Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1933/2024

23 мая 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2024 года.

 Полный текст  постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Коваленко Н.Л.

судей  Воронцова А.И., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии  в заседании:

 от Администрации г. Хабаровска: ФИО1, представитель по доверенности от 15.12.2023 № 1.1-29-308;

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска: ФИО1, представитель по доверенности от 17.01.2024№01-44/03;

от общества с ограниченной ответственностью «СЗ Результат Девеломпент»: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2024;  ФИО3, представитель  по доверенности от 09.01.2024; 

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае: ФИО4, представитель по доверенности от 13.02.2024 № 1;

от прокуратуры Хабаровского края: ФИО5, по удостоверению № 314858;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» 

на решение от  29.02.2024

по делу № А73-465/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 66)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680054, 

<

...>)

о расторжении договора

третьи лица: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае, Прокуратура Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска,  Министерство строительства Хабаровского края  

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Хабаровска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (далее -  застройщик, общество,  ООО «СЗ «Результат Девелопмент», ответчик) о расторжении договора № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории, расположенной по адресу: Хабаровский край, Железнодорожный район, номер земельного участка 3.

Иск обоснован неисполнением условий договора в части своевременного предоставления   ежеквартальных отчетов о   ходе реализации обществом   договора о комплексном освоении территории; отсутствие согласованной документации по планировке территории и   графика освоения территории (в том числе строительство, ввод в эксплуатацию);  отсутствие графика с указанием перечня объектов и сроков начала и окончания строительства   объектов; отсутствие   подписанного соглашения  с указанием объектов инфраструктуры и сроков их  передачи в муниципальную собственность. Указывает, что переданный участок не используется, зарос травой,   какие-либо  работы на  земельном участке не ведутся.

В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)   к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае, Прокуратура Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска  (далее – департамент, ДАСиЗ), Министерство строительства Хабаровского края.

Определением суда от 14.04.2023 производство по делу приостановлено до  вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А73-20591/2022.

Определением от 05.10.2023 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.02.2024 исковые требования удовлетворены; расторгнут  договор  № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории.

 Не согласившись с решением суда, ООО «СЗ «Результат Девелопмент»  обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что вывод суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении договорных обязательств противоречит материалам дела. Ответчиком исполнение договора в части освоения земельного участка путем реализации строительного проекта осуществляется. Доказательства, подтверждающие факт существенного нарушения договора, влекущего расторжение договора, отсутствуют. Затягивание срока начала строительных работ в 2022-2023 годах явилось следствием незаконных и недобросовестных действий истца. Судом не дана оценка заключению специалиста ФИО6 от 17.12.2023.

Определением от 10.04.2024 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 16.05.2024 на 16 часов 40 минут, информация об этом размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

14.05.2024 ответчиком представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых общество ссылается на то, что из-за допущенных истцом нарушений закона, выразившихся в неоказании муниципальной услуги и не исполнении встречных обязательств по договору в виде создания условий для утверждения проектной документации с внесенными изменениями, ответчик не смог подать документы для получения разрешения на строительство в 2022-2023 гг. по измененной проектной документации. 

Также апеллянт в дополнении к жалобе указал на то, что срок действия договора № 1/2018-к не истек, в связи с чем общество имеет возможность в 2024-2026 годах приступить к выполнению строительных работ до окончания срока действия договора, при условии соблюдения истцом действующего законодательства и исполнения обязательств по спорному договору.   

Уполномоченным по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда от 29.02.2024 отменить, исковые требования Администрации города Хабаровска оставить без удовлетворения, с доводами апелляционной жалобы общества полностью согласен.

 Администрацией города Хабаровска представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, в отзыве изложена позиция в отношении приведенных в апелляционной жалобе доводов. 

 Прокуратурой Хабаровского края представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, в отзыве изложена позиция в отношении приведенных в апелляционной жалобе доводов. 

15.05.2024 посредством направления через Картотеку арбитражных дел ООО «СЗ «Результат Девелопмент» представлены возражения на отзывы Администрации города Хабаровска и Прокуратуры Хабаровского края.

 В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью «СЗ Результат Девеломпент» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнении к жалобе, возражениях на отзывы.

Представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае поддержал  позицию апеллянта, просил решение суда отменить.

Представитель Администрации, Департамента на доводы апелляционной жалобы возражал. 

Представитель прокуратуры поддержал позицию истца, доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Министерство строительства Хабаровского края, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения жалобы, явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  на основании протокола от 21.12.2017 № 93 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, между администрацией города Хабаровска и ООО «ДВПИ» заключен договор № 1/2018-к от 19.01.2018 о комплексном освоении территории, расположенной по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, номер земельного участка 3 (далее - договор о комплексном освоении территории).

Постановлением Администрации города Хабаровска от 19.10.2018 N 3640 утверждена документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

02.09.2021 из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 образован и поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:31102.

Согласно пункту 1.1 договора о комплексном освоении территории предметом договора является деятельность по комплексному освоению территорией в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 площадью 272637 кв.м., расположенного по адресу (местоположению): Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, номер земельного участка 3, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2-1.

Срок действия договора составляет 5 лет со дня подписания договора (пункт 4.1.)

Разделом 2 договора предусмотрены обязательства общества, в том числе по подготовке и предоставлению в департамент архитектуры строительства и землепользования администрации г. Хабаровска проекта планировки и межевания территории (максимальный срок для подготовки и предоставления указанных документов - 8 месяцев с даты заключения договора) (пункт 2.2 договора); по выполнению мероприятий по освоению указанной территории, предусмотренных в пунктах 2.2.2 - 2.2.7 договора.

Согласно пункту 2.1 договора общество обязано подписать и предоставить в администрацию договор о комплексном освоении территории и договор аренды земельного участка в соответствии с требованиями  ч.25 ст. 39.12 ЗК РФ (пункт 2.1.1), ежеквартально предоставлять в администрацию письменный отчет о ходе реализации договора о комплексном освоении территории в целях рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обстоятельств, предусмотренных  ч.9  ст. 46.4   ГрК РФ (пункт 2.1.2); подготовить в соответствии с п.2 ч.5 ст. 46.4  ГрК РФ и предоставить в департамент архитектуры проект планировки и проект межевания территории, в отношении которой заключен договор; максимальные сроки подготовки документов - 8 месяцев (пункт 2.2.1); в течение 3-х месяцев со дня утверждения документации по планировке территории: заключить дополнительное соглашение, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также дополнительное соглашение, содержащее перечень объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, с указанием сроков начала и окончания каждого объекта инфраструктуры и передать их в государственную или муниципальную собственность (пункты 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6); осуществить образование и обеспечить кадастровый учет земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 2.2.3).

15.03.2021 между администрацией города Хабаровска и ООО «ДВПИ» заключено дополнительное соглашение № 1, устанавливающее, что срок действия договора о комплексном освоении территории определен сторонами на период действий договора аренды земельного участка от 19.01.2018 № 102, т.е., по 18.01.2026г.

15.12.2021   между   администрацией   города   Хабаровска   и   ООО «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» (застройщик) заключено дополнительное соглашение № 2 о замене в договоре о комплексном развитии ООО «ДВПИ» на ООО «СЗ «Результат Девелопмент» в связи с реорганизацией ООО «ДВПИ».

 14.09.2022  ответчик предоставил в Департамент архитектуры  18 отчетов застройщика за период с 1-го квартала 2018 года  по 2-ой квартал 2022 года.

В отчетах за 1 и 2 квартал 2022 года  застройщиком указано на полученные отказов  в выдаче технических условий  от МУП г. Хабаровска «Водоканал»,  Горэлектросеть,  ДГК.

В отчете за 3-ий квартал 2022 года общество указало на 7 видов работ, выполняемых ответчиком в целях комплексного освоения территории на сумму свыше 40 000 000 рублей.

Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска в адрес ответчика направлен запрос о предоставлении подтверждающих документов по выполненным работам, указанным в отчете за 3-ий квартал 2022.

На запрос о предоставлении документов по 3-му кварталу 2022 года от ответчика получен отказ.

В соответствии с пунктом 2.2.5. договора о комплексном освоении территории развитии стороны в течение 3-х месяцев со дня утверждения документации по планировке обязаны заключить дополнительное соглашение к настоящему договору, содержащее перечень указанных объектов, максимальные сроки и график с указанием сроков начала и окончания строительства каждого объекта инфраструктуры.

Таким образом, данное соглашение должно было быть подписано сторонами в январе 2019 года.

 Согласно п.2.2.6. договора  застройщик обязан  передать в государственную или муниципальную собственность   объекты инфраструктуры, о чем подписывается дополнительное соглашение в соответствии с п.2.2.5.

Указанные соглашения между сторонами договора не заключены.

Дополнительным соглашением от 15.03.2021 к договору № 1/2018-к стороны согласовали, что срок действия договора № 1/2018-к определен на период действия договора аренды земельного участка от 19.01.2018 № 102, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, или договоров аренды земельных участков, образованных из указанного земельного участка.

  Дополнительным соглашением № 2 от 15.12.2021 стороны в приложении № 1  согласовали  график осуществления мероприятий по освоению территории,  согласно которому срок получения разрешения на строительство  установлен 2022г., 2023г.

Между сторонами заключен договор аренды от 19.01.2018 № 102 в отношении земельного участка площадью 272 637 кв. м с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, предоставленного для комплексного освоения территории, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2-1, сроком на 5 лет, с 19.01.2018 по 18.01.2023.

Соглашением от 09.09.2020 к договору аренды № 102 срок его действия увеличен до 18.01.2026 на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

 Дополнительным соглашением от 03.12.2021  заменен арендатор на  ООО «СЗ «Результат Девелопмент»,   изменена площадь участка на  260 022 кв.м.

10.02.2022  Администрацией города Хабаровска принято Постановление «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23; 0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации города Хабаровска от 19.10.2018 года № 3640.

 В соответствии с указанным постановлением необходимо подготовить проект внесения изменений в документацию по планировке территории, а Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска   поручено обеспечить проведение процедур, установленных ст.46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

06.05.2022 администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:31102, выданный ООО «СЗ «Результат Девелопмент».

Согласно поступившему от застройщика письму от 06.07.2022 № 04/22 не решены вопросы об обеспечении комплексной застройки электричеством, водоснабжением и тепловой энергией.

20.10.2022 проектная документация с соответствующим комплектом документов передана  ДАСиЗ для утверждения и назначения (в случае необходимости) публичных слушаний.

07.04.2023 общество обратилось в ДАСиЗ с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Группа жилых домов по ул. Совхозной в Железнодорожном районе г. Хабаровска» на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:31102.

К заявлению от 05.04.2023 прилагались технические условия для проектирования присоединения энергопринимающих устройств от 18.07.2022 № 115/22, выданные ООО «Энергетические системы», а также иные документы по перечню (12 пунктов).

Решением от 13.04.2023 № 01-71/3872 ДАСиЗ в соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ отказал в выдаче испрашиваемого разрешения на строительства.

 ООО «СЗ «Результат Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, в соответствии с требованием которого просил признать незаконным решение ДАСИЗ от 13.04.2023 № 01-71/3872 об отказе в выдаче разрешения на строительство; обязать департамент выдать разрешение на строительство на основании представленного ООО «СЗ «Результат Девелопмент» 07.04.2023 заявления № 111.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края   от 12.09.2023 по делу А73-7656/2023 в удовлетворении иска отказано. Решение вступило в законную силу.

11.11.2022 ООО «СЗ «Результат Девелопмент» получено решение № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку».

ООО «СЗ «Результат Девелопмент»  обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением  к Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска  о признании  незаконным решение от 17.11.2022 № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку», обязать утвердить проект внесения изменений в документацию по планировке территории земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г.Хабаровска.

Заявление было принято к производству, делу присвоен номер А73-20591/2022.

При рассмотрении дела А73-20591/2022 судом установлено, что ответчик, направив документацию по планировке территории на доработку, фактически принял иное решение, не предусмотренное Административным регламентом.  

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от  18.07.2023 по делу № А73-20591/2022 признано незаконным решение Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска от 11.11.2022 № 955 «О направлении документации по планировке территории на доработку». Суд обязал Департамент архитектуры, строительства и землепользования  администрации города Хабаровска устранить допущенные нарушения прав и законных  интересов общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Результат Девелопмент» путем повторного рассмотрения заявления застройщика от 18.10.2022 и подготовки по нему мотивированного решения.

После вступления в силу  указанного судебного акта ответчик неоднократно направлял в ДАСиЗ  документацию по планировке территории.

Положительное заключение на представленную документацию на момент рассмотрения спора не получено,  проект планировки не утвержден.

 Истец указал на то,  что в  связи с отсутствием заключенных в установленном договорами порядке  дополнительных соглашений, между застройщиками и администрацией города в лице ДАСиЗ не имеется договоренностей о количестве домов, объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, планируемых к строительству на земельном участке.

В силу требований п.4.4. договора о комплексном освоении территории данный договор может быть расторгнут в порядке и случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В порядке контроля за соблюдением условий договора аренды земельного участка от 19.01.2018 № 102 специалистами Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска произведены обследования земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 (акты от 04.02.2021, 23.07.2022, 09.09.2022), в результате которых установлено, что в период с января 2018 года по январь 2023 года земельный участок не освоен, строительство капитальных объектов в границах участка не осуществляется, земельный участок не огорожен, порос травой, кустарниками.

20.10.2022 в адрес ООО «СЗ «Результат Девелопмент» направлена претензия- уведомление о расторжении договора.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Правовое регулирование договоров о комплексном освоении территории было закреплено в статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), действовавшей в момент заключения спорного договора и утратившей силу с 30.12.2020.

Согласно части 1 статьи 46.4 названного кодекса комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

В соответствии с пунктами 2, 4 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса условиями договора о комплексном освоении территории предусмотрены обязательства сторон. Так, лицо, заключившее договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления обязано подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. 

При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию (пункт 5 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

На стороны возложены обязательства по осуществлению на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки (пункт 7 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса).

Частью 7 статьи 46.4 ГрК  РФ предусмотрено, что стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Именно эти обязательства включены в условия спорного договора (пункты 2.2.1 - 2.2.7, 3.1.1 - 3.1.7).

Частью 9 статьи 46.4 Градостроительного кодекса предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Несмотря на то, что договор о комплексном освоении территории и договор аренды в силу  пункта 6 статьи 39.8. ЗК РФ заключаются одновременно, договор о комплексном освоении территории является специальным по отношению к договору аренды земельного участка, поскольку содержит условия, которые победитель аукциона должен выполнить до начала использования земельного участка (подготовить проект планировки и проект межевания территории, осуществить образование земельных участков, осуществить мероприятия по строительству коммунальной и транспортной инфраструктуры и др.).

10.02.2022  администрацией города Хабаровска принято Постановление «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23; 0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации г. Хабаровска от 19.10.2018 года № 3640. В  постановлении администрацией указано о подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории, а Департаменту архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска   поручено обеспечить проведение процедур, установленных статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, исходя из указанных документов, общество выразило мнение относительно необходимости внесения в утвержденную документацию по планировке территории изменений. При этом соответствующие изменения подлежат внесению в соответствии с  Порядком подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения администрации города Хабаровска, принятия решения об утверждении документации по планировке территории, внесении изменений в такую документацию, отмене такой документации или отдельных ее частей, признании отдельных частей такой документации не подлежащими применению,  ранее утвержденным Постановлением от 19.10.2018 № 3640 Администрации города Хабаровска.

В соответствии с пунктом 4 и 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства и, является обязательной, в том числе в случае необходимости установления, изменения или отмены красных линий (пункт 2 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса), а также в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса, введенного в действие с 30.12.2020).

Для земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, предоставленного застройщику для комплексного освоения, подготовка документации по планировке территории является обязательной.

При этом соответствующая документация необходима для выдачи градостроительного плана земельного участка, содержащего информацию для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Согласно подпункту б пункту 3 статьи 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации  одним из документов прилагаемых  для получения разрешения на строительство является  схема планировочной организации земельного участка

Согласно   пункту 6 статьи 66 ГрК  РФ процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки  включает в себя, в том числе подготовку и утверждение документации по планировке территории (подпункт 7).

Следовательно,  органы  местного самоуправления, действуя в пределах своей компетенции, оказывают соответствующую муниципальную услугу, оказание которой не состоит в подготовке только положительного заключения и утверждения представленной документации, но и в формулировании замечаний с учетом строительных норм и правил  к представленной документации.

На момент рассмотрения дела утвержденные документы по планировке территории застройщиком не получены.

 Пунктом 4.4 спорного договора предусмотрено, что договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут в порядке и случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт  2 статьи 450 ГК РФ).

Суд первой инстанции верно отметил, что исходя из условий договора у Администрации при его заключении имелись обоснованные ожидания в части осуществления застройщиком обязательств по соблюдению, в том числе сроков   получения разрешения на строительство и  выполнения строительных работ до окончания срока действия договора.

С момента заключения договора о комплексном освоении территории по  февраль 2024 года сроки исполнения обязательств  по договору застройщиком нарушены,  комплексного освоения земельного участка с КН 27:23:0000000:28591 не осуществлено.

ООО «СЗ «Результат Девелопмент» в апелляционной жалобе и дополнениях к ней указывает на то, что им осуществлялось исполнение договора о комплексном освоении территории путем реализации строительного проекта; ссылается на утвержденную документацию по планировке территории; подготовку проектной документации, получение положительного заключения на нее; приводит доводы о невозможности получения технических условий и не исполнение администрацией города Хабаровска обязанности по предоставлению информации по техническим условиям до проведения аукциона; не оказание содействия со стороны органа местного самоуправления по реализации условий договора о комплексном освоении территории.

Постановлением администрации города Хабаровска от 19.10.2018 № 3640 утверждена документация по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска.

Вместе с тем, частью документации по планировке территории, представленного застройщиком на утверждение, являются сведения информационной системы градостроительной деятельности (далее - сведения ИСОГД) по запросу от 03.10.2017 № 1511-6.1 (до проведения аукциона), согласно которым возможен отказ в выдаче технических условий на подключение к сетям централизованного теплоснабжения. Подключение к сетям централизованного теплоснабжения, городским сетям водоснабжения и водоотведения возможно по техническим условиям сетедержателей.

Раздел X: «Иные сведения» сведений ИСОГД содержит информацию о возможном отказе в выдаче технических условий на подключение к сетям централизованного теплоснабжения в связи с отсутствием резерва пропускной способности тепловых сетей зоны теплоснабжения ТЭЦ-3. Также в указанном разделе приведен перечень сетедержателй в границах земельного участка.

Принимая во внимание, что сведения ИСОГД, заверенные ДАСиЗ 19.12.2017 до проведения аукциона представлены застройщиком к проекту планировки территории 2018 года, довод ООО «СЗ «Результат Девелопмент» является несостоятельным.

Также к проекту планировки территории ООО «СЗ «Результат Девелопмент» представлен ответ филиала АО «ДРСК» «ХЭС» от 02.10.2017 № 04-01-15/4710 на запрос ДАСиЗ от 18.09.2017 № 01-45/11234(1) (до проведения аукциона) о порядке получения технических условий на технологическое присоединение.

Таким образом, организатором аукциона в полном объеме исполнены обязательства по предоставлению информации о земельном участке и возможностях подключения к инженерным сетям.

К проекту планировки территории 2018 года застройщиком представлены все необходимые технические условия от сетедержателей, на основании которых разработан проект планировки территории, утвержденный Постановлением администрации города Хабаровска от 19.10.2018 № 3640.

В период с января 2018 года по декабрь 2021 года ООО «СЗ «Результат Девелопмент» не принималось действия по исполнению условий договора о комплексном освоении территории.

22.12.2021 письмом № 13 застройщик обратился в ДАСиЗ с заявлением о внесении изменений в постановление администрации города Хабаровска от 19.10.2018 № 3640 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка № 3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г. Хабаровска» (далее - постановление № 3640) в связи с планированием размещения на земельном участке двух детских садов.

Постановлением администрации города Хабаровска от 10.02.2022 № 394 «О подготовке проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект планировки, проект межевания) земельного участка №3 с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 в Железнодорожном районе г.Хабаровска, утвержденную постановлением администрации г. Хабаровска от 19.10.2018 № 3640» обращение ООО СЗ «Результат Девелопмент» от 22.12.2022 № 13 было исполнено.

 Исходя из указанных документов, общество выразило мнение относительно необходимости внесения в утвержденную документацию по планировке территории изменений. При этом соответствующие изменения подлежат внесению в соответствии с Порядком подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения администрации города Хабаровска, принятия решения об утверждении документации по планировке территории, внесении изменений в такую документацию, отмене такой документации или отдельных ее частей, признании отдельных частей такой документации не подлежащими применению, ранее утвержденным Постановлением от 19.10.2018 № 3640 Администрации города Хабаровска.

ООО «СЗ «Результат Девелопмент» неоднократно в ДАСиЗ подавало заявления об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории, которые на дату принятия решения судом первой инстанции, как и на момент рассмотрения апелляционной жалобы, не получили положительного заключения.

Довод ответчика о том, что доказательства, подтверждающие факт существенного нарушения договора, влекущего расторжение договора отсутствует, судом апелляционной инстанции  отклоняется по следующим основаниям.

С момента заключения договора от 19.01.2018 застройщиком выполнена, а администрацией города Хабаровска утверждена постановлением от 19.10.2018 № 3640 только документация по планировке территории (проект планировки, проект межевания). Иные обязательства, в том числе, предусмотренные пунктами 2.2.2 - 2.2.5, после утверждения документации по планировке обществом не исполнены; не выполнены мероприятия по подготовке территории к строительству, включая образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания. При этом по истечении трех лет после утверждения документации по планировке ООО «СЗ «Результат Девелопмент» обратилось о внесении в нее изменений, по результатам которого администрацией города Хабаровска принято постановление от 10.02.2022 № 394. На момент рассмотрения спора изменения в документацию не внесены.

 Расторжение договора о комплексном освоении территории вызвано необходимостью защиты общественных интересов, в том числе потребностью в эффективном использовании территории, предоставленной для комплексного освоения в целях строительства жилья, а застройщик, в свою очередь, несет риски, связанные с не достижением ожидаемого экономического результата в связи с не выполнением взятых на себя обязательств по договору.

Судом апелляционной инстанции также не принимается довод жалобы ответчика о том, что затягивание срока начала строительных работ в 2022-2023 годах явилось следствием незаконных и недобросовестных действий истца.

 Согласно решению от 18.07.2023 по делу А73-20591/2022 суд сделал вывод о том,  что    ДАСиЗ, направив документацию по планировке территории на доработку, фактически принял иное решение, не предусмотренное Административным регламентом.   

По существу имеющихся замечаний администрации   к возвращенной документации,  обоснованности замечаний  и отсутствии или наличия оснований для доработки представленной документации,   при рассмотрении   дела № А73-20591/2022  выводы суда отсутствуют.

Согласно пунктам 4 и 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с  частью 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства и, является обязательной, в том числе в случае необходимости установления, изменения или отмены красных линий (пункт 2 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7  части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 30.12.2020).

Для земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591, предоставленного ООО «СЗ «Результат Девелопмент» для комплексного освоения, подготовка документации по планировке территории является обязательной. Соответствующая документация необходима для выдачи градостроительного плана земельного участка, содержащего информацию для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Согласно подпункту б пункта 3 статьи 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации  застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением, в том числе схемы планировочной организации земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 6 статьи 66 ГрК  РФ процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки  включает в себя, в том числе подготовку и утверждение документации по планировке территории.

Следовательно, органы местного самоуправления, действуя в пределах своей компетенции, оказывает соответствующую муниципальную услугу, оказание которой не состоит в подготовке только положительного заключения и утверждения представленной документации, но и в формулировании замечаний с учетом строительных норм и правил  к представленной документации.

На момент рассмотрения дела утвержденные документы по планировке территории ответчиком не получены, в материалы дела не представлены.

После заключения договора 19.01.2018 застройщиком выполнена, а администрацией города Хабаровска утверждена постановлением от 19.10.2018 № 3640 только документация по планировке территории (проект планировки, проект межевания); иные обязательства, в том числе, предусмотренные пунктами 2.2.2 - 2.2.5, после утверждения документации по планировке обществом не исполнены; не выполнены мероприятия по подготовке территории к строительству, в том числе образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания. ООО «СЗ «Результат Девелопмент»  после истечения трех лет после утверждения документации по планировке просило внести в нее изменения, администрацией было принято постановление от 10.02.2022 № 394; на момент рассмотрения спора изменения в документацию не внесены.

Следовательно, разработка проекта планировки и проекта межевания территории, которая является свободной от застройки, в которую подлежат внесению изменения, не может свидетельствовать о надлежащем исполнении обязательств по договору от 19.01.2018 № 1/2018-к. В связи с тем, что территория земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28591 не освоена, ООО «СЗ «Результат Девелопмент»  к строительным работам не приступило, допущенные обществом нарушения условий договора о комплексном освоении территории являются существенными на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что администрации не оказывала застройщику содействия, судом первой инстанции обоснованно отклонен.

 Обязательства администрации, предусмотренные пунктами 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7 спорного договора, сводятся к выполнению последней полномочий в пределах ее компетенции и не возлагают на нее обязанности по самостоятельному инициированию разрешения вопросов, возложенных на застройщика при осуществлении комплексного освоения территории.

  Судом  установлено, что изменения в документацию по планировке не внесены; иные условия договора, связанные с комплексным освоением территории, ответчиком не исполнены; доказательств отсутствия осведомленности о  невозможности их исполнения до заключения договора, а также в процессе его исполнения, в том числе  по причинам, зависящим от уполномоченных органов, либо наличия объективных обстоятельств, исключающих возможность освоения спорной территории, ответчиком  не представлено.

На момент рассмотрения дела разрешение на строительство не получено.

Учитывая, что в материалы дела представлены доказательства существенного нарушения договора от 19.01.2018 № 1/2018-к, довод жалобы о том, что судом не дана оценка заключению специалиста ФИО6 от 17.12.2023, не влияет на правомерность обжалуемого решения.

Доводы апеллянта о невозможности получения технических условий к инженерным сетям не являются основанием для несоблюдения условий спорного договора. При заключении договора аренды земельного участка и договора о комплексном освоении территории общество было ознакомлено с    характеристиками участка и условиями освоения, приняло на себя риски предпринимательской деятельности по надлежащему исполнению договора в установленные сроки.

На основании изложенного,  суд первой инстанции пришел к выводу о том,  что  с даты заключения спорного договора подготовленные  проектные документы требуют значительной доработки,   ответчиком  нарушены условия договора  в части  своевременного направления документации,  что ведет к затягиванию сроков начала  фактического строительства, является существенным  нарушением условий договора  о комплексном освоении территории.

Поскольку земельный участок, предоставленный ответчику, отведен под жилую застройку, цель его комплексного освоения является жилищное строительство, строительство объектов социальной инфраструктуры и улучшение жилищных условий граждан, следовательно администрация города Хабаровска ожидала исполнения условий спорного договора застройщиком в установленные сроки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора от 19.01.2018 № 1/2018-к.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности, как основанные на неверном толковании норм права.

 Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.

 Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе  в силу положений статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на  апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  29.02.2024 по делу № А73-465/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Л. Коваленко

Судьи

           А.И. Воронцов

Ж.В. Жолондзь