ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41594/2019

город Ростов-на-Дону

15 апреля 2021 года

15АП-3935/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Нарышкиной Н.В., Илюшина Р.Р.,       

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр правовой поддержки"

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 25.01.2021 по делу № А32-41594/2019 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр правовой поддержки"

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Экоэнерго", общества с ограниченной ответственностью "Редевелопмент"

о внесении изменений в договора аренды земельных участков,

при участии:

от истца посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 06.05.2019;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр правовой поддержки" (далее – истец, ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - ответчик) с требованиями:

1. Признать незаконным отказ МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 19.07.2019 № 09/12798 по вопросу внесения изменений в условия договоров.

2. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея внести изменения:

2.1) в п. 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:080001:1032 (договор аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)" путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3. 1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017г. 20 404 212,45 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.2) п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0800001:1033 (договор аренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)" путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 19 955 220 руб. Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.3) п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420005:1225 (договор аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)", путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 5 150 090,56 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет:

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045% от кадастровой стоимости;

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.4) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420005:1223 (договор аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)", путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 1 705 328 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 года по 17.12.2063 года, приобретенных (предоставленных) -физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.5) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:1281 (договор аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)", путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции;

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г.22 380 030,75 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.6) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:1286 (договор аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)" путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка на 2017 г.- 108 551 868,63 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 года по 17.12.2063 года, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

3. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договорам 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 22.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017 с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:080001:1032, 23:49:0800001:1033, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420001:1281, 23:49:0420001:1286 новым Арендатором ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки".

4. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея внести изменения в:

4.1) п. 3.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1126 (договор аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "магазин", путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. - 14 412 219,54 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,5% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, 0,85% от кадастровой стоимости,

Кадастровая стоимости руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

4.2) п. 3.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1127 (договор аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)" путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. - 34 741 798,74 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению

Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,5% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 года по 17.12.2063 года, 0,85% от кадастровой стоимости,

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

4.3) п. 5.1.3 Договоров аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017, изложив его в следующей редакции:

"5.1.3. Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного уведомления Арендодателя"

5. Обязать Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договорам 01-09/1957 от 22.02.2017, 01-09/1961 от 22.02.2017 с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1126, 23:49:0420026:1127 Новым Арендатором ООО "Межрегиональный центр правовой поддержки";

6. Внести изменения в 5.1.3 Договоров аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017, изложив его в следующей редакции аренды "5.1.3.Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного уведомления Арендодателя" путем направления Арендатору на почтовый адрес: 353460, 

<

...> ФИО2 дополнительных соглашений к договорам аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды на спорные земельные участки являются ничтожными, поскольку нарушена публичная процедура по предоставлению земельных участков в аренду путем проведения аукциона. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. Вывод суда первой инстанции о том, что положения п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед положениями п.4 ст.11.8 Земельного кодекса Российской Федерации основан на неверном толковании норм права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Без дополнительных разрешений и согласований правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правообладатель самостоятельно выбрал вид разрешенного использования, обратился с заявлением в ФБГУ «Филиал Кадастровой палаты по Краснодарскому краю» до заключения новых договоров аренды для приведения  вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с действующим зонированием территории.  Решения, принятые в рамках дел №А32-44741/2018, А12-9794/2019,  А06-2489/2019, не являются преюдициальными. Судом первой инстанции не изучена правовая позиция о правильности применения процентной ставки при определении величины арендной платы. 

Дело слушанием откладывалось. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно копии государственного акта, выданного Краснополянской ГЭС Министерства электростанций СССР, последней предоставлено в постоянное пользование 76,74 га земли согласно плану и описанию границ, который является частью акта.

В границах государственного акта был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который было зарегистрировано за Российской Федерацией 30.11.2005 и который был передан в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Лукойл-Экоэнерго».

Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае (в настоящий момент МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 и указанный земельный участок предоставлен ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

Договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным Росимуществом и ООО "ЛУКОИЛ-Экоэнерго", последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - "гидроэлектростанция".

Данный договор был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Распоряжением Территориального управления №259-р от 07.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен на 44 участка, из его площади сформированы и поставлены на кадастровый учет, в том числе образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0800001:1032, 23:49:080001:1033, 23:49:0420026:1126, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420026:1127, 23:49:0420001:1286, 23:49:0420001:1281.

На основании заявлений ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных с "гидроэлектростанция" на "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)", "магазин", "розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)".

На все вновь образованные спорные земельные участки между Росимуществом и ООО "Лукойл-Экоэнерго" заключены договоры аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/1957 от 22.02.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017.

ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанным договорам аренды спорных земельных участков.

Между ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") и истцом 16.08.2018 были заключены договоры о передаче прав и обязанностей арендатора, в результате чего истец приобрел в аренду следующие земельные участки:

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 19/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0800001:1032, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 22/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:080001:1033, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 5/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1126, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "магазин";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 15/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420005:1225, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 13/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420005:1223, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 9/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)";

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 32/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:1286, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)".

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017 № 7/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:1281, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017) вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)".

Вышеуказанные договоры аренды и переуступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке.

В целях приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации - основным принципам определения арендной платы, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", истец 22.05.2019 обратился в Росимущество с заявлением о внесении изменений в существенное условие договоров.

19.07.2019 обществом был получен отказ МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республика Адыгея № 09/12798.

Отказ арендодателя от внесения изменений в договоры аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из положений статей 12, 166, 167, 168, 422, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.4, 11.8, 22, 39.6, 39.7, 39.11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что материалами дела подтверждено нарушение публичной процедуры предоставления участков, переданных в аренду обществу, образованных из исходного участка с видом разрешенного использования "гидроэлектростанция", в связи с чем договоры аренды на спорные земельные участки являются ничтожными.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее. 

Согласно статьям 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования должен быть определен в соответствии с правилами землепользования и застройки.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положениями части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.

Согласно пункту 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельных участков являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид из разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно письму от 10 ноября 2014 г. № Д23и-3952 «О видах разрешенного использования земельных участков» пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Из анализа указанных выше норм права следует, что на внесение изменений в части вида разрешенного использования  правообладатель земельного участка был вправе.

Данная правовая позиция также подтверждена письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.11.2016 г. № Д23и-5728. 

Арендатор ООО «Лукойл-Экоэнерго» при внесении изменений в вид разрешенного использования земельных участков руководствовался действующим законодательством и письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.11.2016 г. № Д23и-5728.

Судом первой инстанции не дана правовая оценка отказам арендодателя о письменном согласовании строительства (возведения) объектов недвижимости на арендуемых земельных участках. 

В материалы дела представлены отказы в согласовании строительства объектов недвижимости № 09/13065 от 25.07.2019 г. № 09/13064 от 25.07.2019 г., №23-АМ-09/14655 от 21.08.2019, № 09/14648 от 19.08.2019 г., №23-МК-09/18052 от 17.10.2019 г., № 23-МК-09/18121 от 18.10.2019 г.

Исходя из пункта 1 статьи Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды № 01-09/587 от 25.12.2014 на исходный земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был заключен в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования № 220 от 16.03.1995 на основании распоряжения № 863-р от 18.12.2014. 

Согласно представленным в материалы дела отчетам об оценке рыночной стоимости ООО «Центр-Эксперт» кадастровая стоимость на земельные участки с кадастровым номером 23:49:0420001:1281, 23:49:0420001:1286, 23:49:0800001:1032, 23:49:0800001:1033, 23:49:0420026:1126, 23:49:0420026:1127, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420005:1225  установленная кадастровая стоимость почти в два раза превышает фактическую, поэтому в целях недопущения нарушения принципов, установленных в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в целях недопущения нарушения принципов, установленных в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а именно принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка и принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, Истец полагает возможным и обоснованным установить ставку арендной платы равной ставке земельного налога.

Ответчиком не представлены доказательства, опровергающие выводы специалиста, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 07.06.2011 № 18195/2010 указал, что принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, подлежит применению исключительно при расчете арендной платы за земельные участки, переданные в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

За период с 16.08.2017 по 31.12.2017 согласно статье 2 Решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» налоговые ставки устанавливаются в размере: 

- 0,045 процента в отношении земельных участков для размещения индивидуальной жилой застройки и (или) приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства; 

- 0,5 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций;

За период с 01.01.2018 по 18.08.2020 согласно статье 2 Решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231  (в редакции о 28.11.2019 г.) «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи»  налоговые ставки устанавливаются в размере: 

1)в отношении земельных участков для размещения индивидуальной жилой застройки и (или) приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства: 

- приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 процента;

- приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 процентов;

2)0,85 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что вновь образованные земельные участки, в отношении которых заключаются договоры аренды, ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, арендованного ООО «Лукойл-Экоэнерго» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку арендные отношения между сторонами не прекращались с момента переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, земельный участок не выбывал из владения и пользования истца или предыдущих арендаторов, не изменились субъекты арендных отношений и остались прежними основания предоставления земельных участков в аренду, то путем заключения новых договоров аренды земельных участков стороны продлили фактические арендные отношения, возникшие в порядке переоформления права.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Раздел и заключение новых договоров аренды на спорные земельные участки были регламентированы следующими нормами действующего законодательства. 

Согласно пункту  4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Порядок по внесению в Единый государственный прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении правом аренды на все вновь образуемые в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 земельные участки был установлен частью 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшим на дату регистрации прав собственности Российской Федерации на все вновь образованные земельные участки  23.06.2016.

В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов. 

Таким образом, запись об ограничении прав -  договоре аренды от 25.12.2014 № 01-09/587 была перенесена на все вновь образованные в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 земельные участки.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции необоснованно указано, что  договоры аренды на спорные земельные участки, заключенные между Росимуществом и ООО «Лукойл-Экоэнеро», являются недействительными (ничтожными) сделками.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы, в связи с чем сам по себе раздел земельного участка, предоставленного в порядке переоформления, не лишает арендатора права на получение льготного размера арендной платы, которой не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, установленный по городу-курорту Сочи. 

Пункт 5.1.3 договоров аренды о необходимости получения письменного согласия арендодателя на возведение строений и сооружений, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права арендатора.  

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-41594/2019 отменить. Принять новый судебный акт. 

Признать незаконным отказ Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 19.07.2019 № 09/12798 по вопросу внесения изменений в условия договоров.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея  внести изменения:

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:49:080001:1032 (договор аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017 г.) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 20 404 212,45 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет 

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0800001:1033  (договор аренды земельного участка №  01-09/2051 от 20.04.2017 г.) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 19 955 220 руб. Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420005:1225  (договор аренды земельного участка №  01-09/1967 от 22.02.2017 г.) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 5 150 090,56 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости,

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды  земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420005:1223 (договор аренды земельного участка №  01-09/1965 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 1 705 328 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420001:1281 (договор аренды земельного участка №  01-09/1959 от 22.02.2017 г.) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 22 380 030,75 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420001:1286 (договор аренды земельного участка №  01-09/2062 от 20.04.2017 г.) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г.108 551 868,63 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам- 0,05 % от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам – 0,15 % от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

Обязать Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы  по договорам 01-09/1971 от 22.02.2017 г., №  01-09/2051 от 22.04.2017 г., 01-09/1967 от 22.02.2017 г., 01-09/1965 от 22.02.2017 г., 01-09/2062 от 20.04.2017 г.,  01-09/1959 от 22.02.2017 г. с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей  на земельные участки  с кадастровыми номерами 23:49:080001:1032, 23:49:0800001:1033, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420001: 1281, 23:49:0420001:1286    новым арендатором ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки».

Обязать Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея внести изменения:

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420026:1126 (договор аренды земельного участка №  01-09/1957 от 22.02.2017 г.) вид разрешенного использования «магазин», путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г.14 412 219,54 руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,5 % от кадастровой стоимости 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, 0,85 % от кадастровой стоимости, 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

- в п. 3.1. договора аренды земельного участка  с кадастровым  номером 23:49:0420026:1127 (договор аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении  изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017 г. и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017г.34 741 798,74  руб. 

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной  согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

 - с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,5 % от кадастровой стоимости, 

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, 0,85 % от кадастровой стоимости, 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

Обязать Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы  по договорам 01-09/1957 от 22.02.2017 г., 01-09/1961 от 22.02.2017 г. с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей  на земельные участки   с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1126, 23:49:0420026:1127  новым арендатором ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки».

Внести изменения в 5.1.3 Договоров аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017 г., № 01-09/2051 от 20.04.2017 г., № 01-09/2056 от 20.04.2017 г., № 01-09/1957 от 22.02.2017 г., № 01-09/2068    от 20.04.2017 г., № 01-09/1967 от  22.02.2017 г., № 01-09/1965 от  22.02.2017 г., № 01-09/1970 от 22.02.2017 г., № 01-09/2066 от 20.04.2017 г., 01-09/1961 от 22.02.2017 г., № 01-09/1954 от 22.02.2017 г., № 01-09/2074 от 20.04.2017 г., № 01-09/2062 от 20.04.2017 г., № 01-09/1959 от 22.02.2017 г., изложив его в следующей редакции:

  «5.1.3. Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка при условии письменного уведомления арендодателя»  путем направления арендатору на почтовый адрес: 353460, 

<

...> ФИО2 дополнительных соглашений к договорам аренды  № 01-09/1971 от 22.02.2017 г., № 01-09/2051 от 20.04.2017 г., № 01-09/2056 от 20.04.2017 г., № 01-09/1957 от 22.02.2017 г., № 01-09/2068    от 20.04.2017 г., № 01-09/1967 от  22.02.2017 г., № 01-09/1965 от  22.02.2017 г., № 01-09/1970 от 22.02.2017 г., № 01-09/2066 от 20.04.2017 г., 01-09/1961 от 22.02.2017 г., № 01-09/1954 от 22.02.2017 г., № 01-09/2074 от 20.04.2017 г., № 01-09/2062 от 20.04.2017 г., № 01-09/1959 от 22.02.2017 г.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                                           И.Н. Глазунова

 

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

 

Н.В. Нарышкина