АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-16344/2021

г. Краснодар

10 марта 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе судьи Епифанова В.Е., рассмотрев по правилам статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316151300063292) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу № А53-16344/2021, установил следующее.

Акционерное общество «Военторг-Юг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с иском о взыскании задолженности по предварительному договору аренды от 01.03.2020 № 088-ПД/20 в размере 5080 рублей 08 копеек.

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за май 2020 года по предварительному договору от 01.03.2020 № 088-ПД/20.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства (глава 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2021 (мотивированное решение от 07.10.2021), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, иск удовлетворен. С предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность по договору аренды от 01.03.2020 № 088-ПД/20 в размере 5080 рублей 08 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей.

Суды установили, что между обществом (сторона 1) и предпринимателем (сторона 2) заключен предварительный договор аренды от 01.03.2020 № 088-ПД/20, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды нежилого здания, общей площадью 357,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, 

<

...> дом б/н, литера «Б», при одновременном соблюдении сторонами следующих условий: в случае принятия стороной 1 решения о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды объекта (далее – аукцион), в соответствии с действующим «Положением о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности дочерних и зависимых обществ акционерного общества “Военторг”», размещенном на официальном сайте www.oaovoentorg.ru, либо иным документом, регламентирующим порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества стороной 1; в случае принятия участия стороны 2 в аукционе, в порядке, определенном действующим положением о проведении аукционов; в случае признания стороны 2 победителем аукциона, в порядке, определенном действующим положением о проведении аукционов. Предприниматель осуществлял пользование объектом с 01.03.2020, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 01.03.2020 до 31.05.2020 (включительно), что подтверждается комиссионным актом от 31.05.2020. По условиям договора предприниматель должен уплачивать обществу плату за фактическое использование объекта в размере 5085 рублей в месяц, в том числе, налог на добавленную стоимость (далее – НДС) ежемесячно не позднее 15 числа текущего календарного месяца. Предприниматель  должен возмещать расходы по электроэнергии, водоснабжению и канализации, теплоснабжению и иные эксплуатационные расходы, понесенные истцом, не позднее 15 числа текущего месяца. В связи с нарушением предпринимателем условий договора за ним образовалась задолженность в размере 5080 рублей 08 копеек за фактическое пользование помещением с 01.05.2020 по 31.05.2020. В целях досудебного урегулирования спора обществом направлена предпринимателю претензия с требованием о погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 606, 607, 614, 622, 655 Гражданского кодекса, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439). Суды установили, предприниматель не погасил задолженность по договору за май 2020 года. Довод ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду распространения новой коронавирусной инфекции отклонен судебными инстанциями. В рассматриваемой ситуации у предпринимателя возникло право на отсрочку по уплате арендной платы, а не на уменьшение ее размера. При этом с учетом предусмотренной отсрочки платежа, обязанность по оплате спорной задолженности на момент подачи искового заявления в суд наступила. Оснований для освобождения предпринимателя от обязанности по внесению в спорный период арендной платы судами не установлено. Общество зачло уплаченный предпринимателем при заключении договора обеспечительный платеж в качестве арендной платы за апрель 2020 года. Неоплаченным остался май 2020 года. Довод предпринимателя об отказе от договора и возвращении обществу помещения 10.05.2020 отклонен судом, которым установлено, что на основании пункта 7.3 договора ответчик отказался от договора в одностороннем порядке, отказ получен истцом 21.05.2021. При этом предприниматель не представил доказательств возврата помещения обществу, что противоречит пунктам 3.2.17 и 4.1 предварительного договора аренды. При этом в соответствии с комиссионным актом общества доступ в помещение получен 31.05.2020. Довод предпринимателя о том, что общество 10.05.2020 фактически приняло помещения и получило ключи, не подтвержден материалами дела. Более того, из комиссионного акта следует, что ключи от помещения переданы предпринимателем и получены представителем общества 31.05.2020. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик освободил помещение ранее даты составления комиссионного акта, дело не представлено. В судебном заседании апелляционной инстанции предприниматель признал, что акт приема-передачи или иной документ, свидетельствующий о передаче помещения и возврате ключей, с представителем общества им не подписывался. При таких обстоятельствах судебные инстанции не усмотрели оснований для отказа в удовлетворении требований общества. 

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении искового заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), разъяснено, что арендатор в связи с невозможностью использования арендуемого имущества имеет право на уменьшение арендной платы. При этом в случае несогласования сторонами размера сниженной арендной платы, размер сниженной арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Предприниматель представил суду копию письма от 16.04.2020, которым обращался к обществу с заявлением об уменьшении арендной платы в связи с невозможностью использования помещения по назначению. Однако в письме от 24.04.2020 общество фактически отказало в снижении арендной платы и уведомило предпринимателя о том, что уплаченный обеспечительный платеж зачтен в качестве арендной платы за апрель 2020 года, что подтверждается обществом. Истец необоснованно также уклонился от заключения дополнительного соглашения к договору о снижении арендной платы. При этом помещение не могло использоваться по согласованному сторонами назначению, поскольку с 28.03.2020 по 31.05.2020 действовали указы Главы Республики Северная Осетия – Алания, которыми деятельность предпринимателя по оказанию бытовых услуг населению (ателье по ремонту одежды) была приостановлена. Однако указанные доводы, которые приводились ответчиком, в нарушение статьи 71 Кодекса не исследовались судами.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Предприниматель нарушил условия договора, в связи с чем и образовалась спорная задолженность. Статья 19 Закона № 98-ФЗ не обязывает арендодателя снижать арендную плату на 100%. Из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств должен нести исключительно арендодатель. При этом произведен зачет обеспечительного платежа в счет стоимости арендной платы за пользование помещением в апреле 2020 года, пени за просрочку уплаты арендной платы не начислялись и не взыскивались.

Основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства судебных актов, принятых по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 3 статьи 288.2 Кодекса).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что имеются основания для отмены обжалуемых судебных актов, установленные частью 3 статьи 288 Кодекса.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между обществом (сторона 1) и предпринимателем (сторона 2) заключен предварительный договор аренды от 01.03.2020 № 088-ПД/20, предметом которого является обязательство сторон заключить основной договор аренды нежилого здания, общей площадью 357,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, 

<

...> дом б/н, литера «Б», при одновременном соблюдении сторонами следующих условий: в случае принятия стороной 1 решения о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды объекта (далее – аукцион), в соответствии с действующим «Положением о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности дочерних и зависимых обществ акционерного общества “Военторг”», размещенном на официальном сайте www.oaovoentorg.ru, либо иным документом, регламентирующим порядок заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества стороной 1; в случае принятия участия стороны 2 в аукционе, в порядке, определенном действующим положением о проведении аукционов; в случае признания стороны 2 победителем аукциона, в порядке, определенном действующим положением о проведении аукционов. По условиям договора предприниматель должен уплачивать обществу плату за фактическое использование объекта в размере 5085 рублей в месяц, в том числе, НДС, ежемесячно не позднее 15 числа текущего календарного месяца. Предприниматель также должен возмещать расходы по электроэнергии, водоснабжению и канализации, теплоснабжению и иные эксплуатационные расходы, понесенные истцом, не позднее 15 числа текущего месяца.

Предприниматель осуществлял пользование объектом с 01.03.2020, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 01.03.2020 и до 31.05.2020 (включительно), что подтверждается комиссионным актом от 31.05.2020. 

В связи с нарушением предпринимателем условий договора за ним образовалась задолженность в размере 5080 рублей 08 копеек за фактическое пользование помещением с 01.05.2020 по 31.05.2020. 

В целях досудебного урегулирования спора обществом направлена предпринимателю претензия с требованием о погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Удовлетворяя иск общества, судебные инстанции исходили из наличия (доказанности) оснований для взыскания с предпринимателя задолженности за май 2020 года. Отклоняя возражения ответчика о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций признали, что у предпринимателя возникло право на отсрочку по уплате арендной платы, но не на уменьшение ее размера. При этом с учетом предусмотренной отсрочки платежа, обязанность по оплате задолженности на момент подачи искового заявления наступила. 

Разрешая данный спор, судебные инстанции не учли следующее.

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлена обязанность арендодателя в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ (в редакции приведенного Закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В Обзоре № 2 разъяснено следующее. Арендная плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности использования арендованного имущества по согласованному назначению (вне зависимости от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы), а при ее взыскании подлежат учету возражения арендатора о необоснованном уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы со снижением последней до размера, на который она обычно снижается в сложившейся ситуации (ответ на пятый вопрос Обзора).

При этом часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений по ее применению видами деятельности, включенными в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434. Названная норма призвана защитить арендатора недвижимого имущества, не имеющего возможности его использования в связи принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации ограничительных мер (приостановления деятельности такого арендатора). На арендодателе в силу части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ лежит обязанность по снижению размера арендной платы, если недвижимое имущество не могло использоваться из-за введенного уполномоченным государственным органом режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). В том случае, если арендатор требует снижения размера арендной платы на 100% (то есть просит полностью освободить его от исполнения обязательства), суд должен применить к спорным отношениям положения части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и учесть разъяснения, приведенные в Обзоре № 2. В такой ситуации суд вправе уменьшить размер арендной платы за соответствующий период. Постановлением № 439 такое ограничение по отношению к вопросу об уменьшении арендной платы также не установлено.

Возражая против заявленных требований, предприниматель указывал на то, что обращался к обществу с заявлением об уменьшении арендной платы в связи с невозможностью использования помещения по назначению. Однако общество отказало в снижении арендной платы и уклонилось от заключения дополнительного соглашения к договору о снижении арендной платы, что подтверждается перепиской сторон, представленной в материалы дела. При этом помещение не могло использоваться по согласованному сторонами назначению, поскольку с 28.03.2020 по 31.05.2020 действовали указы Главы Республики Северная Осетия – Алания, которыми деятельность предпринимателя по оказанию бытовых услуг населению (ателье по ремонту одежды) была приостановлена.  

Судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества без должного анализа положений части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и учета разъяснений, приведенных в Обзоре № 2. Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика в сфере предпринимательской деятельности. Поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, проверить доводы и возражения лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, в том числе, положений специального законодательства, направленных на защиту арендаторов недвижимого имущества.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (чек-ордер от 13.01.2022).

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288.2 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по делу № А53-16344/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                        В.Е. Епифанов