АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело №А84-3193/2017

19 апреля 2018 года

город Севастополь

Резолютивная часть решения оглашена 12 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2018 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ДИЗО: ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 №07;

от общества: ФИО3 по доверенности от 16.10.2017 №б/н;

от правительства: ФИО4 по доверенности от 19.09.2017 №3847/31/2-17;

от Севгосстройнадзора: ФИО5 по доверенности от 16.08.2017 №92-01-40 (до перерыва);

от Севприроднадзора: ФИО6 по доверенности от 29.03.2018 №44;

иные лица, участвующие в деле: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело, принятое

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агат-А», 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Государственное казенное учреждение Севастополя «Севастопольское лесничество», Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя,

о расторжении договора,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Агат-А» (далее – ответчик, общество, ООО «Агат-А») о расторжении договора аренды земли от 24.12.2001, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО «Агат-А» (зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли произведена запись №69 от 30.01.2002) в отношении земельных участков общей площадью 8,9994 га, расположенных в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, и об обязании ответчика возвратить истцу земельные участки общей площадью 8,9994 га, расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, в состоянии не хуже того, в котором он их получил, с учетом нормального износа.

В обоснование иска его податель сослался на то, что общество в определенные договором аренды земли от 24.12.2001 сроки строительство объекта не завершило, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных ему для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - правительство), Государственное казенное учреждение Севастополя «Севастопольское лесничество» (далее – лесничество, учреждение), Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр), Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (далее – Севгосстройнадзор), Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя (далее - Севприроднадзор), Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее – департамент архитектуры).

Определением от 07.12.2017 суд по ходатайству истца и ответчика назначил судебную землеустроительную экспертизу, поручив ее проведение государственным судебным экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»  ФИО7, ФИО8. В связи с этим производство по рассматриваемому спору было приостановлено до получения результатов экспертизы. 

Определением от 15.03.2018 суд возобновил производство по настоящему спору ввиду устранения обстоятельств, послуживших основанием для его приостановления.

Лесничество, Севреестр, департамент архитектуры, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия. 

В судебном заседании представитель ДИЗО настаивал на иске, подтвердив, что единственным основанием предъявленных требований является неосвоение ответчиком земельных участков по предмету спорного договора в оговоренный в нем срок.

Представитель правительства поддержал позицию департамента.

Представитель общества возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведенным в отзыве на него.

Представители Севгосстройнадзора и Севприроднадзора озвучили свою позицию по существу заявленных требований.

В судебном заседании от 10.04.2018 порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв на 12.04.2018 на 09 час. 00 мин.

Информация о перерыве своевременно размещена на Интернет-сайте «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства спора.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 10.07.2001 №803 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «АГАТ-А» (арендатор) 24.12.2001 заключен договор аренды земли (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 8,9994 га (из них под охранными зонами 0,8886 га), расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми, в том числе: земельный участок №1 площадью 3,0512 га, включая площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,0684 га; земельный участок №2 площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон и инженерных коммуникаций 0,8202 га; земельный участок 2А площадью 1,1095 га, земельный участок №3 площадью 0,3648 га, включая площадь сервитута для обеспечения доступа граждан на территорию пляжа по всему участку (том дела 1, листы 76-80). Лесные угодья, расположенные на указанных земельных участках, не исключаются из состава лесного фонда.

Исходя из пункта 1.2 договора, перечисленные земельные участки отведены в натуре в установленном законом порядке. План внешних границ земельного участка является неотъемлемой частью данного договора.

Земельные участки площадью 4,4739 га, 3,0512 га, 1,1095 га, 0,3648 га, указанные в пункте 1.1 договора, передаются в аренду с целью строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 1.5 договора он заключен на аренду земельных участков площадью 4,4739 га, 3,0512 га, 1,1095 га, 0,3648 га, в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя сроком до 24.12.2026 с момента государственной регистрации договора.

В пункте 1.6 договора его участники оговорили, что земельные участки, передаваемые в аренду, не имеют таких недостатков, обременений и ограничений которые бы существенно могли повлиять на эффективность предусмотренного договором его использования, за исключением ограничений, приведенных в пункте 1.1 договора и на плане внешних границ землепользования. 

Согласно подпункту «м» пункта 3.2.2 договора арендатор обязан освоить земельный участок в срок не позднее 30 мая 2009 года.

В соответствии с пунктом 7.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случаях невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязательств, которые предусмотрены статьями 22, 23 Закона Украины «Об аренде земли» и действующим договором, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и иными законами Украины.

Договор удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись за №69 от 30.01.2002.

В последующем, 13.03.2008 арендатор и арендодатель подписали договор о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли, исходя из которого, срок освоения земельного участка, оговоренный в подпункте «м» пункта 3.2.2 основного договора, продлен до 30.12.2015 (том дела 1, листы 81-82). Договор от 13.03.2008 удостоверен нотариально, зарегистрирован в Севастопольском городском филиале Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 17.03.2008 №69/30.01.2002.

Кроме того, стороны 15.12.2011 заключили договор о внесении изменений и дополнений в договор аренды земли в части арендной платы за пользование земельными участками, который удостоверен в нотариальном порядке, зарегистрирован в Главном управлении Госземагентства в г.Севастополе, о чем в книге регистрации осуществлена запись от 27.12.2011 за №853630004000366 (том дела 1, листы 83-84). 

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 22.10.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП, Управление земельного контроля 17.08.2016 провело обследование земельного участка площадью 55850 кв.м, в том числе земельный участок площадью 44750 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:002:1405) и земельный участок площадью 11750 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:002:1403), расположенного по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, урочище Ласпи, предоставленного на праве аренды ООО «Агат-А» для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми по договору аренды земельного участка, зарегистрированного 30.01.2002 Севастопольским городским управлением земельных ресурсов под №69 в книге регистрации договоров аренды земли под №4-М-01. Как установило управление, земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной и кустарниково-древесной растительностью, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных земляных работ не выявлено. Перечисленные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка от 19.08.2016 №126/04-01/ОБ/16 (том дела 1, листы 22-24).

Руководствуясь сведениями данного акта, истец направил арендатору предупреждение от 06.04.2017 №8278/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, в котором департамент предложил, ввиду неисполнения обществом обязательств по договору, в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения исполнить в полном объеме обязательства по договору и представить документы, подтверждающие завершение строительства пансионата для отдыха семей с детьми на земельных участках и своевременное внесение арендной платы по договору (том дела 1, листы 39-41).

В своем ответе от 18.05.2017 арендатор, ссылаясь на наличие у него объективных обстоятельство, препятствующих освоению земельных участков в закрепленный в договоре срок, возникших, в том числе по вине ДИЗО, выразил отказ от прекращения договорных отношений (том дела 1, листы 42-43).

Из материалов дела также видно, что в соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 3.4.1 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 №1292-ПП, подпунктом 6 пункта 7 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договора аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользованием юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 №1250-ПП, заданием о проведении мероприятий по контролю от 23.05.2017, служебной записки Управления земельных отношений от 08.06.2017 №3541/05-05-20/17, Управление земельного контроля ДИЗО 16.06.2017 провело обследование земельного участка площадью 89994 кв.м, в том числе земельного участка №1 площадью 30512 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:126; земельного участка №2 площадью 44739 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:126; земельный участок №2а площадью 11095 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:127; земельный участок №3 площадью 3648 кв.м, кадастровый номер 91:01:058002:125, по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, урочище «Ласпи», предоставленного на праве аренды ответчику для строительства и обслуживания пансионата для отдыха семей с детьми по договору аренды земельного участка, зарегистрированного 30.01.2002 Севастопольским городским управлением земельных ресурсов под №69. При проведении обследования выявлено, что участок №1 с западной и южной сторон огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа, на территории размещены: два капитальных объекта переменной этажностью 9-10 этажей, по визуальным признакам – завершенные строительством; детская площадка; капитальный объект, представляющий собой беседку со стационарным мангалом; одноэтажный капитальный объект незавершенного строительством; капитальный объект, являющийся резервуаром для воды (бассейн); одноэтажный капитальный объект, являющийся трансформаторной подстанцией. Кроме того, на территории складированы материалы, сопутствующие проведению строительных работ (арматура, леса, транспортный мусор, контейнер и т.п.), произрастают многолетние зеленые насаждения. На момент обследования строительные работы не велись. Участки №2, 2а, 3 не ограждены, объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных (подготовительных, земляных) работ не выявлено (акт обследования объекта земельных отношений от 19.06.2017 №0279/19.06.2017./БР/ГЛ-АО; том дела 1, листы 15-19).

Аналогичные сведения отражены в акте проверки использования объекта земельных отношений от 22.06.2017 №0284/22.06.2017/БР/ГЛ-АП, подготовленном департаментом (том дела 1, листы 11-14).

На основании означенных актов истец направил обществу предложение/предупреждение от 17.07.2017 №24282/05-05-21/17 о расторжении договора в добровольном порядке путем подписания проекта дополнительного соглашения об этом (том дела 1, листы 44-46).

Оставление арендатором названного предложения без какого-либо реагирования послужило поводом для обращения ДИЗО с настоящим иском.

Суд считает предъявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в свете следующего.

С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 №06 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений», Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство заявленного объекта на всех земельных участках по предмету договора в сроки, определенные договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476 указал, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо помимо прочной связи с землей, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. 

При рассмотрении спора суд установил, что на земельном участке №1 площадью 3,0512 га имеются как объекты капитального строительства (корпусы пансионата для отдыха семей с детьми, трансформаторная подстанция), так и иные объекты (площадки, подъездные дороги, пожарные резервуары, объекты инфраструктуры – КНС, очистные сооружения ливневых вод).

В материалах дела имеются положительное заключение негосударственной экспертизы рег. №2-1-1-0050-14 на объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», градостроительный план земельного участка RU94G-00000014, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка объекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи, Балаклавского района в г.Севастополе 2012 г.» от 13.04.2012 №ГУО-114, экспертный отчет №Е-27-0526-12 (том дела 2, листы 10-26; том дела 3, листы 30-33).

Строительство велось обществом на законных основаниях, в частности в соответствии с декларацией о начале выполнения строительных работ от 01.02.2013 №СТ 083130300722, оформленной Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в г. Севастополе, решением комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков, оформленного протоколом от 17.02.2015 №37 (том дела 1, листы 163-164).

С 27.06.2017 по 13.07.2017 Севгосстройнадзор провел итоговую проверку законченного строительством объекта капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», по результатам которой установил, что объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)» с количеством этажей: 9 этажей + подвал, с техническими сооружениями, закончен строительством и соответствует требованиям рабочего проекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», разработанного в 2014 году ООО «Архиград Проект», шифр проекта АГП 104/11.

В связи с этим 17.07.2017 ответчику выдано заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, утвержденного приказом Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя от 17.07.2017 №0230-019-з, которым подтверждено, что объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», соответствует требованиям рабочего проекта, разработанного в 2014  ООО «Архонт Крым», шифр проекта АГП 104/11 (том дела 1, лист 166).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как уже приводилось выше, ООО «Агат-А» на законных основаниях на земельном участке №1 возвело объект капитального строительства «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)», который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав нее.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт освоения обществом земельного участка №1 площадью 3,0512 га в соответствии с заявленной в договоре аренды земли целью. 

Следовательно, вопреки доводу департамента, арендатор выполнил свои обязательства по договору в исследованной части в предусмотренный в нем срок, что исключает право суда расторгнуть договор в названной части и, тем более, обязать ответчика вернуть истцу соответствующий земельный участок.

Приняв во внимание вышеизложенное, суд не выявил оснований для удовлетворения требований ДИЗО по рассмотренному эпизоду.

В то же время, суд признает обоснованным иск департамента в оставшейся части.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Исходя из положений статьи 51 ГрК РФ, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»,, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Применительно к части 1 статьи 14 АПК РФ в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, согласно статье 9 Закона Украины №687-XIV «Об архитектурной деятельности» строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Материалами дела и самим обществом подтверждено, что в рамках всего срока, определенного для строительства объекта, начиная с даты приобретения им прав и обязанностей арендатора, ответчик не совершил ни одного из перечисленных действий в отношении земельного участка №2, площадью 4,4739 га, земельного участка №2а, площадью 1,1095 га, земельного участка №3, площадью 0,3648 га. Суд констатирует, что в условиях состязательности процесса (статья 9 АПК РФ) и как заинтересованная сторона по делу арендатор не представил доказательств о наличии объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить перечисленные земельные участки в предоставленных для этого целях и в определенный договором срок в период с 2001 года по настоящее время.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорных земельных участках отсутствуют оговоренные в договоре объекты строительства, при этом установленный договором срок строительства истек. У суда не имеется оснований полагать, что нарушение договорных обязательств произошло не по вине арендатора, а по независящим от него причинам либо вследствие недобросовестного поведения арендодателя.

Доводы ответчика об отсутствии ущерба у истца не являются допустимыми в части исковых требований о расторжении договора, поскольку основанием для такого расторжения служит не ущерб арендодателя, а наличие существенных нарушений, достаточных для прекращения  договора в судебном порядке.

Исходя из заключения эксперта от 28.02.2018 №2681/6-3, подготовленного ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России, в соответствии с градостроительными нормами площадь земельного участка, необходимого для использования объекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г.Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)» (без учета площади хозяйственной зоны) составляет 3,696 га (том дела 6, листы 4-13). С учетом договора аренды от 24.12.2001, предусматривающего передачу ООО «Агат-А» земельного участка №1 площадью 3,0512 га, в том числе под охранными зонами инженерных коммуникаций – 0,0684 га, проекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г.Севастополя. 2014 г.», генерального плана объекта, градостроительного плана земельного участка, а также градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, границами земельного участка, необходимого для использования объекта «Пансионат для отдыха семей с детьми в урочище Ласпи Балаклавского района г. Севастополя (1-я очередь строительства. Корпус 5 и 6)» может являться участок №1 площадью 3,0512 га, в том числе под охранными зонами инженерных коммуникаций – 0,0684 га. 

Поэтому суд полагает возможным расторгнуть соответствующий договор аренды в части касающейся земельного участка №2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га, земельного участка №2а, площадью 1,1095 га, земельный участок №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га. Одновременно суд учитывает, что имеющиеся в материалах дела документы, в частности, планы внешних границ перечисленных земельных участков позволяют с достаточной степенью определенности идентифицировать границы и площадь земельных участков, их место расположения для целей исполнения судебного акта. В связи с этим тот факт, что распоряжениями ДИЗО от 14.12.2015 №1048-РДЗ, 1050-РДЗ, 1051-РДЗ из земельных участков №1, 2, 2а, 3 образованы новые земельные участки, не исключает удовлетворение требований истца в рассмотренной части.  

Принимая возможность реального исполнения арендатором судебного акта, суд считает необходимым установить срок возврата ответчиком ДИЗО соответствующих земельных участков в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, так как данный срок является разумным и обеспечивает баланс обеих сторон.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 174, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

решил:

Расторгнуть договор аренды земли от 24.02.2001, заключенный между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Агат-А» (зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли произведена запись №69 от 30.01.2002), в части касающейся земельного участка №2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га, земельного участка №2а, площадью 1,1095 га, земельный участок №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Агат-А» возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему спору в законную силу земельный участок №2, площадью 4,4739 га, в том числе площадь охранных зон инженерных коммуникаций 0,8202 га, земельный участок №2а, площадью 1,1095 га, земельный участок №3, площадью 0,3648 га, в том числе площадь сервитута для обеспечения гражданам на территорию пляжа по всему участку площадью 0,3648 га, расположенные в урочище Ласпи Балаклавского района города Севастополя, в состоянии не хуже того, в котором они получены, с учетом нормального износа.

В удовлетворении иска в остальной части Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агат-А» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья 

Н.А. Морозова