ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А14-9193/2016

г. Воронеж

15» мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена   04 мая 2017 года

          Полный текст постановления изготовлен            15 мая 2017 года

  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

 Председательствующего

ФИО1,

 Судей

ФИО2,

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от Администрации городского округа г. Воронеж: ФИО5, представителя по доверенности №134/2016-с от 30.11.2016;

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2017 по делу № А14-9193/2016   (судьи Гашникова О.Н.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 313366803600154 ИНН 

<

***>) к Администрации городского округа г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор на условиях истца,

                                                   УСТАНОВИЛ:

       Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа г. Воронеж (далее – Администрация, ответчик, заявитель жалобы), Обществу с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» (далее – ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ») о признании недостоверным (недействительным) отчета № 184-3/Р/16 от 12.05.2016, выполненного ООО «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» о рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое, этаж 1, площадь 97,6 кв.м., адрес: г. Воронеж,  2ул. Новосибирская, д. 32; об определении достоверной величины рыночной стоимости имущества нежилого помещения, назначение нежилое, этаж 1, площадь 97,6 кв.м., адрес: 

<

...> в размере 2 523 729 руб. 00 коп., обязательную для Администрации городского округа город Воронеж при совершении сделки – договора купли – продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом.; об обязании Администрации городского округа город Воронеж в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи имущества: нежилое помещение, назначение нежилое, этаж 1, площадь 97,6 кв.м., адрес: 

<

...>. 

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил обязать Администрацию городского округа город Воронеж заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене, указанной в заключении эксперта за вычетом налога. Требования к ответчику 2 не поддержал.

        Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2017 исковые требования удовлетворены (с учетом уточнений). 

       Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, Администрация обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отчет об оценке № 184-3/Р/16 от 12.05.2016, проведенный по заказу Администрации городского округа город Воронеж, не признан судом недостоверным и является рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки, цена договора купли-продажи может устанавливаться только на основании отчета о рыночной оценке, который заказывается уполномоченным органом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 04.05.2017 представители индивидуального предпринимателя ФИО6, общества с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ-КОНСАЛТИНГ» не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. 

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке  статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации городского округа город Воронеж доводы апелляционной жалобы поддержал, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

        Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 01.11.2012 №3-284-12 по условиям которого, арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, назначение нежилое, этаж 1, площадь 97,6 кв.м., адрес: 

<

...>. 

Истец 30.09.2015г. обратился в Администрацию с заявлением на приобретение вышеуказанных объектов недвижимости, арендуемых по договорам аренды, в собственность.

Администрация городского округа город Воронеж 31.05.2016 исх. №5703081 направила уведомление ИП ФИО6 с предложением рассмотреть представленный проект договора купли-продажи арендуемого имущества и явиться в Управление для заключения договора купли-продажи, приложив к нему копию приказа от 26.05.2016 №459 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» и  копии проекта договора купли-продажи, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 4 356 949,15 (пункт 2.1 договора) в соответствии с отчетом об оценке от 12.05.2016 № 184-3/Р/16, выполненным ООО «Финансовый консалтинг» . 

Полагая предложенную ответчиком цену выкупаемого имущества завышенной, истец 27.06.2016 направил ответчику письмо, в котором указал, что согласно отчету № 42 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости» от 06.06.2016, выполненного оценщиком ФИО7 рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 2 523 729 руб. 00 коп. На основании изложенного, просил выслать подписанный со стороны Администрации городского округа город Воронеж договор купли-продажи с ценой договора, установленной с учетом рыночной цены согласно прилагаемого отчета № 42 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», выполненного оценщиком ФИО7 

Поскольку договор купли-продажи сторонами подписан не был, истец обратился в суд с настоящим иском в арбитражный суд об обязании ответчика заключить договор по цене, определенной в ходе рассмотрения спора экспертом (с учетом уточнения). 

Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

В рассматриваемом случае между сторонами возник преддоговорной спор. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием. 

Материалами дела подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно статье 443 Гражданского кодекса РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. 

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено  итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается  достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно  статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» арбитражным судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно назначил по делу судебную экспертизу в виде иной независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое, этаж 1, площадь 97,6 кв.м., адрес: 

<

...>, проведение которой было поручено эксперту федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО8

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно заключению эксперта от 21.12.2016 №12051/6-3 рыночная стоимость спорного объекта оценки с учетом НДС составляет 3 094 506 руб. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы в арбитражном суде первой инстанции истцом не заявлялось.

У апелляционного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям эксперта, установленным Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям, предъявляемым к отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, выводов проведенных экспертиз, их совокупной оценки по правилам статей, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд первой инстанции дал правильную оценку представленным в дело доказательствам и правомерно удовлетворил заявленные требования. 

Обжалуя принятое по делу решение, заявитель ссылается на то, что у арбитражного суда области отсутствовали допустимые доказательства недостоверности отчета об оценке № 184-3/Р/16 от 12.05.2016.

В соответствии с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассматриваемом случае – по состоянию на 30.09.2015.

Судом установлено, что в отчете № 184-3/Р/16 от 12.05.2016,  выполненным ООО «Финансовый консалтинг» рыночная стоимость объекта была определена по состоянию на 06.05.2016. 

В связи с чем, в целях разрешения преддоговорного спора, судом области была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта по состоянию на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – то есть по состоянию на 30.09.2015.

При этом, следуя  правовой позицией, изложенной в  Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 по делу N 7240/12, согласно которой, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Судебной коллегией  также учтено, что стороны по делу не оспорили результаты судебной экспертизы по существу.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы, направленные на обоснование иной выкупной стоимости со ссылкой на другой отчет оценщика, с учетом вышеизложенного не могут быть признаны обоснованными.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.       

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было, доводы суда первой инстанции, с которыми не согласился суд апелляционной инстанции, не привели к принятию неправомерного акта.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Администрация городского округа г. Воронеж в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины.  Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2017 по делу № А14-9193/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  Администрации городского округа г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий судья

         ФИО1

Судьи

         ФИО2

 

         ФИО3