АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 августа 2017 года

Дело №

А66-13948/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,               Сапоткиной Т.И.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО1 (доверенность от 14.06.2017 № 01-11/208), 

рассмотрев 16.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 15.03.2017 (судья Рощина С.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Мурахина Н.В., Докшина А.Ю., Осокина Н.Н.) по делу № А66-13948/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Благоустройство», место нахождения: 171506, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 20.10.2016 № 10/13-08/56004-16 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью 823,1 кв.м с кадастровым номером 69:42:0070549:76, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 69:42:070549:0031 по адресу: 

<

...>, а также об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности Общества на указанный объект незавершенного строительства.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Кимры Тверской области, место нахождения: 171506, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 15.03.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 14.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на буквальное содержание пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции, действовавшей до 01.01.2017; далее – Закон № 122-ФЗ) и на предусмотренную в нем обязательность преставления разрешения на строительство для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; считает оспариваемый отказ законным, поскольку на момент обращения Общества с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства срок действия разрешения на строительства истек.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации от 11.01.2008 № 13 между Комитетом по управлению имуществом г. Кимры (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 11.01.2008 № 3974 аренды земельного участка площадью 8200 кв.м с кадастровым номером 69:42:070549:0031, расположенного по адресу: 

<

...>, для организации лодочной станции со строительством ангара для хранения инвентаря и лодок, административно-бытового комплекса сроком с 11.01.2008 по 10.01.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                                  от 11.01.2008.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.07.2008.

Дополнительным соглашением от 26.10.2012 № 1 стороны внесли изменения в договор, установив срок аренды с 11.01.2013 по 11.01.2023.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 14.11.2012.

Администрация выдала Обществу разрешение от 19.07.2011                                 № RU69302000-14 на строительство на арендуемом участке объекта капитального строительства - административно-бытового комплекса - сроком действия до 19.07.2013. Впоследствии срок действия разрешения на строительство продлен до 19.07.2015.

В период действия договора аренды Общество возвело на земельном участке объект незавершенного строительства со степенью готовности 20%, который поставлен на государственный кадастровый учет 10.07.2015 с присвоением кадастрового номера 69:42:0070549:76, что подтверждается данными кадастрового паспорта от 14.07.2015 № 02-69/15-1-273073.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением                            от 01.09.2016 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, приложив к нему необходимые документы.

Уведомлением от 15.09.2016 регистрирующий орган сообщил Обществу о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, сославшись на возникновение сомнений о наличии оснований для проведения государственной регистрации.

В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управление Росреестра направило в адрес Администрации запрос о предоставлении действующего разрешения на строительство объекта капитального строительства с кадастровым номером 69:42:0070549:76, в ответ на который Администрация в письме от 26.09.2016 № 6636 сообщила о том, что после 19.07.2015 Общество не обращалось за продлением срока действия разрешения и Администрация намерена обратиться в суд с иском о расторжении заключенного с Обществом договора аренды в связи с его неисполнением арендатором.

Сообщением от 20.10.2016 № 10/13-08/56004-16 Управление Росреестра отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в связи с истечением срока действия разрешения на строительство объекта на момент обращения с заявлением в регистрирующий орган.

Общество, считая данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 2, 18, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 25 Закона № 122-ФЗ, статьями 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также разъяснениями, данными в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013                № 13; далее - Постановление № 73), установили, что незавершенный строительством объект был возведен в период действия договора аренды и, поскольку на момент возведения объекта и оформления кадастрового паспорта разрешение на строительство действовало, у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, полагает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемые судебные акты - отмене в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 25 Закона № 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

В пункте 4 статьи 25 Закона № 122-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

В силу пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно положениям абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Закона                    № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства либо не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При рассмотрении настоящего спора суды пришли к выводу о том, что Управление Росреестра не имело правовых оснований для отказа Обществу в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку заявителем были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, подтверждающие правомерность возведения им данного объекта.

Между тем в ходе судебного разбирательства Общество, Администрация и Управление Росреестра не оспаривали, что на момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства заявитель представил разрешение на строительство с истекшим сроком действия. Данное обстоятельство подтверждается и материалами дела.

При этом на запрос Управления Росреестра Администрация в письме                 от 26.09.2016 № 6636 сообщила о том, что после 19.07.2015 Общество не обращалось за продлением срока действия разрешения и Администрация намерена обратиться в суд с иском о расторжении заключенного с Обществом договора аренды в связи с его неисполнением арендатором.

Суды, установив указанные обстоятельства и удовлетворяя заявленные требования,  не учли, что действующий на момент оспариваемого отказа             Закон № 122-ФЗ не содержал исключений, допускающих осуществление государственной регистрации прав на основании документов, срок действия которых истек. 

Приведенные судами положения пункта 24 Постановления № 73 касаются осуществления регистрации права  на объект незавершенного строительства,  созданный в период действия договора аренды, если к моменту подачи заявления государственной регистрации срок аренды истек. 

Однако сформулированная в данном пункте правовая позиция не содержит разъяснений о возможности проведения государственной регистрации прав на основании разрешения на строительство, срок действия которого истек.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что суды, признавая оспариваемый отказ незаконным, необоснованно отклонили возражения Управления Росреестра о необходимости представления разрешения на строительство, действующего на момент обращения за государственной регистрацией, и буквального применения положений пункта 2 статьи 25 Закона № 122-ФЗ, а также неправильно истолковали закон, подлежащий применению, что в силу пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного постановления.

Представленное Обществом на стадии апелляционного рассмотрения разрешение на строительство, в котором указано, что 02.06.2017 срок его действия продлен до 31.05.2019, не свидетельствует о том, что на момент выдачи оспариваемого отказа в государственной регистрации заявителем были представлены все необходимые и указанные в статье 25 Закона № 122-ФЗ документы.

В настоящее время Общество не лишено возможности вновь обратиться в Управление Росреестра за регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства и представить данное разрешение на строительство.

Поскольку Общество не представило в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, суд кассационной инстанции полагает, что оспариваемый отказ Управления Росреестра соответствует положениям статей 20, 25 Закона № 122-ФЗ, а поданное Обществом в суд заявление не подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе Обществу в удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 15.03.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А66-13948/2016 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина