/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-233/2017

г. Краснодар

11 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Волготрансгаз – Ейск”» (ИНН 2331012321, ОГРН 1022303856684) – Иванкина Б.Е. (руководитель), Бунатяна В.Г. (доверенность от 10.01.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс “Октябрьский”» (ИНН 2361010586, ОГРН 1132361004929) – Черненко В.В., Игнатенко А.В. (доверенности от 15.02.2017, 24.01.2017), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс “Октябрьский”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 (судьи Пономарева И.В. Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-233/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Волготрансгаз – Ейск”» (далее – общество-1) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс “Октябрьский”» (далее – общество-2) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 07.11.2016 аренды земельного участка площадью 63 049 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:08:000000:59, местоположение которого определено относительно находящегося за его пределами ориентира с почтовым адресом:  Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Трудовой с/о, в границах плана СХП «Советское», относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее – земельный участок). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Заключенный участниками общей долевой собственности на земельный участок и обществом-1 договор аренды от 18.12.2006 возобновлен на неопределенный срок. У общества-1 не наступила обязанность по возврату земельного участка его собственникам. Арендодатели не возражали против использования и владения земельным участком обществом-1, не отказывались от договора аренды от 18.12.2006. Договор аренды от 07.11.2016 заключен при наличии действовавшего в отношении земельного участка договора аренды от 18.12.2006. Общесво-1 преследует цель подтверждения его преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Земельный участок во владение обществу-2 не передавался, находится в непрерывном фактическом владении общества-1. Заключению договора аренды от 07.11.2016 не предшествовало соответствующее волеизъявление участников долевой собственности на земельный участок. На общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, результаты которого отражены в протоколе от 04.11.2016 № 2, отсутствовало общество-1, обладающее 50 % долей в праве общей собственности на земельный участок. Общество-1 надлежащим образом использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и условиями договора аренды от 18.12.2006.

Общество-2 обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Настоящее дело не могло быть рассмотрено до рассмотрения судом общей юрисдикции дела № 2-61/2017, а арбитражным судом дела № А32-45963/2016, в рамках которых решаются вопросы о законности договора аренды от 07.11.2016 и его государственной регистрации. Перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключение и государственная регистрация которого поставлены под сомнение, недопустим. Решение проведенного 30.01.2017 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок оспаривается в Ейском районном суде Краснодарского края в рамках гражданского дела № 2-235/2017. Участники общей долевой собственности на земельный участок выразили волю на его передачу в аренду обществу-2, заключив договор аренды от 07.11.2016. Правом владения и пользования земельным участком с момента государственной регистрации договора аренды от 07.11.2016 обладает исключительно общество-2. Решение от 30.01.2017 общего собрания участников долевой собственности о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.11.2016 обществу-1 не имеет правового значения. Названное решение принято лицами, не обладающими полномочиями на его принятие, поэтому является ничтожным. С момента приобретения обществом-1 долей в праве общей собственности на земельный участок договор аренды от 18.12.2006 переквалифицирован в соглашение участников долевой собственности о порядке использования общего имущества. Правила расторжении договоров аренды к таким соглашениям неприменимо. Общество-1 было извещено о принятом общим собранием участников долевой собственности решении от 04.11.2016 о расторжении договора аренды от 18.12.2006. В момент проведения общего собрания 04.11.2016 общество-1 являлось и арендатором, и арендодателем. У собственников земельного участка отсутствовала обязанность по отказу от договора аренды от 18.12.2006 за три месяца. Перевод на общество-1 прав и обязанностей по договору аренды от 07.11.2016 влечет совпадение арендатора и арендодателя в одном лице. Общество-1 не уведомило арендодателей о желании заключить договор аренды на новый срок. Недействительность договора аренды от 07.11.2016 исключает возможность перевода прав и обязанностей по нему. Правом пользования земельным участком обладает исключительно его титульный владелец – общество-2. Фактическая передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи от 07.11.2016. Общество-2 осуществляет сельскохозяйственные работы на земельном участке. Общество-1 без законных оснований продолжает пользование земельным участком. На общем собрании участников долевой собственности 27.12.2011 принято решение об увеличении арендной платы. До настоящего времени указанное решение не реализовано. Стороны тем самым подтвердили невозможность возобновления договора аренды от 18.12.2006 на тех же условиях на неопределенный срок. Общество-1 не выполняет возложенные на себя обязанности по внесению арендной платы, чем лишило себя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В отзыве на кассационную жалобу общество-1 выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей обществ-1,-2, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что участники общей долевой собственности (арендодатели) и общество-1 (арендатор) заключили договор от 18.12.2006 аренды земельного участка на 10 лет (с 01.01.2007 по 31.12.2011). По истечении срока договора аренды допускалась его пролонгация по договоренности сторон (пункт 1.7). Арендатор вправе был в преимущественном порядке перед другими лицами возобновить договор аренды на новый срок при прочих равных условиях (пункт 3.3.4). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2007. Доказательства отказа арендодателей от договора аренды от 18.12.2006 по истечении срока аренды, предъявления обществу-1 требования о возврате земельного участка его собственникам, а также фактического возврата объекта аренды арендодателям в материалах дела отсутствуют.

На проведенном 04.11.2016 общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, на котором отсутствовало общество-1, обладающее 50 % долей в праве общей собственности на земельный участок, принято решение о заключении договора аренды земельного участка с обществом-2 (протокол общего собрания от 04.11.2016 № 2). Сторонами заключен соответствующий договор аренды от 07.11.2016. Запись о договоре аренды от 07.11.2016 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2016. Доказательства фактической передачи земельного участка обществу-2 в материалах дела отсутствуют.

На проведенном 30.01.2017 общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок, в котором приняли участие обладатели 92,52 % долей в праве общей собственности на земельный участок, дано согласие на передачу земельного участка обществу-1 на условиях договора аренды от 07.11.2016.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества-1 в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьям 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется установленными законом способами. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 621 Гражданского кодекса установлено преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора при прочих равных условиях. О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения, согласно которым преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (абзац 2 пункта 2). Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки (пункт 13).

Статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Положениями Закона № 101-ФЗ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9). Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании. Общее собрание участников долевой собственности правомочно принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 1, подпункт 7 пункта 3 статьи 14), если на нем присутствуют участники долевой собственности, владеющие более чем 50 процентами таких долей, если способ указания размера земельных долей допускает их сопоставление в праве общей собственности. В этом случае решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие более чем 50 процентами от общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом (пункты 5, 8, 11 статьи 14.1).

В пунктах 103, 106, 107 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснены особенности применения положений пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50, пункта 2 статьи 181.1, пункта 1 статьи 181.3, пункта 1 статьи 181.4, статьи 181.5 Гражданского кодекса. Под решениями собраний, к которым относятся и решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, понимаются решения определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным. Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримом решении, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такого решения недействительным или при наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такое решение признано недействительным. Решение собрания, нарушающее требования закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Общество-1 продолжило пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды от 18.12.2006 при отсутствии возражений со стороны арендодателей, поэтому договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Собственники земельного участка не отказывались от договора аренды от 18.12.2006 за три месяца до проведения общего собрания 04.11.2016. Арендодатели были извещены о желании общества-1 заключить договор аренды земельного участка на новый срок не позднее проведения общего собрания 30.01.2017, на котором они большинством голосов согласовали передачу земельного участка обществу-1 на условиях договора аренды от 07.11.2016. Общество-1 как исправный арендатор земельного участка по не прекращенному договору аренды от 18.12.2006 и фактический владелец объекта аренды вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.11.2016. Доказательства признания недействительными в судебном порядке решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от 30.01.2017 и договора аренды от 07.11.2016 в материалах дела отсутствуют. Основания для квалификации названных решения общего собрания и договора аренды как ничтожных у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали. Довод общества-2 о наличии у него зарегистрированного имущественного права признан судами основанным на ошибочном понимании правовой природы арендных правоотношений, являющихся по своей природе обязательственными. Правовая позиция, согласно которой договор аренды не прекращается при приобретении арендатором долей в праве собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 03.08.2017 № 306-КГ17-9783).

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 по делу № А32-233/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                    А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова