Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102964/19

25 февраля 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области (143009, Московская область, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 503201001, дата регистрации - 12.04.1996) к 

ООО "РЕМДОРКОМПЛЕКТ" (143026, Московская область, район Одинцовский, рабочий 

<

...>, этаж/офис 1/1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.09.2018, ИНН: 

<

***>, КПП: 503201001, генеральный директор: ФИО2)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка 

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в суд к ООО "РЕМДОРКОМПЛЕКТ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка 3674 от 22.11.2010 в размере 3229632 руб. за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 и пени в размере 1192819,05 руб.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 25.02.2020. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Судом отклонено ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, поскольку не установлено наличия уважительных причин. В соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом суда, а не обязанностью. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

22.11.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "Комплексные технологии" заключен договор аренды №3674. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0100709:122 площадью 20000 кв.м, для строительства производственного-складского комплекса с объектам дорожного сервиса (т. 1, л.д. 10).

На участке расположен объект недвижимости – производственное здание, инв. №170:055-9396, 06.05.2013 право собственности зарегистрировано за ФИО3 (т. 1, л.д. 33).

22.11.2016 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Агентство недвижимости Террадомус» (т. 1, л.д. 39).

07.12.2018 ООО «Агентство недвижимости Террадомус» продало ООО "РЕМДОРКОМПЛЕКТ" указанное здание по договору купли-продажи

Истец, считая ответчика арендатором участка, обратился с претензией о погашении долга по арендной плате. Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Руководствуясь изложенными нормами, истец начислил арендную плату 3229632 руб. за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 и пени в размере 1192819,05 руб. за период 01.10.2018 по 31.03.2019.

Однако истцом не учтено следующее.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи. 35 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также определением Верховного суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

Поскольку договор купли-продажи от 07.12.2018 зарегистрирован 17.12.2018, то именно с указанной даты у ответчика возникло обязательство по оплате арендной платы. В связи с изложенным, судом произведен перерасчет арендной платы, которая подлежит взысканию за 4кв. 2018 (15дн/92дн)-1 кв. 2019. 

При этом, поскольку право собственности возникло за пределами периода платы за 4 кв. 2018 года (до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно), то неустойка подлежит начислению за период с 16.03.2019 по 31.03.2019 (16 дн).

 

начислено

долг

период пени

дни пени

пени

4 кв. 2018 (15 дн.)

263285,22

263285,22

1 кв. 2019

1614816,00

1878101,22

16.03.2019-31.03.2019

16

15024,81

ВСЕГО ДОЛГ

1878101,22

ВСЕГО ПЕНИ

15024,81

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в части: с ответчика надлежит взыскать 1878101,22 руб. и 15024,81 руб. пени.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).  

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "РЕМДОРКОМПЛЕКТ" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области задолженность по договору аренды земельного участка 3674 от 22.11.2010 в размере 1 878 101,22 руб. за период с 17.12.2018 по 31.03.2019 и пени в размере 15 024,81 руб. за период с 15.03.2019 по 31.03.2019

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "РЕМДОРКОМПЛЕКТ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 931 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

       Судья                        Кузьмина О.А.