Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-310147/24-176-2332

20 июня 2025 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ралетней А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Агроторг» 

к ответчикам: ИП ФИО1, АО «Тандер» 

о переводе прав и обязанностей по договору

с участием: от истца - ФИО2 по дов. от 09.12.2024;

от АО «Тандер» - ФИО3 по дов. от 29.01.2025, ФИО4 по дов. от 21.02.2025; 

от ИП ФИО1 - ФИО5 по дов. от 18.03.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агроторг» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании перевести на истца права и обязанности АО «Тандер» (далее по тексту также – ответчик1) по договору аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу 

<

...>, заключенного между ИП ФИО1 (далее по тексту также – ответчик2) и ответчиком 1.

Истец, ссылаясь на положения ст.621 Гражданского кодекса РФ, поддержал исковые требования по доводам искового заявления, указав на отсутствие у ответчика основания для расторжения договора, заключенных с истцом.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам отзывов.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между гражданином ФИО6 (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 31.08.2017 № 12566 (далее по тексту также - договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор – принять во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> площадью 888,8 м. кв. Договор заключен сроком на 7 лет. Платежи и расчеты по договору установлены в ч. 3 договора.

В последующем право собственности на указанное помещение перешло ответчику 2, что подтверждается записью о регистрации права 77:01:0005008:1113-77/011/2019-8 от 16.01.2019. 

Последний день срока аренды истек 31.08.2024. 

Истец неоднократно направлял ответчику2 предложения с продлением договора на следующих условиях: продлить договор до 30.08.2034; арендная плата составит 7% от ТО очищенного от НДС, фиксированная ставка арендной платы 2.000.000 рублей 00 копеек без НДС; индексация фиксированной части арендной платы 21.12.2024 года 5% безусловно, не чаще одного раза в год; все остальные условия договора остаются без изменений.

Уведомлением от 31.07.2024 ответчик2 сообщила о следующих условиях продления договора: арендная плата 5.000.000 рублей 00 копеек (без НДС) за каждый месяц аренды, за третий и четвертый месяцы аренды – 2.500.000 рублей 00 копеек (без НДС), оплата производится не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. Аванс за 13-й месяц аренды 5.000.000 рублей 00 копеек. Плата с торгового оборота - 7% с даты подписания акта приема-передачи и начала торговой деятельности. Определяется как разница между объемом торгового оборота и постоянной частью арендной платы за отчетный период. Индексация (увеличение) арендной платы - с 25 месяца аренды на 5% в одностороннем порядке арендодателем. Срок аренды - до 29.09.2034.

Также, согласно указанному уведомлению ответчик 2 сообщила об отсутствии намерения пролонгировать договор и потребовала возвратить здание в надлежащем состоянии по акту возврата в связи с неоднократными нарушениями истцом условий договора. 

Между сторонами 31.08.2024 подписан акт приема-передачи здания, согласно которому здание с учетом нормального износа было возвращено ответчику2.

Истцу 01.12.2024 стало известно об открытии по указанному адресу супермаркета «Магнит»(арендатор ответчик1). 

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что с его стороны надлежащим образом исполнялись возложенные обязанности в соответствии с договором аренды, тем самым, на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ, имел право на заключение договора аренды на новый срок.

Ввиду того, что ответчик2 отказал в заключении договора на новый срок, и в течение года со дня истечения срока договора с арендатором заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно положениям статей 606, 610 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Ответчик 2 в отзыве на иск указывает, что сторонами до расторжения договора аренды соглашение по существенным условиям достигнуто не было.

Кроме того, арендодатель ссылается на то, что со стороны истца неоднократно допускались нарушения условий договора, а именно, истец неоднократно нарушал обязательства по своевременной оплате арендной платы, допускал образование значительной задолженности по арендным платежам, принятые обязательства восполнению обеспечительного платежа исполнял несвоевременно, допущенные нарушения устраняло с существенными просрочками и исключительно после получения от ИП ФИО1 соответствующих письменных уведомлений.

Указанное подтверждается представленными в материалами дела претензиями ответчика 2 в адрес истца.

В ответ на указанные претензии истец информировал арендодателя об отсутствии рентабельности торговой деятельности в арендуемом здании, не получении планируемого дохода.

Таким образом, с учетом того, что истцом условия договора исполнялись ненадлежащим образом, что документально подтверждается арендодателем, ус истца отсутствует преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредствен-ном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин