ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-17176/2018

г. Киров

06 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2023 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хорошевой Е.Н.,

судей Дьяконовой Т.М., Кормщиковой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии в судебном заседании по веб-связи:

представителя ООО «Авто-Мастер» – ФИО2, по доверенности от 07.06.2022;

представителя конкурсного управляющего ФИО3 – ФИО4, по доверенности от 01.11.2022,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер»

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 04.11.2022 по делу № А82-17176/2018, принятое

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» ФИО3

о признании недействительным соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014» и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «СтройСити» и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), в части установления цены и расчетов и применении последствий недействительности сделки,

по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица – ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), закрытое акционерное общество Фирма «Ярстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, 

 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» (далее – ООО «СтройСити», должник) конкурсный управляющий ФИО3 (далее – конкурсный управляющий ФИО3, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительным соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014, зарегистрированного 18.04.2018, дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», зарегистрированного 01.08.2018 и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», зарегистрированного 01.07.2019, заключенного между ООО «СтройСити» и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» (далее – ООО «Авто-Мастер», ответчик), и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, закрытое акционерное общество Фирма «Ярстрой» (далее – ЗАО фирма «Ярстрой»), Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля.

31.05.2022 от конкурсного управляющего поступило уточненное заявление, согласно которому он просил:

- признать недействительным пункт 2.2.1 и подпункт б) пункта 2.2.1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 в редакции Дополнительного соглашения №1 и Дополнительного соглашения №2 в части установления стоимости права субаренды земельного участка, площадью 10 010,6 кв.м., в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей площади переданной в аренду 140 965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г. Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15 в размере 25 000 000 руб., а также в части осуществления расчётов в размере 2 400 000 руб. путем передачи ООО «СтройСити» после ввода в эксплуатацию многоквартирного шестнадцатиэтажного двухсекционного жилого дома по строительному адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский район, микрорайон №12 (строение №41)» имущественных прав в отношении жилого помещения: 2 комнатная квартира №33, общей площадью 62,01 кв.м.;

- установить стоимость права субаренды земельного участка, площадью 10 010,6 кв.м., в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей площади переданной в аренду 140965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г. Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15 по Соглашению от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по Договору №18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014  в размере 73 490 000 рублей;

- применить последствия недействительности сделки, взыскать с ООО «Авто-Мастер» (ИНН: 

<

***>) в конкурсную массу ООО «СтройСити» 36 290 000 руб., составляющих разницу между стоимостью передачи прав и обязанностей по договору субаренды на момент совершения сделки и стоимостью встречного предоставления со стороны ООО «Авто-Мастер».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.11.2022 заявленные требования удовлетворены:

- признан недействительным пункт 2.1.1 соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014, заключенного между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер».

- признан недействительным подпункт б) пункта 2.2.1 соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014» и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», заключенных между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер».

- применены последствия недействительности вышеуказанной сделки, взыскано с ООО «Авто-Мастер» в пользу ООО «СтройСити» 36 290 000 рублей в счет возмещения стоимости прав и обязанностей, переданных по соглашению от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014.

ООО «Авто-Мастер» с принятым определением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое определение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. 

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции незаконно возложил бремя доказывания неравноценности совершенной сделки на ответчика, освободив от несения расходов по проведению судебной экспертизы заявителя. Суд самостоятельно без учета мнения сторон поручил проведение судебной экспертизы ООО «Ярэксперт», отклонил отвод эксперту. Сторонами спорного Соглашения от 15.09.2017 земельный участок не передавался, как не передавалась какая-либо проектная документация, ООО «СтройСити» не исполнило своих обязательств по передаче прав субаренды на землю, а, следовательно, не могло претендовать на встречное исполнение от ООО «Авто-Мастер». МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля не признает наличие субарендных отношений у ООО «Авто-Мастер», а также утверждает, что не согласовывало передачу части земельного участка в субаренду ООО «СтройСити» и Соглашение от 15.09.2017. Как полагает апеллянт, судом первой инстанции неверно трактуются выводы суда апелляционной инстанции по делу № А82-17932/2021. В материалы дела ответчиком представлено два отчета о стоимости права аренды земельного участка и два отчета о стоимости участка в п. Ченцы, выполненных разными специалистами различных оценочных компаний, независимых друг от друга. По мнению ответчика, эксперт выполнила заключение, которое вызывает сомнение в ее беспристрастности, так как экспертом искусственно завышены стоимостные величины стоимости права субаренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в 4,5 раза. Кроме этого, на не беспристрастность указывает поведение представителя конкурсного управляющего в отношениях с экспертом (осуществление представителем телефонных звонков, общение с экспертом, обеспечение присутствия в судебном заседании). Личная заинтересованность усматривается, что является основанием для отвода эксперта. Эксперт ФИО6 ранее уже осуществляла оценку рыночной стоимости спорного земельного участка площадью 10 010,6 кв.м. в составе единого землепользования, предоставленного на правах аренды в размере 140 965 кв.м. Суд не принял во внимание отзыв специалиста ИП ФИО7 от 17.08.2022, так как специалист руководствовался отчетом № 15213/21 от 02.06.2021, а эксперту указанный отчет не предоставлялся. Апеллянт указывает, что экспертом неверно взяты аналоги (земельные участки, находящиеся на праве собственности, а не на праве субаренды). Экспертом не обосновано применение корректирующего коэффициента в размере 0,79, без учета ряда корректировок. Также ответчик указывает, что некорректно определение рыночной стоимости объектов по состоянию на 01.08.2018, при том условии, что само Соглашение подписывалось сторонами 15.09.2017. Именно в эту дату стороны определяли стоимость права субаренды в размере 25 000 000,00 руб. По мнению апеллянта, суд первой инстанции неправомерно отклонил доводы ООО «Авто-Мастер» об отсутствии правоотношений между сторонами в силу ничтожности спорного соглашения и соответствующих дополнительных соглашений. Юридически и фактически у ООО «СтройСити» на 15.09.2017 не было прав на земельный участок, так как срок субаренды прекратил свое действие еще 15.02.2017. ООО «Авто-Мастер» ранее 20.02.2018 не могло получить права субарендатора на спорный земельный участок. Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе. 

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 08.12.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 09.12.2022.

Конкурсный управляющий ООО «СтройСити» ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что представители ответчика с конца 2020 года говорили о намерении провести судебную экспертизу, в этой связи доводы апеллянта о том, что кто-то заставил их заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы, являются ложными и направлены на введение в заблуждение суд апелляционной инстанции. Экспертную организацию ООО «Эксперт» назначил суд по своему выбору. Конкурсный управляющий предлагал другие экспертный организации. Никогда ранее ООО «Эксперт» и эксперт ФИО6 не оказывали услуги по оценке ни ООО «СтройСити», ни конкурсному управляющему ФИО3, ни его представителю ФИО4 О существования подобной экспертной организации и эксперта ФИО6 истцу стало известно только из определения суда о назначении экспертизы. Инициатива вызвать эксперта поступила именно от ответчика. В судебном заседании 23.08.2022 эксперт ФИО6 смогла дать пояснения на все необоснованные замечания, отраженные в заключении, предоставленном ответчиком, представила письменные пояснения. Ответчик вводит суд в заблуждение, указывая на то, что ранее эксперт ФИО6 уже осуществляла оценку рыночной стоимости спорного земельного участка площадью 10 010,6 кв.м. в составе единого землепользования, предоставленного на праве аренды в размере 140 965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, в рамках дела №3а-552/2021, объекты оценки, дата оценки, а также цель оценки абсолютно разные. Эксперт пояснил, что в зависимости от цели оценки для расчета сравнительным способом берутся разные аналоги. Ответчику помимо прав на аренду была передана также и проектная документация, что существенным образом влияет на цену. Как в разрешении на строительство от 01.06.2015 №76-301000-286-2015, выданном ООО «СтройСити», так и в разрешениях на строительство от 19.12.2017 №76-301000-556-2017 и от 07.09.2021 (в редакции от 07.10.2021) №76-301000-169-2021), выданных уже ответчику указаны одни и те же данные на дом и проектную документацию. К ООО «Авто-Мастер» перешли не просто права на земельный участок, а уже готовый проект строительства дома со всеми разрешениями на строительство. Научная литература в области оценки допускает брать в качестве аналогов земельные участка принадлежащие продавцам, как на праве аренды, так и на праве собственности. В зависимости от этого оценщик применяет повышающие или понижающие коэффициенты. Конкурсный управляющий отметил, что эксперт, оценивая рыночную стоимость, применял коэффициент 0,79, который как раз применятся для краткосрочной аренды. По мнению заявителя, именно на дату изменения способа исполнения обязательств по договору и должна определяться рыночная стоимость как отчуждаемого права субаренды, так и земельного участка, предоставляемого в качестве встречного предоставления. Ответчик полагает, что к последнему не перешли права на земельный участок от ООО «СтройСити», что полностью опровергается материалами дела и подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу №А82-17392/2021. По состоянию на 15.09.2017 действовали как Договор аренды, так и Договор субаренды. Следовательно, ООО «СтройСити» 15.09.2017 владело на праве субаренды земельным участком и вправе было передать права по договору субаренды ООО «Авто-Мастер». Соглашение от 15.09.2017 о передаче прав по договору субаренды №18/20062-о в пользу ООО «Авто-Мастер» не подлежало регистрации и считается заключенным с даты подписания соглашения, то есть с 15.09.2017. В связи с противоречивым поведением ответчика в рамках настоящего процесса и в рамках дела №А82-17932/2021 суд справедливо по заявлению истца применил эстоппель в отношении ответчика.

Конкурсный управляющий заявил отказ от требования в части признания недействительным абзаца 1 подпункта б) пункта 2.2.1 соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014» и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «СтройСити» и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» в части оплаты денежными средствами в размере 600 000 рублей.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку частичный отказ конкурсного управляющего от заявления не противоречит закону и не нарушает права других лиц, данный отказ принят судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В связи с частичным отказом заявителя от требований и принятием данного отказа судом апелляционной инстанции на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в данной части подлежит прекращению.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось до 27.02.2023.

В судебном заседании представители заявителя жалобы и конкурсного управляющего должника поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ФИО8 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «СтройСити». 

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 30.08.2018 заявление ФИО8 принято к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2019 (резолютивная часть от 05.02.2019) в отношении ООО «СтройСити» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО9, член Ассоциации «Первая Саморегулируемая Организация Арбитражных Управляющих».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2019 (резолютивная часть от 29.07.2019) ООО «СтройСити» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. 

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 30.07.2019 (резолютивная часть от 29.07.2019) конкурсным управляющим ООО «СтройСити» утвержден ФИО3.

При анализе документации должника конкурсным управляющим установлено, что в рамках действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-О между ЗАО фирма «Ярстрой», обществом с ограниченной ответственностью «ЖилСтройИнвест» и ООО «СтройСити» заключен договор субаренды от 22.12.2014 №18/20062-0 в отношении земельного участка площадью 10 010,60 кв. м. в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей переданной в аренду площади 140 965 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г. Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15. ООО «СтройСити» приобрело у ЗАО фирма «Ярстрой» право субаренды земельного участка за 36 000 000 рублей, которые не засчитываются в счет будущих арендных платежей и не подлежат возврату при расторжении указанного договора субаренды (п.3.1. Договора субаренды).

15.09.2017 между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №18/20062-о субаренды находящейся в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 (далее – Соглашение). 

В соответствии с Соглашением (п.1.1) к ООО «Авто-Мастер» перешли все права и обязанности субарендатора земельного участка, вытекающие из договора №18/20062-о субаренды находящейся в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 (далее – Договор субаренды от 22.12.2014), в связи с чем становится стороной по указанному Договору субаренды от 22.12.2014 как субарендатор. 

Сторонами согласовано, что предметом Договора субаренды от 22.12.2014 является земельный участок площадью 10 010,60 кв. м в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей переданной в аренду площади 140 965 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г. Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15. Участок предоставлен на период строительства жилого дома (строение 40, 41).

Передача земельного участка производится по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.2 Соглашения).

Цена, основания и порядок расчетов по Соглашению согласованы сторонами в разделе 2 Соглашения. Стоимость передаваемых прав по Договору субаренды определена сторонами в сумме 25 000 000 рублей (пункт 2.1.1. Соглашения).

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 18.04.2018.

01.08.2018 было зарегистрировано дополнительное соглашение №1 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 (далее – Дополнительное Соглашение №1). Указанное Дополнительное соглашение №1 датировано 20.07.2017. 

В дополнительном соглашении, зарегистрированном 01.08.2017, стороны изложили пункт 2.2.1. раздела 2 Соглашения в новой редакции, определив новый срок и порядок расчетов, согласно которому срок оплаты по соглашению установлен сторонами до 31.12.2018, порядок оплаты:

- путем передачи ООО «СтройСити» имущественных прав (требования) в отношении жилого помещения (двухкомнатная квартира №33 на 7 этаже, общей площадью 62,01 кв.м.), расположенного в многоквартирном шестнадцатиэтажном двухсекционном жилом доме по строительному адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский район, микрорайон №12 (строение №41) по договору долевого участия. Стоимость указанных прав оценена сторонами в сумме 2 400 000 руб.;

- путем заключения с гражданином ФИО5 (далее – ФИО5) договора о передаче в собственность ООО «СтройСити» земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:793, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные дома в 6 и более этажей, расположен по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Некрасовский сельский округ, пос. Ченцы, за ООО «Авто-Мастер».

ООО «Авто-Мастер» и ООО «СтройСити» согласовали, что стоимость передачи права собственности земельного участка составляет 22 000 000 руб.;

- путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «СтройСити» в размере 600 000 рублей.

В дополнительном соглашении от 31.08.2018 №2 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 (далее – Дополнительное Соглашение №2), зарегистрированном сторонами 01.07.2019, сторонами уточнен порядок оплаты за передачу прав и обязанностей по Договору субаренды, согласованный сторонами в пункте 2.2.1 Соглашения, согласно которому ООО «Авто-Мастер» обязалось осуществить оплату в срок до 31.12.2018 путем:

а) заключения с гражданином ФИО5 договора о передаче в собственность ООО «СтройСити» земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:793, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные дома в 6 и более этажей, расположен по адресу Ярославская область, Ярославский район, Некрасовский сельский округ, пос. Ченцы за ООО «Авто-Мастер».

ООО «Авто-Мастер» и ООО «СтройСити» согласовали, что стоимость передачи права собственности земельного участка составляет 22 000 000 рублей.

б) перечисления денежных средств на расчетный счет, либо внесения денежных средств в кассу ООО «СтройСити» в размере 600 000 рублей;

в) после ввода в эксплуатацию многоквартирного шестнадцатиэтажного двухсекционного жилого дома по строительному адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский район, микрорайон №12 (строение №41) путем передачи ООО «СтройСити» имущественных прав в отношении жилого помещения: 2 комнатная квартира №33, общей площадью 62,01 кв.м., стоимостью 2 400 000 рублей.

Полагая, что права застройщика ООО «СтройСити» по Соглашению были отчуждены по заниженной стоимости, что нарушает имущественные права кредиторов должника, конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, основанными на положениях пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №126-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) поименованы виды сделок, которые могут оспариваться в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), в частности, действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств или иные действия, направленные на прекращение обязательств.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания недействительной подозрительной сделки, исходя из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:

сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;

условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Неравноценность встречного исполнения признается, в частности, в тех случаях, когда:

а) цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки;

б) осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 Постановления № 63, следует, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В пункте 9 Постановления № 63 разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве (абзац 4 пункта 9 Постановления № 63).

Судами установлено, что дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «СтройСити» возбуждено 30.08.2018, оспариваемое Соглашение заключено 15.09.2017, то есть в период подозрительности, установленный в пункте 1  статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции отметил, что в силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания неравноценного встречного исполнения обязательств по Соглашению от 15.09.2017 возложено на лицо, оспаривающее сделку по указанному основанию.

Как указывал заявитель при обращении в суд, спорное имущество было приобретено ООО «СтройСити» по цене 36 000 000 руб., а отчуждено по цене 25 000 000 рублей. При этом согласно предусмотренному соглашением порядку оплаты, в счет исполнения обязательств по оплате переданных прав ООО «Авто-Мастер» передало в собственность должнику неликвидный земельный участок в пос.Ченцы по завышенной стоимости, а также никаким образом не оформленные права на жилое помещение, которое должно быть позднее построено на рассматриваемом земельном участке. В подтверждение своей позиции конкурсным управляющим в материалы дела представлен отчет №66-19 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 76:17:204401:793, по состоянию на 05.11.2019.

Возражая против доводов и доказательств, представленных конкурсным управляющим, именно ООО «Авто-Мастер» заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению как рыночной стоимости переданных прав субаренды, так и рыночной стоимости переданного должнику на праве собственности земельного участка в пос. Ченцы.

В силу части 1 статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, следовательно, вопреки позиции апеллянта, именно на него была возложена обязанность по внесению денежных средств на депозит суда для проведения экспертизы. 

В материалы дела ответчиком представлено два отчета о стоимости права аренды земельного участка и два отчета о стоимости участка в п. Ченцы, датированных 16.02.2021, выполненных разными специалистами различных оценочных компаний.

Учитывая нахождение в материалах дела нескольких отчетов об оценке с различной рыночной стоимостью, суд первой инстанции обоснованно определением от 23.03.2022 по ходатайству ответчика по делу назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости отчужденного должником имущества по состоянию на 01.08.2018 (дата регистрации Дополнительного соглашения №1, которым был определен порядок оплаты за спорное имущество). Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость по состоянию на 01.08.2018 права собственности земельного участка площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 76:17:204401:793, расположенного по адресу Ярославская обл., Ярославский р-н, Некрасовский сельский округ, пос. Ченцы? 

2) какова рыночная стоимость по состоянию на 01.08.2018 права субаренды земельного участка, площадью 10 010,6 кв.м., в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей площади переданной в аренду 140965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г.Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15?

В материалы дела поступило заключение эксперта №376/22, в котором эксперт пришел к следующим выводам:

Рыночная стоимость права собственности земельного участка площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 76:17:204401:793, расположенного по адресу Ярославская обл., Ярославский р-н, Некрасовский сельский округ, пос. Ченцы по состоянию на 01.08.2018 г. составляет 36 600 000 рублей.

Рыночная стоимость права субаренды земельного участка, площадью 10 010,6 кв.м., в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей площади переданной в аренду 140965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г.Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15 по состоянию на 01.08.2018 г. составляет 73 490 000 рублей.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено устное ходатайство о проведении повторной экспертизы рыночной стоимости земельного участка в пос.Ченцы, а также рыночной стоимости права субаренды земельного участка, переданного ООО «Авто-Мастер» по спорному соглашению, поскольку экспертом ООО «Ярэксперт» ФИО6 ранее оценивался земельный участок площадью 140 965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенный по адресу г. Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия отчета ООО «Ярэксперт» №15213/21 по состоянию на 01.01.2019 от 02.06.2021.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной или дополнительной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Между тем в рассматриваемом заключении даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, указанное заключение является допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

Само по себе несогласие заявителя жалобы с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не являются основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения и назначения повторной  или дополнительной экспертизы. При этом определение достаточности и полноты экспертного заключения находится в компетенции суда, разрешающего спор.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в экспертном заключении имеется подписка; эксперт имеет надлежащую квалификацию; компетентность данного эксперта не опровергнута допустимыми доказательствами.

Представленный ответчиком в дело отзыв на заключение эксперта, составленный ИП ФИО7, не является по своему содержанию экспертным заключением, а представляет собой мнение одного лица относительно экспертного заключения, произведенного другим лицом. При этом выводы специалиста в рецензии доказательственной базой не подкреплены.

Представленный в материалы дела отзыв на заключение эксперта не может являться доказательством, опровергающим выводы данной экспертизы, поскольку не содержит аргументов, в силу которых результат судебной экспертизы следовало бы признать недопустимым доказательством. Заключение специалиста не содержит каких-либо выводов, которые бы опровергали достоверность выводов судебной экспертизы.

Представленный отзыв составлен лицом, не привлеченным к участию в деле, не предупреждавшимся судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация данного лица не проверялась в установленном порядке. Кроме того, данный отзыв не обосновывает необходимость проведения по делу повторной или дополнительной экспертизы.

Вопреки позиции подателя жалобы, экспертное заключение отвечает принципу относимости и допустимости, недостоверность его не доказана, доказательств содержания в экспертном заключении противоречивых выводов не представлено, буквальное толкование подготовленного заключения позволяет установить, что поставленные судом вопросы экспертом исследовались, подробно описаны объекты-аналоги, учтенные экспертом с учетом необходимых корректировок, на основании чего суд апелляционной инстанции не находит оснований усомниться в выводах, изложенных в названном заключении.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в том числе ход исследования, примененные в ходе экспертизы методики и полученные данные, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, допрошенный в судебном заседании эксперт дал ответы на все поставленные вопросы, представил письменные пояснения, которые не опровергнуты ответчиком, в связи с чем вывод суда об отсутствии оснований для назначения повторной судебной экспертизы является верным.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении исследования требований действующего законодательства, не установлено, экспертом описана методика проведенного исследования. Бесспорных доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методики исследования не представлено.

Ссылка апеллянта на личную заинтересованность эксперта, которая усматривается из поведения конкурсного управляющего, признается несостоятельной, поскольку осуществление представителем заявителя телефонных звонков эксперту и обеспечение присутствия последнего в судебном заседании о заинтересованности эксперта в исходе дела не свидетельствуют. Кроме того, экспертную организацию ООО «Ярэксперт» назначил суд по своему выбору. Конкурсный управляющий предлагал другие экспертные организации.

Специфика рассмотрения дел о банкротстве предполагает повышенные стандарты доказывания и более активную роль суда в процессе представления и исследования доказательств, в том числе возможность критического отношения к представленным документам, в данном случае экспертным организациям, предложенным лицами, участвующими в деле. Наличие у суда обоснованных сомнений относительно независимости эксперта, которому может быть поручено проведение исследования, является основанием для выбора иной экспертной организации. При этом вопрос выбора экспертной организации и кандидатур конкретных экспертов является прерогативой суда.

Ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений поступило от ответчика, который не подготовил вопросы эксперту в предоставленное судом время и не совершил действия для вызова эксперта в судебное заседание, в связи с чем проявление инициативы со стороны конкурсного управляющего по обеспечению явки эксперта в судебное заседание с целью исключения затягивания судебного разбирательства обоснованно. 

Доказательств того, что ООО «Ярэксперт» или эксперт ФИО6 оказывали услуги по оценке ООО «СтройСити» или конкурсному управляющему ФИО3, представителю ФИО4 в материалах дела отсутствуют.

Как указывает заявитель жалобы, ранее эксперт ФИО6 уже осуществляла оценку рыночной стоимости спорного земельного участка площадью 10 010,6 кв.м. в составе единого землепользования, предоставленного на праве аренды в размере 140 965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103 в рамках дела №3а-552/2021, рассмотренного Ярославским областным судом по административному иску ООО «Первый бетонный ЖБИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 140 965 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0103.

Вместе с тем объекты оценки, дата оценки, а также цель оценки в указанных экспертизах абсолютно разные, следовательно, соотносить две экспертизы между собой необоснованно. 

Таким образом, сомнения ответчика в беспристрастности эксперта ФИО6 надлежащими доказательствами не подкреплены. 

Из материалов дела следует, что должник передал ответчику не просто право аренды земельного участка, а право продолжить строительство многоквартирного жилого дома, в отношении которого уже получено разрешение на строительство, подготовлена проектная документация и получено положительное заключение проектной документации. 

Как в разрешении на строительство от 01.06.2015 №76-301000-286-2015, выданном ООО «СтройСити», так и в разрешениях на строительство от 19.12.2017 №76-301000-556-2017 и от 07.09.2021 (в редакции от 07.10.2021) №76-301000-169-2021), выданному уже ответчику, указаны одни и те же данные на дом и проектную документацию, а именно: 

1) в качестве объекта строительства указан один и тот же дом – многоквартирный дом с инженерными коммуникациями строение №41;

2) одно и то же положительное заключение экспертизы проектной документации №76-1-4-0078-15 от 15.05.2015, выполненное ООО «Верхне-Волжский Институт Строительной Экспертизы и Консалтинга»; 

3) площадь земельного участка – 30 146 кв.м.; 

4) общая площадь объекта – 16 565,8 кв.м.; 

5) строительный объем – 47 553,65 куб.м.; 

6) количество этажей – 18. 

При этом в разрешении на строительство от 2021 года указано то же положительное заключение экспертизы проектной документации №76-1-4-0078-15 от 15.05.2015, что свидетельствует о том, что проект строительства дома не менялся. 

Таким образом, к ООО «Авто-Мастер» перешли не просто права на земельный участок, а уже готовый проект строительства дома со всеми разрешениями на строительство, доказательств обратного ответчиком не представлено. 

Апеллянт полагает, что эксперт необоснованно оценивал право собственности на участок площадью 10 010,6 кв.м., в то время как необходимо было оценить право аренды, а также необоснованно брал для расчета аналоги, отчуждаемые на праве собственности.

Между тем на странице 82 заключения эксперта отражено, что определялась стоимость именно права субаренды земельного участка площадью 10 010,6 кв.м. 

Выбор объектов аналогов эксперт обосновал в экспертном заключении, подробно описав аналоги и проанализировав рынок земельных участков (стр. 23-29; 45-52 заключения эксперта), а также пояснил в судебном заседании, отметив, что научная литература в области оценки допускает брать в качестве аналогов земельные участки, принадлежащие продавцам, как на праве аренды, так и на праве собственности. В зависимости от этого оценщик применяет повышающие или понижающие коэффициенты, которые увеличивают или уменьшают стоимость 1 кв.м. земельного участка. Ссылка на научную литературу указана экспертом на странице 53 заключения эксперта.

В данном случае эксперт, оценивая рыночную стоимость, применил коэффициент 0,79, который как раз применятся для краткосрочной аренды (страница 79 заключения эксперта). Надлежащих доказательств, подтверждающих применение экспертом неверного коэффициента, равно как и доказательств, обосновывающих выбор иного коэффициента, ответчиком не представлено.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что некорректно определена рыночная стоимость объектов по состоянию на 01.08.2018, в то время как первоначальное соглашение о передаче прав по договору аренды заключено 15.09.2017.

Действительно, отчуждение права аренды земельного участка произошло 15.09.2017, однако в момент совершения сделки должник не получил встречного исполнения. То есть до составления дополнительного соглашения №1 право аренды земельного участка фактически безвозмездно выбыло из владения должника. В связи с отсутствием оплаты по соглашению о передаче прав по договору субаренды должник был вправе расторгнуть соглашение. Вместо этого стороны составляют дополнительное соглашение, зарегистрированное в Росреестре 01.08.2018, которым меняют способ оплаты, определяя встречное предоставление путем предоставления взамен права собственности на другой земельный участок. Таким образом, 01.08.2018 должник согласился взамен права субаренды земельного участка в городе Ярославль получить право собственности на земельный участок такой же площади, но в Ярославской области (за пределами города). 

При данных обстоятельствах суд первой инстанции, определяя дату, на которую должна определяться рыночная стоимость, правомерно руководствовался тем, что именно 01.08.2018 стороны согласовали расчет по соглашению о передаче прав по договору субаренды путем получения в качестве встречного предоставления иного земельного участка. Именно на дату изменения способа исполнения обязательств по договору и должна определяться рыночная стоимость как отчуждаемого права субаренды, так и земельного участка, предоставляемого в качестве встречного предоставления.

Информацию о проводимых городом аукционах по заключению права аренды на иные земельные участки не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергает выводы эксперта. Факт того, что аукцион не состоялся, бесспорно не означает, что цена объекта завышена, а может свидетельствовать о том, что в конкретный момент конкретный участок не востребован по разным причинам.

В ходе производства в суде апелляционной инстанции ответчиком также заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. 

С учетом изложенного выше судебной коллегией отклонено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, о чем вынесено протокольное определение.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом конкурсного управляющего о том, что к показаниям бывшего руководителя должника ФИО10 следует относиться критически, поскольку в отношении последнего, в том числе из-за совершения оспариваемой сделки, рассматривается заявление о привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам должника. Более того, показания ФИО10 опровергнуты документами, предоставленными Департаментом строительства Ярославской области в материалы дела. 

Таким образом, ООО «СтройСити» были отчуждены права субарендатора земельного участка площадью 10 010,6 кв.м., в составе участка площадью 30 146 кв.м. из общей площади переданной в аренду 140965 кв.м., кадастровый номер 76:23:000000:0103, расположенного по адресу г.Ярославль, Дзержинский р-н, МКР №12, МКР №13, МКР №15, стоимостью 73 490 000 руб., при этом оплата за них произведена ответчиком путем предоставления в собственность земельного участка площадью 10 000 кв.м., кадастровый номер 76:17:204401:793, расположенного по адресу Ярославская обл., Ярославский р-н, Некрасовский сельский округ, пос. Ченцы, рыночной стоимостью 36 600 000 руб., ранее принадлежащего ФИО5, а также правами на жилое помещение стоимостью 2 400 000 руб., подлежащего передаче в будущем в срок до 31.12.2018, а также путем перечисления денежных средств в сумме 600 000 рублей.

Соответственно, общая сумма встречного предоставления по оспариваемому Соглашению в денежном эквиваленте составила 39 600 000 руб., что в 1,9 раза меньше стоимости переданных прав субарендатора.

Ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции ответчик не опроверг доводы конкурсного управляющего о том, что условие оспариваемой сделки об оплате по Соглашению путем передачи имущественных прав (требования) в отношении жилого помещения по договору долевого участия, стоимостью 2 400 000 руб. существенно в худшую для должника сторону отличаются условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Согласно подпункту б) пункта 2.2.1. Соглашения оплата в размере 2 400 000 руб. согласована сторонами путем передачи ООО «СтройСити» имущественных прав в отношении жилого помещения: 2 комнатная квартира №33, общей площадью 62,01 кв.м., которое должно располагаться в жилом доме по строительному адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский район, микрорайон №12 (строение №41). Исходя из условий Соглашения полная оплата (в редакции дополнительных соглашений №1 и №2, последнее из которых зарегистрировано 01.07.2019) должна была быть произведена в срок до 31.12.2018.

Однако ни к указаной дате, ни по состоянию на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции строительство многоквартирного дома не завершено, договор Долевого участия в строительстве, указанный в Соглашении, с должником не заключен, а квартира в счет оплаты цены Соглашения не передана ООО «СтройСити». 

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оплата по Соглашению путем передачи имущественных прав на квартиру в доме, который будет построен, а не денежными средствами, существенным образом нарушает права должника и его кредиторов на получение денежных средств в момент совершения сделки. Более того, как справедливо отметил суд первой инстанции, права ООО «СтройСити» на получение квартиры ничем не обеспечены, у должника отсутствуют правовые основания регистрации прав требования на квартиру в строящемся доме в ЕГРН.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что порядок расчетов по Соглашению за уступаемые права по договору субаренды путем передачи ООО «СтройСити» имущественных прав на имущество, которое будет построено в будущем: двухкомнатную квартиру №33, общей площадью 62,01 кв.м., которая должна располагаться в жилом доме по строительному адресу: Ярославская область, г. Ярославль, Дзержинский район, микрорайон №12 существенно в худшую для должника сторону, отличаются условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Обратного апеллянтом не доказано. 

Доводы заявителя жалобы о том, что к нему не перешли права на земельный участок от ООО «СтройСити» был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую оценку.

В рамках дела № А82-17932/2021 установлено, что 12.07.2007 заключен договор аренды спорного земельного участка № 20062-О на период с 25.05.2007 по 20.02.2011; дополнительным соглашением от 09.07.2015 № 8 к договору № 20062-о от 12.07.2007 срок действия договора установлен по 15.02.2017. По истечении срока действия указанный договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, о чем письмом от 22.02.2017 № 1715 МКУ «Агентство по АЗУТП» г. Ярославля уведомило ЗАО Фирма «Ярстрой». В рамках действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 № 20062-О между ЗАО «Ярстрой», ООО «ЖилСтройИнвест» и ООО «СтройСити» заключен договор субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-0 на земельный участок площадью 10 010,60 кв.м. из общей площади участка 30 146,00 кв. м. В соответствии с пунктом 6.2. Договора субаренды если ни одна из сторон до момента окончания срока действия договора заблаговременно не заявила письменно о намерении его расторжения, договор считается автоматически пролонгирован на новый срок на прежних условиях.

Таким образом, по состоянию на 15.09.2017 действовали как договор аренды, так и договор субаренды. Следовательно, ООО «СтройСити» 15.09.2017 владело на праве субаренды земельным участком и вправе было передать права по договору субаренды ООО «Авто-Мастер». Доказательств, позволяющих прийти к иным выводам, апеллянтом не представлено. 

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу № А82-17932/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.12.2022, установлено, что фактически между Агентством, ЗАО Фирма «Ярстрой», ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ» и ООО «Авто-Мастер» сложились правовые отношения по передаче спорного земельного участка в субаренду. Агентство и Департамент не заявляли о прекращении действия договора субаренды от 22.12.2014 № 18/20062-о и дополнительных соглашений к нему от 20.02.2018, 30.11.2020. В установленном законном порядке указанные сделки недействительными не признаны. Разрешение на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021 выдано на основании договора субаренды земельного участка от 22.12.2014 № 18/20062-о и дополнительных соглашений к нему от 20.02.2018, 30.11.2020. Изложенные обстоятельства, по мнению судов, свидетельствуют и о том, что выдача разрешения на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021 соответствовала требованиям пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем Департамент незаконно отменил разрешение на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021. Оснований для прекращения действия разрешения на строительство от 07.09.2021 № 76-301000-169-2021 применительно к части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в оспариваемом Приказе № 136 не приведено.

Суд апелляционной инстанции в рамках дела № А82-17932/2021 отметил, что арендодатель 19.02.2018, то есть за один день до заключения нового договора аренды от 20.02.2018, дал письменное согласие на продление субарендных отношений с участием в них ООО «Авто-Мастер», которое в дальнейшем пользовалось частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103 для строительства многоквартирного дома до октября 2021 года.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Правовая позиция, изложенная и поддержанная в ходе обжалования судебного акта в рамках рассмотрения дела А82-17932/2021, свидетельствуют о том, что ответчик признает существование правоотношений, вытекающих из соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014, зарегистрированного 18.04.2018, дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», зарегистрированного 01.08.2018 и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», зарегистрированного 01.07.2019, заключенного между ООО «СтройСити» и ООО «Авто-Мастер».

Между тем в настоящем споре ООО «Авто-Мастер» ссылается на отсутствие правоотношений между сторонами в силу ничтожности спорного соглашения и соответствующих дополнительных соглашений.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о нарушении ответчиком принципа эстоппель и наличии в действиях ООО «Авто-Мастер» признаков злоупотребления правом.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что рассматриваемое Соглашение от 15.09.2017 в редакции дополнительных соглашений к нему в части установления стоимости передаваемых прав субаренды, а также в части определенного порядка оплаты (встречного предоставления) заключено на условиях, значительно в худшую для должника сторону отличающихся от обычных рыночных.

Установленные в настоящем деле обстоятельства позволяют сделать вывод о неравноценном встречном исполнении обязательств ответчиком и признать сделку недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При применении предусмотренных пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствий недействительности сделки в пользу ООО «СтройСити» с ООО «Авто-Мастер» суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в порядке реституции подлежит взысканию 36 290 000 руб. – недополученная рыночная стоимость переданных прав и обязанностей субарендатора.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом нижестоящей инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы выводы суда не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя жалобы с оценкой судом обстоятельств дела. Между тем иная оценка заявителем жалобы установленных судом обстоятельств, а также иное толкование норм права не свидетельствуют о нарушении судом норм права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 49, 150, 258, 268, 269 (пункты 1, 3), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» ФИО3 от заявления в части признания недействительным абзаца 1 подпункта б) пункта 2.2.1 соглашения от 15.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2017 «О внесении изменений в соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014» и дополнительного соглашения № 2 от 31.08.2018 «О внесении изменений в Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 18/20062-о субаренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.12.2014», заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «СтройСити» и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» в части оплаты денежными средствами в размере 600 000 рублей.

Определение Арбитражного суда Ярославской области от 04.11.2022 по делу № А82-17176/2018 в данной части отменить, производство по обособленному спору прекратить. 

В остальной части определение Арбитражного суда Ярославской области от 04.11.2022 по делу № А82-17176/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Е.Н. Хорошева

 

Т.М. Дьяконова

 

Н.А. Кормщикова