АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2372/2020

г. Архангельск

12 октября 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Виловой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Земской М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>,офис 4),

о понуждении к исполнению обязательства,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>), 

при участии в заседании представителей:

от  истца: ФИО1 (доверенность от 10.01.2020),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 23.08.2018),

от третьего лица: не явился (извещен),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лира» (далее также – истец,ООО «Лира») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй»(далее также также – ответчик, ООО «Север Софт Строй») об обязании ответчика:

1)в течение десяти дней представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для регистрации права собственности на объект недвижимости - нежилые помещения на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>, площадью 823,9 кв.м.;

2)в течение десяти дней со дня регистрации прав на объектнедвижимости - нежилые помещения на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...> дом 30, площадью 820,3 кв.м. - передать ООО «Лира» документы, необходимые для регистрации права собственности на данный объект за истцом и обратиться совместно с ООО «Лира» в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для регистрации перехода права собственности на объект за ООО «Лира»;

3)в течение десяти дней передать ООО «Лира» техническую и иную необходимую документацию на объект недвижимости  - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>, а именно:

-копию рабочего проекта «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»;

-копию рабочего проекта «Вентиляция», «Теплоснабжение» наружные и внутренние сети;

-копию рабочего проекта «Водоснабжение, водоотведение» наружные и внутренние сети;

-копию рабочего проекта «Энергоснабжение» наружные и внутренние сети;

-копию рабочего проекта «Схема планировочной организации земельного участка»;

-копию рабочего проекта «Архитектурные решения»;

-копию рабочего проекта «Конструктивные и объемно планировочные решения»;

-копию проекта «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»;

-копию заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 77-2-1-2-0202-17 от 30.10.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копию заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 7-2-1-2-0264-17 от 18.12.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копию заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 77-2-1-2-0170-18 от 28.06.2018 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018№ RU 29-301000-360-2016-57 (выдано Администрацией муниципального образования «Город Архангельск»);

-копию технического паспорта здания;

-копии актов технологического присоединения сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения и разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности здания;

-копию контрольно-исполнительной съемки здания и сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения здания.

Кроме того, истец просит обязать ответчика заверить вышеуказанные документы в следующем порядке: на каждом документе уполномоченным лицом ООО «Север Софт Строй» должна быть сделана отметка «Копия верна» с указанием даты заверения, нанесением подписи (с расшифровкой) уполномоченного лица и печатиООО «Север Софт Строй».

Предмет искового требования указан судом с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований от 07.08.2020, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – третье лицо, Росреестр, Управление).

Определением от 17.09.2020 судебное разбирательство отложено в настоящее судебное заседание. 

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о судебном разбирательстве, своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, указав, что не уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорный объект, а истребованная истцом документация ответчиком передавалась и имеется в его распоряжении.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению с учетом следующих обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (займодавцем) и ООО «Север Софт Строй» (заемщиком) был заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества (далее – договор займа от 28.12.2015, договор займа).

Согласно пункту 1.1 договора займа займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа. 

Разделом 2 договора займа установлено, что обязательство ООО «Север Софт Строй» по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между предпринимателем ФИО3 (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Архангельск-Косметик» (залогодатель). 

Платежными поручениями от 28.12.2015 №№ 4147, 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб. 

Предприниматель ФИО3 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015 (далее – договор цессии от 25.01.2016). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора цессии от 25.01.2016 цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО «Север Софт Строй» (должником). 

Согласно пункту 1.2 договора цессии от 25.01.2016 права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору займа от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа. 

Предприниматель ФИО3 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между предпринимателем ФИО3 (залогодержателем)и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодателем). Кроме того, ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору займа от 28.12.2015 (далее также – соглашение о новации, соглашение). Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016. 

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору займа, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения. 

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения. 

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй». 

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв.м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению). 

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО «Север Софт Строй» обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года. 

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и в сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между ООО «Лира» (залогодержателем) и ООО «Север Софт Строй» (залогодателем) заключены договор об ипотеке от 01.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2016) и договор об ипотеке от 22.03.2016 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.04.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

-незавершенное строительство - объект незавершенного строительства, площадью 2926,4 кв.м, степень готовности объекта 23 %, адрес объекта: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>. Принадлежит на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации № 29-29/001-29/001/047/2015- 16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ № 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

-право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира:

<

...>. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 г. № 4/244 (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015 г., номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору - 3 года с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015);

-земельный участок - участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый номер 29:22:040607:174, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область,г. Архангельск. Октябрьский территориальный округ, ул. Гагарина, дом 42, строение 4. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности. 

Согласно пункту 1.4 договоров залоговая стоимость недвижимого имущества составляет 28 520 000 руб. – незавершенное строительство, 4 512 878,22 руб.22 коп. – земельный участок площадью 0,1194 га, 605 162 руб. 43 коп. – земельный участок площадью 0,667 га.

Также в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены записи об обременении:

-ипотека № 29:22:040607:468-29/188/2019-2 в отношении здания,назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м. адрес (местоположение): Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск»,

<

...>;

-ипотека № 29-29/001-29/001/054/2016-18/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:174, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, площадью 733 кв.м., адрес: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по ул. Гагарина, дом 42, строение 4;

-ипотека № 29-29/001-29/001/031/2016-98/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:040607:28, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, площадью 1194 кв.м адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

19 октября 2018 года истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ООО «Север Софт Строй» направило ООО «Лира» уведомление, в котором просило в срок до 22.11.2018 подписать акт приема-передачи помещения и обратиться в Росреестр с заявлением о снятии ограничения в виде ипотеки земельного участка, приложив акт приема-передачи, технический план помещения, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Уведомление получено истцом 15.11.2018. 

В ответе от 16.11.2018 ООО «Лира» сообщило о том, что ООО «Север Софт Строй» не выполнило условия соглашения, не представило документы, указанные в пункте 4.1.2 соглашения, потребовало предоставить техническую документацию помещения и обеспечить проведение фактического осмотра помещения после предоставления технической документации на него.

Ссылаясь на то, что ООО «Север Софт Строй» не исполнило предусмотренные соглашением о новации обязательства, ООО «Лира» обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о взыскании неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.10.2019 по делу№ А05-10716/2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2020, с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 6 237 000 руб. за период с 19.06.2018 по 12.09.2019. 

6 ноября 2019 года объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. переданы истцу по акту приема-передачи от 06.11.2019. 

Ввиду того, что, по мнению истца, помещение передано без документов, необходимых для государственной регистрации прав истца на помещение, а также без технической документации, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика неустойки за период с 13.09.2019 по 12.05.2020 в размере 3 367 980 руб.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2020 по делу№ А05-15135/2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал правомерным начисление неустойки за период с 13.09.2019 по 06.11.2019, исключив возможность начисления неустойки после подписания акта приема- передачи от 06.11.2019.

По окончании строительства 22 мая 2019 года в отношении здания по адресу:

<

...>, зарегистрировано право собственности за ответчиком.

Одновременно с постановкой на учет указанного здания были поставлены на кадастровый учет и помещения в данном здании, в том числе нежилое помещение площадью 823,9 кв.м., с кадастровым номером 29:22:040607:510, проинвестированное ООО «Лира».

21 декабря 2019 года ООО «Север Софт Строй» направило ООО «Лира» извещение о необходимости обеспечить явку своего представителя 27.12.2019 в 11 час. 00 мин.по адресу: 

<

...>, для подачи документов в Росреестро переходе права собственности на нежилое помещение площадью 823,9 кв.м., с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>. Извещение направлено истцу почтой 23.12.2019.

В ответе от 26.12.2019 ООО «Лира» сообщило о том, что отказывается от явкив Росреестр для подачи документов о переходе права собственности на спорное нежилое помещение, ссылаясь на то, что ответчиком не переданы истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности инвестора.

При этом все инвесторы (более 30), за исключением ООО «Лира», обратились в Росреестр за регистрацией прав на нежилые помещения в спорном здании, предоставив договоры инвестирования и акты приема-передачи, согласно которым ООО «Север Софт Строй» передает инвестору конкретное помещение.

Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности в отношении обратившихся за государственной регистрацией прав инвесторов, была приостановлена, в связи с обращением истца по вопросу наличия обременения в виде залога на построенные помещения, а также ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности застройщика на каждое помещение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Лира» в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право хозяйственного ведения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Основным документом, который является основанием для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, является документ о регистрации права ответчика на здание, в котором располагается спорное нежилое помещение, проинвестированное ООО «Лира».

Собственником здания - ООО «Север Софт Строй» в Управление были предоставлены документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018, договор аренды (субаренды) от 23.06.2015 и договор купли-продажи от 18.01.2016. 

Третье лицо в своем отзыве подтвердило, что для регистрации права собственности на помещения истцу необходимо предоставить договор инвестирования (в данном случае соглашение о новации) и акт приема-передачи, которые у истца имеются.

Отсутствие документа о собственности ООО «Север Софт Строй» на помещения, переданные обществу «Лира», не является препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу, поскольку часть 5 статьи 41 Закона № 218-ФЗ предусматривает возможность регистрации права собственности в отношении всех помещений в здании при одновременном обращении инвесторов за такой регистрацией.

Из дела усматривается, что все инвесторы, за исключением ООО «Лира», которое извещено надлежащим образом о необходимости обеспечения явки своего представителя в Росреестр, обратились в Управление за государственной регистрацией прав на нежилые помещения.

26 декабря 2019 года ООО «Лира» сообщило ответчику о том, что не обеспечит явку в Росреестр своего представителя для подачи документов о переходе права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку ответчиком не переданы истцу документы, необходимые для государственной регистрации права собственности инвестора.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что именно истец не желает обращаться за регистрацией перехода права собственности на объект инвестиционной деятельности, и в рассматриваемом случае отсутствует вина ответчика в неоформлении прав за ООО «Лира» на переданные помещения.

Отсутствие иной (технической) документации, на которую ссылается ООО «Лира» в исковом заявлении, не препятствует оформлению перехода права собственности на переданный объект недвижимости. 

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не доказан факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности. Из представленных в материалы дела описей документов, принятых Управлением для государственной регистрации прав, усматривается, что документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности были поданы ответчиком и всеми инвесторами, за исключением истца.

Суд также учитывает, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.06.2020 по делу № А05-13751/2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2020, признаны отсутствующими обременения в отношении здания и земельных участков.

Соответственно, препятствия в виде наличия обременения в виде залога на построенные помещения и земельных участков также отсутствуют.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая непредставление доказательств того, что у истца отсутствует реальная возможность зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости путем обращения в Росреестр, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отказывая в удовлетворении требований истца о предоставлении технической документации на здание, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации правООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Как указывает представитель ответчика и подтверждается материалами дела, проектная документация была направлена по адресу электронной почты представителя ООО «Лира» ФИО4 в период с 26.07.2019 по 01.08.2019.

В подтверждение того, что проектная документация (со всеми изменениями в нее) и положительные заключения негосударственной экспертизы имеютсяу истца, представлено сопроводительное письмо ООО «Лира» от 18.06.2020 для приобщения к материалам дела следующих документов:

-копия рабочего проекта «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности»;

-копия рабочего проекта «Вентиляция», «Теплоснабжение» (внутренние сети)»; 

-копия рабочего проекта «Водоснабжение, водоотведение» наружные и внутренние сети;

-копия рабочего проекта «Энергоснабжение» наружные и внутренние сети;

-копия рабочего проекта «Схема планировочной организации земельного участка»;

-копия рабочего проекта «Архитектурные решения»;

-копия проекта «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов»;

-копия заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 77-2-1-2-0202-17 от 30.10.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копия заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 77-2-1-2-0264-17 от 18.12.2017 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копия заключения негосударственной экспертизы проектной документации№ 77-2-1-2-0170-18 от 28.06.2018 (выдано ООО «Строительная экспертиза»);

-копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018№ RU 29-301000-360-2016-57 (выдано Администрацией муниципального образования «Город Архангельск»).

При этом истец указывает, что не считает данные копии документов надлежащим образом переданными ответчиком ООО «Лира» во исполнение обязательств по соглашению, поскольку они поступили по электронной почте, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018 № RU 29-301000-360-2016-57 (выдано Администрацией муниципального образования «Город Архангельск») было направлено ООО «Север Софт Строй» в адрес ООО «Лира» в виде фотографий.

Возражая против предъявленных исковых требований в этой части, ответчик указывает, что истцом эти же документы передавались эксперту для проведения экспертизы по делу № А05-2927/2020, рассматриваемому Арбитражным судом Архангельской области. Соответственно, у ООО «Лира» отсутствовали сомнения в их достоверности.

В ходе судебного разбирательства судом обозревалось заключение эксперта от 10.01.2020 № 179/16-СЭ и установлено, что копии указанных выше документов предоставлены эксперту заказчиком – ООО «Лира» для проведения экспертизы,в том числе копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018№ RU 29-301000-360-2016-57 (стр. 12, пункт 20 заключения эксперта от 10.01.2020№ 179/19-СЭ) и копия технического паспорта здания (стр. 12, пункт 21 заключения эксперта от 10.01.2020 № 179/19-СЭ).

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25), бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В пункте 65 постановления № 25 разъяснено, что если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено,в том числе посредством электронной почты.

В силу пункта 3 статьи 75 АПК РФ документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и порядке, которые предусмотрены АПК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 160, 434) признает возможность использования в гражданском обороте документов, полученных посредством электронной связи.

Получение или отправка сообщения с использованием адреса электронной почты, известного как почта самого лица или служебная почта его компетентного сотрудника, свидетельствует о совершении этих действий самим лицом, пока не доказано обратное.

Истец в ходе судебного разбирательства не отрицал получение от ответчика проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию посредством электронной почты.

Соглашением о новации не установлено требований к порядку заверения спорных документов, а также к их направлению истцу каким-либо определенным способом.

На основании изложенного суд не усматривает правовых оснований для понуждения ответчика к заверению копий имеющихся у истца документов с отметкой «Копия верна», с указанием даты заверения, нанесением подписи (с расшифровкой) уполномоченного лица и печати ООО «Север Софт Строй». 

ООО «Лира» также указывает, что ответчиком не переданы истцу акты технологического присоединения сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения и разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности, а также контрольно-исполнительная съемка здания по адресу:

<

...>, и сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения.

Между тем акты технологического присоединения сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения и разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности здания находятся у эксплуатационной организации ООО «Диско 29», с которой ООО «Север Софт Строй» заключило договор на предоставление эксплуатационных услуг и на осуществление сбора платежей за коммунальные услуги от 01.08.2019. Истребуемые у ответчика документы отсутствуют в его распоряжении и могут быть получены истцом самостоятельно путем направления соответствующего запроса в ООО «Диско 29».

Кроме того, сети водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения относятся к общему имуществу собственников помещений здания, следовательно, вмешательство в данные системы без получения соответствующих разрешений и в обход эксплуатационной организации запрещен.

Указанное подтверждается постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Контрольно-исполнительная съемка здания и сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения здания сдана ООО «Север Софт Строй» в департамент градостроительства Администрации муниципального образования «Город Архангельск» для присвоения зданию почтового адреса, в распоряжении ответчика отсутствует и может быть получена истцом самостоятельно.

Плановый материал ООО «Лира» также может запросить в департаменте градостроительства Администрации муниципального образования «Город Архангельск» в рамках оказания соответствующей муниципальной услуги.

Дополнительно суд отмечает, что соглашение о новации не возлагает наООО «Север Софт Строй» предоставление ООО «Лира» истребуемой проектной и рабочей документации, т.к. застройщиком здания ООО «Лира» не выступало, являлось лишь инвестором нежилого помещения. Следовательно, передаче подлежат документы на конкретное помещение, а не на все здание в целом.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.Г. Вилова