Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А64-1716/2023

26 мая 2023 г.

г. Тамбов

 

            Резолютивная часть решения оглашена 24.05.2023.

            Решение в полном объеме изготовлено 26.05.2023.  

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Истомина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к 

обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» ФИО2, г. Санкт-Петербург (ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и возврате земельного участка

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности №04-04/146 от 10.04.2023;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен. 

 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области обратилось в арбитражный суд области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (далее - ООО СЗ «Компания Козерог») с требованиями: 

1) взыскать задолженность по арендной плате за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 в размере 112 385,31 руб., пени за период с 27.03.2022 по 29.12.2022 в размере 44 742,92руб.; 

2) расторгнуть договор аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2- 43 (11) от 13.08.2020; 

3) возвратить земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606 по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда. 

Определением суда от 28.02.2023 исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО СЗ «Компания Козерог» ФИО2

В сроки, установленные содом, ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, содержащий позицию о несогласии с заявленными требованиями, а также ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. 

Определением от 21.04.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначив проведение предварительного судебного заседания по делу на 24.05.2023. 

Этим же определением сторонам указано на необходимость обеспечить явку представителей в судебное заседание. 

Явку представителя в предварительное судебное заседание обеспечил лишь истец.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, явку представителей для участия в нем не обеспечили.

С учетом положений ст. 136 АПК РФ предварительное судебное заседание по делу проведено в отсутствие ответчика и третьего лица.   

От истца в поступило заявление об уточнении исковых требований от 17.05.2023, которым истец уточнил требования в части размера пени и период их начисления. С учетом уточнений, истец заявил о взыскании с ответчика пени в размере 41 098,15 руб., начисленные за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022. 

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично (ч. 2 ст. 49 АПК РФ). Если установлено, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, то в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу.

Согласно ч. 3 ст. 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В судебной практике разъяснено, что уменьшение размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, не влечет прекращения производства по делу и невозможности повторного обращения в суд, так как не является отказом истца от иска. Право истца уменьшить размер требований за конкретный период при рассмотрении одного дела не исключает возможность потребовать их взыскания в будущем.

В рассматриваемом случае уменьшение исковых требований связано с уменьшением периода взыскания пени.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

В предварительном судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал в полном объеме. 

Выслушав доводы истца, а также представленные в их обоснование доказательства, суд пришел к выводу о возможности перехода к рассмотрению дела по существу. 

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству,  с учётом положений ч. 4 ст. 137 АПК РФ о том, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу, продолжив его в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд выяснил, что между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (Арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (Арендатор) на основании протокола о результатах аукциона №2 от 25.04.2014 был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.05.2014 №29/2-43. 

Согласно указанному договору Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0309005:52 сроком на семь лет.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:52 передан ответчику по акту приема-передачи от 12.05.2014.

Впоследствии на основании проектов планировки и межевании территории из исходного земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52 были образованы новые земельные участки в количестве 37 единиц.

Арендатор обратился в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 12.05.2014 №29/2-43 и заключении новых договоров аренды на образованные земельные участки.

13.08.2020 между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» (Арендатор) был заключен договор аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного основания в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) (далее – Договор).

Согласно п. 1 Договора Арендодатель заключает с Арендатором договор аренды образованного земельного участка площадью 3 266 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:52, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по договору от 12.05.2014 №29/2-43, с кадастровым  №68:29:0309005:7606, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Тамбовская область, город Тамбов, в районе ул. Астраханской, 295-и. Земельный участок предоставляется из земель населенных пунктов, разрешенное использование: жилые дома квартирного типа от 9 этажей и более (земельные участки, на которых планируется строительство многоэтажного жилого дома с благоустройством прилегающей территории).

Земельный участок предоставлен на основании приказа комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

В соответствии с п. 2.1 Договора (в редакции соглашения о внесении изменений в Договор от 06.12.2022) срок аренды земельного участка устанавливается с 13.08.2020 по 07.02.2027.

В силу п. 3.1 Договора арендная плата за землю взимается за всю площадь земельного участка с момента: приказа комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12.08.2020 № 468 «О заключении с обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Компания Козерог» договоров аренды образованных земельных участков без проведения торгов».

Размер арендной платы на срок, указанный в разделе 2 Договора устанавливается в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2014 №К-004-14 и составляет 43,31 (срок три рубля 31 копейка) за 1 кв.м. Величина арендной платы в расчете за единицу площади, установленная отчетом об оценке, не подлежит изменению в течение всего срока аренды, установленного пунктом 2 Договора (п. 3.2 Договора).

Согласно п. 3.3 Договора на момент заключения настоящего Договора расчет годовой арендной платы определен в Приложении к Договору, который является неотъемлемой его частью и составляет 141 450,46 рублей.

Пунктом 3.4 Договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 26 числа текущего месяца. В случае, когда окончание срока действия Договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и сносится в соответсвии с количеством дней в данном месяце.

В соответствии с п. 3.5 Договора размер арендной платы изменяется Арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия Арендатора, без внесения дополнений в Договор в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 3.7 Договора закреплено, что неиспользование арендуемого земельного участка в течение срока договора не освобождает Арендатора от арендной платы. Обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращаются с момента расторжения Договора в установленном порядке.

Пунктом 4.4.3 Договора установлена обязанность Арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату. 

Согласно п. 5.2 Договора Арендатор несёт ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно. Внесение суммы неустойки, подлежащей уплате за неисполнение обязательств, производится в порядке, предусмотренном п. 3.6. Договора.

В силу п. 4.1.3 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора, в том числе, при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

В соответствии с п. 6.2 Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3. Договора.

При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в качественном состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (п. 6.3 Договора).

02.11.2022 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области переименован в Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

За период с 17.03.2022 по 31.12.2022 арендная плата ответчиком не вносилась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 112 385,31 руб.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей истцом начислены пени за период с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 41 098,15 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо от 11.01.2023 №10-03/9 об оплате задолженности и пени по договору в установленные в претензии сроки, а также проект соглашения о расторжении договора аренды в связи с систематическим невнесением арендной платы. Данное претензионное письмо получено ответчиком 16.01.2023, однако оставлено без ответа и удовлетворения, соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Ответчик в отзыве на иск от 21.03.2023 исковые требования не признал, считает заявленный размер пени чрезмерно завешенным и не соответствующим последствиям нарушения обязательства, заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Также ответчик возражает против требований о расторжении договора аренды и возврате арендованного земельного участка.

В обоснование данного довода ответчик указал, что определением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.10.2022 г. по делу №А64-1677/2022 в отношении должника ООО СЗ «Компания Козерог» введена процедура банкротства «наблюдение». 14.03.2023 состоялось первое собрание кредиторов ответчика, на котором было решено ввести в отношении ООО СЗ «Компания Козерог» процедуру банкротства «конкурсное производство»,  избрав конкурсным управляющим ФИО2

Ответчик считает, что поскольку в отношении ООО СЗ «Компания Козерог» введена процедура наблюдения и принято решение о переходе к процедуре конкурсного производства, право аренды (договорная позиция арендатора) является активом должника, подлежит включению в конкурсную массу и может быть реализовано на торгах.

Ответчик отметил, что арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендатора. Указанное право арендатора не может быть ограниченно.

По мнению ответчика, требования о расторжении спорного договора аренды и обязании возвратить арендованный земельный участок затрагивают права кредиторов, и должны быть рассмотрены с учетом правовой позиции временного управляющего (в последствии конкурсного управляющего) ООО СЗ «Компания Козерог».

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 112 385,31 руб., пени в размере 13 699,38 руб.; расторжения договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020; понуждения ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части исковые требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат. 

При этом суд исходил из следующего. 

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

П. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникают из Договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного основания в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020, заключенность которого сторонами не оспаривается.

Исходя из правовой природы отношений, вытекающих из указанного договора, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Факт надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по передаче земельного участка в аренду ответчиком не оспаривается. 

Исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования им. В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 3.2 Договора размер арендной платы на срок, указанный в разделе 2 Договора, устанавливается в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2014 №К-004-14 и составляет 43,31 (срок три рубля 31 копейка) за 1 кв.м. Величина арендной платы в расчете за единицу площади, установленная отчетом об оценке, не подлежит изменению в течение всего срока аренды, установленного пунктом 2 Договора.

Согласно п. 3.3 Договора на момент заключения настоящего Договора расчет годовой арендной платы определен в Приложении к Договору, который является неотъемлемой его частью и составляет 141 450,46 рублей.

Пунктом 3.4 Договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 26 числа текущего месяца. В случае, когда окончание срока действия Договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и сносится в соответсвии с количеством дней в данном месяце.

За период с 17.03.2022 по 31.12.2022 арендная плата ответчиком не вносилась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 112 385,31 руб.

Ответчик факт пользования земельным участком, наличие задолженности и ее размер не оспорил, доказательств внесения арендных платежей в спорный период не представил. 

Исковые требования о взыскании основного долга по арендной плате за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 в размере 112 385,31 руб. заявлены обоснованно, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению в полном объеме.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей истцом начислены пени за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022 в размере 41 098,15 руб.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 5.2 Договора Арендатор несёт ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору в форме уплаты пени за каждый день просрочки платежа в размере 0,3% со срока уплаты невнесенной арендной платы по день уплаты платежа включительно. Внесение суммы неустойки, подлежащей уплате за неисполнение обязательств, производится в порядке, предусмотренном п. 3.6. Договора.

Расчет пени, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Принимавший участие в судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о снижении неустойки, указав, что ее размер был согласован ответчиком без разногласий при заключении договора.   

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума №7) установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 77 Постановления Пленума №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В п. 75 Постановления Пленума №7 установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

При разрешении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (пункт 2 Постановления Пленума №81).

Согласно пункту 2 информационного письма от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В данном случае суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера пени, приняв во внимание, что истцом при расчете пени применен высокий процент (0,3% за каждый день просрочки, что составляет 109,5% годовых, при действующей ключевой ставке на момент вынесения решения 7,5% годовых), с учетом рекомендаций пункта 2 Постановления Пленума №81.

Исходя из суммы задолженности, с учетом рекомендованной п. 2 Постановления Пленума №81 границы снижения пени (не ниже двукратной ключевой ставки), а также действующей ключевой ставки на момент вынесения решения 7,5%, суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и снизить пени до суммы 13 699,38руб., определив размер пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки. 

В соответствии со статьей 126 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства; совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой.

Из представленных в дело документов усматривается, что определением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.03.2022 по делу №А64-1677/2022 принято к производству заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» о признании несостоятельным (банкротом) ООО СЗ «Компания Козерог».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.10.2022 по делу №А64-1677/2022 заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» признано обоснованным, в отношении ответчика введена процедура наблюдения.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Постановления от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Следовательно, данные требования являются текущими денежными обязательствами должника-ответчика по настоящему делу и рассматриваются по правилам, применяемым к текущим платежам.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 11 Постановления от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" указал, что при решении вопроса о квалификации в качестве текущих платежей требований о применении мер ответственности за нарушение обязательств (возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, взыскании неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами) судам необходимо принимать во внимание, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 в размере 112 385,31 руб. и неустойки, начисленной на данную задолженность, являются текущими платежами и подлежат взысканию.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020; возвращении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0309005:7606 по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда. 

Согласно ч. 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 Согласно п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пунктом 4.1.3 Договора закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

При этом в силу п. 6.2 Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3. Договора.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса. 

В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса). 

Из содержания претензионного письма от 11.01.2023 №10-03/9 (полученного ответчиком 16.01.2023) следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений в связи с систематическим невнесением ответчиком арендной платы и направил для подписания проекты соглашений о расторжении договора аренды. Ответчик обязательства по внесению арендной платы в установленные в претензии сроки не исполнил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Из материалов дела следует, что задолженность в размере 112 385,31 руб. образовалась за период с 17.03.2023 по 31.12.2022, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора, выразившимся в систематическом (более 2-х раз) невнесении арендной платы. После направления истцом письменного предупреждения о необходимости устранить допущенные нарушения и оплатить пользование арендованным земельным участком ответчик нарушения не устранил, что в силу положений статей 450, 619 ГК РФ и пункта 4.1.3 Договора дает истцу право расторгнуть договор.

Довод ответчика о том, что требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок затрагивают права кредиторов, поскольку право аренды является активом должника, отклоняется судом.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, п. 34 постановления N 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Само по себе наличие Договора аренды не является безусловным основанием для включения права аренды в конкурсную массу.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, по смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)).

В рассматриваемом случае на момент проведения судебного заседания (24.05.2023) и рассмотрения дела по существу, конкурсное производство в отношении ООО СЗ «Компания Козерог» не открыто, конкурсная масса не сформирована, оценка действительным активам должника, в том числе и спорного Договора, в рамках дела о банкротстве не давалась.

Пунктом 4.3.3 Договора предусмотрено получение согласия Арендодателя на передачу арендованного земельного участка в субаренду.

Доказательств, свидетельствующих о согласии истца на передачу арендованного земельного участка в субаренду, материалы дела не содержат. Напротив, из досудебной переписки сторон и пояснений истца в ходе судебного разбирательства следует, что арендодатель возражает против передачи земельного участка третьим лицам, воля истца направлена на прекращение права аренды и возврат арендованного имущества.

Ссылка ответчика на п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, является несостоятельной, поскольку для формирования конкурсной массы в деле о банкротстве оценке подлежит не право арендатора на предоставление земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя, а оценка права аренды как актива, подлежащего включению в конкурсную массу, что производится в рамках дела о банкротстве, а не при рассмотрении настоящего спора. В рассматриваемом случае требование о расторжении договора обусловлено систематическим невнесением арендной платы, заявленные на стадии процедуры наблюдения, а не спором о передаче арендатором права аренды третьим лицам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание условия спорного договора аренды, факт невнесения арендатором платы в установленный договором срок более двух раз подряд, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, введение в отношении должника наблюдения, а не конкурсного производства, суд приходит к выводу, что предъявленные истцом требования о расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в качественном состоянии, позволяющем использовать его по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (п. 6.3 Договора).

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020, требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок также подлежит удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 112 385,31 руб., пени в размере 13 699,38 руб.; расторжения договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства №29/2-43 (11) от 13.08.2020; обязания ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; в остальной части взыскания пени отказать. 

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно с пп. 1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ). 

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 167-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) основной долг в размере 112 385,31 руб., образовавшийся за период с 17.03.2022 по 31.12.2022 по договору аренды №29/2-43 (11) образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 13.08.2020; пени в размере 13 699,38 руб., начисленные за периоды с 26.03.2022 по 31.03.2022 и с 27.04.2022 по 29.12.2022, всего – 126 084,69 руб. 

В остальной части исковые требования о взыскании пени оставить без удовлетворения.  

2. Расторгнуть договор аренды №29/2-43 (11) образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенный 13.08.2020 между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог». 

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 68:29:0309005:7606.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 783 руб.

4. После вступления решения в законную силу исполнительный лист выдать истцу по заявлению, а также направить в налоговый орган. 

5. Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

6. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, 

<

...>  через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                                                    А.В. Истомин