Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

25.11.2019 года Дело № А50-7599/19

Резолютивная часть решения объявлена 18.11.2019

Решение в полном объеме изготовлено   25.11.2019

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.О.Ануфриевым рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Город Пермь» к Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (614000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «АМБЕР-СТРОЙ» (614990, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка от 06.02.17 №0078-17 недействительным (ничтожным), применении последствий

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,  Администрация г. Перми, ФИО1, ФИО2, ФИО3, Департамент   градостроительства    и   архитектуры администрации города Перми, ФИО4,  ФИО5, ФИО6,  Департамент имущественных отношений администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер-СтройСервис», Управление внешнего благоустройства Администрации г. Перми, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ООО «ОргСтрой-Финанс», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ЗАО «Инвестиционная компания «Финансовый дом»,ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ООО «АльфаСтройЛогистика»,ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91,ФИО92,  ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО10,ООО «Строй-Контраст» 

При участии:

От истца: ФИО97, удостоверение от 08.02.19  ТО №243208.

От Департамента земельных отношений администрации г. Перми: ФИО98, паспорт, доверенность от 28.10.19 №114.

От Администрации г. Перми: ФИО98, паспорт, доверенность от 03.04.19 №059-01-44/2-73, диплом, свидетельство о браке, 

От ООО «АМБЕР-СТРОЙ»: ФИО99, паспорт, доверенность от 15.09.17, диплом, ФИО100, паспорт, доверенность от 20.05.19, ФИО101, паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ,

От Департамента имущественных отношений администрации города Перми: ФИО102, паспорт, доверенность от 29.12.18 №104.

От ФИО1 – ФИО2, паспорт, доверенность от 21.02.18 серии 59 АА 1883513, диплом.

ФИО2, паспорт

ФИО3, паспорт

От ФИО3: ФИО2, паспорт, доверенность 20.02.18 серии 59 АА 2053980., диплом

ФИО4, паспорт

ФИО5, паспорт

От ЗАО «Амбер-СтройСервис»: ФИО101, директор, выписка из ЕГРЮЛ,

ФИО43,  паспорт

от ФИО55 – ФИО103, паспорт, доверенность от 12.11.19 серии 59 АА №3352084, диплом

ФИО93, паспорт.

Определением суда от 06.05.2019 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>;  ИНН: 

<

***>) осуществлять регистрацию сделок, а также права собственности (перехода права) иных лиц на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57 площадью 8435 кв. м., находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал №92; запрета обществу с ограниченной ответственностью «АМБЕР-СТРОЙ» (614990, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) совершать сделки с земельным участком с кадастровым номером 59:01:5010092:57 площадью 8435 кв. м., находящимся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал №92.

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным  (ничтожным)  договора № 0078 -17 от 06.02.2017 купли-продажи земельного участка площадью 8 435кв.м с кадастровым номером 59:01:5010092:57,  местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край. г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, кварта №92,   заключенного между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (далее ДЗО, ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Амбер-Строй" (далее ООО "Амбер-Строй", ответчик), применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.  

Истцом требования поддержаны.

Ответчик Департамент с иском не согласен по доводам отзыва (л.д.64, 65 т.1). Полагает, что заключение договора явилось исполнение судебного акта по делу А50-8407/2015. Кроме того, границы территории общего пользования внутри квартала №92 не установлены. Спорный участок предназначен для строительства внутриквартальных проездов, тротуаров и инженерных сетей.

Ответчик ООО "Амбер-Строй" с предъявленным иском также не согласился (л.д.79- 83 т.1). Также указал, что проектом планировки красные линии внутри квартала №92 не установлены. Спорный участок предназначен только для использования лицами, проживающими на территории района Ново-Бродский жилой комплекс "Янтарный". Данный район огорожен по внешнему периметру, въезд осуществляется через шлагбаум. Удовлетворение иска будет направлено против жителей данного района, исключит для них безопасность в виду неограниченного доступа. Также указал, что заключение договора направлено на исполнение судебного акта по делу А50-8407/2015. Кроме того в настоящее время спорный земельный участок передан физическим лицам во исполнение договоров долевого участия в строительстве, договоров купли-продажи.

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Росреестр, 3-е лицо) в отзыве указал, что в Росреестре 20.02.2017 на основании договора купли-продажи от 06.02.2017 на спорный земельный участок зарегистрировано право ООО "Амбер-Строй". Вместе с тем на данный участок имеются правопритязания. В регистрирующий орган обратились ФИО20, ФИО4, ФИО46, ФИО45 для регистрации права общей долевой собственности.

Остальные третьи лица поддержали доводы ответчиков, просили в иске отказать.

Отзыв Администрации г. Перми (л.д.29-31 т.2) совпадает с отзывом ДЗО.

В отзыве Департамента   градостроительства    и   архитектуры администрации города Перми (далее ДГА, 3-е лицо) (л.д.75- 78 т.2) указано спорный земельный участок образован только для жилых домов поз.1-37 согласно проекта межевания. Внутри квартала красные линии не установлены.

В отзыве Управления внешнего благоустройства Администрации г. Перми (л.д.96 т.4) поддержана позиция ответчиков. Указано, что данный проезд  осуществляется только к конкретным домам в жилом комплексе "Янтарный", что исключает его использование неограниченного круга лиц. Удовлетворение иска повлечет нецелевое использование денежных средств из бюджета.

В отзыве Департамента имущественных отношений администрации города Перми (л.д.99- 100 т.4) также подержана позиция об отсутствии красных линий внутри квартала №92.

Выслушав правовые позиции сторон, исследовав материалы дела, иск следует удовлетворить.

Как следует из материалов дела в извещении о проведении торгов в форме аукциона предусмотрено, что после выполнения работ по обустройству территории посредствам строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) победитель аукциона обязан безвозмездно передать данные объекты в муниципальную собственность (л.д.96 т.5). 

На основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО "Амбер-строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007 (л.д.16- 17 т.1).

По условиям договора в аренду передан земельный участок с  кадастровым номером 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94 кв. м. находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами (пункты 1.1, 1.2 договора). Срок аренды - с 20.06.2007 по 19.06.2017 (пункт 4.1 договора). Государственная регистрация договора проведена. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 20.06.2017 (л.д.18 т.1).

По условиям договора на арендатора возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 3.2.6 договора); выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора, после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (пункт 3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (пункт 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала N 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден Постановлением Администрации города Перми N 617 от 01.10.2010 (л.д.21 т.1).

Проект межевания территории квартала N 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден Постановлением Администрации города Перми N 521 от 26.06.2013 (л.д.27 -29 т.1).

В связи с постановкой на кадастровый учет 49 земельных участков 07.08.2014 между ДЗО и обществом оформлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 091-07С, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки ( л.д.20 т.1).

Заключение договора аренды земельного участка (2007 г.) осуществлялось в соответствии с требованиями ранее действовавшего законодательства - ст. 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, регулировавшими особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков.

В силу ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществлялось на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 настоящего Кодекса.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего, проведения на основании документов планировки территории работ по размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе работ по образованию земельных участков:

- предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность;

- необходимых для строительства объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения).

Также согласно условиям комплексного освоения земельного участка необходимо следующее:

- определение границ земель общего пользования;

- вынесение на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов и т.д.).

Несмотря на то, что части земельного участка, который предполагается выделить в качестве земель общего пользования, а также земельные участки, на которых расположены объекты инженерной инфраструктуры, в момент размежевания и до перехода прав на них в публичную (муниципальную) собственность на момент проведения межевания находятся в пользовании и владении лица, осуществляющего комплексное освоение, границы земельных участков, смежных с землями общего пользования, включая расположение красных линий, а также с участками, права на которые должны обратно перейти в собственность муниципального образования, также должны быть согласованы с органом местного самоуправления. 

После осуществления межевания предоставленного земельного участка с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для использования инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, содержание арендных отношений претерпевает изменения.

Пунктом 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона) предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства. Что касается участков, предназначенных для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил. Так, после раздела земельного участка согласно ЗК РФ не требуется обязательного немедленного прекращения прав на участки, которые в последующем перейдут в разряд территорий общего пользования и участков для объектов инженерной инфраструктуры.

Указанные права на участки не могут быть автоматически прекращены и ввиду наложенных на застройщика обязанностей по комплексному освоению. Так, из подпункта 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, в частности, ясно следует, что арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Осуществление допустимого строительства и обустройства территорий общего пользования, несмотря на то что прямое указание на это в законодательстве отсутствует, также не противоречит правовому содержанию и сущности комплексного освоения земельного участка. Вместе с тем при переоформлении арендных отношений необходимо точно обозначить предназначение всех участков, с тем чтобы выделить те из них, на которые статьей 30.2 ЗК РФ арендатору предоставляются исключительные права. Право аренды на иные участки может быть продлено только по соглашению сторон и только до завершения действий по комплексному освоению.

Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков.

После осуществления раздела земельного участка для комплексного освоения с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, арендатор вправе приобрести земельные участки в границах исходного в собственность или в аренду.

Таким образом, арендатор исходного земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, может по своему выбору без проведения аукциона или иных процедур:

- выкупить новые земельные участки;

- оформить договор аренды новых земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации при этом установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

После постановки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, на кадастровый учет должны быть совершены правовые действия по выкупу земельных участков или оформлению права аренды на них. При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается.

Приобретение права собственности или права аренды на соответствующие земельные участки не снимает с их правообладателя обязанности выполнения ряда условий по комплексному освоению земельного участка, прежде всего это касается исполнения требования пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ, согласно которому собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, определенные в извещении о проведении аукциона.

Ответчики ссылаются, что заключением данного договора они исполняли судебный акт по делу А50- 8407/2015.

В рамках дела А50-8407/2015 по правилам главы 24 АПК РФ рассматривалось заявление ООО "Амбер-Строй" о признании незаконным решения, изложенного в письме № И-21-01-09-4692 от 24.03.2015, об отказе в предоставлении земельных участков  с кадастровым номером 59:01:5010092:32 площадью 622 кв.м. по ул. Виноградная, 10, с кадастровым номером 59:01:5010092:34 площадью 840 кв.м. по ул. Виноградная, 8а, с кадастровым номером  59:01:5010092:35 площадью 623 кв.м. по ул. Виноградная, 8,  с кадастровым номером 59:01:5010092:36 площадью 703 кв.м. по ул. Виноградная, 6, с кадастровым номером 59:01:5010092:38 площадью 1296 кв.м. по ул. Виноградная, 38, с кадастровым номером 59:01:5010092:39 площадью 2469 кв.м. по ул. Виноградная, 40,  с кадастровым номером 59:01:5010092:42 площадью 914 кв.м. по ул. Виноградная, 4а,  с кадастровым номером  59:01:5010092:43 площадью 890 кв.м. по ул. Виноградная, 2а,  с кадастровым номером 59:01:5010092:44 площадью 1284 кв.м. по ул. Виноградная, 4Б,  с кадастровым номером 59:01:5010092:45 площадью 1288 кв.м по ул. Виноградная, 42,  с кадастровым номером 59:01:5010092:46 площадью 1272 кв.м. по ул. Виноградная, 44,  с кадастровым номером 59:01:5010092:47 площадью 1640 кв.м. по ул. Виноградная, 50, с кадастровым номером  59:01:5010092:48 площадью 959 кв.м. по ул.Виноградная, 48, с кадастровым номером 59:01:5010092:49 площадью 959 кв.м. по ул. Виноградная, 46  в собственность по цене 1,53 руб. за 1 кв.м. Земельный участок спорный (59:01:5010092:57) предметом спора не являлся, поэтому ссылки ответчиков на данный судебный акт судом отклоняются. В споре указано на 14 земельных участка. Вместе с тем ДЗО в отзыве указал, они на основании судебных актов по делу А50- 8407/2015 1-й инстанции и 17 ААС рассмотрели 23 заявления ООО "Амбер-Строй" в том числе и на спорный участок и заключили оспариваемый договор.

Также не являлся предметом спора спорный участок в рамках дела А50-17048/2017 по заявлению ООО "Амбер-Строй" об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номера 59:01:5010092:58 площадью 554 кв. м, 59:01:5010092:59 площадью 358 кв. м, 59:01:5010092:60 площадью 78 кв. м, расположенных по адресу: жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92 Свердловского района в собственность.

В соответствии с пунктом 12 статьи 82 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно подпункту 12 статьи 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.

Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57 (л.д.34-38 т.1)  имеет вид разрешенного использования для общего пользования (уличная сеть).

То обстоятельство, что данный участок не обозначен красными линиями, не свидетельствует, что он не относится к территории общего пользования. 

Принятые администрацией города Перми документов по утверждению документации по планировке территории квартала №92 не соответствуют градостроительному законодательству в части установления территории общего пользования и не принимаются судом.

Доводы ответчиков и поддерживающих их правовую позицию третьи лица, что жилой комплекс "Январтный" расположен вне города и там не может быть территории общего пользования как в самом городе судом признаются не состоятельными. Из представленных документов следует, что на основании распоряжений администрации г. Перми присвоены адреса объектов недвижимости в квартале №92 микрорайона Новобродский ЖК Янтарный (л.д.66-85 т.5) в соответствии с постановлением администрации г. Перми от 06.04.2009 № 191 "Об адресном реестре города Перми)

Довод ответчика ООО "Амбер-Строй" и третьего лица закрытого акционерного общества «Амбер-СтройСервис» об аналогии с Законом №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" отклоняется. Данный закон  вступил в силу с 01.01.2019 за исключением ст. 51, которая вступила в силу 30.07.2017. До этого закона действовал Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединения граждан" №66-ФЗ от 15.04.1998 и утратил силу с 01.01.2019 в связи с изданием Закона №217-ФЗ.

В подпунктах 8, 8.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды без проведения торгов в отношении ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории); земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного юридическому лицу для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и являющегося земельным участком общего назначения, такому юридическому лицу.

Довод данного ответчика и третьего лица о возможности применения названных правовых норм по аналогии подлежит отклонению, поскольку предусмотренные пунктом 1 статьи 6 ГК РФ основания в рассматриваемом случае отсутствуют, спорные правоотношения не являются сходными с отношениями, касающимися использования участков, указанных в подпунктах 8, 8.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и Законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединения граждан" №66-ФЗ, Законом №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Доводы ответчиков и третьих лиц, что данный участок используется для доступа только к жилым домам и является общим имуществом, предназначенным для использования всеми собственниками жилых домов, расположенных в границах квартала № 92 жилого района Ново-Бродовский г. Перми, жилого комплекса "Янтарный" и на него возникает долевая собственность в виду передачи физическим лицам данного земельного участка по условиям договоров, заключенных с ООО "Амбер Строй" судом отклоняется.

Как установлено судом, под каждым жилым домом сформирован самостоятельный земельный участок, что не оспаривается сторонами. 

По правилам ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 N 23-П "По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина ФИО104", основания возникновения подлежащих государственной регистрации прав на объекты инфраструктуры, обслуживающей жилые помещения, и отношения по поводу этих объектов регламентируются гражданским и жилищным законодательством в соответствии с требованиями Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 17 (часть 3), 35 (части 1-3) и 40.

Так, права собственников помещений в многоквартирном доме на имущество, функционально и технически предназначенное для обслуживания жилых помещений, определены статьей 290 ГК Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми такое имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Нормативно установлен и порядок определения состава общего имущества: согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и положениям раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) к общему имуществу относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же земельном участке, что и многоквартирный дом, и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатации помещений в многоквартирном доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, а также в соответствии с нормативно установленными техническими и санитарными требованиями.

Учитывая служебное предназначение объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, объективную потребность собственников помещений в наличии такого имущества, обеспечении его сохранности, поддержании в надлежащем состоянии и постоянном использовании, а также социальную значимость отношений в этой сфере для реализации ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации, федеральный законодатель - исходя из того, что право общей долевой собственности на такие объекты, как это вытекает в том числе из статьи 35 Конституции Российской Федерации, носит производный характер, - предусмотрел для них специальный правовой режим.

Соответственно, в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу.

Жилой комплекс "Янтарный" согласно проекта межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района г. Перми, утвержденного постановлением Администрации г. Перми от 26.06.2013, проектной декларации, схем планировочной организации земельного участка, состоит из совокупности многоквартирных домов и индивидуальных блокированных жилых домов; в границах переданного ответчику в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:0001 площадью 75 484,94 кв. м по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92 ответчиком сформированы 49 самостоятельных земельных участков.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.п. 5 ст. 1 ЗК РФ) имущество, находящееся за пределами земельных участков, на которых располагаются многоквартирные жилые дома и индивидуальные жилые дома, не может включаться в общее имущество в данных домах.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как следует из данных ГКН, содержащихся в публичном доступе в электронном виде на ресурсе maps.rosreestr.ru, каждый из жилых домов в ЖК "Янтарный" в г. Перми, располагается на отдельном земельном участке с определенными границами. Следовательно отсутствуют основания возникновения общей долевой собственности на спорный участок у собственников квартир в жилых домах, расположенных на ином, чем спорный, участке.

Третье лицо ФИО4 ссылается на обязательность исполнения судебного акта по делу 2а-1874/2019 (л.д.61-65 т.2).

Судебный акт по делу 2а-1984/2019 Свердловского районного суда г. Перми по заявлению ФИО4 к Управлению Росреестра для рассмотрения настоящего спора не может учитываться с учетом порядка такого рассмотрения по правилам КАС (ст. 218), поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (ст. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). 

Также отклоняется представленное заключение ООО "Центральное землеустроительное бюро" (л.д.14- 94 т.4) об определении целевого назначения и фактического использования земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:5010092:55, 59:01:5010092:57, 50:01:5010092:149, поскольку не изменяет разрешенного использования спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах оспариваемый договор заключен с нарушением закона (п.12 ст. 85 ЗК РФ, п.12 ст. 1 ГрК РФ, 262 ГК РФ). Приведенные прокурором доводы о том, что заключением оспариваемой сделки нарушены права и охраняемые законом интересы муниципального образования "Город Пермь" к полномочиям которого относится организация в границах городского округа электро, тепло, газо и водоснабжение населения, водоотведение, снабжение населения в пределах полномочий установленным законодательством РФ арбитражным судом рассмотрены и признаны  обоснованными.  

С учетом этого договор купли-продажи от 06.02.2017, заключенный ответчиками, является недействительной (ничтожной) сделкой (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Суд также установлено, что в настоящее время ООО "Амбер-Строй" спорный земельный участок передал физическим лицам, проживающим на территории жилого комплекса "Янтарный". Данное обстоятельство подтверждается актом от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/4 от 11.03.2013 с ФИО105, ФИО3 (л.д.142 т.1); с ФИО106 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/1 от 27.12.2013 (л.д.144 т.1); с ФИО2 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/2КП от 22.04.2014 (л.д.146 т.1); с ФИО4 акт от 30.05.2013 приема передачи одноквартирного жилого дома №Я-17И (л.д.124 т.1); с ФИО83 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-33И от 22.03.2015 (л.д.97 т.5); с ФИО84 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-31И от 01.09.2011 (л.д.98 т.5); с ФИО86 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-29И от 01.09.2011 (л.д.99 т.5); с ФИО85 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-28И от 07.04.2015 (л.д.100 т.5); с ФИО90 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-23И от 19.11.2013 (л.д.101 т.5); с ФИО92 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-21И от 01.09.2011 (л.д.102 т.5);  с ФИО91 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-20И от 19.04.2013 (л.д.103 т.5); с ФИО90 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-23И от 19.11.2013 (л.д.103 т.5); с ФИО93 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-18И от 02.04.2013 (л.д.104 т.5); с ФИО94 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-16И от 15.11.2011 (л.д.105 т.5); с ФИО95 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору купли-продажи одноквартирного жилого дома  №Я-15КПот 15.07.2013 (л.д.106 т.5); с ФИО6 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору инвестирования строительства №Я-10И от 29.08.2011 (л.д.107 т.5); с ФИО54 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-9/7 от 28.11.2014 (л.д.108 т.5); с ФИО107 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-9/5 от 28.09.2015 (л.д.109 т.5); с ЗАО "Инвестиционная компания "Финансовый дом" акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-9/3 от 30.12.2014 (л.д.110 т.5); с ФИО50 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-9/2 от 26.11.2014 (л.д.111 т.5); с ООО "Строй-Контраст"от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-8/6 от 21.03.2014 (л.д.112 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-8/5 от 22.01.2014 (л.д.113 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-8/3 от 22.11.2013 (л.д.114 т.5); с ООО "ОргСтрой-Финанс" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-8/2 от 28.07.2014 (л.д.115 т.5); с ФИО47 от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/7 от 23.04.2013 (л.д.116 т.5); с ФИО45, ФИО46 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/6 от 05.08.2013 (л.д.117 т.5); с ФИО43, ФИО44 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/5КП от 18.08.2014 (л.д.118 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-7/3 от 11.04.2013 (л.д.119 т.5); с ООО "ОргСтрой-Финанс" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-5/7 от 27.09.2010 (л.д.120 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-4/5 от 27.09.2010 (л.д.121 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-4/4 от 27.09.2010 (л.д.122 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-4/3 от 27.09.2010 (л.д.123 т.5); с ФИО33 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-3/6 от 28.11.2008 (л.д.124 т.5); с ФИО28 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-3/1 от 11.08.2009 (л.д.125 т.5); с ФИО20 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-1/4 от 29.05.2009 (л.д.126 т.5); с ФИО19. акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-1/3 от 15.12.2011 (л.д.127 т.5); с ФИО16 акт от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-1/1 от 19.02.2010 (л.д.128 т.5); с ООО "Строй-Контраст" от 20.11.2017 приема передачи к договору участия в долевом строительстве №Я-8/5 от 22.01.2014 (л.д.113 т.5)

Также из отзыва Управления Росреестра следует, что на данный участок имеются обращения ФИО20, ФИО4, ФИО46, ФИО45 о регистрации права общей долевой собственности (л.д.129- 180 т.5)

Реституция судом не применяется.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 1  Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственная регистрация удостоверяет вещные права на недвижимое имущество, не являясь основанием их возникновения.

С учетом удовлетворенных требований сохранение записи о государственной регистрации права ООО "Амбер-Строй" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57, а также Закона №218 о заявительном характере прекращении зарегистрированного права  ООО "Амбер-Строй" на спорный земельный участок, суд считает возможным применить последствия  в виде погашения регистрационной записи о праве собственности ООО "Амьер-Строй" на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57.

Госпошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным)  договор купли-продажи земельного участка № 0078-17 от 06.02.2017, заключенный Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и  обществом с ограниченной ответственностью «АМБЕР-СТРОЙ».

Погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «АМБЕР-СТРОЙ»  на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57, площадью 8435 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край. г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, кварта №92.

Взыскать с   общества с ограниченной ответственностью «АМБЕР-СТРОЙ» (614990, 

<

...>; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                   Н.В. Гусельникова