Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-174005/19-127-1535

20 декабря 2019 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседаний 

Царёвой Ю.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

ЗАО "УК "КОРОНА" (115280 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЛЕНИНСКАЯ СЛОБОДА ДОМ 19 ЭТ. 1 КОМН. 41Р, ОГРН: 1089847176814)

к ООО "БЕЛЫЙ СЛОН" (115280 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЛЕНИНСКАЯ СЛОБОДА ДОМ 26 ЭТ. 1 ПОМ. III К. 25, ОГРН: 1167746093217)

о взыскании задолженности в общем размере 2 825 330 руб. 61 коп. по договору аренды от 16.05.2016 г. № 0-16-02/УКК/СТ 

при участии: 

от истца  – Косеко К.Е. про дов. от 12.03.2019 № 972

от ответчика  – Крылов Е.В. по доверенности от 25.10.2019 г. Толстая О.О. (паспорт, ген. дир.)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 016 000 руб., неустойки в размере 775 872 руб. 00 коп., задолженности по оплате электрической энергии в размере 18 744 руб. 36 коп., задолженности по оплате ГВС и ХВС в размере 8 377 руб. 17 коп., неустойки за просрочку оплаты электрической энергии в размере 4 386 руб. 18 коп., неустойки за просрочку оплаты за водоснабжение.  

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 16.05.2016 г. между ООО «УК «Корона» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «ОМЕГА» (далее - арендодатель, истец) и ООО "Баунти Спа" (далее - арендатор, ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения № О/16-02/УКК/СТ (далее - договор), предметом которого, в соответствии с п. 1.1. договора, является предоставление во временное пользование недвижимого имущества (Помещение-1, Помещение - II, Помещение - III) в здании, расположенном по адресу: 115280, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 26.

Арендатор принял в пользование помещение общей площадью 563, 8 кв. м по акту приема-передачи от 25.05.2016 г.

Согласно п. 1.3 договора помещение предоставлено в аренду для размещения салона красоты (спа-комплекса) арендатор, а также может быть использовано арендатором для других целей.

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды устанавливается с даты подписания акта сдачи-приемки помещения и прекращается «31» мая 2023 г.

В силу п. 4.2 Дополнительного Соглашения № 2 от 29.08.2016 г. к Договору размер арендной платы в спорный период составлял:

- в период с 01.08.2018 по 31.07.2019 включительно - 864 000, 00 рублей в месяц за все помещение, в т.ч. НДС 18%; 

В соответствии с п. 4.2.2. договора, оплата арендной платы за первый период аренды производится в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания акта сдачи-приёмки помещения. В дальнейшем оплата арендной платы за помещение осуществляется ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Оплата арендной платы осуществляется в безналичном порядке путем перечисления арендатором арендных платежей на расчетный счет арендодателя, указанный в реквизитах арендодателя (п. 4.2.4).

Согласно п. 4.3. помимо арендной платы, предусмотренной п .4.2. договора, арендатор компенсирует расходы арендодателя за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги по водоснабжению, водоотведению, а также за фактически потребленную электрическую энергию и мощность.

Расчет стоимости потребленной арендатором электрической энергии производится по стоимости потребленного ресурса за отчетный месяц, исходя из тарифа, выставляемого энергосбытовой организацией арендодателю за расчетный период, и фактического потребления электрической энергии арендатором согласно показаниям приборов учета.

Расчет стоимости за потребленную арендатором величину мощности за отчетный месяц производится исходя из тарифа, выставляемого энергосбытовой организацией арендодателю за расчетный период и фактического потребления величины максимальной единовременной мощности арендатором за отчетный месяц. В случае отсутствия технической возможности определить фактическое потребление максимальной единовременной мощности, расчет производится по следующей формуле: мощность потребляемая арендатором в процентном отношении равна электроэнергии, потребляемой арендатором от общества количества потребленной электроэнергии.

Формулы расчета стоимости потребленного арендатором горячего и холодного водоснабжения при наличии прибора учета также определены в п. 4.3.3 - 4.3.4. договора

В соответствии с п. 4.3.6. в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 20.01.2017 размер компенсации за фактически потребленные арендатором электрическую энергию и мощность, ХВС и ГВС, водоотведение, определяется на основании показаний индивидуальных приборов учета энергии, установленных в помещении.

Показания приборов учета снимаются арендодателем ежемесячно в течение пяти последних дней отчетного месяца - с использованием автоматизированной системы учета. (в ред. Дополнительного соглашения № 4 от 20.01.2017 г.).

п. 4.3.10. договора предусмотрено, что оплата компенсации стоимости потребленных коммунальных ресурсов производится ежемесячно, на основании выставленных арендодателем счетов, в безналичном порядке, путем перечисления арендатором арендных платежей на расчетный счет арендодателя в течение семи рабочих дней со дня выставления арендодателем счета на оплату.

В соответствии с п. 4.3. договора, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж, который определяется графиком обеспечительного платежа. Размер обеспечительного платежа определен в указанном пункте, а также изменен на основании п. 5 Дополнительного соглашения № 2 от 10.12.2018 г.

Согласно п. 4.4.4. договора арендатор осуществляет оплату арендной платы и обеспечительного платежа на основании настоящего договора, и отсутствие выставленного арендодателем счета не является основанием для задержки и/или отсутствия платежа....В случае несвоевременного внесения арендной платы с нарушением условий настоящего договора, все платежи арендатора, в том числе авансовые, учитываются арендодателем в первую очередь в счет погашения задолженности арендатора, имеющейся на момент получения платежа арендодателем, независимо от назначения платежа, указанного арендатором в платежных поручениях, с учетом очередности, указанной в п. 4.4.1.

В соответствии с п. 6.3. договора в случае неоднократного (два и более раз в течение года) нарушения срока оплаты арендатором арендной платы на срок более 15 пятнадцати) рабочих дней арендодатель вправе совершить односторонний внесудебный отказ от исполнения настоящего договора субаренды на основании ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.06.2019 г. по делу № А40-92306/2019 с ООО «Белый Слон в пользу ЗАО «УК «Корона» Д.У. Комбинированным 5ПИФ «ОМЕГА» взыскано:

- арендная плата за ноябрь 2018 г., декабрь 2018 г., январь 2019 г. по договору № О 16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г. сумме 1 907 000, 00 рублей.

- долг по оплате компенсации за электрическую энергию и мощность по договору № О/16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г. сумме 28 578, 40 рублей

-долг по оплате компенсации за ХВС и ГВС, водоотведение по договору № 0/16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г. сумме 29 951, 49 рублей.

-договорная неустойка за просрочку оплаты арендной платы по договору № 0/16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г. в сумме 1 380 348 рублей.

-договорная неустойка за просрочку оплаты компенсации за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение по договору № О/16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г в сумме 8 073, 03 рублей.

-договорная неустойка за просрочку за просрочку оплаты компенсации электрической энергии и мощности по договору № О/16-02/УКК/СТ от 16.05.2016 г. в сумме 7 242, 21 рублей

Как указывает истец, на дату подачи иска арендатором не оплачен долг по арендной плате за февраль 2019 г., март 2019 г., апрель 2019 г.

Как указывает истец, 25.01.2019 г. истец направил в адрес ответчика Уведомление об одностороннем расторжении договора № К1-190125 25.01.2019 г. В соответствии с п. 3 которого договор будет считаться расторгнутым через 30 календарных дней с даты получения арендатором уведомления, направленного заказным письмом с уведомлением.

В соответствии с правилами, содержащимися в п. 8.10. договора «корреспонденция сторон, направленная адреса, указанным в реквизитах настоящего договор, считается полученной стороной-адресатом в день получения стороной-отправителем почтового уведомления о вручении почтового отправления адресату, об отказе от принятия корреспонденции адресатом, об отсутствии адресата по указанному в почтовом отправлении адресу, об истечении срока хранения корреспонденции в почтовом отделении». В соответствии с отчетом об отслеживании с сайта «Почта России» (11519328050223) письмо не было получено адресатом. Уведомление из-за истечения срока хранения корреспонденции в почтовом отделении вернулось Истцу 11.03.2019.(о чем свидетельствует копия конверта с отметкой о возврате письма отправителю, а также отчет отслеживании письма с сайта «Почта России».

Таким образом, договор считается расторгнутым с 11.04.2019 г.(последний день аренды с 10.04.19). Акт возврата помещения был подписан в одностороннем порядке 10.04.2019 г.

 

На основании изложенного, истец направил в адрес ответчика претензию № Исх. К1-190321 от  21.03.2019 г. с требованием погасить задолженность по арендной плате, компенсации за электрической энергии и мощности, за ХВС и ГВС, водоотведение, а также неустойку.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в своем отзыве указывает на то, что арендатор лишен возможности пользоваться спорным помещением с 14.01.2019 г., в связи с чем, не может быть начислена задолженность по арендной плате за период с февраля по март 2019 г. 

В соответствии с п. 3.3.2. договора аренды, в случае просрочки арендатором сроков арендной платы, на условиях договора, более чем на 20 (двадцать) рабочих дней, арендодатель вправе  не допускать арендатора в помещение до момента устранения нарушений. При этом, арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора не менее, чем за 3 рабочих дня.  

В материалы дела представлено уведомление арендодателя от 10.01.2019 г. № к6-190109 об ограничении доступа арендатора в арендованные помещения и прекращении подачи коммунальных услуг. 

Указанное уведомление направлено ответчику 10.01.2019 г., что подтверждается описью вложения, представленной в материалы дела. 

Наличие задолженности ответчика перед истцом за период с ноября 2018 г. по январь 2019 г. подтверждается вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.06.2019 г. по делу № А40-92306/2019.

Ответчиком доказательств оплаты арендной платы за указанный период, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено, в этой связи суд признает ограничение доступа в помещение, предусмотренное п. 3.3.2. договора правомерным, в связи с чем, доводы отзыва ответчика в указанной части подлежат отклонению. 

Судом также установлен факт расторжения договора аренды № О/16-02/УКК/СТ с 11.04.2019 г.

Так, материалами дел подтверждён факт направления ответчику уведомления об одностороннем  расторжении договора.

Поскольку указанное уведомление получено ответчиком, ﻿договор считается расторгнутым на основании ст.  450.1. ГК РФ и пп. 6.3, 6.4. договора. 

При этом довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке в связи с вручением арендодателю 01.02.2019 письма, в котором указано на расторжение договора,  судом не принимается, поскольку у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора, предусмотренные разделом 6 договора. 

Доказательств наличия таких оснований,  ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, суду не представлено. 

В этой связи суд признает обязанность ответчика вносить арендную плату до даты расторжения договора и подписания акта приема-передачи помещения. 

Судом установлен факт наличия задолженности за спорный период с февраля 2019 по апрель 2019, в связи с чем, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению.

Суд также указывает, что временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.

Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3057 по делу N А73-2101/2015.

Поскольку судом установлен факт нарушения обязательств ответчиком по своевременному внесению арендной платы, суд, проверив расчет неустойки, представленный истцом, с учетом положений пункта 5.2. договора признает требование о взыскании неустойки в размере 775.872 руб. 00 коп. заявленным правомерно и подлежащим удовлетворению.

Судом рассматриваются требования о взыскании задолженности за коммунальные услуги. 

В соответствии с п. 4.3.6. в редакции Дополнительного соглашения № 4 от 20.01.2017 размер компенсации за фактически потребленные арендатором электрическую энергию и мощность, ХВС и ГВС, водоотведение, определяется на основании показаний индивидуальных приборов учета энергии, установленных в помещении.

Поскольку судом установлен факт ограничения доступа арендатора в январе 2019 г. в спорное помещение, суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по оплате компенсации за  ХВС и ГВС за январь 2019 г. удовлетворению не подлежит. 

Поскольку в удовлетворении указанной задолженности отказано, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. 

При этом требование о взыскании компенсации за фактически потребленные арендатором электрическую энергию за декабрь 2018 г. заявлено правомерно.

Ответчиком факт потребления электроэнергии не опровергнут, доказательств оплаты задолженности не представлено, в связи с чем требование о взыскании задолженности в размере  18.744 руб. 36 коп. подлежит удовлетворению. 

Заявленная истцом к взысканию на основании п. 5.2. договора неустойка за просрочку оплаты потреблённых коммунальных услуг рассчитана истцом не верно, поскольку указанный пункт договора применим только к арендным платежам. 

Вместе с тем, в соответствии с п.5.1. стороны согласовали, что за неисполнение или недобросовестное исполнение  условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. 

В этой связи, судом произведен перерасчет неустойки по правилам ч. 1. Ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которым неустойка за период с 08.04.2019 г. по 24.06.2019 г. составляет 309 руб. 41 коп.  

Поскольку ответчиком доказательств оплаты неустойки не представлено, требование подлежит удовлетворению в указанном судом размере.  

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "БЕЛЫЙ СЛОН" в пользу ЗАО "УК "КОРОНА" 2.016.000 руб. 00 коп. долга за период с февраля 2019 по апрель 2019, 18.744 руб. 36 коп. задолженности по оплате электрической энергии за декабрь 2018,  775.872 руб. 00 коп. неустойки за просрочку оплаты аренды по состоянию на 24.06.2019, 309 руб. 41 коп. неустойки за просрочку оплаты электрической энергию по состоянию на 24.06.2019 и 37.055 руб. 00 коп. в счет оплаты государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор