/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-7856/2017

04 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   25 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Барминой И.Н., Пряхиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казначеевым В.О.  

при участии:  

от истца: извещен, не явился; 

от ответчика: представитель Смирнов Д.В. по доверенности от 12.02.2018; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-4592/2018) ООО "Баланс" на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 25.12.2017 по делу № А42-7856/2017 (судья  Востряков К.А.), принятое 

по иску администрации муниципального образования городское поселение Кола Кольского р-на

к обществу с ограниченной ответственностью "Баланс"

о взыскании, 

установил:

администрация муниципального образования городское поселение Кола Кольского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Баланс» (далее – ответчик, общество) о взыскании  задолженности по арендной плате по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 28.08.2016 №4576 (далее - договор аренды земли) в размере  1 000 925 руб. 62 коп. за период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года. 

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 25 декабря 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе общество, сославшись на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просило решение отменить или изменить полностью или в части, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указал, что истцом в 4 квартале 2016 года (с 19.12.2016 по 31.12.2016), 1 и 2 кварталах               2017 года неправильно применены ставка арендной платы, регулирующий коэффициент, поскольку в этот период земельный участок имел вид разрешенного использования «индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства», что соответствует основному виду разрешенного использования для данной зоны. Указанные изменения вида разрешенного использования были внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2016. При этом общество сослалось на Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кольского района, утвержденное решением Совета депутатов МО Кольский район от 24.06.2008 №28/3, в подпункте 3 пункта 1.7 которого предусмотрена возможность перерасчета арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка и пункт 3.6 договора аренды земли. Также общество полагало, что суд необоснованно не принял во внимание положения пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющих его право на самостоятельное изменение вида разрешенного использования. 

Администрацией представлен отзыв, в котором истец поддержал выводы суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал. Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своего представителя не направил. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке. 

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с заявлением общества от 04.07.2013 КУМИ Кольского района Мурманской области 15.08.2013 подписан акт №233/13 выбора земельного участка, площадью 2 га, под строительство автомойки большегрузного транспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки в кадастровом квартале 51:01:0107001, расположенный в Мурманской области, муниципальном образовании городское поселение Кола Кольского района, городское поселение Кола. Вид разрешенного использования - мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. Основанием для выдачи акта послужил Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области, утвержденные решением Совета депутатов МО г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 №43-371 и письмо администрации г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 24.07.2013 №1633. Информация о возможном предоставлении земельного участка под заявленный вид использования была размещена в газете "Кольское слово" от 18.07.2013 №28 (10525). Постановлением администрации Кольского района от 16.08.2013 №1156 акт выбора земельного участка был утвержден и обществу было предварительно согласовано место размещения объекта - под автомойки большегрузного транспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки в кадастровом квартале 51:01:0107001, расположенный в Мурманской области, муниципальном образовании городское поселение Кола Кольского района, городское поселение Кола. Вид разрешенного использования - мастерские 4 автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. Согласно выписке из Генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области, утвержденных решением Совета депутатов муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 №43-371, в июле - августе 2013 года земельный участок территориально был расположен на зонах Р-3 (зона лесопарков)                    и Т-3 (зона объектов транспортной инфраструктуры). Решением Совета депутатов муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области от 10.12.2015 №20/189 в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области внесены изменения в части кадастрового квартала с номером 51:01:0107001. В результате внесенных изменений земельный участок стал территориально находиться в зоне Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) в санитарно-защитной зоне планируемого объекта капитального строительства (стадион). При этом Градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 №43-371 (в редакции от 16.12.2015 №06/63) в территориальной зоне Ж-1 исключается использование земельных участков под мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. В этой связи 22.09.2015 общество обратилось к  администрации с просьбой провести публичные слушания установлению зоны и условно разрешенного вида использования земельного участка под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками. Рассмотрев обращение 19.10.2015, комиссия по землепользованию и застройке не рекомендовала главе муниципального образования г. Кола выносить данный вопрос на публичные слушания, указав в протоколе заседания, что действующий акт выбора земельного участка не соответствует испрашиваемой территориальной зоне. После проведения кадастровых работ земельный участок 17.02.2016 поставлен на кадастровый учет и ему присвоен номер 51:01:0107001:204. При этом общество при формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет не обратилось в администрацию для приведения территориальной зоны в соответствие с установленным в акте выбора разрешенному виду использования земельного участка. Общество обратилось 01.08.2016 с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204, при этом указав цель его использования - размещение станции технического обслуживания. Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 15.08.2016 №51/301/16-83353 земельный участок имеет разрешенное использование - мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. 

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрацией Кольского района (правопредшественником истца, арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.08.2016 №4576, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды под строительство автомойки, большегрузного автотранспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки, из категории земель – земли населенных пунктов, земельный участок площадью 20 000 кв.м, с кадастровым номером 51:01:0107001:204, расположенный по адресу: Мурманская область, МО г.п. Кола Кольского района, г.Кола, именуемый в дальнейшем участок. Разрешенное использование участка: мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны (пункт 1.1 договора аренды). Участок передан по акту приема-передачи 29.08.2016. Договор аренды заключен на срок с 25.08.2016 по 24.08.2025 (пункт 2.1 договора аренды), 03.11.2016 осуществлена его государственная регистрация. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер и методика определения арендной платы определяется на основании правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Размер арендной платы на момент подписания договор аренды определен в приложении №1 к договору. Согласно расчету арендной платы ее размер на 2016 год (с 25.08.2016 по 31.12.2016) составил 412 522 руб. 06 коп. При этом кадастровая стоимость участка определена в размере 126 538 400 руб. Базовая ставка арендной платы 1,5%, регулирующий коэффициент 0,62. 

Сроки внесения арендной платы установлены пунктом 3.2 договора аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором равным частями ежеквартально до 1 числа третьего месяца квартала. По данным публичной кадастровой карты по состоянию на 19.12.2016 в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204 изменен на земельные участки для индивидуальной жилой застройки, «индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства». 

Общество обращалось к администрации 23.12.2016 и 22.08.2017 с заявлениями о внесении изменений в договор аренды в части разрешенного вида использования и цели предоставления земельного участка и переводе его под индивидуальное жилищное строительство, однако ему было отказано по причине того, что договор под указанные цели может быть заключен только на торгах.  За период с 3 квартала                 2016 года по 2 квартал 2017 года оплата от общества в полном объеме не поступила, в результате чего образовалась задолженность в размере 100 925 руб. 62 коп. Истец 17.08.2017 направил ответчику претензию от 03.08.2017 №1588/14 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Претензия оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал требования администрации обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме. 

Апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом                  (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом. При этом стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми. 

Использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации  допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 20.11.2017 №99/2017/37354718 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204 являются мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосервисы. По данным публичной кадастровой карты по состоянию на 27.11.2017 изменения внесены 18.10.2017. Полагая, что территориальная зона Ж-1 была внесена с технической ошибкой, истец 04.12.2017 заключил договор на проведение кадастровых работ по внесению изменений в правила землепользования МО г. Кола в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204. 

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Предметом договора аренды земли является земельный участок с видом разрешенного использования - "мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны". 

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны - Т3 (объектов транспортной инфраструктуры), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Суд первой инстанции правильно указал на то, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации  противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N1756/13 по делу №А35-765/2012. 

Таким образом, общество, заключая договор на указанных условиях, согласилось с тем, что земельный участок ему необходим в целях строительства автомойки большегрузного автотранспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки и оно не вправе изменять вид разрешенного использования                                без изменения договора. 

Земельным кодексом Российской Федерации  предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения. 

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона. 

Судом первой инстанции установлено и подателем жалобы не оспаривается, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона. 

Между тем при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Если бы воля общества была направлена на приобретение участка в целях жилищного строительства, то оно было вправе отказаться от договора аренды и обращаться за получением земельного участка в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, о чем судом первой инстанции обоснованно указано в решении. 

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, которым в данном случае является «мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны», может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования - для строительства индивидуальных жилых домов, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа). Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка                          не допускается. 

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 №56-КГ13-5. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами, изложенным в оспариваемом решении, позиция общества о расчете платы с учетом вида разрешенного использования "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства" и  соответственно кадастровой стоимости 11 732 400 рублей, ставки арендой платы 0,3%, регулирующего коэффициента 1,45 противоречит действующему законодательству и не может быть принята во внимание.

Возражений по расчету арендной платы (арифметической правильности), рассчитанной администрацией в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кольского района, утвержденного решением Совета депутатов МО Кольский район от 24.06.2008 №28/3, со стороны общества не заявлено; ответчик возразил по праву относительно применения в целом к данному спору.

Таким образом, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, с учетом всех фактических обстоятельств дела и на основании правильной их оценки. 

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области от 25 декабря 2017 года                 по делу №  А42-7856/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу –                           без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                     В.М. Горбик

 

Судьи

 

                   И.Н. Бармина

 

                              Ю.В. Пряхина