ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-58113/2015

23 мая 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     16 мая 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 мая 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Волковой Е.В.

при участии:  

от истца: Кузьмина А.А. (доверенность от 15.12.2016)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016)

от 3-их  лиц: 1. Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017), Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017) 2. не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-9146/2017, 13АП-10000/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2017 по делу № А56-58113/2015 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ЗАО "Дональд Плюс"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости оценки объекта нежилого фонда, 

установил:

Закрытое акционерное общество "Дональд Плюс"  (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет)   об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем  изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 16 342 000 руб.»; изложения пункта 2.2. договора в следующей редакции: «Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов)… далее по тексту», приложение 1 исключить, обязании Комитета заключить   с Обществом договор купли-продажи указанного помещения.

     К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее ГУИОН) и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд).

	Решением от 27.02.2017    суд обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи объекта нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., 14, лит. Б, пом. 2-Н, с кадастровым номером 78:31:0001265:2360, площадью 143,9 кв.м,  урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом  и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем

    - изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 16 342 000 руб.»

 - изложения пункта 2.2. договора в следующей редакции: «Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов)  далее по тексту», 

исключения приложения 1 к договору в редакции, предложенной  Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

	В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, полагая, что   судом  неправомерно применены к спорным правоотношениям положения статьи 445  ГК РФ, дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, поскольку отчет ГУИОН в установленном порядке не признан недостоверным. По мнению Комитета, заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения.

	В апелляционной жалобе ГУИОН, также считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что в отсутствие доказательств недостоверности отчета ГУИОН правовых оснований для заключения договора купли-продажи по цене, отличной от определенной в отчете ГУП "ГУИОН", не имелось. По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы от 27.10.2016 №16-112-Т-А56-58112/2015, выполненное ООО «ПетроЭксперт», является недостоверным доказательством, однако, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения экспертизы, в назначении по делу повторной экспертизы судом отказано.

	Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах на жалобы.

	В судебном заседании апелляционного суда представителем ГУИОН заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

	Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

	Как следует из материалов дела, между КУГИ (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры от 30.11.2000 N 03-А082581 от 06.02.2003 №03-А083855 аренды  части нежилого помещения 2Н с кад. N 78:1265:0:26:5  площадью 39, 9 кв. м и  площадью 104 кв.м соответственно, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная,  д. 14, лит.Б.

	При проведении кадастрового учета помещению 2Н был присвоен кадастровый номер 78:31:0001265:2360.

	Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения, используемого на основании договоров № 03-А083855 и № 03-А082581.

	Распоряжением Комитета от 30.06.2016 N 338-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Караванная улица, д. 14, литера Б, пом. 2-Н" определено осуществить приватизацию помещения, арендуемого Обществом, по цене 23 050 000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.06.2015 N 31-8-0119 (166)-2015, выполненного ГУИОН.

	Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

	С целью определения рыночной стоимости приватизируемого имущества истец заключил договор на оценку нежилого помещения, подлежащего приватизации.

	Согласно отчету ООО "Северо-Западной проектно-экспертное бюро+" от  06.08.2015 №59/15, выполненному по заказу Общества, рыночная стоимость помещения составляет 15 700 000 руб.

	Письмом от 07.08.2015  Общество направило в адрес Фонда и Комитета протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 15 700 000 (пятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, а также изменить срок рассрочки на 5 лет (20 кварталов) на основании п.2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, п.2 ст. 2 закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008  № 748-137.

	Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

	Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

	В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

	Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

	Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

	Федеральным законом   N 159-ФЗ   установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

	Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

	В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

	В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

	Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

	Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от  14.12.2015 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» Бойко Андрею Юрьевичу, поставив перед экспертом следующие вопросы: 1) Является ли достоверной величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения 2-Н площадью 143,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001265:2360, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., 14, лит. Б, в размере 23 050 000 руб., определенная в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.06.2015 №31-8-0119(166)-2015, выполненным Санкт- Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"? 2) Какова рыночная стоимость нежилого помещения 2-Н площадью 143,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001265:2360, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., 14, лит. Б, по состоянию на 07.04.2015?

	Согласно представленному   заключению эксперта Бойко А.Ю. от 22.01.2016 величина рыночной стоимости  спорного объекта, определенная  в соответствии  с отчетом  ГУИОН, не является достоверной, рыночная стоимость помещения составляет 16 000 000 рублей.

	Определением от 15.08.2016  удовлетворено ходатайство ГУИОН об  отводе эксперта Бойко А.Ю.

	Определением от  27.09.2016 суд назначил  судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Леонтьевой Ларисе Юрьевне,  поставив перед экспертом  вопрос: - Какова рыночная стоимость нежилого помещения 2-Н площадью 143,9 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001265:2360, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Караванная ул., 14, лит. Б, по состоянию на 07.04.2015, с учетом технических характеристик помещения, (высоты помещения и заглубления помещения), указанных в выписке из инвентарного дела о технических характеристиках объекта, выданной ГУП  ГУИОН 25.07.2016 № 18/3851?  	Согласно представленному суду экспертному заключению от 27.10.2016 рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 16 342 000 рублей.

	Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 16 342 000 рублей, определенной в названном заключении.

Вопреки доводу ГУИОН 	проверка достоверности  отчета ГУИОН осуществляется  путем назначения судебной  экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

	Возражения ГУИОН и Комитета относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

	Несоответствие заключения от 27.10.2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении,  Комитетом и ГУИОН не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы отклонено.  

	Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные.

	Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.

	Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Комитета и ГУИОН следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.02.2017 по делу №  А56-58113/2015  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 Е.В. Жиляева