Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-104203/2022

30 января 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  30 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Автогазстрой» 

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 

о признании договора расторгнутым с 24.08.2021,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 16.01.2023),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 21.01.2022),

установил:

Акционерное общество «Автогазстрой» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), в котором просило установить дату расторжения договора аренды земельного участка от 12.08.1996 № 08-ЗД-00052 (далее – Договор) с момента государственной регистрации соглашения о расторжении Договора, а именно с 24.08.2021 (номер регистрации 78:40:0905018:10-78/011/2021-3).

Определением суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 24.01.2023.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (впоследствии - Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) 12.08.1996 заключили Договор 1, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Красное Село, Кингисеппское шоссе, д. 47, площадью 82 457 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора 1 срок аренды участка установлен с 01.06.1996 по 01.06.2045.

Арендная плата согласована сторонами в пунктах 3.3 - 3.9 Договора 1.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора 1 он считается заключенным с момента регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству; Договор 1 зарегистрирован 10.12.1996 под номером 1.

23.11.2006 стороны подписали дополнительное соглашение №7 к Договору 1, в соответствии с которым изменен предмет Договора 1: в аренду передан земельный участок Зона 14, кадастровый номер 78:40:9050Т:10, по адресу: Санкт-Петербург, Красное Село, Кингисеппское шоссе, д. 47, лит. Р, площадью 62 566 кв. м, а также изменена арендная плата.

Обществом в 2013 году проведен раздел первоначального участка и образованы два новых земельных участка; вновь образованные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет 07.06.2013 по заявлению Общества и на основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29.12.2012 № 9499-рк. 

В связи с разделом земельного участка, переданного в аренду по Договору 1, на два участка с кадастровыми номерами 78:40:0905018:2172 и 78:40:0905018:2173 стороны расторгли Договор 1 соглашением от 12.08.2021 с 18.11.2019.

Соглашение о расторжении Договора 1 от 12.08.2021 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 24.08.2021.

Акт возврата земельных участков не составлялся и не подписывался. 

12.08.2021 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 08/ЗД-03132 (далее – Договор 2) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:0905018:2173, общей площадью 48 595 кв. м.

Договор 2 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 24.08.2021.

В пункте 3.1 Договора 2 указано, что договор действует по 01.06.2045 и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а согласно пункту 3.2 Договора 2 его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19.11.2019.

Согласно позиции Общества, изложенной в иске, в силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прекратить или изменить путем заключения Договора 2 уже исполненные обязанности по оплате арендных платежей из Договора 1 невозможно. Обязательства по оплате арендных платежей на дату подписания Договора 2 были исполнены арендатором надлежащим образом по действующему в момент оплаты Договору 1, изменить исполненное и прекращенное надлежащим исполнением обязательство по оплате арендных платежей по Договору 1 за периоды 19.11.2019-19.11.2019, 19.02.2020-30.06.2021 невозможно. Расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка, требующего регистрации как при его заключении, так и при его расторжении, «задним числом» (с 18.11.2019), тогда как соглашение о расторжении договора заключено 12.08.2021, противоречит нормам действующего законодательства РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, Обществом в 2013 году проведен раздел земельного участка, занимаемого на основании Договора 1, и образованы два новых земельных участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае образования земельного участка из земельного участка, переданного в аренду, арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение с ним договора аренды образуемого из исходного земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности внесения изменений в существующий договор аренды исходного земельного участка и распространения его действия на вновь образованные земельные участки. В отношении земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка, необходимо заключить новые договоры аренды с учетом актуальных характеристик земельных участков.

Как указал ответчик в отзыве, с 2013 по 2019 гг. от Общества в адрес Комитета информации о проведении раздела участка с целью внесения изменений в договор аренды не поступало.

Первоначальный договор аренды заключен сторонами до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при этом пункт 3.6 Договора 1 предусматривает, что размер арендной платы может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства РФ и Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 65, частью 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному участку устанавливается правовыми актами Санкт-Петербурга.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга» санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН) является уполномоченной организацией на проведение работ по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории.

Обществом в Комитет представлены ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории с новым расчетом размера арендной платы, подготовленные ГУИОН по состоянию на 19.11.2019, № 52639Г-19/1 (применительно к вновь сформированному земельному участку с кадастровым номером 78:40:0905018:2173) и № 52639Г-19/2 (применительно к вновь формированному земельному участку с кадастровым номером 78:40:0905018:2172). Заказчиком ведомостей является Общество, ведомости приняты и подписаны Обществом без замечаний.

При этом в связи с тем, что объект аренды - земельный участок, предоставленный в рамках Договора 1, по состоянию на 2019 год отсутствовал в связи с его разделом и образованием двух новых земельных участков, указанные ведомости не применимы в рамках действия Договора 1.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает в отношении земельных участков, образованных в результате раздела исходного земельного участка, необходимость заключения новых договоров аренды с учетом актуальных характеристик земельных участков.

23.03.2021 от Общества в Комитет поступило обращение (№ 04-25-16456/21-0-0 от 26.03.2021) о внесении изменений в Договор 1 с предложением разделить его на два новых договора аренды применительно к новым (вновь сформированным) участкам с кадастровыми номерами 78:40:0905018:2173 (площадь 48 595 кв. м) и 78:40:0905018:2172 (площадь 13 971 кв. м), поставленным на кадастровый учет 07.06.2013.

В результате данного обращения Комитетом в лице Учреждения были подготовлены и подписаны сторонами два новых договора аренды земельных участков:

- Договор 2 на участок с кадастровым номером 78:40:0905018:2173 площадью 48 595 кв. м с размером годовой арендной платы 2 950 219,16 руб.; цель использования земельного участка - для эксплуатации объектов недвижимости (пункт 1.2); вид разрешенного использования участка - для размещения промышленных объектов (пункт 1.3).

- договор аренды № 08/ЗД-03131 от 12.08.2021 на участок с кадастровым номером 78:40:0905018:2172 площадью 13 971 кв. м с размером годовой арендной платы 1 096 650,22 руб.; цель использования земельного участка - для эксплуатации объектов недвижимости (пункт 1.2); вид разрешенного использования участка - для размещения промышленных объектов (пункт 1.3).

Также 12.08.2021 между Комитетом и Обществом подписано соглашение о расторжении Договора 1, в котором стороны предусмотрели, что Договор 1 считается расторгнутым с 18.11.2019. После этого вновь образованные участки были переданы Обществу в аренду на основании вновь заключенных договоров аренды, в пунктах 3.2 которых было предусмотрено, что условия договоров распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19.11.2019 (с даты предоставления ведомости ГУИОН с информацией по вновь сформированным земельным участкам).

Как следует из отзыва Комитета, Договор 1 в связи с подписанием соглашения о его расторжении прекратил действовать 18.11.2019, начисления по нему прекращены.

Из условий соглашения о расторжении Договора 1, предусматривающего расторжение договора с 18.11.2019, а также пунктов 3.2 и 3.3 вновь заключенных договоров аренды явно следует воля сторон на урегулирование арендных правоотношений, возникших с 19.11.2019, положениями новых договоров.

При толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пунктов 4 и 5 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Доказательств, свидетельствующих о том, что Общество было понуждено Комитетом к подписанию соглашения о расторжении Договора 1 и вновь заключенных договоров аренды в соответствующих редакциях, истцом в дело не представлено; замечаний и возражений при подписании вновь заключенных договоров аренды и соглашения о расторжении Договора 1 Обществом не заявлялось, протокол разногласий сторонами не составлялся.

При таком положении суд полагает обоснованным довод Комитета о том, что условие пункта 3.2 Договора 2, согласно которому условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19.11.2019, является однозначно определенным и в совокупности с иными условиями Договора 2, а также с учетом расторжения Договора 1 с 18.11.2019 не вызывает сомнений относительно его толкования.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. 

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, установленными законом (статья 11 ГК РФ). 

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. 

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Вместе с тем судом в рассматриваемом случае принято во внимание то обстоятельство, что истцом не доказаны факт нарушения его гражданских прав и интересов установлением даты расторжения Договора 1 с 18.11.2019, а также то, что такой способ защиты прав, как установление даты расторжения указанного договора с 24.08.2021 (момента государственной регистрации соглашения о его расторжении), может восстановить оспариваемые права Общества.

С учетом изложенного суд признал, что основания для удовлетворения иска Общества отсутствуют.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья Целищева Н.Е.