ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-108252/17

26 июня 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  21 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Масаевым З.Х.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АК Барс Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК Барс-Горизонт» – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области – не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АК Барс Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК Барс-Горизонт» на решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2018 года по делу № А41-108252/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АК Барс Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК Барс-Горизонт» о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АК Барс Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «АК Барс-Горизонт» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12 мая 2008 года № 995, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:203, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Смирновское, поселок Смирновка, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «для общественно-делового и гражданского строительства».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2018 года исковые требования удовлетворены (л.д. 123-125).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12 мая 2008 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Миб-Логистик» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 995, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0010334:203, общей площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Смирновское, поселок Смирновка, в целях общественно-делового и гражданского строительства.

Срок действия договора сторонами установлен на 49 лет с 12 мая 2008 года по 11 мая 2057 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15 июля 2008 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 17 марта 2009 года права и обязанности от ООО «Миб-Логистик» были переданы ООО «Трак-Центр Солнечногорск».

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 30 октября 2012 года № ПИФ/686/30102012/2 права и обязанности арендатора были переданы ООО УК «Ак Барс Капитал» Д.У. ЗПИРФ «АК Барс-Горизонт».

Договор передачи прав и обязанностей был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 237 ноября 2012 года в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

Истцом 15 сентября 2015 года проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0010334:203, по результатам которого составлен акт обследования земельного участка, из которого следует, что данный земельный участок не используется по целевому назначению.

Истец 07 августа 2017 года направил в адрес ответчика уведомление от 04 августа 2017 года с требованием в течение 30-ти дней устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды земельного участка.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в целях общественно-делового и гражданского строительства.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акт осмотра земельного участка от 15 сентября 2015 года, согласно которому земельный участок не используется по целевому назначению.

Таким образом, ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, не производит строительство указанного в договоре здания.

Доводы ответчика о том, что на территории муниципального образования, на которой расположен земельный участок, отсутствуют утвержденная в предусмотренном законом порядке градостроительная документация (ППЗ, ППТ), позволяющая приступить к освоению и использованию земельного участка, не принимается судом во внимание, поскольку данные обстоятельства не являются препятствием в получении градостроительного плана земельного участка.

Также не принимаются доводы ответчика о том, что в настоящее время предпринимаются меры, направленные на освоение земельного участка,  поскольку не подтверждаются какими-либо надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела.

Довод заявителя жалобы о том, что о месте и времени рассмотрения дела не был извещен надлежащим образом, в силу чего был лишен возможности представлять доказательства, участвовать в процессе отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям, поскольку из содержания протоколов судебных заседаний от 05 февраля 2018 года, от 28 февраля 2018 года и от 28 марта 2018 года следует, что представители ответчика участвовали в судебных заседаниях.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ответчик просит иск оставить без рассмотрения, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия, в том числе путем подачи соответствующих документов, или исполнения судебного акта.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона № 47-ФЗ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

По смыслу указанной нормы права соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона № 47-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. с 01 июня 2016 года.

Таким образом, с 01 июня 2016 года для всех споров, возникающих из гражданских правоотношений, за исключением дел, указанных в части 5 статьи 4 АПК РФ, досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком является обязательным в силу закона и данный спор может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

В соответствии с разъяснениями судебной коллегии по экономическим спорам, изложенными в п. 4 раздела II «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2015 года), претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы.

Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, истец представил претензии от 04 августа 2017 года, согласно которому истец потребовал от ответчика в течение 30-ти дней устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть договор аренды земельного участка.

В подтверждение направления данной претензии представлен список № 125 внутренних почтовых отправлений от 07 августа 2017 года (л.д. 36).

Представленные истцом в материалы дела документы, по мнению апелляционного суда, в полной мере соответствуют установленным требованиям к соблюдению претензионного порядка урегулирования спора.

Таким образом, довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, является необоснованным и противоречащим материалам дела. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2018 года по делу № А41-108252/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Н.В. Марченкова

 В.Н. Семушкина