ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-87/2023

20 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 марта 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1064/2024) общества с ограниченной ответственностью «Вис Сервис» на решение от 10.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу №  А81-87/2023 (судья Максимова О.В), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вис Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 699 775 руб. 05 коп.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сигнал» (далее – общество «Сигнал») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вис Сервис» (далее – общество «ВС») о взыскании задолженности по возмещению затрат на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) по договору на аренду жилых помещений от 25.09.2020 № 01/2020 (далее – договор) за период с 01.10.2020 по 31.08.2021 в размере 686 930 руб. 39 коп., неустойки за период с 01.10.2022 по 30.12.2022 в размере 12 844 руб. 66 коп., с последующим начислением по день фактической оплаты долга.

Решением от 10.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, общество «ВС» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило решение изменить, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе ответчик приводит следующие аргументы: в договоре отсутствует методика расчета размера возмещения суммы оплаченных арендодателем затрат на коммунальные услуги; применению подлежит методика расчета в пропорции ко всей площади здания; размер затрат ответчика не должен превышать 439 919 руб. 14 коп. и неустойка – 8 225 руб. 89 коп.

В письменном отзыве общество «Сигнал» просило отказать в удовлетворении жалобы.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствии ответчика, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Истец, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об его отложении не заявил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие данного лица в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор на аренду жилых помещений, в соответствии с которым арендатору передается в аренду недвижимое имущество – жилые помещения – комнаты в общежитии, расположенные по адресу: 

<

...>, № 68, № 71, № 72, № 39, № 60, № 63, № 79, № 80, № 58, № 75, № 77, № 41, № 61, № 67.

Срок действия договора установлен с 01.10.2020 по 31.10.2020; по истечении срока действия договор не подлежал возобновлению на неопределённый срок; при этом в период действия договора стороны могли заключить дополнительное соглашение, которым продлить срок действия настоящего договора (пункт 7.1 договора). 

Пользуясь данным правом, стороны в течение 2020–2021 гг заключили дополнительные соглашения к договору, а именно: 

- дополнительным соглашением от 19.10.2020 № 1 договор продлён по 30.11.2020;

- дополнительным соглашением от 27.10.2020 № 2 арендатору с 01.11.2020 дополнительно переданы 12 комнат (комнаты 3, 4, 19, 22, 23, 29, 30, 34, 38, 69, 74, 78 общей площадью 203, 8 кв.м); 

- дополнительным соглашением от 12.11.2020 № 3 договор продлён по 31.12.2020; по письму арендатора (исх. № 496 от 24.11.2020) количество комнат в аренде с 01.12.2020 уменьшено до 21 комнаты; 

- дополнительным соглашением от 08.12.2020 № 4 договор продлён по 31.01.2021; 

- дополнительным соглашением от 13.01.2021 № 5 договор продлён по 28.02.2021; 

- дополнительным соглашением от 04.02.2021 № 6 договор продлён по 31.03.2021; 

- дополнительным соглашением от 03.03.2021 № 7 договор продлён по 30.04.2021; 

- дополнительным соглашением от 23.03.2021 № 8 договор продлён по 31.05.2021; 

- дополнительным соглашением от 20.05.2021 № 9 с 01.06.2021 изменилось количество и перечень комнат, переданных арендатору (18 комнат: комнаты №№ 59, 68, 72, 39, 63, 79, 80, 58, 75, 77, 41, 61, 67, 65, 66, 69, 74, 78 – общей площадью 262 кв.м), размер арендной платы; договор продлён на месяц, по 30.06.2021; 

- дополнительным соглашением от 04.06.2021 № 10 арендатору с 07.06.2021 дополнительно передана ещё одна комната – комната № 38 площадью 36, 7 кв.м; 

- дополнительным соглашением от 15.06.2021 № 11 договор продлён по 31.07.2021; подтверждена аренда 19 комнат; 

- дополнительным соглашением от 17.06.2021 № 12 арендатору с 18.06.2021 дополнительно к ранее предоставленным переданы в аренду ещё 3 комнаты: комнаты №№ 3, 4, 30 общей площадью 52, 5 кв.м. Арендатор не вернул подписанное со своей стороны дополнительное соглашение, но произвёл по нему оплату (платёжные поручения № 2170 от 06.07.2021, № 2017 от 18.06.2021); 

- дополнительным соглашением от 12.07.2021 № 13 договор продлён по 31.08.2021; подтверждена аренда 22 комнат; 

- дополнительным соглашением от 30.07.2021 № 14 арендатору с 01.08.2021 дополнительно к ранее предоставленным передана в аренду ещё 1 комната - комната № 20 площадью 16, 2 кв.м. 

Согласно пункту 4.5 договора истечение срока действия договора, либо досрочное его расторжение не освобождает стороны от обязательства произвести взаиморасчёты между собой. 

Истец, являясь собственником общежития по адресу: 

<

...>, в период действия договора № 01/2020 понес расходы по оплате коммунальных услуг (электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, водоотведения, вывозу ТКО и др.) и содержанию данного объекта недвижимости. 

Коммунальные услуги по объекту – общежитие, расположенное по адресу: 

<

...> предоставляются АО «Салехардэнерго». 

Между АО «Салехардэнерго» (поставщик) и обществом «Сигнал» (потребитель) действуют договоры № 226-В (водоснабжение), № 226-К (водоотведение/канализация), № 226-Т (отопление), № 226-Э (электроснабжение). 

Пунктом 2.2.17 договора установлено, что арендатор обязуется возмещать сумму понесённых арендодателем затрат на коммунальные услуги водоснабжения, водоотведения и электроснабжения в течение 3-х дней с момента выставления счёта арендодателем. Указанные платежи не входят в состав арендной платы по договору. 

Сумма понесенных истцом расходов по договору за водоснабжение, водоотведение и электроснабжение за период с 01.10.2020 по 31.08.2021 определена пропорционально площади помещений, которые использовал ответчик и составила 686 930 руб. 39 коп. 

Письмом от 28.04.2022 (исх. № 21) общество «Сигнал» направило в адрес общества «ВС» счета для возмещения затрат на коммунальные услуги, в том числе по спорному договору. 

В пункте 8.2 договора предусмотрено, что обмен документами, связанными с заключением, исполнением и расторжением настоящего договора может происходить путём направления электронных документов (электронных образов документов) на электронные почты сторон, указанные в пункте 9 договора (электронный документооборот). Информация и документы, полученными сторонами указанным в настоящем пункте способом приравниваются к бумажным документам. 

В пункте 9 договора указана электронная почта общества «ВС» info@visss.ru, электронная почта общества «Сигнал» - sever_slh@mail.ru.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику 29.04.2022 письмо со счетами и требованием об оплате (почтовы идентификатор №62001668004966). В письме разъяснено, что в случае отсутствия добровольной оплаты, задолженность будет взыскана в судебном порядке с отнесением на должника неустойки и судебных расходов. 

Требование истца об оплате задолженности оставлено ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения ответчика в суд с апелляционной жалобой, по результатам рассмотрения которой апелляционная коллегия не установила оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

По смыслу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ, пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – Информационное письмо № 66).

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Заключение договора аренды жилых помещений, факт передачи имущества в аренду подтверждены материалами дела, актом приема-передачи жилых помещений (15 комнат) от 01.10.2020, ответчиком по существу не оспорены.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По общим основаниям гражданского законодательства в случае, если арендодатель желает освободить себя от обязанности содержать принадлежащее ему имущество, стороны в договоре аренды вправе предусмотреть обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи в самостоятельном порядке путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. 

Незаключение арендатором с ресурсоснабжающими организациями самостоятельных договоров дает право этим организациям предъявить требования об оплате услуг непосредственно собственнику (статья 210 ГК РФ).

При этом собственник недвижимого имущества вправе на основании договора аренды отнести соответствующие расходы на арендатора в самостоятельном порядке, что и предусмотрено пунктом 2.2.17 договора – арендатор обязуется возмещать сумму понесённых арендодателем затрат на коммунальные услуги водоснабжения, водоотведения и электроснабжения в течение 3-х дней с момента выставления счёта арендодателем.

Согласно заключенным между истцом и АО «Салехардэнерго» договорам от 12.11.2019 № 226-В (водоснабжение), от 01.10.2020 № 226 – Э (электроснабжение) в здании общежития установлено по одному прибору учета на весь объект недвижимости. 

В соответствии с договором от 12.11.2019 № 226-К (водоотведение) к зоне ответственности истца относится все здание.

В расшифровках начислений по указанным договорам отражены начисления по спорному объекту – общежитию.

Истцом также представлены счета на оплату, акты об оказании услуг, счета-фактуры, расшифровки к ним, ведомости электропотребления. 

В двустороннем акте сверки взаимных расчетов за период с 01.11.2019 по 31.03.2022, подписанном между обществом «Сигнал» и АО «Салехардэнерго», подтверждается оплата истцом выставленных поставщиком счетов на коммунальные услуги. 

Как верно отметил суд первой инстанции суммы, приведенные в расшифровках к счетам-фактурам за спорный период, полностью соответствуют суммами, указанными в акте сверки взаимных расчетов, а также выставленными в дальнейшем для оплаты ответчику. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что истец представил доказательства оплаты коммунальных услуг за исковой период по спорному объекту – общежитию.

Подателем жалобы не оспаривается нахождение имущества в аренде в течение искового периода и наличие задолженности по оплате расходов на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) за период с 01.10.2020 по 31.08.2021, ответчик полагает, что суд первой инстанции необоснованно применил расчет размера затрат пропорционально от площади всех жилых помещений в здании общежития, а не от площади всего здания.

В представленном контррасчете ответчик рассчитывает процент арендованных помещений не от площади жилых помещений в здании общежития, а от общей площади здания 1 102,80 кв.м. 

Отклоняя указанный довод подателя жалобы, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции и исходит из следующего. 

Как следует из свидетельства о праве собственности от 21.01.2002 № 89 РХ 690143, здание по адресу: 

<

...>, изначально строилось как жилое здание – общежитие Бранденбург. Площадь здания общежития 1102,80 кв.м установлена при проведении обследования ГУП «Окружной центр технической инвентаризации» и отражена в техническом паспорте, составленном по состоянию на 19.09.2019. 

Согласно техпаспорту площадь жилых помещений в общежитии составляет 705,1 кв.м, вспомогательных – 397,7 кв.м. 

В общежитиях квартирного типа расчет за коммунальные услуги производится по аналогии с тем, который применим к квартирам, согласно пункту 52 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354). За территорию общего пользования (балконы, террасы, бытовые помещения) производится оплата, исходя из права общей долевой собственности, то есть в силу статьи 42 ЖК РФ, пропорционально площади комнаты. 

Плата за проживание в общежитии секционного типа, или гостиничного, или коридорного с общими бытовыми помещениями, плата за коммунальные услуги рассчитывается в соответствии с пунктом 51 Правил № 354. 

Для жильца комнаты в коммунальной квартире правила расчета за коммунальные услуги приведены в приложении 2 к Правилам № 354. 

Согласно пункту 51 Правил № 354 расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире. Площадь помещений общего пользования при этом распределяется пропорционально общей площади каждой комнаты. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что к спорному общежитию коридорного типа применимы положения ЖК РФ о коммунальных квартирах, в которых иной порядок распределения бремени расходов на содержание общего имущества, в отличии от многоквартирного дома. 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК РФ). 

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. 

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (часть 1 статьи 43 ЖК РФ). 

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (часть 2 статьи 43 ЖК РФ). 

Исходя из части 1 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 

Учитывая приведенные нормы ЖК РФ, суд первой инстанции верно отметил, что при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире площадь вспомогательных помещений (кухонь, межкомнатных коридоров, санузлов, лестничных пролётов и т.п.) не берётся в расчет, поскольку относится к общему имуществу. 

В соответствии с частью 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях устанавливается собственниками указанных жилых помещений. 

Таким образом, размер задолженности по возмещению затрат на коммунальные услуги, исходя из процента арендованных ответчиком помещений от площади жилых помещений, а не от площади всего здания, истцом определен правильно. 

Представленный истцом расчет задолженности в сумме 686 930 руб. 39 коп. в счет возмещения затрат на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) за период с 01.10.2020 по 31.08.2021, судом апелляционной инстанции проверен и признан обоснованным, арифметически верным. 

Контррасчет ответчика суд апелляционной инстанции признает неверным по изложенным выше основаниям.

Поскольку доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено, заявленные требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в указанной сумме. 

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов, рассчитанных по правилам статьи 395 ГК РФ, в сумме 12 844 руб. 66 коп. и по день фактической оплаты долга.

Ввиду того, что факт наличия задолженности ответчика перед истцом установлен судом, требования общества «Сигнал» о взыскании процентов по правилам статьи 395 ГК РФ заявлены обоснованно.

Расчет процентов, представленный обществом «Сигнал», проверен судом апелляционной инстанции, признается обоснованным и верным, соответствующим положениям статьи 395 ГК РФ. 

Контррасчет ответчика признается неверным, поскольку не отражает реальную сумму задолженности.

В пункте 48 Постановления № 7 разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (часть 3 статьи 395 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеизложенное, с подателя жалобы также подлежат взысканию проценты по день фактической оплаты долга.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. 

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

При принятии апелляционной жалобы к производству Восьмого арбитражного апелляционного суда ответчику была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с общества «ВС» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 руб.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271  АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.12.2023 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу №  А81-87/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вис Сервис» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

Е.С. Халявин

 

Судьи

 

Т.А. Воронов

 

Е.Б. Краецкая