АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-4455/2021

г. Краснодар

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Военторг-Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 12.10.2023) и ФИО2 (доверенность от 01.02.2022), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309010516100044), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», общества с ограниченной ответственностью «Фарм Лайф», ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А01-4455/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Военторг-Юг» (далее – общество), в котором просил возложить на общество обязанность заключить с ним договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:1209008:84 общей площадью 1545 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А (далее – нежилое помещение), на новый пятилетний срок без проведения аукциона по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды помещения, а также перевести права и обязанности по заключенным с третьими лицами договорам аренды на предпринимателя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Агроторг», ООО «Фарм Лайф», ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.09.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022, исковое заявление удовлетворено частично. На ответчика возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилого помещения на пять лет без проведения аукциона, по цене, определенной в отчете независимого оценщика, действующем на момент заключения договора аренды, на новый срок. В удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей арендаторов по заключенным с третьими лицами договорам на истца отказано. Судебные акты мотивированы наличием у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2023 решение от 02.09.2022 и постановление от 26.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость проверки доводов общества о ненадлежащем исполнении предпринимателем условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 24.08.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Факт надлежащего (ненадлежащего) исполнения договорных обязательств, является одним из условий удовлетворения (отказа в удовлетворении) иска арендатора, основанного на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что истец допускал просрочку внесения арендной платы. Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А01-2836/2021 установлено наличие оснований для взыскания с арендатора неустойки в связи с допущенной им просрочкой внесения арендных платежей. Судебные инстанции также установили, что истец нарушил условия договора по обязательному страхованию объекта аренды. Согласно пункту 8.3 договора страхование объекта производится арендатором за свой счет на весь срок действия договора, в том числе с учетом видов деятельности, планируемых к осуществлению арендатором на объекте, в соответствии с условиями страхования объекта, изложенными в приложении № 10 к договору. Арендатор обязан застраховать объект на его полную рыночную стоимость в срок не позднее 2-х месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта от арендодателя к арендатору, при этом выгодоприобретателем по договору страхования должен являться арендодатель. Доказательства страхования риска случайной гибели полного или частичного повреждения объекта за весь период 2019 года истец не представил. Представленная в материалы дела копия страхового полиса от 15.06.2019                                     № 426-584-045666/19 подтверждает период его действия: с 00 час. 00 мин. 17.06.2019 по 24 час. 00 мин. 16.06.2020. Следовательно, истец нарушил условия договора аренды в части обязательного страхования объекта. Суд апелляционной инстанции также указал на отсутствие оснований для удовлетворения требования истца о переводе на него прав и обязанностей арендаторов, поскольку ответчик и третьи лица заключили предварительные договоры, срок действий которых истек 01.08.2022, а соглашение о фактическом пользовании с ООО «Агроторг» закончило свое действие 31.08.2022.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение                  от 01.06.2023 и постановление от 24.08.2023, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы считает выводы судебных инстанций о ненадлежащем исполнении им условий договора аренды ошибочными. Письмо от 02.04.2018 подтверждает намерение общества продлить спорный договор. Из материалов дела следует, что с января 2015 по декабрь 2016 и с января 2017 по 09.09.2022 на стороне арендатора имелась переплата по арендным платежам. Платежные поручения за 2020 год не содержат указания на назначение платежей, вносимых предпринимателем с марта 2020 года, поэтому невозможно установить оплачиваемый период, а также сделать вывод о наличии на стороне арендатора просрочки. Установленные в рамках названного дела обстоятельства не подтверждают факт ненадлежащего исполнения арендатором условий договора аренды. Выводы судов о нарушении предпринимателем условий договора в части страхования объекта аренды ошибочны.  

Представленный ответчиком в суд округа отзыв на кассационную жалобу во внимание не принимается, поскольку общество в нарушение требований части 4                                   статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                     (далее – Кодекс) не направило его копию иным лицам, участвующим в деле.

В судебном заседании представители общества указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 15.12.2015 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды № 558-ОД/15, согласно которому арендатору для организации магазина предоставлено нежилое помещение общей площадью 1545,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 01:08:1209008:84 (пункты 1.1 и 1.5). Договор действует со дня его подписания по 14.12.2020 включительно (пункт 2.1).

Согласно пункту 2.4 договор аренды может быть заключен с арендатором на новый срок, не превышающий срока аренды по договору от 15.12.2015, без проведения аукциона, при полном надлежащем исполнении им обязательств по договору.

В разделе 3 договора стороны согласовали порядок внесения и размер арендной платы по договору. В силу пункта 3.4.4 за первый календарный месяц аренды арендатор не позднее трех банковских дней со дня подписания сторонами акта приема-передачи выплачивает арендодателю авансовый платеж в размере 70% от установленного пунктом 3.3.1 размера переменного платежа. Если владение и пользование осуществляется не полный месяц, то указанные суммы подлежат оплате в размере, пропорциональном количеству дней владения и пользования арендатором нежилым помещением.

Начиная со второго календарного месяца аренды, внесение арендной платы производится не позднее десятого числа текущего календарного месяца аренды, арендатор вносит 100% авансовый платеж в установленном размере фиксированного платежа; 20% от размера переменного платежа за предыдущий месяц (20% от установленного в пункте 3.3.1 размера переменного платежа за второй календарный месяц); доплату переменного платежа за предыдущий месяц.

В пункте 8.3 договора установлена обязанность арендатора в срок не позднее двух месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи застраховать объект аренды на его полную рыночную стоимость на весь срок действия договора.

21 октября 2020 года предприниматель направил обществу заявление о заключении нового договора аренды без проведения аукциона на новый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2.4 договора.

Поскольку ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств, отказал в заключении договора аренды на новый срок, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Названный иск является реализацией специального способа защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия – передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором. При этом в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

Исследовав по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о том, что истец (арендатор) допускал нарушения положений договора аренды, что в силу согласованного сторонами условия (пункт 2.4 договора                 от 15.12.2015 № 558-ОД/15) исключает возможность удовлетворения требований предпринимателя. Выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, основаны на положениях договора аренды и представленных в материалы дела доказательствах. 

Доводы предпринимателя, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13              «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Кодекса), не допускается.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы предусмотренных полномочий суда кассационной инстанции, существенном нарушении норм процессуального права и нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Поскольку установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства, которые являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций.

Суд кассационной инстанции полагает, что вопреки содержащимся в кассационной жалобе доводам, судами при повторном рассмотрении дела установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Несогласие предпринимателя с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права и не может служить достаточным основанием для их отмены. Предусмотренные Кодексом условия для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по делу № А01-4455/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова