АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-328/24 

Екатеринбург 16 апреля 2024 г. Дело № А07-41877/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» на решение Арбитражного  суда Республики Башкортостан от 29.08.2023 по делу № А07-41877/2022 и  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.12.2023 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» –  ФИО1.(доверенность от 26.10.2023 № 815-23);  

индивидуального предпринимателя ФИО2 –  ФИО3 (доверенность от 20.09.2022).  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –  предприниматель ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики  Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «Элемент-трейд» (далее – общество «Элемент-трейд») о  взыскании задолженности по постоянной (базовой) части арендной платы по  договору аренды (нежилого помещения) от 01.02.2013 № 2 в сумме 345 161 руб.  29 коп., задолженности по оплате за техническое обслуживание в сумме 57 136  руб. 27 коп., пеней по договору аренды (нежилого помещения) от 01.02.2013 №  2 за период с 01.01.2020 по 31.01.2023 в сумме 650 000 руб., процентов за  пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы за  техническое обслуживание за период с 01.01.2020 по 31.01.2023 в сумме 60 207  

руб. 52 коп., расходов (убытков) на восстановление арендуемого помещения в  сумме 260 650 руб. (с учетом уточнения размера исковых требований).  

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания  

«РМ-Консалт» (далее – общество «УК «РМКонсалт»). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.08.2023  исковое заявление удовлетворено.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.12.2023 решение суда оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты  отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и  процессуального права, а также на несоответствие выводов судов  обстоятельствам дела. Заявитель ссылается на ненадлежащую оценку судами  доказательств, представленных в подтверждение наличия недостатков в  возвращаемом из аренды имуществе. Заявитель считает, что судами неверно  применены нормы статей 621, 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации, поскольку арендодатель был не вправе отказывать в приемке  помещения у арендатора и продолжать начисление арендной платы при  наличии замечаний к объекту. По мнению заявителя, наличие недостатков в  имуществе, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не  дает арендодателю права отказаться принять такое имущество из аренды, так  как в противном случае арендодатель получает возможность принудить  арендатора к использованию имущества после прекращения договора аренды  вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 Гражданского  кодекса Российской Федерации принцип свободы договора. Общество  «Элемент-трейд» полагает неправильным применение судами положений  статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскание  арендной платы при отказе арендодателя от приемки имущества из аренды  после прекращения договора аренды в связи с наличием недостатков в  арендованном имуществе.  

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить  оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества  «Элемент-трейд» – без удовлетворения.  

Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом  кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной  жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и при рассмотрении спора судами  установлено, что между закрытым акционерным обществом «Вилина» (далее –  общество «Вилина», арендодатель) и обществом с ограниченной  ответственностью «Элемент-трейд-Уфа» (далее – общество «Элемент-трейд- Уфа», арендатор) был заключен договор аренды (нежилого помещении) от  01.02.2013 № 2 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого  

арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и  пользование (аренду) по акту приема-передачи (приложение № 1) определенное  договором недвижимое имущество.  

В силу пункта 1.2 договора арендатор обязуется принять указанное в  договоре недвижимое имущество, своевременно вносить арендную плату за его  использование и возвратить имущество арендодателю по истечении срока  действия договора в определенном договором состоянии.  

В соответствии с пунктом 2.1 договора объектом аренды является часть  нежилого помещения по адресу: 

<

...>, литер Ж,  площадью 1999,40 кв. м, литер Ж-2, площадью 526 кв. м (далее −  «помещение»).  

Общая площадь предоставляемого помещения − 2525,4 кв. м. 

На основании пункта 2.2 договора помещения предоставляются  арендатору в аренду для осуществления коммерческой деятельности: торговли  товарами (в том числе продуктами питания и алкогольными напитками),  оказания услуг, а также в складских и административных целях, связанных с  такой деятельностью.  

 Срок аренды устанавливается сторонами с 01.02.2013 по 31.07.2013  включительно.  

Помещение передается арендатору по акту приема-передачи (приложение   № 1, который является неотъемлемой частью договора) и считается сданным в  аренду с момента его подписания уполномоченными представителями сторон  (пункты 3.1, 3.2 договора).  

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за пользование  помещением состоит из постоянной части, включающей в себя: арендную  ставку определенную в соответствии с пунктом 4.2 договора и переменной  части, включающей в себя расходы по обеспечению помещения  теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды,  водоотведением. Переменная часть арендной платы определяется ежемесячно  исходя из фактических затрат, подтвержденных счетами, исходя из  установленных поставщиками услуг тарифов, цен и фактического потребления  определяемого на основании показаний приборов учета.  

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата, которая  включает в себя все федеральные, региональные и местные налоги,  предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации,  составляет 1 264 740 руб. в месяц.  

По условиям пункта 4.3 договора арендатор уплачивает арендодателю  постоянную часть арендной платы ежемесячно авансом не позднее 5 (пятого)  числа текущего месяца, согласно счетам, выставленным арендодателем.  

На основании пункта 4.4 договора стороны договорились, что  ежемесячно на протяжении всего срока действия настоящего договора  арендатор не позднее 10 числа текущего месяца, производит оплату из расчета  40 руб. за кв. м арендуемого помещения за техническое обслуживание:  трансформаторной подстанции; элеваторного узла: системы водоснабжения и  канализации (только наружные сети): уборку территории парковки в зимнее и  

летнее время, а так же за аренду кондиционеров находящихся в помещении –  3000 (три тысячи) руб. в месяц за одну штуку. Общее количество  кондиционеров предоставляемых в аренду − 13 штук.  

В соответствии с пунктом 4.11 договора в случае неисполнения  арендатором обязанности по уплате постоянной и переменной частей арендной  платы по договору арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,5  % от величины неуплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения  платежа.  

В силу пункта 6.1.15 договора арендатор обязуется не позднее чем за 3  месяца письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении  помещения в связи с окончанием срока аренды или в случае досрочного  прекращения договора, передать помещение ключи от арендуемого помещения  арендодателю по акту сдачи − приемки в течение 2 рабочих дней с момента  окончания срока аренды, произвести с арендодателем окончательные  взаиморасчеты и подписать акт сверки взаиморасчетов.  

По условиям пункта 6.1.16 договора арендатор обязан передать  помещение свободным от своего имущества, в надлежащем состоянии с учетом  нормального износа. В случае неисполнения арендатором данного  обязательства арендатор обязан возместить арендодателю в течение 5 рабочих  дней с момента предъявления соответствующего документально  подтвержденного требования все расходы последнего, связанные с  приведением помещения в надлежащее состояние, в том числе внести  арендную плату за то время, что арендодатель будет самостоятельно приводить  помещение в надлежащее состояние.  

 В силу пункта 6.2.6 договора арендатор вправе отказаться от договора,  письменно предупредив арендодателя, но не позднее, чем за 3 месяца о  предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока  действия договора, так и при досрочном освобождении помещения. В случае  если арендатор в указанный срок не уведомил арендодателя о досрочном  освобождении помещения, арендатор обязан внести арендную плату за  последующий месяц.  

Возврат арендатором помещения арендодателю осуществляется с  участием двухсторонней комиссии, состоящей из надлежащим образом  уполномоченных представителей сторон, при этом составляется  соответствующий акт сдачи-приемки помещения, который подписывается  всеми членами комиссии (пункт 7.1 договора). Стороны должны приступить к  подготовке передачи помещения за 2 дня до окончания срока действия  договора.  

В течение срока, указанного в пункте 7.2 договора арендатор обязан  подготовить помещение к передаче арендодателю, сдать ключи и передать  помещение арендодателю по акту приема-сдачи помещения.  

Помещение считается фактически переданным арендодателю с момента  подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения (пункт 7.3 договора).  

В случае неисполнения арендатором условий пункта 7.3 договора в  течение 3 календарных дней после окончания срока действия договора  

арендодатель имеет право без письменного предупреждения вскрыть  помещение и освободить его от имущества арендатора.  

Ответственность за сохранность имущества арендатора арендодатель при  этом не несет (пункт 7.5 договора).  

В силу пункта 7.6 договора помещение должно быть передано  арендодателю в состоянии не худшем, чем, то, в котором оно стало находиться  с учетом произведенных арендатором улучшений, с учетом нормального  износа.  

По окончании срока аренды (включая случаи досрочного расторжения,  одностороннего отказа от исполнения договора, прекращения действия  договора по иным основаниям) арендатор обязан передать (вернуть) помещение  арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа,  освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного,  установленного или находящегося в помещении или иных вещей арендатора  н/или третьих лип.  

Арендодатель вправе рассматривать оставленное арендатором имущество  как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему  усмотрению, при этом псе дополнительные расходы и издержки, связанные с  вывозом, хранением или утилизацией оставленного имущества относятся на  счет арендатора.  

Право собственности на произведенные арендатором неотделимые  улучшения в помещении автоматически переходит к арендодателю после  прекращения договора без возмещения их стоимости. При этом арендодатель  вправе потребовать, чтобы все неотделимые улучшения, выполненные  арендатором: (а) в нарушение условий настоящего договора без согласования с  арендодателем: либо (b) в случае специального согласования сторонами,  подлежали демонтажу арендатором за свой счет, в срок, установленный  арендодателем, а помещение в части проведенного демонтажа восстановлению  до первоначального состояния (пункт 7.11 договора).  

По акту приема-передачи от 01.02.2013 обществу «Элемент-трейд-Уфа»  было передано в аренду следующее имущество и неотделимые улучшения к  нему: - нежилое здание торгово-офисного центра, литер Ж2, площадь 526 кв.м,  1 этаж: - пол: керамогранит; стены: гипсокартон окрашенный; потолок: плитка  типа «Армстронг»; система пожарной сигнализации в исправном состоянии; 10  светильников; 13 радиаторов отопления; 1 унитаз со сливным бачком; 1  раковина; 1 смеситель; 10 стеклопакетов (8 оконных и 2 на входной группе); 2  сплит-системы Geral Climste с пультами; - нежилое здание торгово-офисного  центра, литер Ж2, площадь 526 кв. м., 2 этаж: пол: керамогранит; стены:  керамическая плитка; помещения 2, 3, 15-20 согласно техпаспорту не имеют  перегородок; потолок: плитка типа «Армстронг», помещения 9,10 согласно  техпаспорту не имеют плиток на потолке; 16 радиаторов отопления; 2 унитаза  со сливным бачком; 2 раковины; 2 смесителя; 9 пластиковых стеклопакетов;  пульт охраны; - нежилое здание торгово-офисного центра, литер Ж, площадь 1  999,4 кв. м: 3 входные группы с 2 линии пластиковыми стеклопакетами;  потолок: реечный хром, 2-уровневый, плитка типа «Армстронг» с  

установленными декоративными элементами в виде кругов; плитка  «Армстронг; стены: гипсокартон, обои под покраску окрашены белой краской,  разобрана стена, видна кирпичная кладка (5х5м); полы: керамогранит; 210  светильников дневного света, 61 точечный светильник; 43 радиатора  отопления; 2 тепловых завесы «Балу» 3 кВт; кондиционеры: «Lessar-24» 9 шт.,  «Lessar-36» 4 шт., отсутствует один наружный блок на кровле здания; система  оповещения: 25 извещателей, 1 пульт радиооповещения, 1 выносной микрофон;  в служебном помещении: полы линолеум, стены гипсокартон, обои под  покраску, потолок плитка «Армстронг» теплозавеса «Тропик»; система  приточно-вытяжной вентиляции в исправном состоянии; система пожарной  сигнализации в исправном состоянии, 2 рольставни, 6 пожарных шкафов с  рукавами и система пожаротушения; 23 электрощита; 2 шкафа ВРУ; - всего по  помещению приборы учёта: 7 электросчётчиков, 3 счётчика воды.  

Дополнительным соглашением от 31.07.2013 № 1 к договору аренды срок  аренды был продлен по 31.01.2020 включительно, внесены изменения в иные  условия договора.  

В ходе действия договора общество «Элемент-трейд-Уфа» было  реорганизовано в форме присоединения к обществу «Элемент-трейд», закрытое  акционерное общество «Вилина» реорганизовано в общество с ограниченной  ответственностью «Вилина».  

В дальнейшем, ввиду перехода права собственности на помещение от  общества с ограниченной ответственностью «Вилина» к индивидуальному  предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель  ФИО4) права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли  к последнему.  

Указанные изменения отражены в дополнительном соглашении от  01.09.2015 № 3.  

Дополнительным соглашением от 19.06.2017 № 4 срок аренды по  договору был продлен до 31.01.2027.  

06.06.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 5,  согласно которому стороны договорились пункт 2.1 договора изложить в  следующей редакции: «Объектом аренды по договору является часть нежилого  помещения в здании с кадастровым номером 02:56:060402:281 по адресу: 

<

...>, литер Ж, площадью 1566,9 кв. м., литер Ж2  площадью 489,9 кв. м. Общая площадь предоставляемого помещения 2056,8  кв. м. В состав помещения входят: по литеру Ж помещения общей площадью 1  566,9 кв. м, по литеру Ж2 помещения общей площадью 489,9 кв. м.».  

С 01.05.2018 стороны согласовали пункт 4.4 договора изложить в  следующей редакции: «Стороны договорились, что ежемесячно на протяжении  всего срока действия настоящего договора арендатор не позднее 10 числа  месяца, следующего за отчётным, производит оплату в размере 165 535 руб. за  техническое обслуживание трансформаторной подстанции, элеваторного узда,  систем водоснабжения и канализации (только наружные сети, за исключением  устранений засоров, вызванных неправильной эксплуатацией сетей  

водоотведения − слив жиров, не растворяющегося, крупногабаритного мусора и  т.п.), а также за уборку территории парковки в зимнее и летнее время.».  

Стороны также установили, что арендодатель не вправе повышать размер  платежей, указанных в пункте 4.4 договора (в редакции настоящего  соглашения), в порядке, предусмотренном пунктом 4.12 договора (в редакции  дополнительного соглашения от 31.07.2013 № 1), ранее 01.05.2019.  

С 04.04.2019 собственником арендуемого ответчиком помещения стала  предприниматель ФИО2 (арендодатель), при этом в соответствии с  достигнутым между предпринимателем ФИО4 и предпринимателем  ФИО2 соглашению арендная плата за период по 31.05.2019  уплачивается предпринимателю ФИО4, а с 01.06.2019 –  предпринимателю ФИО2, о чем арендатор был информирован  письмом от 17.04.2019 № 19.  

В соответствии с письмом предпринимателю ФИО2 от  27.11.2019 № 122 на основании пункта 4.12 договора аренды (в редакции  дополнительного соглашения от 31.07.2013 № 1) размер платы за техническое  обслуживание был увеличен, и с 01.01.2020 составил 177 122 руб. 45 коп в  месяц.  

В соответствии с письмом предпринимателя ФИО2 от  04.02.2020 № 4 на основании пункта 4.12 договора аренды (в редакции  дополнительного соглашения от 31.07.2013 № 1) размер базовой части  арендной платы был увеличен, и с 01.03.2020 составил 1 070 000 руб. в месяц.  

Общество «Элемент-трейд» 16.04.2020 направило предпринимателю  ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды, в котором  арендатор указал, что готов возвратить помещение 17.07.2020 (письмо от  10.04.2020).  

17.07.2020 комиссия в составе представителей собственника,  обслуживающей организации и арендатора выявили значительные недостатки  помещения, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 6.1.16  и 7.6 договора аренды, в связи с чем в принятии помещения арендатору было  отказано, а также установлен разумный срок для устранения замечаний, о чём  был составлен соответствующий акт.  

В связи с отсутствием уполномоченных представителей и не устранением  замечаний 21.07.2020 и 23.07.2020 принятие помещения переносилось, а  27.07.2020 помещение было принято арендодателем в одностороннем порядке с  недостатками, о чём также был составлен соответствующий акт.  

Как следует из акта от 17.07.2020, изложенные в нем замечания не  соответствуют условиям договора о состоянии передаваемого помещения. Для  определения стоимости восстановительного ремонта истцом был привлечён  независимый оценщик, в соответствии с заключением эксперта стоимость  восстановления помещения составила 260 650 руб.  

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору  аренды, а также убытков причинных арендуемому помещению,  предприниматель ФИО2 направила общества «Элемент-трейд»  претензию от 22.11.2022 исх. № 45 с требованием оплатить задолженность по  

арендной плате в сумме 1 133 132 руб. 28 коп., платежи за обслуживание в  сумме 411 381 руб. 17 коп., а также ущерб в сумме 260 650 руб.  

Оставление обществом «Элемент-трейд» требований досудебной  претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения  предпринимателя ФИО2 в суд с рассматриваемым иском.  

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой  инстанции, исходя из анализа правоотношений сторон в период расторжения  договора аренды, а также в предшествующий этому и последующие после него  периоды, также учитывая, что ответчиком заявленная задолженность по  договору за период до 27.07.2020 не оплачена, учитывая, что требования истца  основаны на условиях заключенного между сторонами договора,  документально подтверждены, пришел к выводу, что исковые требования о  взыскании задолженности, неустойки, процентов и убытков являются  обоснованными. При этом суд не установил оснований для применения к  спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации и снижения суммы подлежащей взысканию неустойки по  ходатайству ответчика.  

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с  выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными,  соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и  требованиям закона.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, с учетом  следующего.  

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской  Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие  обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и  другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их  использования (непотребляемые вещи).  

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской  Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в  качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об  объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.  

В силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора  является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в  письменной форме.  

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и пользование или во временное пользование  арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер  арендной платы.  

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса  Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату  или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей,  является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона,  иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.  

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).  

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за  все время просрочки.  

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон  возникли в связи с исполнением договора аренды (нежилого помещения) от  01.02.2013 № 2. Стороны согласовали существенные условия указанного  договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к  исполнению его условий.  

Действительность и заключенность договора аренды лицами,  участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в связи  с чем суды установили, что между истцом и ответчиком возникли  обязательственные правоотношения из указанного договора.  

Пунктом 6.2.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе  отказаться от договора, письменно предупредив арендодателя, но не позднее,  чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения, как в связи с  окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении  помещения.  

Как установлено судами из материалов дела, 16.04.2020 общество  «Элемент-трейд» направило в адрес предпринимателя ФИО2  уведомление о расторжении договора аренды, указав на готовность арендатора  возвратить помещение 17.07.2020 (письмо от 10.04.2020).  

В ответ на письмо от 10.04.2020 предпринимателем ФИО2  19.05.2020 передано письмо № 108, содержащее предварительные  рекомендации по состоянию помещения.  

Согласно пояснениям предпринимателя ФИО2, в связи с тем,  что по прошествии времени отсутствовали значительные признаки приведения  

обществом «Элемент-трейд» помещения в надлежащее состояние, было  направлено письмо от 09.06.2020 № 114 аналогичного содержания  посредством электронной почты руководителю управляющей организации  ответчика ФИО5, что подтверждается имеющейся в материалах дела  копией указанного письма.  

Из материалов дела следует, что 17.07.2020 комиссия в составе  представителей собственника, обслуживающей организации и арендатора при  проведении осмотра в ходе мероприятий по возврату помещения из аренды  установила, что в помещении торгового зала имеется отделка: пол –  керамогранит (имеются следы крепления торгового оборудования), стены  окрашены, потолок подвесной Армстронг; имеются противопожарные двери 4  шт., рольставни 3 шт. кондиционеры 9 шт. (работоспособность не проверялась),  имеются 216 светодиодных светильников, 1 смеситель; в подсобных  помещениях в проходах стены окрашены, установлены металлические  защитные щиты, потолок подвесной, пол – керамогранит с установленными  металлическим покрытием; в комнатах преимущественно стены обклеены  плиткой; имеется сантехническое оборудование: 12 смесителей, 2 душевых  лейки, 5 раковин, 1 унитаз с бачком; на первом этаже здания литер Ж2 стены:  окраска, установлены металлические защитные щиты, потолок ГКЛ, пол –  керамогранит с установленными металлическим покрытием, имеются  противопожарные шторы 2 шт., автоматические ворота 2 шт.,  тепловентиляторы «Вулкан» 2 шт.; на втором этаже здания литер Ж2 стены  окраска, пол керамогранит, потолок подвесной Армстронг, имеется  сантехническое оборудование: моечный поддон 2 шт., смесители с раковинами  4 шт., унитазы с бачком 4 шт., имеются 4 противопожарные двери.  

При этом комиссией установлены следующие недостатки помещения: 

− в помещении торгового зала (лит. Ж) на подвесном потолке  демонтированы 17 плиток, 14 плиток повреждены отверстиями круглой формы;  в пожарном шкафу ПК4 отсутствует пожарный рукав; демонтирована  противопожарная дверь между торговым залом и подсобными помещениями;  

− в подсобных помещениях (лит. Ж): в основном проходе не  демонтированы напольные металлические листы; в основном проходе не  устранено существенное загрязнение напольного покрытия; в основном  проходе отсутствуют (отломаны) напольные плитки «сапожка» на стенах; в  основном проходе имеется повреждение потолка типа «Армстронг»,  демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) на подвесном потолке  демонтированы плитки; в комнате 18 (мясной цех) имеется протекание из  водопроводной трубы предположительно вследствие неисправности запорного  крана; в комнате 18 (мясной цех) повреждена межкомнатная дверь; в комнате  23 (горячий цех) сломан подвесной потолок типа «Армстронг»; в комнате 24  повреждена межкомнатная перегородка (повреждения ГКЛ); в комнате 25  демонтирована 1 потолочная плитка, 1 повреждена; в комнате 26 (мучной цех)  отсутствует 1 смеситель или заглушки на водопроводных трубах, существенное  загрязнение потолочного покрытия и потолочных светильников;  

− в помещениях первого этажа лит. Ж2: не демонтированы напольные  металлические листы; имеются повреждения перегородки (повреждения ГКЛ);  

− в помещениях второго этажа лит. Ж2: нарушен крепёж встроенного  потолочного кондиционера, повреждение потолка Армстронг; в комнате 6  сломан потолок Армстронг, с потолка свисает множество кабелей;  

− на прилегающей территории имеется мусор; 

− на фасаде здания (ул. Мира) в месте размещения демонтированной на  момент составления акта вывески «Супермаркет» не восстановлены стеклянные  витражи.  

Представители арендодателя, посчитав указанные замечания  существенными, отказались от принятия помещения из аренды о чем был  составлен акт от 17.07.2020, при этом арендодателем установлен срок для  устранения замечаний − 2 рабочих дня, дата возврата помещения перенесена на  21.07.2020.  

Указанный акт подписан представителями истца и обслуживающей  организации, представитель ответчика от подписания акта отказался, о чем в  акте проставлена соответствующая отметка, экземпляр акта передан  представителю ответчика, о чем свидетельствует подпись представителя  арендатора в сопроводительном письме от 17.07.2020 № 124.  

В связи с отсутствием уполномоченных представителей и не устранением  замечаний 21.07.2020 и 23.07.2020 принятие помещения также переносилось с  уведомлением об этом посредством электронной почты сотрудников ответчика.  27.07.2020 истец ввиду не устранения недостатков помещения ответчиком,  принял помещение из аренды в одностороннем порядке с недостатками, о чем  был составлен соответствующий акт.  

Доводы заявителя о том, что арендодатель был не вправе отказывать в  приемке помещений у арендатора и продолжать начисление арендной платы в  спорный период при наличии замечаний к объекту, были предметом оценки  судов и обосновано отклонены на основании следующего.  

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований − в соответствии с обычаями или  иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Пунктом 1 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что должник, просрочивший исполнение, отвечает перед  кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно  наступившей во время просрочки невозможности исполнения  

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской  Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может  быть исполнено вследствие просрочки кредитора.  

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять  предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий,  предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо  вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения  которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

По общему правилу, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса  Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за  все время просрочки.  

Пунктом 6.1.16 договора стороны установили, что арендатор обязан  передать помещение свободным от своего имущества, в надлежащем состоянии  с учетом нормального износа, в случае неисполнения арендатором данного  обязательства арендатор обязан возместить арендодателю в течение пяти  рабочих дней с момента предъявления соответствующего документально  подтвержденного требования все расходы последнего, связанные с  приведением помещения в надлежащее состояние, в том числе внести  арендную плату за то время, что арендодатель будет самостоятельно приводить  помещение в надлежащее состояние.  

В соответствии с пунктом 7.6 договора аренды помещение должно быть  передано арендодателю в состоянии не худшем, чем то, в котором оно стало  находиться с учетом произведенных арендатором улучшений, с учетом  нормального износа.  

Судами установлено и соответствует материалам дела, что арендуемое  помещение возвращалось ответчиком истцу с недостатками, которые являлись  существенными и которые истец требовал устранить ответчиком.  

Доказательства того, что выявленные истцом недостатки арендуемых  помещений были устранены ответчиком, или что ответчик возместил истцу  стоимость устранения указанных недостатков, в материалы дела не  представлены.  

С учетом изложенного судами обоснованно отклонен довод заявителя о  неправомерном отказе арендодателя от принятия объекта аренды, не  соответствующего условиям договора, и взыскании арендных платежей за  время просрочки его возврата, о неправильном применении судами положений  статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку кредитор  вправе не принимать исполнение, не отвечающего условиям принятого  обязательства и требованиям закона, что следует из смысла норм статей 309,  405 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Кроме того, по условиям пункта 6.1.16 договора арендатор в любом  случае обязан уплачивать арендную плату до устранения выявленных  недостатков в арендованном имуществе, независимо от того, кто (арендатор  или арендодатель) будет эти недостатки устранять.  

Общество «Элемент-трейд» возражая против удовлетворения исковых  требований, указывало на то, что 17.07.2020 прекратило осуществление  торговой деятельности в арендуемом помещении, освободило помещение,  приготовив его к возврату и было вынуждено в одностороннем порядке  составить акт от 17.07.2020 приема-передачи (возврата) к договору с указанием  выявленных в ходе осмотра недостатков и в этот же день направить их истцу;  после 17.07.2020 само помещение ответчиком не использовалось, все  имущество из него было вывезено; 21.07.2020 вернуло истцу комплекты  ключей, обеспечивающих исключительный доступ в помещения.  

Вместе с тем, судами из материалов дела установлено, что доказательства  полного освобождения арендуемых помещений, прекращения торговой  деятельности и доступа общества «Элемент-трейд» в арендуемые ранее  помещения до 27.07.2020 ответчиком не представлены.  

Судами верно указано, что направление 21.07.2020 обществом «Элемент- Трейд» истцу комплекта ключей не может быть расценено как безусловное  доказательство прекращения пользования ответчиком арендуемыми  помещениями.  

Оценив в порядке, предусмотренном статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы  дела доказательства, а также приняв во внимание, что пунктом 6.1.16 договора  стороны установили, что до момента восстановления нарушенных прав  арендодателя в части возврата ему из аренды помещений свободных от  имущества арендатора, в надлежащем состоянии с учетом нормального износа,  арендатор сохраняет обязанность по оплате арендодателю арендной платы по  договору, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности  по возврату арендуемого помещения истцу в надлежащем состоянии, суды  правомерно признали обоснованными заявленные истцом требования и  взыскали с ответчика задолженность по постоянной (базовой) части арендной  платы по договору аренды от 01.02.2013 № 2 в сумме 345 161 руб. 29 коп.,  задолженности по оплате за техническое обслуживание помещений в сумме 57  136 руб. 27 коп.  

Довод общества «Элемент-трейд» о неправильной оценке судом  имеющихся в деле доказательств, в частности, акта от 17.07.2020,  составленного в одностороннем порядке истцом, и двустороннего акта  осмотра объекта от 17.07.2020, судом апелляционной инстанции рассмотрен и  обоснованно отклонен, поскольку составление и подписание второго акта  (двустороннего) ответчиком не свидетельствует об отсутствии иных  недостатков помещения, в том числе отраженных в акте истца с учетом  отсутствия со стороны представителя ответчика каких – либо замечаний к акту  при отказе от подписания акта.  

Обществом «Элемент-трейд» в материалы дела не представлено  доказательств, подтверждающих недостоверность акта от 17.07.2020,  составленного истцом.  

Судами отмечено, что представленный ответчиком акт не противоречит  фактическим обстоятельствам, так как недостаток на фасаде здания  действительно существовал, что подтверждается сторонами. Указанный  ответчиком акт свидетельствует только о признании ответчиком только одного  недостатка из выявленных в ходе осмотра 17.07.2020, который впоследствии им  устранен. При этом тот факт, что недостатки, отраженные экспертом в ходе  осмотра 23.07.2020, совпадают с недостатками, изложенными в акте от  17.07.2020, а также частично с недостатками, указанными в письмах истца  ответчику от 19.05.2020 № 108 и от 09.06.2020 № 114, подтверждает  достоверность представленного истцом акта от 17.07.2020 и указывает, что  указанные недостатки возникли по вине ответчика в период пользования им  помещением.  

Таким образом, установив, что материалами дела подтвержден и  обществом «Элемент-трейд» не опровергнут факт ненадлежащего исполнения  обязательств по полному и своевременному внесению арендных платежей по  договору аренды, в отсутствие доказательств уплаты взыскиваемых сумм  арендных платежей, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых и  фактических оснований для взыскания с общества «Элемент-трейд» в пользу  предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате в общей  сумме 402 297 руб. 56 коп.  

Кроме того суды, руководствуясь статьями 329, 330, 331 Гражданского  кодекса Российской Федерации, положениями пункта 4.11 договора аренды,  согласно которым, в случае неисполнения арендатором обязанности по уплате  постоянной и переменной частей арендной платы по договору арендатор обязан  уплатить арендодателю пени в размере 0,5 % от величины неуплаченной суммы  за каждый день просрочки исполнения платежа, установив, что ответчиком не  было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы  по договору аренды, пришли к правомерному выводу о наличии оснований  для взыскания с ответчика договорной неустойки (пени) в заявленной сумме.  

Учитывая, что истец заявил о взыскании неустойки за период с  01.01.2020 по 31.01.2023 в сумме 650 000 руб., при этом по расчету истца  исходя из условий пункта 4.11 договора общий размер возможной ко  взысканию неустойки за составил 4 764 985 руб. 05 коп., то есть сумма  неустойки добровольно уменьшена истцом, суды не усмотрели оснований для  снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика  процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку  внесения платы за техническое обслуживание за период с 01.01.2020 по  31.01.2023 в сумме 60 207 руб. 52 коп.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской  Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения  

от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на  сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России,  действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если  иной размер процентов не установлен законом или договором.  

Установив факт несвоевременной оплаты со стороны ответчика, суды  признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика  процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими  денежными средствами проверен, признан верным.  

Таким образом, судами правомерно удовлетворено требование истца о  взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными  средствами за просрочку внесения платы за техническое обслуживание за  период с 01.01.2020 по 31.01.2023 в сумме 60 207 руб. 52 коп.  

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика  расходов, необходимых для восстановления арендуемого помещения, в сумме  260 650 руб.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса  Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей  15 настоящего Кодекса.  

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской  Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного  возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не  предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.  

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления  нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),  а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).  

Закрепленный в данной статье принцип полного возмещения вреда, а  также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление  имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до  правонарушения.  

По общему правилу исключается как неполное возмещение понесенных  убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. Лицо,  требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение своего права,  наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными  нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из условий  является основанием для отказа в иске.  

В силу пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за  

нарушение обязательств» по смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса  кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него  убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их  размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства должником и названными убытками.  

Должник вправе предъявить возражения относительно размера  причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор  мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и  убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в  обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.  Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является  обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то  наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором  убытками предполагается.  

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной  связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности  представить доказательства существования иной причины возникновения этих  убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не  доказано обратное.  

Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении  обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Как было указано ранее, 17.07.2020 комиссия в составе представителей  собственника, обслуживающей организации и арендатора при проведении  осмотра в ходе мероприятий по возврату помещения из аренды установила, что  в помещении торгового зала имеются недостатки.  

В ходе проведения осмотра 23.07.2020 к осмотру была привлечена  независимый эксперт ФИО6, которая провела осмотр и фото-фиксацию недостатков помещения, на основании чего составила заключение от  27.07.2020 № 135-20/СЭ, согласно которому стоимость восстановительного  ремонта составила 260 650 руб.  

Достоверность и действительность указанного заключения № 135-20/СЭ  от 27.07.2020 ответчиком не опровергнута.  

С ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы для целей  установления иного размера причиненных истцу убытков ответчик не  обращался.  

Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности  выводов специалиста, либо доказательств, опровергающих выводы  проведенных исследований, лицами, участвующими в деле, в том числе  ответчиком, суду в ходе судебного разбирательства представлено не было.  

Сделанные в рамках заключения выводы ответчиком не оспорены,  возражения на них ответчиком не представлены, как и не представлено  

мотивированных и обоснованных возражений относительно заключения,  которые могли быть основаниями для их непринятия.  

Учитывая, что в силу пункта 5 статьи 393 Гражданского кодекса  Российской Федерации суд не может отказать в удовлетворении требования  кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что  размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности;  в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с  учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и  соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства, при  этом учитывая отсутствие в материалах дела доказательств возвращения  арендованного имущества в обусловленном договором состоянии, принимая во  внимание, что заключение от 27.07.2020 № 135-20/СЭ ответчиком не оспорено,  суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцу причинены убытки в  результате ненадлежащего исполнения ответчиком предусмотренных  договором обязанностей, которые находятся в причинно-следственной связи с  нарушающими условия сделки действиями ответчика, в связи с чем правомерно  удовлетворили требование истца о взыскании с ответчика убытков в сумме 260  650 руб.  

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства  исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана  надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Фактические обстоятельства дела судом установлены в полном объеме,  выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела,  и нормам действующего законодательства.  

 Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по сути,  направлены на иное толкование приведенных норм права и на переоценку  имеющихся в материалах дела доказательств и установленных на их основании  обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в  силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по  основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся  основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не  установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения  кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.08.2023 по делу   № А07-41877/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 05.12.2023 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент- трейд» – без удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.В. Торопова 

Судьи С.В. Лазарев 

 Н.Г. Беляева