ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4209/2024, 18АП-4210/2024

Дело № А07-32396/2023

17 мая 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2024 по делу № А07-32396/2023.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность № 01-05-00439/13 от 09.02.2024, срок действия до 09.02.2025, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное Управление №7 «ПСК-6»- ФИО2 (доверенность от 18.01.2023, срок действия до 18.01.2025, паспорт, диплом);

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО3 (поручение № 8-125-2024/20800073/Исуб560-24, служебное удостоверение). 

 

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное Управление №7 «ПСК-6» (далее – ответчик, ООО «СЗ «СУ №7 «ПСК-6») об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу исполнить пункт 3.1.20 договора № 56-РТ от 07.07.2017, путем подписания дополнительного соглашения к договору № 56-РТ от 07.07.2017, в котором определить перечень объектов подлежащих передаче в муниципальную собственность на следующих условиях:

1. Дополнить договор пунктом 3.1.21 следующего содержания: «3.1.21 В соответствии с пунктами 3.1.19, 3.1.20 настоящего договора и проектом планировки и проектом межевания от 28.09.2022 № 1649, определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность: реконструкция МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ с увеличением проектной мощности»;

2.Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в пяти экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один для стороны 2».

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «ПСК-6,  Прокуратура Республики Башкортостан (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2024 в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции, необоснованно пришел к выводу о том, что соглашение об объекте передаваемым в муниципальную собственность, уже достигнуто, оснований для заключения иных соглашений не имеется.

Администрация полагает, что заключенное дополнительное соглашение от 29.09.2022 не заменяет обязательство ответчика по исполнению п. 3.1.20, а именно заключения дополнительного соглашения в части реконструкции МБОУ «Лицей №106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ с увеличением проектной мощности. В связи с тем, что на момент заключения договора № 56-РТ от 07.07.2017 обстоятельства процесса застройки территории достоверно не известны, следует, что на момент заключения договора невозможно определить объемы строительства застройщика и расположение социальных объектов инфраструктуры, позволяющее обеспечить застроенную территорию данными объектами.

Постановлением Администрации № 1649 от 28.09.2022 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому предусмотрены следующие объекты социальной инфраструктуры: - реконструкция МБОУ «Лицей №106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ с увеличением проектной мощности.

Из норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующих договор о развитии застроенной территории, следует, что одним из основных обязательств застройщика является создание проекта планировки и проекта межевании территории, который должен быть сформирован с учетом расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, утвержденных органами местного самоуправления.

Следовательно, определение точного объема социальной инфраструктуры при заключении договора о развитии застроенной территории не является для сторон обязательным, при наличии общего обязательства по их строительству.

В связи с чем, апеллянт полагает, что ответчик принял на себя обязательство при исполнении условий заключенного договора № 56-РТ сформировать проект планировки и проект межевания территории и осуществить строительство жилых помещений и объектов социальной инфраструктуры.

То есть, ответчик принял на себя обязательство построить объекты социальной инфраструктуры в таком объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, в свою очередь объем социальной инфраструктуры, позволяющий обеспечить застроенную территорию, определяется проектом планировки и проектом межевания территории, сформированным застройщиком лично или иной организацией по его заказу.

Податель апелляционной жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что объект социальной инфраструктуры находится за пределами территории подлежащей развития. 

По мнению апеллянта, ни в договоре, ни в законе не указано, что объекты социальной инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения застроенной территории, должны находится на территории в отношении которой принято решение о развитии.

Относительно вывода суда первой инстанции о том, что Администрацией не конкретизированы характеристики объекта, который передается в муниципальную собственность, апеллянт отмечает, что сам застройщик при разработке проекта планировки и проекта межевания предусмотрел увеличение проектной мощности МБОУ Лицей № 106 до 212 мест.

С указанным решением также не согласилась Прокуратура Республики Башкортостан (далее – Прокуратура) и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Прокуратура просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апеллянт указывает, что ответчик уклонился от исполнения обязательств, предусмотренных п. п. 3.1.17, 3.1.18, 3.1.19 договора № 56-РТ от 07.07.2017.

Так, ООО СЗ «СУ № 7 «ПСК-6» не исполняет обязанность по определению перечня объектов социальной инфраструктуры, которые должны быть им реконструированы и переданы муниципалитету, принимающему меры, направленные на исполнение сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд фактически нарушил принцип встречного исполнения обязательства, поставив ООО СЗ «СУ № 7 «ПСК-6» в более выгодное положение, что противоречит смыслу договора о развитии застроенной территории.

По мнению апеллянта, суд не установил возможность (невозможность) исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории.

Взятие ООО Группа компаний «ПСК-6» на себя обязательства по строительству поликлиники в ходе реализации финансирования мероприятий, проводимых в рамках оказания гуманитарной и иной помощи гражданам Донецкой и Луганской Народных Республик, не освобождает ответчика от исполнения условий п. 3.1.20 договора № 56-РТ от 07.07.2017.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению на 08.04.2024.

До начала судебного заседания от ООО «СЗ «СУ №7 «ПСК-6» поступили письменные пояснения, которые в порядке статьи  81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 08.04.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 06.05.2024. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Соколовой И.Ю., находящейся в отпуске, судьей Камаевым А.Х., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

В судебном заседании представители апеллянтов доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали, представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возразил. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из электронных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией принято постановление от 13.12.2016 № 1922 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

По результатам аукциона, проведенного на основании постановления Администрации от 28.04.2017 № 498 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» аукциона, победителем аукциона было признано ООО «СЗ «СУ №7 «ПСК-6».

07.07.2017 между ООО «Строительное управление № 7 «ПСК-6» (сторона 2) и Администрацией  (сторона 1) был заключен договор № 56-РТ «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее - договор № 56-РТ от 07.07.2017).

Пунктом 1.1 договора было определено, что по настоящему договору сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1 - 3.1.20 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 2,52 га, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – территория), а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1 - 3.3.5 настоящего договора.

Согласно п. 2.5 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены следующие объекты, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу: многоквартирные жилые дома №№ 70/3; 70/6; 70/7 по ул. ФИО4. 

В соответствии с п. 2.6 договора, на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту в части предельных параметров, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан: 

-многоквартирный жилой дом № 76 по ул. ФИО4, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020201:412, площадью 0,07 га не соответствует минимальной площади для жилой зоны «Ж-3»- 0,14га; 

- многоквартирный жилой дом № 172 по пр. Октября, земельный участок с кадастровым номером 02:55:020201:41, площадью 0,1 га не соответствует минимальной площади для жилой зоны «Ж-3»- 0,14га; 

-здание магазина (кадастровый номер 02:55:020201:4023) рядом с домом № 168 по пр. Октября площадью 0,0068 га не соответствует минимальной площади для жилой зоны «Ж-3»- 0,14га. 

Пунктом 2.7 договора установлено, что в границах территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом, и не подлежащей развитию, расположены объекты, соответствующие градостроительному регламенту: 

- многоквартирные жилые дома № 168, 170, 170/1 174/2 по проспекту Октября; 

- многоквартирные жилые дома № 14, 14/2 по ул. Российской; -многоквартирные жилые дома № 5, 74/1 по ул. ФИО4; 

- детский сад № 15 по ул. ФИО4, 7; 

- строительный колледж по пр. Октября, 174; 

- здание бойлерной по ул. Российская, 14/1; РП 130, ТП 1110, ЦТП 658; 

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020201:5582 у пересечения улиц ФИО4 и Российской.

Пунктом 3.1.3 договора была предусмотрена обязанность стороны 2 разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласованные в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в отношении которой принято решение о развитии, в течение двух лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории. 

Согласно пункту 3.1.18 предусмотрена обязанность осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в п. 3.1.17 настоящего договора. В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории. 

Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа на безвозмездной основе объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами (п. 3.1.19 договора). 

Перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, устанавливается в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору (п. 3.1.20 договора).

Постановлением Администрации от 28.09.2022 № 1649 утверждены проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа РБ.

Истец, указывает, что утвержденными проектом планировки и проектом межевания территории, предусмотрена реконструкция МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ с увеличением проектной мощности. 

В связи с чем, письмом от 29.11.2022 № 01-05-03799/11 истец обратился к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору. Соответствующее соглашение ответчиком не заключено, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, истцом не представлено доказательств реальной возможности реконструкции существующего лицея, с увеличением проектной мощности (в том числе достаточность земельных участков, на которых он расположен для реконструкции, состояние конструкций существующих зданий, иные параметры). Истцом не конкретизированы характеристики объекта, который он требует передать в муниципальную собственность. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для переоценки позиции суда первой инстанции.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В настоящем случае исковое заявление основано Комитетом на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а спор квалифицирован в качестве преддоговорного.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как верно установлено судом первой инстанции, между сторонами заключен на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор № 56-РТ от 07.07.2017  о развитии территории.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (введенной в действие Законом № 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договора) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном

Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии. В договоре наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Судом первой инстанции установлено, что по результатам рассмотрения спора по делу № А07-29348/2020, по иску ООО «Строительное Управление № 7 «ПСК-6» к Администрации о понуждении Администрации принять исполнение по договору № 56-РТ от 07.07.2017 и изменить условия договора № 56-РТ от 07.07.2017 путем подписания дополнительного соглашения, определением от 02.08.2021 Арбитражным судом Республики Башкортостан утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого стороны договорились признать договор № 56-РТ от 07.07.2017 действующим, основания для расторжения договора в одностороннем порядке, выраженные в письме ответчика № 00731/11 от 22.03.2021 отсутствующими, а также договорились в пятидневный срок с момента утверждения Арбитражным судом Республики Башкортостан мирового соглашения подписать дополнительное соглашение к договору № 56-РТ от 07.07.2017 в редакции, изложенной в мировом соглашении. Дополнительное соглашение № 1 к договору № 56-РТ от 07.07.2017 в указанной редакции подписано сторонами 30.08.2021. Согласно указанному дополнительному соглашению, обязательства ответчика изложены в следующей редакции:

Пункт 3.1.3 разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласованные в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в отношении которой принято решение о развитии, в течение девяти месяцев с момента заключения настоящего дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории. Проект планировки и проект межевания разработать в соответствии с нормами градостроительного проектирования, действующим на момент утверждения проекта планировки и проекта межевания Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 1581 от 10.10.2019.

Пункт 3.1.17 осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора в течение семи лет, с момента заключения настоящего дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Пункт 3.1.19 в течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории, за исключением объектов, построенных за счет средств участников долевого строительства и инвесторов и подлежащих передаче указанным лицам в долевую собственность. Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами.

Согласно п. 4 приложения № 3 к постановлению Администрации от 28.09.2022 № 1649 об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа РБ потребность населения проектируемой территории местами в детских дошкольных учреждениях планируется обеспечить за счет окружающих детских садов № 69 (ул. Российская, 11/2), №№ 165, 173, 227, 253, находящихся в радиусе пешеходной доступности 300 м, которые имеют избыточную территорию, что позволяет увеличить их проектную вместимость с соблюдением нормативной обеспеченностью территорией. Обеспеченность местами в средней общеобразовательной школе предлагается решить за счет реконструкции МБОУ Лицей № 106 с увеличением проектной мощности. В квартале по адресу ул. Российская, д. 8 во встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного жилого дома расположена городская детская поликлиника «Клинической больницы № 17» на 100 посещений в смену.

Как указывалось выше, согласно п. 3.1.20 договора № 56-РТ от 07.07.2017, перечень объектов, указанных в п. 3.1.19, подлежащих передаче в муниципальную собственность, устанавливается в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Между ООО Группа компаний «ПСК-6» и Администрацией 29.09.2022, то есть на следующий день после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории Постановлением от 28.09.2022 № 1649, подписано соглашение, согласно которому, в целях реализации социальных обязательств по договору № 56-РТ от 07.07.2017 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», сторона-2 осуществляет строительство с объемом затрат до 200 млн. рублей поликлиники во встроенном помещении, расположенном в объекте «Многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный на территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». После ввода в эксплуатацию литер 1 сторона-2 в срок не превышающий 6 месяцев передает поликлинику в муниципальную собственность. При возникновении необходимости, указанное социальное обязательство может быть по распоряжению стороны-1 (Администрация) или органов государственной власти Республики Башкортостан заменено на финансирование мероприятий, проводимых в рамках оказания гуманитарной и иной помощи, в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации, решениями оперативного штаба по обеспечению социально-экономического развития Республики Башкортостан, рабочей группы по организации поддержки гражданам Донецкой Народной Республики и Луганской Народной Республики в сумме 200 000 000 рублей.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что соглашение об объекте, передаваемом в муниципальную собственность, уже достигнуто, оснований для заключения иных соглашений не имеется. 

Судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание доводы истца о том, что соглашение заключено Администрацией с ООО Группа компаний «ПСК-6», а не с ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 7 «ПСК-6», в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, учредителем ООО Группа компаний «ПСК-6» ОГРН 

<

***>, являются ФИО5, с долей участия в уставном капитале 24%, ФИО6, с долей участия в уставном капитале 76%, директором общества является ФИО7. 

В свою очередь, учредителем ответчика - ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 7 «ПСК-6» ОГРН 

<

***>, также являются ФИО5, с долей участия в уставном капитале 24%, ФИО6, с долей участия в уставном капитале 76%, директором общества также является ФИО7.

Таким образом, ООО Группа компаний «ПСК-6» и ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 7 «ПСК-6» по признакам, определенным ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» входят в одну группу лиц. 

Действия каждого из хозяйствующих субъектов, входящих в одну группу, рассматриваются как действия, направленные на достижение общих экономических интересов всех членов группы.

В соответствии с пояснениями ответчика, которые не опровергаются истцом, подписание соглашения от 29.09.2022 от группы ПСК-6, именно ООО Группа компаний «ПСК-6» связанно с условием соглашения о возможной замене обязательства о передаче в муниципальную собственность поликлиники по распоряжению Администрации или органов государственной власти Республики Башкортостан на финансирование мероприятий, проводимых в рамках оказания гуманитарной и иной помощи гражданам Донецкой Народной Республики и Луганской Народной Республики в сумме 200 000 000 руб., поскольку осуществление гуманитарной помощи не может быть осуществлено ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 7 «ПСК-6», по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 18, 18.1 названного закона).

При этом ответчик и третье лицо - ООО Группа компаний «ПСК-6», выражали готовность к исполнению условий соглашения от 29.09.2022, истец от данного соглашения также не отказывается. 

Как следует из представленного в материалы дела Задания на разработку архитектурно-строительного проекта, выданного ответчиком в адрес проектной организации, при проектировании объекта «Многоквартирный жилой дом литер 1, расположенный на территории, ограниченной улицами Российской, ФИО4, проспектом Октября и внутриквартальным проездом в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа», проектным решением надлежит предусмотреть поликлинику во встроенно-пристроенных помещениях.

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянтов оснований для понуждения ответчика к безвозмездной передаче в муниципальную собственность иных объектов не имеется в силу положений вышеупомянутой части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой установлен запрет на включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно не приняты доводы истца о том, что заключение данного соглашения от 29.09.2022 является дополнительным обязательством, принятым на себя ответчиком, которое не исключает его обязанностей по передаче в муниципальную собственность реконструкции МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ. 

С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что указанное Соглашение заключено Администрацией с юридическим лицом, входящим в одну группу лиц с ответчиком на следующий день после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. Соглашение содержит ссылку на договор о развития территории. Из содержания Соглашения очевидно следует намерение сторон, урегулировать данным Соглашением социальные обязательства ответчика по договору развития застроенной территории № 56-РТ от 07.07.2017. 

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что осуществление гражданских прав истцом, отрицающим указанное Соглашение от 29.09.2022, как регулирующее правоотношения по договору № 56-РТ от 07.07.2017 невозможно признать добросовестным.

Также судом первой инстанции правомерно отмечено, что одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ расположен по адресу 

<

...>, за пределами территории, подлежащей развитию. 

Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок для реконструкции МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ не может быть предоставлен ответчику истцом ни в аренду, ни в собственность без проведения торгов, поскольку находится за пределами территории, подлежащей развитию.

Проект планировки и проект межевания в отношении территории, на которой расположен МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ, предусматривающий реконструкцию лицея отсутствует, в материалы дела не представлено положительное заключение экспертизы, подтверждающее соответствие действующим градостроительным, строительным нормам и правилам проектной документации, предусматривающей реконструкцию лицея. 

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств реальной возможности реконструкции существующего лицея, с увеличением проектной мощности (в том числе достаточность земельных участков, на которых он расположен для реконструкции, состояние конструкций существующих зданий, иные параметры). 

Вопреки доводам апеллянтов, истцом не конкретизированы характеристики объекта, который он требует передать в муниципальную собственность. 

Из текста дополнительного соглашения, которое истец требует обязать ответчика заключить, следует, что истец просит передать в муниципальную собственность реконструкцию МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ с увеличением проектной мощности. 

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что из содержания соглашения не усматривается в чем именно должно выражаться изменение параметров МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г. Уфа РБ (высоты, количества этажей, площади, объема), должны ли быть осуществлены его надстройка, перестройка, расширение. 

Апелляционная коллегия также отмечает, что специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что требования о заключении дополнительного соглашения не обоснованы.

В отношении довода апелляционной жалобы истца о том, что социальный объект, определенный к передаче в соглашении от 29.09.2022 (поликлиника) отличается от объекта, предусмотренного проектом планировки и межевания, апелляционная коллегия отмечает, что из содержания пунктов 3.1.18, 3.1.19, 3.1.20 не следует взаимосвязи между определением объектов и проектом планировки и межевания, за исключением фразы о том, что перечень устанавливается в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания (а не на его основании). Из содержания указанных пунктов также не следует все объекты социальной инфраструктуры, предусмотренных ПП и ПМ или их часть и какая конкретно их часть подлежит передаче в муниципальную собственность.

Относительно довода апелляционной жалобы Прокуратуры о том, что суд не установил возможность (невозможность) исполнения муниципальным образованием своих обязательств, суд апелляционной инстанции отмечает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Таким образом именно истец не представил доказательства возможности реконструкции МБОУ «Лицей № 106 «Содружество» ГО г.Уфа РБ и сведений о параметрах реконструкции (изменение высоты, количества этажей, площади, объема): возможность размещения реконструированного объекта в существующей застройке, достаточность земельных участков для такой реконструкции, возможность прекращения учебного процесса или возможность совмещения учебного процесса с реконструкцией.

Учитывая недоказанность наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Приведенные в апелляционных жалобах возражения подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании закона.

Все иные доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, а потому не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная инстанция не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2024 по делу № А07-32396/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратуры Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

А.Х. Камаев