АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-18076/2019

г. Ставрополь

28 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2021 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело с использованием интернет ресурса онлайн-заседания, по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, 

заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений администрации города Кисловодска, ОГРН 

<

***>, Администрация города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, Дума города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, 

третьи лица: МКУ «Хозяйственная служба администрации города-курорта Кисловодска», г. Кисловодск, ООО «Родной город», ОГРН: 

<

***>,                                 г. Кисловодск, общество с ограниченной ответственностью  Комбинат «Благоустройство Кисловодска»,  г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>,

о признании незаконным отказа в не предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность и обязании устранить данное нарушение (уточненные требования),

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 49, 110, 167-180, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

при участии в судебном заседании представителя Комитета имущественных отношений Администрации города-курорта Кисловодска ФИО1 по доверенности от 11.01.2021,  в отсутствие иных представителей сторон, участвующих в деле,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Вершина» (далее – ООО УК «Вершина», общество), заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений администрации города Кисловодска (далее – КУМИ администрации города Кисловодска, Комитет, заинтересованное лицо), Администрация города-курорта Кисловодска (далее – Администрация), Дума города-курорта Кисловодска (далее – Дума), третье лицо: МКУ «Хозяйственная служба администрации города - курорта Кисловодска»,                 г. Кисловодск (далее – третье лицо, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края,  с заявлением: 

- о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений администрации города Кисловодска, фактически подтвержденного письмом № 01-15/2566 от 14.06.2019, выразившегося в непредоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность;

- об обязании Комитета имущественных отношений администрации города Кисловодска устранить нарушения права и предоставить заявителю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42, помещения 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, и помещения № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, помещения №1,2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м, помещения № 3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м, под коммунально-бытовое использование общей площадью 299 кв.м, по цене равной их рыночной стоимости, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, 

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования).

В обоснование заявления общество указало, что бездействие (отказ) заинтересованных лиц по предоставлению преимущественного права приобретения в собственность арендуемого недвижимого имущества является незаконным, поскольку общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, с 2016 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды, а наличие оснований для отчуждения (приобретения) арендуемого имущества, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), подтверждается материалами дела.

Определением от 25.11.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация города-курорта Кисловодска, Дума города-курорта Кисловодска, в качестве третьего лица привлечено МКУ «Хозяйственная служба администрации города - курорта Кисловодска», г. Кисловодск.

Решением от 15.06.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.09.2020, уточненные требования ООО УК «Вершина» приняты и удовлетворены. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2020 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по данному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Окружной суд указал на необходимость установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в том числе: установления точной даты подачи обществом (арендатором) заявления о реализации предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (до прекращения срока действия заключенного по результатам торгов договора аренды или после); с учетом того, что кадастровый учет спорных помещений не подтвержден, актуальные выписки из государственного реестра в отношении помещений отсутствуют, установить адрес спорных нежилых помещений и проверить довод общества с ограниченной ответственностью «Родной город» о том, что эти помещения являются частью приватизированного им здания.

В заседании представитель Комитета просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

От Администрации города-курорта Кисловодска, Думы города-курорта Кисловодска поступили  ходатайства о проведении заседания в отсутствие своих представителей.

Заявитель, третьи лица, надлежащим  образом извещенные о дате и месте рассмотрения дела явку представителей в заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам.  

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) спорные нежилые помещения являются муниципальной собственностью. 

На основании протоколов об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города-курорта Кисловодска, между комитетом и ООО УК «Вершина» (ранее - общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домоуправление № 3») заключены договоры аренды нежилых помещений: 

 - от 11.05.2016 № 7 (нежилых помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, помещения № 1, 2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м, помещения №3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м, по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42), 

- от 11.07.2016 № 15 (нежилых помещений 1-5,11,17,21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41).

Срок действия договора аренды от 11.05.2016 установлен до 11.05.2019, договора аренды от 11.07.2016 - до 11.07.2019 (пункты 1.3 договоров). 

В связи с окончанием срока договоров № 7 и № 15, общество 21.03.2019 и 16.04.2019 обращалось в комитет с предложением о продлении срока их действия; ответными письмами от 30.04.2019 № 01-15/1907, от 14.06.2019 № 01-15/2522 комитет уведомил заявителя о том, что согласно пункту 1 части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» договоры №7, №15 пролонгироваться, заключаться на новый срок не будут, в связи с чем просил освободить общество занимаемые помещения.

Заявлениями от 25.12.2018, от 04.03.2019 и от 15.05.2019 общество обращалось в комитет с предложением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Комитет в ответ на обращение от 15.05.2019 № 360 письмом от 14.06.2019 № 01-15/2566 сообщил заявителю, что испрашиваемые объекты в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 годы не включены, выполнить просьбу не представляется возможным.

Общество, считая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества, действий, предусмотренных часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, не совершает, обратилось в суд.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании 26.04.2021 истец уточнил требования, отказавшись от заявленных требований в части нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42 помещения № 3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м.

Суд принимает отказ заявителя от требований в данной части, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд отказывает в удовлетворении части требований о признании незаконным отказа Комитета, выразившегося в не предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества помещений № 1, 2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м,  расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 и обязании Комитета устранить нарушения права и предоставить заявителю преимущественное право на приобретение названных помещений, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В пункте 4 «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

В материалах дела отсутствуют доказательства формирования арендуемого обществом спорного нежилого помещения, в качестве обособленного объекта недвижимости и осуществления в отношении него кадастрового учета, что подтверждается уведомлением от 30.01.2020 об отсутствии в ЕГРН сведений на указанное помещение, в связи с чем требования в данной части не подлежат  удовлетворению.

В остальной части суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

На основании протоколов об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города-курорта Кисловодска, между комитетом и ООО УК «Вершина» (ранее - общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домоуправление № 3») заключены договоры аренды нежилых помещений: 

 - от 11.05.2016 № 7 (нежилых помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, помещения № 1, 2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м, помещения №3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м, по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42), 

- от 11.07.2016 № 15 (нежилых помещений 1-5,11,17,21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41).

Срок действия договора аренды от 11.05.2016 установлен до 11.05.2019, договора аренды от 11.07.2016 - до 11.07.2019 (пункты 1.3 договоров). 

Выполняя указания суда кассационной инстанции о необходимости установления действительного адреса спорных объектов недвижимости в ходе судебного заседания установлено следующее. Как следует из выписок из ЕГРН  адрес помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, помещения №1,2 литер Г1, площадью 61,1 кв.м, помещения № 3, 3а, литер Л, площадью 15,7 кв.м, под коммунально-бытовое использование общей площадью 299 кв.м значится - 

<

...>/Замковая, 52/41. Разночтение адресов имело место ввиду ошибочного указания в реестре муниципального имущества адреса объектов - 

<

...>/Замковая, 52/42. В ходе рассмотрения дела судом установлено тождество арендуемых объектов, право на выкуп которых заявлено обществом, с объектами, на которые представлены выписки из ЕГРП. Спорные объекты расположены по адресу 

<

...>/Замковая, 52/41.

Заявлениями от 25.12.2018, от 04.03.2019 и от 15.05.2019 общество обращалось в комитет с предложением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Комитет в ответ на обращение от 15.05.2019 № 360 письмом от 14.06.2019 № 01-15/2566 сообщил заявителю, что испрашиваемые объекты в прогнозный план приватизации на 2019 - 2021 годы не включены, выполнить просьбу не представляется возможным.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может признать ненормативный правовой акт государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица недействительным при наличии двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона                      № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства. Это обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается заинтересованными лицами. 

Доказательств наличия задолженности заявителя по арендным платежам в материалы дела не представлено, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Заявитель арендовал нежилые помещения № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по договору № 7 начиная с 11.05.2016 и нежилые помещения 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 по договору № 15 с 11.07.2016 непрерывно в течение двух и более лет владел и пользовался арендуемыми помещениями, в том числе и на день подачи заявлений о преимущественном праве выкупа (от 15.12.2018, 04.03.2019, 15.05.2019).

Исполняя требования кассационной инстанции, изложенные в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2020 по определению точной даты подачи обществом (арендатором) заявления о реализации предусмотренного Законом                     № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (до прекращения срока действия заключенного по результатам торгов договора аренды или после), судом установлено, что общество в письмах от 25.12.2018, 04.03.2019, и в последующем 15.05.2019 обращалось в Комитет имущественных отношений города-курорта Кисловодска о предоставлении ему права преимущественного выкупа арендуемых помещений.

В ответе от 14.06.2019 № 01-15/2566 на обращение ООО «Вершина» от 15.05.2019                    № 360 Комитетом было отказано истцу в предоставлении преимущественного права, с указанием на то, что спорные объекты недвижимости в прогнозный план приватизации на 2019 – 2021 не включены.

При этом, несмотря на то, что отказ от 14.06.2019 № 01-15/2566 являлся ответом на обращение ООО «Вершина» от 15.05.2019, направленное после прекращения действия одного из договоров аренды (от 11.05.2016 № 7), суд принимает во внимание более ранние обращения истца в Комитет с аналогичным требованиями в период действия договоров аренды от 11.05.2016 № 7 и от 11.07.2016 № 15. 

Поскольку обществом заявки о выкупе имущества подавались неоднократно, две из которых были направлены в период до истечения сроков действия договоров, при незначительном временном разрыве друг от друга, суд расценивает данные обращения как единое волеизъявление общества на приобретение  спорных помещений, в связи с чем суд приходит к выводу об обращении ООО «УК «Вершина» с требованием о преимущественном выкупе в период действия договоров аренды. 

Таким образом, поскольку заявитель соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, а основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствуют, то заинтересованное лицо после получения заявления было обязано осуществить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, однако таких действий не совершило.  

При таких обстоятельствах отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем заявленные требования в части нежилых помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, нежилых помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв, расположенные по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41,  подлежат удовлетворению. 

В соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Указание на обязанность государственного органа совершить определенные действия, устранив тем самым допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а является способом устранения нарушенных прав и элементом резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2011 по делу № А29-1230/2010).

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что комитету для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя надлежит совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Совершение указанных действий является необходимым и достаточным для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

Довод Комитета имущественных отношений администрации города-курорта  Кисловодска, об отсутствии у заявителя права преимущественного выкупа на момент обращения ввиду прекращения сроков действия договоров не принимается судом во внимание ввиду следующего.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.     

При применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно до истечения срока действия договоров от 11.05.2016 № 7 и 11.07.2016 № 15 обращался в Комитет имущественных отношений города-курорта Кисловодска с просьбой о заключении договоров аренды  на  новый срок (письма от 21.03.2019, 16.04.2019) и о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность (письма от 25.12.2018, 04.03.2019 и впоследствии 15.05.2019).

Поскольку обществом заявки о выкупе имущества подавались неоднократно, две из которых были направлены в период до истечения сроков действия договоров, при незначительном временном разрыве друг от друга, это свидетельствует о едином волеизъявлении общества на приобретение  спорных помещений, в связи с чем суд приходит к выводу об обращении ООО «УК «Вершина» с требованием о преимущественном выкупе в период действия договоров аренды. 

Судом также принимается во внимание тот факт, что до истечения сроков действия договоров аренды комитет уведомление о расторжении договоров аренды и возврате муниципального имущества обществу не направлял.

Довод заинтересованных лиц о том, что договоры аренды от 11.05.2016 № 7 и от 11.06.2016 № 15 не прошли государственную регистрацию, обязанность по осуществлению которой условиями договоров возложена на арендатора, подлежит судом отклонению, ввиду следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 №154-О, фактически существующие между сторонами арендные отношения по договорам аренды спорных нежилых помещений, заключенные на основании аукциона, по своему содержанию соответствовали требованиям законодательства, однако не могли быть зарегистрированы в связи с бездействием уполномоченного органа муниципального образования. В результате данные обстоятельства явились основанием отсутствия государственной регистрации договоров аренды, которая не подменяет собой договоры аренды, не вторгается в их содержание, не ограничивает свободу договора, прав человека и гражданина, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность при совершении такой сделки.

Как следует из указанного определения, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Как видно из материалов дела, общество приняло на себя обязанность произвести государственную регистрацию договоров аренды (пункты 2.3.1).

В материалах дела имеется выписка из ЕГРН по состоянию на 29.01.2020 на объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:080307:147 (нежилые помещения 1-5, 11, 17, 21, по адресу: 

<

...> Замковая, 52/41), предоставленный ООО УК «Вершина» в аренду по договору от 11.07.2016 № 15, в которой в качестве правообладателя указано муниципальное образовательное бюджетное учреждение «Кисловодский учебно-производственный центр» города – курорта Кисловодска» на праве оперативного управления, запись государственной регистрации 26-26-15/031/2012-082 от 04.10.2012.

Решением Думы города-курорта Кисловодска  от 26.02.2016 № 07-416 «Об изъятии из оперативного управления Муниципального образовательного бюджетного учреждения «Кисловодский учебно-производственный центр» города-курорта Кисловодска, муниципального недвижимого имущества и включении его в реестр муниципального имущества  города – курорта Кисловодска, раздел «Казна», нежилые помещения 1-5, 11,  17,  21, общей площадью 127,4 кв.м изъяты из оперативного управления муниципального образовательного бюджетного учреждения «Кисловодский учебно-производственный центр» города – курорта Кисловодска и включены в реестр муниципального  имущества города-курорта Кисловодска, раздел «Казна».

Деятельность муниципального образовательного бюджетного учреждения «Кисловодский  учебно-производственный центр» города – курорта Кисловодска, согласно выписке из ЕГРЮЛ прекращена с 13.01.2016 в связи с реорганизацией в форме присоединения.

 Как следует из материалов дела, ответчиком не были приняты меры по внесению изменений в ЕГРН по аннулированию записи о праве муниципального управления за Муниципальным образовательным бюджетным учреждением «Кисловодский  учебно-производственный центр».

В то же время, на основании обращений МКУ «Хозяйственная служба администрации города – курорта Кисловодска» по вопросу предоставления в оперативное управление муниципальных нежилых помещений для осуществления уставной деятельности, Комитетом было принято решение о предоставлении Учреждению на праве оперативного управления муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41.

Таким образом, фактически существующие между сторонами арендные отношения по договорам аренды спорных нежилых помещений, заключенные на основании аукциона, по своему содержанию соответствовали требованиям законодательства, однако не могли быть зарегистрированы в связи с бездействием уполномоченного органа муниципального образования по вопросу регистрации права муниципальной собственности на эти помещения относительно договора  от 11.05.2016 № 7, а так же бездействия уполномоченного органа по вопросу аннулирования регистрации оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением «Кисловодский учебно-производственный центр» города-курорта Кисловодска во исполнение решения Думы города Кисловодска от 26.02.2016 в отношении имущества по договору аренды № 15 от 11.07.2016 в связи, с чем данные обстоятельства явились основанием отсутствия государственной регистрации.

Невключение спорных объектов в прогнозный план приватизации также не может служить основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом помещений, поскольку с 01.01.2009 (после вступления в силу положений статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, вправе по своей инициативе направить уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. С указанной даты включение объекта в прогнозный план приватизации не требуется.

Таким образом, отсутствие в прогнозном плане приватизации заявленного имущества не является препятствием для реализации преимущественного права его приобретения по заявлению субъекта малого предпринимательства.

Обществом соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемых помещений. Перепиской сторон, представленной в материалы дела, подтверждается факт неоднократных обращений заявителя с предложением о выкупе заявленных муниципальных помещений. О наличии иных, помимо изложенных в письме от 14.06.2019 № 01-15/2566 оснований для отказа заявителю в преимущественном праве приобретения имущества не указано.

При изложенных обстоятельствах отказ (бездействие) заинтересованного лица в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41 и помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41, не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя, а потому заявленные требования подлежат удовлетворению в этой части. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на Комитет имущественных отношений администрации города Кисловодска. Излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возврату заявителю. 

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 49, 110, 167-180, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказ общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, от требований в части нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/42, помещения № 3, 3а, Литер Л, площадью 15,7 кв.м,   принять.

Производство по делу в данной части прекратить.

Требования общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск, удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договорам аренды от 11.05.2016 № 7,  от 11.07.2016 № 15 муниципального имущества, в части нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41, помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м,.

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***> устранить нарушение права и предоставить обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>/Замковая, 52/41, помещений 1-5, 11, 17, 21 под офис, общей площадью 127,4 кв.м, помещений № 8, 12, 13, 22, лит. Ж, площадью 222,6 кв.м, по цене, равной их рыночной стоимости  в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В части требований в отношении помещений №№ 1, 2, литер Г1, площадью 61,1 кв.м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, Боргустанская/Замковая, 52/41, отказать.

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Вершина», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей. 

Возвратить из федерального бюджета госпошлину в размере 3 000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 11.09.2019 № 1589.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                        М.А. Керимова