АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24928/2021

г. Уфа

24 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2022

Полный текст решения изготовлен 24.06.2022

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Исхаковой А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел дело по иску 

администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее по тексту – администрация) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» (ИНН 

<

***>, ОГРН - 

<

***>) (далее по тексту - общество «СТ-Девелопер»); третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>), Управление образования администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; 450096, 

<

...>); 

об обязании общество с ограниченной ответственностью «СТ-Девелопер» в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.21договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории,ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, РудольфаФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа РеспубликиБашкортостан, в следующей редакции:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.22 следующего содержания:

«3.1.22. В соответствии с п. 3.1.21 Договора и проектом планировки ипроектом межевания, утвержденным постановлением Администрациигородского округа город Уфа Республики Башкортостан № 77 от 20.01.2016,определить перечень объектов социальной инфраструктуры в составе:

- пристроя к средней школе № 124 в целях увеличения школьных мест до 1100(на 560 мест);

- детского сада на 190 мест;

- 4 учреждений для кратковременного пребывания детей по 20 мест каждоево встроенных помещениях жилых домов».

2. Дополнить договор пунктом. 3.1.23 следующего содержания:

«3.1.23. Перечень объектов, указанных в пункте 3.1.22 настоящего договора,подлежит пересмотру в случае внесения изменений в проект планировки ипроект межевания территории в части социального обеспечения, путемподписания дополнительного соглашения к договору о развитии территории.Указанное дополнительное соглашение сторона 2 обязуется подписать втечение 10 дней со дня утверждения внесения изменений в проект планировкии проект межевания территории».

3. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительнымсоглашением, остаются неизменными.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента егоподписания и является неотъемлемой частью договора.

5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти)экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра, длястороны, один — для стороны 2» (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ) уточнения исковых требований),

 

по объединенному делу № А07-35115/2021

 по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "СТ-Девелопер" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, об обязании внести изменения в договор от 10.01.2014 № 42-РТ,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности от 27.10.2021г., диплом КМ № 31665 от 29.06.2012г., предъявлено служебное удостоверение; ФИО4, по доверенности от 28.01.2022г., диплом, предъявлено служебное удостоверение; 

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 09.06.2022г., диплом КА № 26457 от 27.05.2013г., предъявлен паспорт; ФИО6, по доверенности от 21.01.2022г., диплом, предъявлен паспорт; 

от остальных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены; 

 

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «СТ-Девелопер» об обязании общества «СТ-Девелопер» заключить дополнительное соглашение в соответствии с п. 3.1.21 договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением от 10.09.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, делу присвоен номер А07-24928/2021.

К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Главархитектура, Управление образования.

От общества «СТ-Девелопер» поступили отзыв, дополнения к отзыву, письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых в удовлетворении исковых требований Администрации просило отказать. Кроме того, общество «СТ-Девелопер» заявило ходатайство о применении срока исковой давности.

Главархитектура, Управление образования в отзывах на иск просили удовлетворить требования Администрации.

В ходе рассмотрения спора от Администрации поступило уточнение исковых требований, согласно которому просила обязать общество «СТ-Девелопер» в течении 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу заключить дополнительное соглашение в соответствии с пунктом 3.1.21 договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в следующей редакции:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.22 следующего содержания:

«3.1.22. В соответствии с п. 3.1.21 Договора и проектом планировки ипроектом межевания, утвержденным постановлением Администрациигородского округа город Уфа Республики Башкортостан № 77 от 20.01.2016,определить перечень объектов социальной инфраструктуры в составе:

- пристроя к средней школе № 124 в целях увеличения школьных мест до 1100(на 560 мест);

- детского сада на 190 мест;

- 4 учреждений для кратковременного пребывания детей по 20 мест каждоево встроенных помещениях жилых домов».

2. Дополнить договор пунктом. 3.1.23 следующего содержания:

«3.1.23. Перечень объектов, указанных в пункте 3.1.22 настоящего Договора,подлежит пересмотру в случае внесения изменений в проект планировки ипроект межевания территории в части социального обеспечения, путемподписания дополнительного соглашения к договору о развитии территории.Указанное дополнительное соглашение Сторона 2 обязуется подписать втечение 10 дней со дня утверждения внесения изменений в проект планировкии проект межевания территории».

3. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительнымсоглашением, остаются неизменными.

4. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента егоподписания и является неотъемлемой частью Договора.

5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти)экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра, дляСтороны, один — для Стороны 2».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о привлечении Прокуратуры города Уфы  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. 

В судебном заседании представитель ответчика возразил по ходатайству истца о привлечении в качестве третьего лица. 

Ходатайство истца о привлечении в качестве третьего лица рассмотрено судом и отклонено. 

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. 

Из анализа указанной нормы следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска (заявления) к третьему лицу или возникновения права на иск (заявление) у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом. 

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий. 

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. 

Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом. 

В данном случае истцом не доказано, что принятие по данному делу судебного акта затрагивает права и законные интересы Прокуратуры города Уфы.  

Следовательно, оснований для удовлетворения ходатайства суд не усматривает. 

Общество «СТ-Девелопер» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации об обязании внести изменения в договор от 10.01.2014 № 42-РТ

Определением от 21.12.2021 указанное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, делу присвоен номер А07-35115/2021.

К участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Главархитектура, УЗИО.

Главархитектура, УЗИО в удовлетворении исковых требований обществу «СТ-Девелопер» просили отказать по доводам, изложенным в отзывах.

Учитывая предмет и основания исков, в целях правильного рассмотрении дела и реализации принципа эффективности правосудия, а также во избежание риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, определением от 20.05.2022 дела № А07-24928/21 и № А07-35115/2021 объединены в одно производство, с присвоением ему номера дела № А07-24928/21.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика возражал против исковых требований по мотивам, приведенным в письменном отзыве на иск и дополнении к отзыву. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав представителей сторон, арбитражный суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между администрацией (сторона 1) и обществом «СТ-Девелопер» (сторона 2) 10.01.2014 заключен договор № 42 – РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – договор).

В соответствии с п.1.1 договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 27.08.2013 № 4618 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 18.11.2013 №5819 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 23-224 от 21.11.2013, на основании протокола № 1об итогах аукциона от 23.12. 2013, настоящим договором Сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1. и соответствующими подпунктами настоящего договора по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе подготовить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2 в соответствии с пунктом 3.3.1. - 3.3.5. настоящего договора.

Площадь застроенной территории - ориентировочно 12,7 га.

Согласно п. 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1. договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции:

- № № 1,2, 3, 4, 5, 7, 9, 11, 13, 15 по ул. Ставропольская:

-   № № 2, 2а, 4. 4а, 6, 6а, 8, 8а, 10, 10а, 12, 12а, 14 в по ул. Чудская.

Иные объекты капитального строительства, расположенные в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания территории:

-   производственная база по улице Уфимское шоссе, строение № 24;

-   производственная база по улице Адмирала ФИО8, строение № 8;

-   капитальные гаражи.

Сторона 2 обязуется:

п. 3.1.4 договора подготовить проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловской, ФИО2 и ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 27 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

п. 3.1.6 договора 

п. 3.1.11 договора осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (освобождение от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений) на территории, предназначенной для развития, в течение 3 (грех) лет с момента заключения договора развитии застроенной территории, но не менее 30 % объектов, подлежащих сносу или реконструкции в год.

п. 3.1.12 договора обратиться к Стороне 1 в течение 10 - и дней с момента подписания договора с заявлением о необходимости принятия решения (постановления) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

п. 3.1.19 договора в течение срока, указанного в п.3.1.18, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

п. 3.1.21 договора перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории.

Сторона 2 вправе:

п. 3.2.2 договора после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, заключить договор со Стороной 1 об условиях и сроках проектирования и строительства конкретных объектов по мере их проектирования и до получения разрешения на строительство, с указанием технических характеристик объектов, их назначения и сроков ввода в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.3.3 договора Сторона 1 обязуется принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилыхобъектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории, в течение 2-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2.

Постановлением Администрации № 77 от 20.01.2016 утвержден проектпланировки и проект межевания территории, ограниченной улицамиУфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2,   ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан, согласно которому предусмотрено строительство пристроя на 560 учащихся к общеобразовательной школе на 540 учащихся для увеличения вместимости до 1100 учащихся.

Администрация указала, что ввиду отсутствия инициативы со стороны общества «СТ-Девелопер» в заключении дополнительного соглашения о передачи объектов в муниципальную собственность, администрация обратилась к данномуобществу с претензионными письмами № 01-05-2589/9 от 30.10.2018, № 01-05-2776/11 от 08.08.2019, № 2112/1 от 31.08.2020.

В связи с неисполнением обществом «СТ-Девелопер» п.3.1.21 договора, администрация обратилась в суд с иском об обязании общество «СТ-Девелопер» заключить дополнительное соглашение в соответствии с п. 3.1.21 договора № 42-РТ от 10.04.2014 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

От общества «СТ-Девелопер» поступили отзыв, дополнения к отзыву, письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых в удовлетворении исковых требований Администрации просило отказать. 

Общество «СТ-Девелопер» в отзыве указало, что площадь и границы территории, в отношения которой принято решение о развитии и на которой застройщик может осуществить строительство, определяются договором о развитии территории.

На основании письма Администрации от 07.03.2013 № 527 (регистрация в Администрации № 01-02-9073/11 от 15.03.2013) Главархитектурой подготовлено градостроительное заключение по условиям разработки документации по планировке территории квартала ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская. ФИО2, ФИО7.

Общество «СТ-Девелопер» в отзыве указало, что в градостроительном заключении указывается, что намерением заявителя Администрации, в связи с которым он обратился для подготовки указанного заключения явилось: подготовка документации для принятия решения о развитии застроенной территории.

Из вывода (раздел 4), изложенного в градостроительном заключении следует, что в случае принятия решения о развитии застроенной территории, подготовка документации об аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории возможна в установленном порядке с включением условий о необходимости разработки проекта планировки и проекта межевания территории в

границах красных линий ориентировочной площадью 27 га.

Общество «СТ-Девелопер» пояснило, что в последствии письмом № 7-6059/к от 28.06.2013 Главархитектура по вопросу корректировки ранее подготовленного градостроительного заключения определила, что территория, на которую в соответствии со ст. 41, 42, 43 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ), необходимо разработать проект планировки и проект межевания, ограниченого улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7. При этом, в данном письме указанный уполномоченный орган также однозначно констатировал, что площадь территории, подлежащей развитию в границах указанного квартала составляет 12,7 га, согласно прилагаемой схеме. 

Сторона 2 указала, что в прилагаемой схеме определены границы территории, подлежащей развитию, в границах которой победитель аукциона должен осуществить строительство.

Общество «СТ-Девелопер» в отзыве указало, что в последующем Администрацией издано Постановление № 4618 от 27.08.2013 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО9, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан, котором постановлено осуществить развитие застроенной территории, ограниченной вышеуказанными улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7, ориентировочной площадью 12,7 га.

Общество «СТ-Девелопер» пояснило, что орган местного самоуправления определил, что территория подлежащая развитию определена площадью 12,7 га, тогда как проект планировки и проект межевания необходимо подготовить на всю территорию квартала, ограниченную улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 площадью, которой 27 га, то есть больше в два раза.

Сторона 2 пояснила, что п. 3.1.18, 3.1.19 договора, в редакции мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2017 по делу № А07-4076/17 определено, что строительство, в том числе объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур застройщик может осуществить исключительно в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Между тем, средняя школа № 124 о строительстве пристроя, о которой идет речь в иске, расположена за пределами застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, что однозначно следует из схемы к письму Главархитектуры № 7 – 6059/к от 28.06.2013, что сопоставляется с приложением № 2 к утвержденному постановлением Администрации от 20.01.2016 №   планировки и проекту межевания.

Кроме того, общество «СТ-Девелопер» указало, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами сторон (п.1 ст. 2, п.1 ст. 307, п.1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2021 по делу № А07-11115/2020).

Сторона 2 в отзыве пояснила, что по условиям аукционной документации, аналогичное условие содержится и в договоре № 42 – РТ от 10.01.2014, на территории подлежащей развитию расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции, а именно: ул. Ставропольская, 1,2,3,4,5,7,9,11,13,15; ул. ул. Чудская, 2,2а,4,4а,6,6а,8,8а,10,10а,12,12а,14.

Часть вышеуказанных объектов, расположенных на территории, подлежащей развитию по договору № 42 – РТ от 10.01.2014 были признаны аварийными, однако у ряда этих объектов, данный статус был отменен решениями судов, что подтверждается представленными в материалы дела определениями СК по административным делам Верховного Суда РФ № № 49-АПГ15-51, 49-АПГ15-56, 49-АПГ15-57, 49-АПГ15-52, 49-АПГ15-55, 49-АПГ16-52, 49-АПГ15-53.

Таким образом, по мнению общество «СТ-Девелопер», в границах территории, подлежащей развитию в настоящее время расположены объекты, не признанные в установленном порядке аварийными, и которые как следствие не изъяты администрацией (ул. Ставропольская, 1, 2, 4, 7; ул. Чудская, 2, 2а, 4, 4а, 6а, 8а, 10, 10а, 12а). 

Земельные участки, которые должны были быть переданы обществу «СТ-Девелопер» для строительства не переданы.

Общество «СТ-Девелопер» пояснило, что из-за бездействия администрации, стороной 2 подготовлен проект внесения изменений в утвержденный администрацией ранее постановлением от 20.01.2016 № 77 проект планировки и проект межевания территории, предусматривающий уменьшение площади строительства жилых помещений со 151 630 кв.м. до 70 000 кв.м.

Общество «СТ-Девелопер» также пояснило, что земельный участок, занимаемый зданием школы № 124, кадастровый номер 02:55:020631:36, подлежащее по мнению администрации реконструкции, согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2021 № 99/2021/424982921, запись регистрации в ЕГРН от 10.12.2008 № 02-04-01/297/2008-053, находится в муниципальной собственности.

13.01.2014 письмом за исх. №02 ответчик обращался в Администрацию ГО г. Уфа с просьбой принять постановление об изъятии жилых и нежилых объектов, подлежащих сносу. Несмотря на наличие указанного обращения Администрацией ГО г. Уфа соответствующее решение об изъятии принято не было.

Между тем, в границах земельных участков, предполагаемых (согласно проекту планировки и проекту межевания, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа  от 20.01.2016 №77 (с учетом постановления Администрации ГО г. Уфа от 24.04.2018) под размещение детского сада и школы №124, расположены объекты недвижимости (выкопировки с публичной кадастровой карты в соответствующими выписками из ЕГРН приложены). 

Кроме того, общество «СТ-Девелопер» заявило ходатайство о применении срока исковой давности.

В обоснование ходатайства о пропуске срока исковой давности общество «СТ-Девелопер» указало, что в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории дополнительное соглашение по передаче в собственность муниципального образования объектов инфраструктуры должно было быть заключено не позднее 2 месяцев со дня утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории. Проект планировки и проект межевания застроенной территории утвержден постановлением Администрации ГО от 20.01.2016 № 77, соответственно, по мнению общества «СТ-Девелопер», срок начал течь с 20.03.2016 и истек 21.03.2019. Кроме того, общество «СТ-Девелопер» пояснило, что если принимать во внимание постановление Администрации от 24.04.2018, то срок исковой давности начал течь с 24.06.2018 и истек 24.06.2021, в то время как исковое заявление администрацией подано 07.09.2021.

Дополнительно общество «СТ-Девелопер» в удовлетворении иска просило отказать в связи с пропуском тридцатидневного срока со ссылками на ст. ст. 445, 446 ГК РФ, п.41  постановления от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В дополнениях к отзыву общество «СТ-Девелопер» указало, что наличие противоречащих писем, актов органа местного самоуправления и органа Республики Башкортостан, согласно которым, спорным остается вопрос о том, подлежит или не подлежит увеличению количество мест учащихся при реконструкции школы №124. Независимо от этого, финансирование реконструкции школы не предусмотрено за счет средств застройщика - общества «СТ-Девелопер» в рамках договора о развитии застроенной территории.

Общество «СТ-Девелопер» сослалось на письмо структурного подразделения Администрации ГО г. Уфа - Главархитектуры, подтверждающее необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории, всоответствии с которым, проектная мощность школы не подлежитувеличению, население квартала полностью обеспечиваетсясуществующей школой № 124 на 540 мест.

Кроме того, сторона 2 сослалась на неактуальность проекта планировки и проекта межевания территории утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа от 20.01.2016 № 77, с учетом постановления Администрации ГО г. Уфа от 24.04.2018, подтверждается решением совета ГО г. Уфа о внесении изменений в генеральный план г. Уфы.

Общество «СТ-Девелопер» указало, что финансирование реконструкции школы предусмотрено за счет бюджета Республики Башкортостан, в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2013 № 54.

Постановлением Главы Администрации ГО г. Уфа № 244 от 20.02.2019 обществу «Город» разрешено осуществить разработку внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории от 20.01.2016 № 77, с учетом постановления Администрации ГО г. Уфа от 24.04.2018, в отношении проектируемого земельного участка П-7 (проектируемый земельный участок под школу № 124), что свидетельствует о злоупотреблении процессуальными правами, поскольку ранее Администрация не относила указанный земельный участок к территории подлежащей развитию и подлежащим передаче обществу «СТ-Девелопер».

От Управления образования поступил отзыв на иск, в котором указал, что в соответствии с приложением № 17 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 21.02.2013 № 54 «О государственной программе «Развитие образования в Республике Башкортостан», в перечень объектов республиканской программы капитального ремонта и реконструкции аварийных объектов образования на 2019 - 2024 годы включены школы, подлежащие капитальному ремонту либо реконструкции, в том числе МБОУ Школа № 124. Данной программой не предусмотрено выделение денежных средств на социальные объекты для проведения капитального ремонта и реконструкции на территории ГО г. Уфа.

Управление образования пояснило, что МБОУ Школа № 124 находится на территории, развитие которой осуществляет обществом «СТ-Девелопер» в рамках договора № 42-РТ от 10.01.2014, соответственно, реконструкция объекта входит в обязанности застройщика и выделение бюджетных средств на данный объект не предусмотрено.

От Главархитектуры поступил отзыв, согласно которому указал, что в соответствии с проектом внесения изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловской, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа РБ, разработанным обществом «СТ-Девелопер» и представленным в Главархитектуру как в уполномоченный орган для проверки письмом вх. № 7-13799/02 от 10.08.2021 (исх. № 188 от 05.08.2021 г), предусмотрен (в частности, в п. 4.2. Том 2 «Основная часть (утверждаемая часть)» 136-ГД) снос зданий школы и строительство новой, рассчитанной на 1100 мест, в том числе 100 мест в группах дошкольного образования в целях обеспечения существующих жилых домов местами в ДДОУ, с увеличением территории в расчете на школьные места и места в детском саду.

Кроме того, Главархитектура указала, что в настоящее время подготовлен проект постановления Администрации городского округа город Уфа РБ об утверждении внесения указанных изменений в документацию по планировке территории, который проходит необходимые согласования.

Главархитектура указала, что ссылка общества «СТ-Девелопер» на протокол градостроительного совета № 14 от 15.10.2020 и письмо Главархитектуры № 7 – 12338/ПР от 30.10.2020 не могут являться обоснованием приведенных доводов общества «СТ-Девелопер», так как позднее в вышеуказанном проекте о внесении изменений в документацию по планировке территории сторона 2 предоставила иные решения территории и обеспечения ее социальными объектами.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Администрации по следующим основаниям.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в ред. от 28.12.2013, на момент заключения договора РЗТ):

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

4. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

5. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Как следует из постановления Администрации ГО г. Уфа №4618 от 27.08.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, составляет 12,7 га (часть квартала). Аналогичная площадь указана в аукционной документации, а также договоре РЗТ. 

При этом, площадь, в отношении которой застройщиком выполняется проект планировки и проект межевания территории составляет 27 га (весь квартал).  

С учетом изложенного, принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (27га), чем территории, предоставленной ему под развитие (12,7га), не может расцениваться как возложение на застройщика  обязательств по развитию всей площади 27 га, включая строительство всех объектов на ней.

 В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи. 

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса. 

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора. 

 В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) – оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии. Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ, пп 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.2015, ч. 8 ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из схемы размещений объекта и заключения кадастрового инженера ФИО10, представленных в материалы дела, земельный участок, планируемый под размещение школы, в соответствии с проектом межевания территории частично попадает в границы территории, подлежащей развитию, а само здание школы находится полностью за пределами указанной территории. Границы проектируемого детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории полностью расположены в границах территории, подлежащей развитию. На указанной территории в настоящий момент расположены гаражи. 

С учетом изложенного, земельный участок, предназначенный под размещение школы, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа №№77 от 20.01.2016г., не может быть предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер» ни в аренду, ни в собственность без проведения торгов, поскольку находится за пределами территории, подлежащей развитию. 

Кроме того, в соответствии с ч. 2.1 ст. 30 Земельного кодекс РФ земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если он свободен от прав третьи лиц.

        Из представленных в материалы дела выписок ФГИС ЕГРН следует, что в границах земельных участков, предполагаемых под размещение школы и детского сада, расположены капитальные гаражи, принадлежащие физическим лицам.

Письмом от 16.12.2021г. №01-05-03702/11 Администрация ГО г. Уфа, также подтвердила наличие в границах земельных участков (проектируемые номера П-6, П-7) объектов недвижимости, обремененных правами третьих лиц.

Доказательства принятия администрацией ГО г. Уфа решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела отсутствуют.

 Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п.1 ст.2, п.1 ст.307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

В силу пунктов 1 и 2 ст.328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч.3 ст.328 Гражданского кодекса РФ). 

В силу п.1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно п.1 ст.416 Гражданского кодекса РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков). 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости. Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

С учетом изложенного, Администрация ГО г. Уфа не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы  и детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа №№77 от 20.01.2016г., не может быть предоставлен Обществу СЗ «СТ-Девелопер» ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц.

Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует Администрация ГО г. Уфа, не содержит обязательства Администрации ГО г. Уфа по предоставлению земельных участков под реконструкцию/строительство школы и детского сада, его механизма и сроков.

Довод Администрации ГО г. Уфа на возможность урегулирования вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости третьих лиц в ходе исполнения решения об удовлетворении иска по настоящему делу является необоснованным, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. Проект планировки утвержден 20.01.2016г, соответственно решение об изъятии могло быть принято не позднее 20.01.2022г. В настоящий момент законных оснований для принятия решения об изъятии на основании существующей планировочной документации не имеется.

По смыслу статей 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда должно быть исполнимым.

В Постановлении от 05.02.2007 N 2-П Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных актов.

Принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым, иное означало бы отсутствие возможности восстановления нарушенных прав заявителя.

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  Таким образом, целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права.

Кроме того, Администрация ГО г. Уфа в ходе рассмотрения дела указала, что в настоящее время на утверждении находится новый проект планировки и проекта межевания территории, не соответствующий прежнему, что исключает по мнению суда возможность обязать общество СЗ «СТ-Девелопер» в судебном порядке определить перечень объектов, подлежащих строительству. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Администрации ГО г. Уфа, в удовлетворении исковых требований  надлежит отказать в полном объеме. 

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняются за необоснованностью, поскольку в период действия договора любая из сторон вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ вправе обратиться  с требованием об изменении условий договора. При этом, установление сторонами  сроков в договоре не лишает сторону права обратиться с требованием о внесении изменений в действующий договор.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Договор от 10.01.2014 № 42 – РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Сипайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан является публичным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 N 386/10, к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 ГК РФ, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 451 ГК РФ регламентирует порядок изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, с момента заключения договора стороны продолжали исполнять свои обязательства по договору. Требование истца о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору по своей сути, является требованием о внесении изменений в действующий договор, а не требованием заключить новый договор.  

Исковые требования общества  «СТ-Девелопер» к администрации ГО г. Уфа об обязании внести изменения в договор от 10.01.2014 № 42-РТ,  суд считает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Предметом договора от 27.05.2015 N 52-РТ является предоставление администрацией права на заключение договора о развитии застроенной территории и выполнение обществом обязательств по развитию указанной территории, предусмотренных пунктом 1.1 договора в установленные сроки своими силами и за свой счет.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной  статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов здании, строении, сооружении, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещении?, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещении и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещении? в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Исходя из положений п.  26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названой правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа N Ф09-3339/17 от 24.07.2017 г. по делу N А07-19829/2016.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ) Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в связи с чем возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-4076/2017 от  23.10.2017, по иску ООО СЗ «СТ-Девелопер» к Администрации ГО г. Уфа об обязании заключить дополнительное соглашения к договору №42-РТ от 10.01.2014, установлено следующее.

29.12.2016г. ООО «СТ-Девелопер» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020631:1772, 02:55:020631:1773, 02:55:020631:1774, 02:55:020631:1775, образованных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор.

07.03.2017г., не получив решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в 30-дневный срок со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, ООО «СТ-Девелопер» повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков. Письмом №7827 от 05.04.2017 администрация в лице УЗИО ГО Уфы сообщило о формировании землеустроительного дела.

09.08.2017г. ООО «СТ-Девелопер» получило письмо от Администрации о невозможности предоставления испрашиваемых земельных участков до разрешения спора о взыскании суммы выкупной цены (дело №А07-4076/2017). В соответствии с пунктом 1.1 договора, сторона-1 (Администрация) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной-2 (ООО «СТ-Девелопер») в соответствии с пунктом 3.3.1-3.3.5 настоящего договора. 

Из содержания статей 39.5, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что земельные участки могут быть предоставлены лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, только после выполнения всех условий договора. 

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории.

 Как следует из содержания договора №42-РТ, начало срока исполнения предусмотренного пунктом 3.1.8 договора обязательства ООО «СТ-Девелопер» приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания застроенной территории в течение 3 (трех) лет с момента заключения договора не обусловлено завершением исполнения ООО «СТ-Девелопер» обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6, 3.1.7 договора. 

При этом приступить к исполнению обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.8 договора – «приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проекта межевания застроенной территории в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора» ООО «СТ-Девелопер» могло только после предоставления Администрацией образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания земельных участков для строительства. 

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, сторона-2 (ООО «СТ-Девелопер») вправе приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие объекты, в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. 

В соответствии со ст. 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор. 

В соответствии с п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган обязан рассмотреть поступившее заявление и принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в срок не более чем 30 (тридцать) дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка. Ссылка администрации на п. 3.3.4 договора, предусматривающего обязанность Администрации предоставить обществу «СТ-Девелопер» (Стороне-2) в течение 2-х месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.16, 3.17 договора, основана на неверном толковании закона и условий договора. 

Материалами дела подтверждается, что ООО «СТ-Девелопер» исполнило обязательства по оплате цены права на заключение договора о развитии застроенной территории (пункт 3.1.1 договора) и разработке проекта планировки и проекта межевания (пункт 3.1.4 договора). 

Доказательств наличия действующих договоров социального найма, договоров найма специализированных жилых помещений в домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.1.6 договора), администрацией не представлено. 

Как следует из материалов дела, выкупная цена собственникам изъятых на основании решения Администрации жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на застроенной территории, в отношении которой было принято решение о развитии, была выплачена путем предоставления жилых помещений по договорам мены. 

Таким образом, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.7 договора, фактически исполнены администрацией, в подтверждение чему представлены муниципальные контракты, договоры мены, постановления о предоставлении гражданам помещений по договорам социального найма, договора найма, платежные поручения.

 Обязательство ООО «СТ-Девелопер» о компенсации администрации затрат по переселению граждан из жилых помещений в аварийных домах в размере 4              5 920 290 (Сорок пять миллионов девятьсот двадцать тысяч двести девяносто) рублей 21 копейки возникло между Администрацией и ООО «СТ-Девелопер» вследствие расселения граждан администрацией. Следовательно, обязательства, указанные в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7 договора сторонами исполнены.

 При этом из содержания п. 3.3.4 договора №42-РТ не следует, что что исполнение обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7 22 договора касается всей территории квартала, в отношении которого принято решение о развитии, одновременно. 

Учитывая специфику подобного рода договора происходит поэтапное освоение территории. Материалами дела установлено, что Общество «СТ-Девелопер» для целей определения его размера выкупной цены по условиям п.3.1.7 договора истребовало у администрации документы, подтверждающие размер выкупной цены и расходы администрации по ее оплате (письма ООО «СТ-Девелопер» исх. №11 от 20.01.2017г., исх. б/н от 22.05.2017г.). Указанные документы также неоднократно запрашивались судом в ходе рассмотрения дела для приобщения к материалам дела (определения от 22.03.2017г. и 24.05.2017г. по делу №А07-4076/2017). Документы, подтверждающие исковые требования и расчет цены иска были представлены Администрацией 28.08.2017г. в судебное заседание по делу № А07-4076/2017. 

Следовательно, до указанной даты Общество «СТ-Девелопер» не располагало документами, необходимыми для исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.1.7 договора, вследствие просрочки кредитора, период просрочки составил            16 месяцев. 

Принимая вышеизложенное, администрация не представила в силу требований ст.65 АПК РФ доказательств объективной невозможности предоставления обществу «СТ-Девелопер» (стороне 2) необходимой информации по размерам выкупной цены и законности отказа в предоставлении земельных участков по обращению ООО «СТ-Девелопер». Необоснованное непредоставление земельных участков по заявлению ООО «СТ-Девелопер» повлекло невозможность начала строительства на земельных участках, свободных от прав третьих лиц. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-4076/2017 от 23.10.2017г. исковые требования ООО СЗ «СТ-Девелопер» удовлетворены.  Суд обязал изменить условия договора РЗТ путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора РЗТ до 8 лет 6 месяцев с момента заключения Договора РЗТ.

Несмотря на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-4076/2017 была установлена незаконность отказа в предоставлении земельных участков, Администрация ГО Г. Уфа продолжала бездействовать в их предоставлении, и лишь в последующем, 01.09.2020 года постановлением Администрации № 1566 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020631:1799 был предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер». 15.12.2017 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:020631:1774 был предоставлен ООО СЗ «СТ-Девелопер».

Таким образом, период просрочки исполнения обязательства составил: 

- с  23.11.2017 до 01.09.2020  - 2 года 9 месяцев 9 дней в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:1772 (с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу до фактического предоставления).

-  с 23.11.2017 по 15.12.2017 -   22 дня в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020631:1774 (с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу до фактического предоставления).

        В соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории №42-РТ от 10.01.2014г. (п. 3.3.3) администрация ГО г. Уфа приняла на себя обязательство принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от Стороны 2. 

ООО СЗ «СТ-Девелопер» неоднократно, в 2014-2016г. обращалось в администрацию ГО г. Уфа с заявлением о принятии решения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Из представленных в материалы дела выписок ФГИС ЕГРН следует, что в границах земельных участков, предполагаемых под размещение детского сада, расположены капитальные гаражи, принадлежащие физическим лицам.

Письмом от 16.12.2021г. №01-05-03702/11 администрация ГО г. Уфа, также подтвердила наличие в границах земельных участков (проектируемые номера П-6, П-7) объектов, обремененных правами третьих лиц.

Доказательства принятия решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела отсутствуют. 

Проект планировки и проект межевания территории утвержден постановлением Администрации ГО г Уфа №№77 от 20.01.2016г.

В связи с чем просрочка исполнения обязательств с момента утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории до вынесения судебного акта по настоящему делу (с 10.01.2016 по 21.06.2022) составляет 6 лет 5 месяцев 11дней.

Длительное непринятие органом местного самоуправления решения об изъятии капитальных гараже препятствовало застройщику в развитии территории, в  соответствии с проектом планировки и проектом межевания.

Правовая определенность относительно невозможности получения застройщиком земельного участка под строительство детского сада  появилась только после истечения предельного, 6-летнего срока, на принятие органом местного самоуправления решения об изъятии, исчисляемого с момента утверждения проекта планировки от 20.01.2016г.

Довод Администрации ГО г. Уфа о том, что ООО СЗ «СТ-Девелопер» должно было инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов противоречит материалам дела, и кроме того, является несостоятельным, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным. Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только Администрацией ГО г. Уфа в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения застройщика.

В ходе освоения застройщиком территории, переданной под развитие, выявились обстоятельства, препятствующие реализации договора РЗТ, в соответствии с утвержденной проектной документацией. 

Из представленной в материалы дела справки ООО «Проектизыскания» №167 от 20.08.2019г., приложенной к письму ООО СЗ «СТ-Девелопер» в адрес Администрации ГО г. Уфа следует, что часть  площадок, предназначенных для размещения планируемых к строительству  жилых домов относится к территории, неблагоприятной для строительства, в связи с чем возникла необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории.

Протоколом №14 заседания Градостроительного Совета ГО г. Уфа от 15.10.2020г., письмом от 30.10.2020г. исх. № 7-12338/ПР, письмом от 05.11.2020г. исх. № 7-123533/ПР Администрация ГО г. Уфа подтвердила необходимость корректировки ранее утвержденной проектной документации по планировке территории, невозможность реализации застройки в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории №77 от 20.02.1016г, необходимость изменения конфигурации, а также уменьшения объемов жилищного строительства, изменения параметров объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Период просрочки исполнения обязательств с 01.10.2020г. по 21.06.2022г. (с момента обращения застройщика в уполномоченный орган о внесении изменений в проект планировки и проект межевания застроенной территории до вынесения судебного акта по настоящему делу) составляет 1 год 8 месяцев 20 дней.

Судом в расчет срока принимается также срок, необходимый для осуществления перепроектирования проекта планировки и проекта межевания застроенной территории, равный 18 месяцев, исходя из условий договора РЗТ.

Кроме того, в указанный период Советом ГО г. Уфа РБ принято решение от 25.03.2020 № 54/8 Генеральный план г. Уфы дополнен «Схемой с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения. Общеобразовательные школьные учреждения». В соответствии с указанной схемой предусмотрена реконструкция МБОУ «Школа № 124», по адресу: 

<

...>. Между тем, проектная мощность школы  после реконструкции равна проектной мощности до реконструкции, и составляет 500 человек. Указанное решение Совета городского округа г. Уфа РБ о внесении изменений в Генеральный план г. Уфы принято после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. В настоящий момент Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 23.03.2022 N 12/5 утвержден новый Генеральный план городского округа город Уфа Республики Башкортостан до 2042 года, не предусматривающий проектную площадь социальных объектов.

Период просрочки составил 1 год 11 месяцев 26 дней.

В указанный период Администрацией ГО г. Уфа утверждено постановление №244 от 20.02.2019г. «О внесении изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания территории, ограниченный улицами Уфимское шоссе, Сипайловской, ФИО2, ФИО7  в Октябрьском районе городского округа город Уфа» в соответствии с которым иному застройщику (ООО «Город») разрешена разработка внесения изменений в утвержденный Постановлением №77 от 20.01.2016г. проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении земельных участков П-7, П-9.

В соответствии с п. 2.4 Постановления №244 от 20.02.2019 ООО «Город» обязался представить на рассмотрение в Главархитектуру г. Уфы разработанный и согласованный проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории, в течение одного года со дня принятия постановления.

Согласно указанному постановлению, в случае невыполнения п. 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 настоящее постановление утрачивает силу. 

Таким образом, просрочка исполнения обязательств составила 1 год.

На рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан находится исковое заявление Администрации ГО Г. Уфа к ООО СЗ «СТ-Девелопер» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории. 

Указанное исковое заявление было подано в арбитражный суд 07.09.2021г.  и находится на рассмотрении до настоящего времени. 

Период просрочки исполнения обязательств с 07.09.2021 по 21.06.2022г. составил 9 месяцев 14 дней.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" от 25.11.2020, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Системное толкование ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны общества корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.

Судом также признается обоснованным довод ООО СЗ «СТ-Девелопер» о необходимости внесения изменения в договор развития застроенной территории в связи с противоэпидемиологическими мерами, в силу следующего.

11 марта 2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила о начале пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19).

Указами Президента РФ N 206, N 239 и N 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

В 2020 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 июля 2019 года N 875 "О переносе выходных дней в 2020 году" перенесены выходные дни: в мае 2020 года с 1 по 5 мая в связи с празднованием Праздника Весны и Труда, а также с 9 по 11 мая в связи с празднованием Дня Победы.

Согласно абзацам 11, 12 (вопрос N 7) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 N 1), признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

В соответствии с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (ответ на вопрос №7), Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Соответственно объективная невозможность с 30.03.2020г. по 30.04.2020г., а также с 6 по 8 мая 2020 года составила 1 месяц 2 дня.

Помимо этого, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

Так, в соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», действующего в редакции Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства (в ред. на момент направления дополнительного соглашения):

ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, возможно без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. 

п. 1 ст. 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор. 

п. 13 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

п. 13 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии. 

Между тем, лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, но не заключившее договор аренды, не может быть исключено из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющей аналогичную деятельность, договоры которых заключены.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм, на ООО СЗ «СТ-Девелпер», как на лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в границах застроенной территории, должны распространяться нормы, регулирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Указанными нормами предусмотрена возможность продления договора на 36 месяцев.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

При заключении договора ООО СЗ «СТ-Девелопер» рассчитывало, что Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами. 

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами истца о том, что своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки. 

Нарушение администрацией сроков совершения необходимых распорядительных действий и исполнения обязательств привело к невозможности исполнения истцом обязательств в сроки, предусмотренные договором.

Более того, суд учитывает, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспорено. 

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 451 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесения в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств, также учитывая вероятность возникновения негативных последствий в случае расторжения договора и то обстоятельство, что срок, на который истец требует продлить договор, соразмерен допущенным администрацией отступлениям от договора, суд приходит к выводу о наличии у стороны права на изменение условий договора и о наличии оснований для изменения условий договора № 42-РТ от 10.01.2014 г. о развитии застроенной территории.

Согласно ч. 2 ст.ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, участвующее в деле, возлагается риск наступления неблагоприятных последствий совершения или несовершения этим лицом процессуальных действий.

 В соответствии с ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Ответчиком доказательств своевременного исполнения принятых на себя обязательств по договору в опровержение доводов истца не представлено.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца. Учитывая, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины (п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), последняя фактическому взысканию не подлежит. 

Истцом при подаче искового заявления по делу, объединенному судом в рамках настоящего дела, истцом уплачена государственная пошлина в общей сумме 6 000 руб.  

Поскольку исковые требования по делу, объединенному судом в рамках настоящего дела являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 руб. руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СТ-Девелопер» удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) дополнительное соглашение к договору № 42-РТ от 10.01.2014 г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Уфимское шоссе, Скпайловская, ФИО2, ФИО7 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан на следующих условиях:

Пункт 3.1.11 договора № 42-РТ от 10.01.2014 изложить в следующей редакции:        

«3.1.11. Осуществить на территории, предназначенной для развития, снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (освобождение от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений) в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.».

2. Пункт 3.1.18 договора № 42-РТ от 10.01.2014 г. изложить в следующей редакции: 

      «3.1.18. Осуществить строительство на земельном участке, образованном в соответствии с проектом межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории.».

       3.Пункт 3.1.19 договора № 42-РТ от 10.01.2014 г. изложить в следующей редакции:

      «3.1.19. Осуществить строительство и (или) реконструкцию на земельном участке, образованном в соответствии с проектом .межевания в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента заключения настоящего договора о развитии застроенной территории, определенных соглашением сторон объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.»

4.Пункт 5.4. договора № 42-РТ от 10.01.2014 г. изложить в следующей редакции: «Настоящий договор действует в течение 16 (шестнадцати) лет 4 (четырех) месяцев с момента его заключения.».

Взыскать с администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СТ-Девелопер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                                           А.А. Исхакова