АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-31800/2021 

Дата принятия решения – 05 апреля 2022 года 

Дата объявления резолютивной части – 04 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о  взыскании 1743999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о  взыскании судебной неустойки,

и по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 110235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) односторонний отказ комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ,

при участии третьих лиц - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

с участием:

от истца – не явился, извещён, 

от ответчика – ФИО3, доверенность от 22.10.2021г.,

от третьего лица – не явился, извещён, 

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (далее - ответчик) о взыскании  1743999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о  взыскании судебной неустойки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2022г. к производству принят встречный иск Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 110235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) односторонний отказ комитета от договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г., содержащийся в претензии от 02.09.2021г. №12857/КЗИО-ИСХ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.02.2022г. к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

В судебное заседание 04.04.2022г. истец не явился, направил в суд дополнительные пояснения относительно неполучения уведомления ответчика о предоставлении отсрочки по оплате аренды.

Ответчик иск не признал, представил все документы об оплате и электронную переписку с истцом.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя ответчика, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 30.12.2019г. по результатам аукциона заключен договор №9006-95 аренды нежилых помещений, по которому ответчику переданы в пользование нежилые помещения 1 этажа: №№21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования под торговлю, бытового обслуживания населения, реализации лекарственных препаратов и изделий лекарственного характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Истец указывает, что в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, он, воспользовавшись положениями пункта 6.7 договора Письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх (т.1 л.д.53-54) уведомил ответчика об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения. Кроме того, истец указал на необходимость внесения арендной платы до 05.10.2021г.

Начиная с 08.09.2021г. ответчик производил оплату задолженности, которая к моменту обращения истца в суд отсутствовала, что подтверждается представленными ответчиком платёжными поручениями и самим истцом в исковом заявлении.

Истец, полагая договор прекратившимся, просит взыскать с ответчика предусмотренный пунктом 5.2.1 договора штраф за неиспользование помещений, а также обязать ответчика освободить их, с присуждением неустойки за неисполнение.

Между тем, судом исследован вопрос правомерности отказа истца от договора, заявленный в рамках встречного иска.

Согласно п.6.7 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ в случаях:

 - невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения; 

- неиспользования арендованного имущества Арендатором в течении трех месяцев; 

- неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств, предусмотренных условиями Договора, а именно п.1.1. (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, п.п. 4.4.2, 4.4.5- 4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1, 5.2.2, п.6.1, 7.4.

Из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" усматривается, что статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы состоит в защите слабой стороны договора. Следовательно, подразумеваемый в ней запрет не может распространяться на случаи, когда в договоре, лишь одна из сторон которого выступает в качестве предпринимателя, право на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора предоставлено стороне, не являющейся предпринимателем.

Из пункта 9 вышеуказанного постановления следует, что когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчиком было заявлено о злоупотреблении истцом своим правом, в силу чего судом даётся оценка его действиям.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

На момент заключения договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г. ответчик не обладал статусом предпринимателя, возможности повлиять на текст договора у него не имелось, следовательно, договор был подписан им в том виде, в каком он был предложен истцом – являясь слабой стороной договора. Статус предпринимателя был получен ответчиком лишь 14.01.2021г. (т.2 л.д.80).

На основании изложенного, расторжение договора должно в данном случае происходить на основании норм закона с учётом положений договора, дающих право арендодателю на отказ от него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и указав на отказ от договора, истец фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, что не является допустимым. 

Судом учтено, что в кратчайший срок после получения требования об оплате, существующая задолженность была погашена ответчиком.

Суд пришёл к выводу, что заявлением отказа от договора истец преследовал цель исключить возможность участия ответчика в выкупе помещения, поскольку претензия от 02.09.2021г. была направлена после указания ответчика на намерение приобрести помещение в собственность и возникновения спора по площади помещения, в том числе, с обращением в УФАС по РТ. Указанное, в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  является злоупотреблением правом со стороны истца.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что поскольку истец был не вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, такой отказ является незаконным.  Следовательно, встречный иск в части признания незаконным отказа Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань от договора №9006-95 от 30.12.2019г. подлежит удовлетворению.

Поскольку расторжения договора в судебном порядке не производилось, он продолжил своё действие, следовательно, в настоящее время, до прекращения договорных отношений, оснований для обязания ответчика освободить арендуемые им помещения не имеется. 

Требование истца о взыскании штрафа в связи с неиспользованием помещений, согласно пункту 5.2.1 договора удовлетворению также не подлежит, в силу следующего.

Истец, в качестве доказательств неиспользования ответчиком помещений по назначению, ссылается на два акта осмотра – №КЗИО/956 от 25.01.2021 и №КЗИО/1757 от 16.08.2021 (т.1 л.д.32-33). 

Между тем, оба указанных акта составлены в конкретный временной отрезок – при визите представителя истца в арендуемое ответчиком помещение: в 16:50 25.01.2021г. и в 14:40 16.08.2021г., осмотр проводился истцом через оконный проём, поскольку помещение было закрыто.

Вместе с тем, тот факт, что помещения были закрыты в момент явки истца для осмотра, само по себе не может свидетельствовать о том, что ответчиком  не велась в них деятельность или помещения использовались не по прямому назначению. Истец не уведомлял ответчика о намерении посетить арендуемый объект, чтобы ответчик находился в нём в соответствующее время и обеспечил доступ к муниципальному имуществу. Причины отсутствия ответчика в арендуемых им помещениях и их закрытие в конкретный период времени истцом не устанавливались. Более того, в акте от 16.08.2021г. установлен факт наличия в помещении имущества (швейные машинки), что косвенно свидетельствует об использовании помещения ответчиком для бытового обслуживания населения. Из представленной ответчиком вацап-переписки с представителем истца, усматривается, что арендатор не уклонялся от диалога с арендатором и не препятствовал его доступу в помещения.  Ответчиком, по исполнение договора аренды, были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществлён ремонт в арендуемом помещении с целью его использования. Ответчиком был заключен договор на корпоративное обслуживание по доставке еды для питания сотрудников. 

Таким образом, суд пришёл к выводу, что истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не доказан факт неиспользования ответчиком помещения или использования его не по назначению, что исключает применение к нему ответственности в виде штрафа.

Доводы истца о несообщении ответчиком сведений о смене фамилии, как нарушение пункта 4.4.20 договора, судом не оценивается, поскольку данное обстоятельство в претензии от 02.09.2021г. не являлось основанием для заявления отказа от договора и не повлекло неясности в определении субъектного состава участников договора аренды №9006-95 от 30.12.2019г. в рамках настоящего дела.

Довод ответчика о праве на представление отсрочки по оплате арендной платы в 2020г. в условиях пандемии, и довод истца о неполучении им уведомления о представлении отсрочки по оплате аренды, судом не принимается, поскольку в 2020г. у ответчика отсутствовало право претендовать на такую отсрочку – в связи с отсутствием статуса предпринимателя.

Требование истца о присуждении к взысканию с ответчика судебной неустойки за неисполнение решения суда об обязании совершить определенные действия, удовлетворению не подлежит в связи с отказом в удовлетворении данных требований.

Заявленное ответчиком в рамках встречного иска требование о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит, в силу следующего.

В качестве довода о наличии переплаты по договору аренды, составляющей неосновательное обогащение арендодателя, истцом по встречному иску указано на разницу площадей. 

Истец по встречному иску указывает, что в договоре площадь помещения указана 361,5 кв.м., тогда как реальная площадь составляет 350,1 кв.м.

В качестве подтверждения данного факта, истец по встречному иску ссылается на осмотр кадастрового инженера, проведенный в 2021г. с составлением технического паспорта (т.1 л.д.13-16).

Между тем, в силу Приказа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 22.10.2004г. №П/65 технические паспорта подготавливаются и выдаются организациями технической инвентаризации (ОТИ, БТИ), имеющими аккредитацию на выполнение данного вида работ и содержащиеся в списке аккредитованных организаций на сайте Росреестра.

Кадастровые инженеры не могут самостоятельно оформлять технические паспорта, поскольку техническая инвентаризация не является кадастровой деятельностью.

В соответствии со статьёй 37 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «о кадастровой деятельности», результатом кадастровой деятельности является технический план помещения, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. 

Истцом по встречному иску  в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представлено доказательств, что организацией, изготовившей  технический паспорт с указанием площади 350,1 кв.м.,  получена аккредитация на осуществление деятельности по учёту и технической инвентаризации недвижимого имущества.

Согласно сведениям ЕГРН и кадастровой документации (т.2 л.д.139-144), площадь спорных помещений составляет 361,5 кв.м. 

При этом, согласно пояснениям третьего лица (т.2 л.д.49) изменение площади данного помещения в сторону увеличения до 361,5 кв.м., произошло в 2011г. в связи с перепланировкой, с представлением подтверждающих документов. В последующем, после перехода права собственности  на недвижимость к ответчику по встречному иску, никаких перепланировок не производилось, об изменении площади помещения не сообщалось.

Довод истца по встречному иску об установлении УФАС по РТ факта превышения заявленной площади реальной в решении по делу №016/10/18.1-1642/2021 от 31.08.2021г. судом не принимается, поскольку указанное решение было обжаловано в рамках дела А65-2946/2021, производство по которому приостановлено до рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, вопрос доказанности наличия разницы площадей подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела.

Поскольку истцом по встречному иску в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представлено допустимых доказательств, подтверждающих передачу ему в аренду меньшей площади, чем указано в договоре, о назначении судебной экспертизы по определению реально существующей в период аренды  площади не заявлено, суд, с учётом всех произведенных арендатором платежей,  пришёл к выводу о недоказанности им факта переплаты по договору, составляющей неосновательное обогащение арендодателя.

На основании изложенного в удовлетворении имущественной части встречного иска суд отказывает.

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на истца, однако последний освобождён от её оплаты в силу закона.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины по встречному иску в порядке статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации  с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика  неимущественной части требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Признать незаконным односторонний отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань от договора №9006-95 от 30.12.2019г.

В удовлетворении оставшейся части встречного иска отказать.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева