АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-35570/2023

 

Нижний Новгород

   15 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-950)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – ООО «Арена-НН», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Газпром газораспределение Нижний Новгород», ООО «Восход», Администрация города Нижнего Новгорода, НШ АО «Восход», ООО «Рождественское», 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 (Нижний Новгород, Нижне-Волжская набережная, дом 19 – улица Рождественская, дом 43) со множественностью лиц на стороне арендатора.

Исковое требование основано на и мотивировано тем, что Министерство неверно рассчитало долю Предпринимателя в пользовании земельным участком и применила неподлежащий применению коэффициент вида разрешенного использования земельного участка 0,085249 (развлечения). По мнению Предпринимателя, условия договора аренды следует распространить на правоотношения, возникшие с 28.08.2023 года; плата за пользование им сорным земельным участком площадью 4264 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:0060024:2 должна исчисляться исходя из 1783,84 квадратных метра земли, приходящей на его долю (с учетом 9296,6 квадратного метра площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также площадей, необходимых для размещения двух нестационарных торговых объектов, включенных в схему размещения по указанному местонахождению (81 квадратный метр и 83 квадратных метра), с применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка 0,042419 (общественное питание). 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Арена-НН», ИП ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Газпром газораспределение Нижний Новгород», ООО «Восход», Администрация города Нижнего Новгорода, НШ АО «Восход», ООО «Рождественское».

В ходе производства по делу Министерство указало на согласие заключить договор, но на условиях, изложенных в проекте договора, направленного истцу с уведомлением от 12.07.2023; настаивает на применении при расчете платы коэффициента 0,085249 (развлечения), поскольку, принадлежащие Предпринимателю нежилые помещения сдаются в аренду для осуществления деятельности с сфере общественного питания и организации отдыха и развлечений (размещение ночных клубов). 

            Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили.

            На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся в деле доказательствам.   

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, до 25.12.2012 НШ АО "Восход"                                   (ИНН 

<

***>) являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0060024:70, общей площадью 4009,9 квадратных метров, по адресу: Нижний Новгород, Нижегородский р-н, Нижне-Волжская Набережная,19 – ул.Рождественская, д. 43. Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060024:231, площадью 2898 квадратных метров.

С 25.12.2012 ООО «Рождественское» являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0060024:70, общей площадью 4009,9 квадратных метров, по адресу: Нижний Новгород, Нижегородский р-н, Нижне-Волжская Набережная, 19 –ул.Рождественская, д. 43. Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060024:231, площадью 2898 квадратных метров. В январе 2020 года этот земельный участок был объединен с другим земельным участком (кадастровый номер 52:18:006024:230) и новому земельному участку присвоен кадастровый номер 52:18:0060024:2.

Договорные отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:231 между НШ АО "Восход" (ИНН 

<

***>) и Администрацией города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами оформлены 30.06.2003. Срок действия договора № 06720/06 установлен до 15.03.2051.

НШ АО "Восход" 21.03.2018 обратилось в Министерство с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 06720/06 в связи с отсутствием объектов недвижимости, находящимися в собственности. Договор расторгнут.

ООО «Рождественское» как собственник здания с кадастровым номером 52:18:0060024:70 обратилось в Министерство с заявлением от 18.04.2018 о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060024:231. На обращение получен отказ по причине того, что в границах испрашиваемого земельного участка находятся объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 52:18:0060024:70 (нежилое здание – наб. Нижне-Волжская, д. 19), 52:18:0060023:26 (производственное здание – ул. Рождественская, д. 41/6, площадь 623,9 кв.м.), 52:18:0060044:73 (производственное здание – ул. Рождественская, д. 41/6, 438,6 кв.м.), 52:18:0060024:226 (нежилое здание – пер. Городецкий, 

<

...> 082,5 кв.м.). Здания с кадастровыми номерами 52:18:0060023:26, 52:18:0060044:73, 52:18:006002:226 имеют статус «ранее учтенные» без координат границ, поэтому идентифицировать данные объекты относительно границ заявленного земельного участка не предоставляется возможным. Объект капитального строительства с кадастровым номером 52:18:0060024:70 расположен частично в границах заявленного земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:231 и частично находится вне границ участка.

ФИО1 13.03.2020 приобрел здание с кадастровым номером 52:18:0060024:70 у ООО «Рождественское».

Министерство направило ФИО1 уведомление от 12.07.2023 № Исх-326-357814/23 о необходимости оформления договора аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2, в границах которого расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, и проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 18-6452 г.

ФИО1 не согласился с условиями сделки и указал на разногласия. 

Отказ Министерства урегулировать разногласия при заключении договора № 18-6452г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 послужил основанием истцу для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пунктом 1, 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется  с даты подписания акта приема-передачи. В случае применения пункта 2.3 договора производится расчет  арендной платы за фактическое использование участка (приложение № 4).

В статьях 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Стороны согласились распространить условия договора на правоотношения, возникшие до его заключения, с 28.08.2023. В связи с чем данное условие подлежит включению в текст договора аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие разъяснения даны в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Исходя из положений приведенных норм материального права и разъяснений высшей судебной инстанции, размер арендной платы за спорный земельный участок следует исчислять в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее – Методика № 247). 

В соответствии с пунктом 4 Методики № 247, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = КСЗ х Кври х Ки, где:

А - годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков;

Ки - коэффициент индексации.

Суд установил и стороны не оспаривают, что помещения истца используются для размещения объекта общественного питания, ночных клубов, что подтверждается сервисами "Гугл карты", "2 ГИС" (том 2 л.д.114-116).то есть осуществляется несколько видов деятельности.

В Методике № 247 для вида разрешенного использования "Общественное питание" (код 4.6) коэффициент Кври установлен в значении 0,042419. При этом под данным видом разрешенного использования в постановлении понимается размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Для вида "Развлечение" (код 4.8) коэффициент Кври установлен в значении 0,085249. Под данным видом разрешенного использования в постановлении понимается размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечений. Данные виды разрешенного использования наиболее приближены к двум видам деятельности, осуществляемым в помещениях истца.

Оба указанных вида разрешенного использования включены в общий вид "Предпринимательство" (код 4.0), Кври для которого установлен в значении 0,059238.

В абзаце 4 пункта 4 Методики № 247 (в редакции, действующей с 09.04.2020) установлено, что в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, содержание которых включено в вид, общий для группы данных видов разрешенного использования, при определении значения Кври земельного участка применяется значение, соответствующее общему виду, в содержание которого они включены.

При таких обстоятельствах при расчете арендной платы для ФИО1 следует применить коэффициент 0,059238 "Предпринимательство".

Арендная плата за земельный участок площадью 4264 квадратных метра, на котором расположены объекты недвижимости общей площадью 9296,8 квадратного метра, подлежит исчислению пропорционально площади, занимаемой истцом объектами недвижимости (3923,2 квадратного метра). Площадь доли земельного участка для ФИО1 составит 1799,39 квадратного метра.

Суд рассмотрел доводы истца о необходимости расчета арендной платы исходя из 1783,84 квадратных метра земли, приходящей на его долю (с учетом 9296,6 квадратного метра площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а также площадей, необходимых для размещения двух нестационарных торговых объектов, включенных в схему размещения по указанному местонахождению (81 квадратный метр и 83 квадратных метра) и признал их несостоятельными.

Оснований для увеличения при расчете доли истца в оплате арендной платы площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке на площадь двух нестационарных торговых объектов, включенных под номерами 5.9.229 и 5.9.234 в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории Нижнего Новгорода на 2018 – 2029 года, утвержденную постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 01.09.2017 № 4123, не найдено, ибо последние не являются объектами недвижимости.

Кроме того, из материалов дела следует, что договор № 938/05/2023 на размещение нестационарного торгового объекта площадью 81 квадратный метр (номер с Схеме 5.9.229), заключен 11.08.2023 администрацией Нижнего Новгорода с ООО "Восход", сроком до 01.10.2023. По сведениям администрации Нижнего Новгорода, договорные отношения с каким-либо субъектом предпринимательской деятельности на размещение нестационарного торгового объекта № 5.9.234, отсутствуют. 

При этом с учетом правил встречного предоставления, которым подчинены арендные отношения, истец вправе заявить арендатору возражения относительно размера оплаты в связи с невозможностью использования части земельного участка за конкретный период.

С 01.01.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 составила 13 798 986 рублей 24 копейки. Таким образом, кадастровая стоимость доли участка, приходящаяся на ФИО1, составит 5 823 113,94 рублей.

В 2023 году коэффициент индексации применяется равным 1,0 (в связи с изменением кадастровой стоимости с 01.01.2023), в 2024 года – 1,072 (пункт 2 постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247).

Сведений о прохождении в границах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 "красных линий", площади наложения, вероятности их корректировки и невозможности в связи с этим выкупа земельного участка истец в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка № 18-6452г, подлежали урегулированию путем изложения условий сделки в редакции суда. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) при заключении договора № 18-6452 г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Изложить пункт 2.3 договора № 18-6452г в следующей редакции:

"2.3 Условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с 28 августа 2023 года".

Изложить приложение № 3/01 к договору аренды № 18-6452 г в следующей редакции:

Р А С Ч Е Т  А Р Е Н Д Н О Й  П Л А Т Ы

1. Исходные данные:

1.1. Кадастровый номер земельного участка 52:18:0060024:2.

1.2 Местоположение участка: Нижегородская область, город Нижний Новгород,  Нижегородский район, Нижне-Волжская набережная, 19 – улица Рождественская, 43.

1.3. Назначение: под производственные цеха, магазин, столовую и котельную с прилегающей территорией.

1.4. Площадь земельного участка 4265.00+/-23.00 квадратных метра.

1.5 Площадь доли земельного участка – 1799,39 квадратных метра

Объект

Площадь земельного участка (кв.м)

Общая площадь объекта (кв.м)

Площадь занимаемых помещений (кв.м)

Площадь доли земельного участка (кв.м)

 

 

5=4/3*2

Здание-фабрика

4264

9296,8

3923,2

1799,39

 

1.6. Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2023 – 13 798 986,24 рублей 

1.7 Доля кадастровой стоимости – 5 823 113,94 рублей.

2. Расчет годовой арендной платы с 28.08.2023:

 

Вид разрешенного использования

 

Кадастровая стоимость доли (руб.)

Кври

Ки

Арендная плата (руб.)

Ежегодная расчетная

Ежемесячная

Ежегодная фактическая

Предпринимательство

 

5 823 113,94

0,059238

1

344 949,62

28 745,80

344 949,6

 

3. Расчет годовой арендной платы с 01.01.2024:

 

Вид разрешенного использования

 

Кадастровая стоимость доли (руб.)

Кври

Ки

Арендная плата (руб.)

Ежегодная расчетная

Ежемесячная

Ежегодная фактическая

Предпринимательство

5 823 113,94

0,059238

1,072

369 785,99

30 815,50

369 786

 

Соарендатор в добровольном порядке ежемесячно перечисляет

арендную плату за текущий месяц по следующим реквизитам:

Получатель арендной платы: УФК по Нижегородской области 

(МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ, л/с  

<

***>);  ИНН - 

<

***>;

КПП - 526001001; счет получателя - 03100643000000013200.      

Банк  получателя: ВОЛГО-ВЯТСКОЕ  ГУ  БАНКА  РОССИИ//УФК ПО

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ Г.НИЖНИЙ НОВГОРОД; БИК банка -012202102;

cчет банка получателя - 40102810745370000024.

КБК. 143 1 11 05012 04 0000 120, ОКТМО.22 701 000 

Назначение платежа: Арендная плата за землю по договору № 18-6452 г-01 от _____г.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора.

Подписи сторон."

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 20.11.2023 № 94, на основании данного судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

 

Т.Н. Назарова