АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34929/23

23 апреля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            23 апреля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапликовой Т.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>) к Комитету имущественных отношений Азовского района о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя ФИО2, по доверенности,

от заинтересованного лица не явился,

от третьего лица не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – заявитель, Предприниматель) обратился в суд с заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского района о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600015:1299, изложенный в письме от 05 июля 2023 года.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что по договору уступки прав от 30 октября 2019 года о стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600015:1299. Указанный участок изначально был предоставлен ФИО3 по договору аренды от 11 октября 2019 года, заключенному по результатам проведенных торгов на право аренды. В ответ на заявление о выкупе земельного участка Комитет принял решение об отказе, указав на порочность заключённого соглашения об уступке прав и договора аренды. Данное решение заявитель считает незаконным и не обоснованным, нарушающим его права и законные интересы на получение земельного участка в собственность.

Определением суда от 22 февраля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований был привлечен ФИО3

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Комитете на рассмотрение дела представителей не направил, о рассмотрении дела извещен.

Также не явился на рассмотрение дела ФИО4 привлечённый в качестве третьего лица, о рассмотрении дела был извещен.

Заслушав пояснения представителя Предпринимателя, исследовав представленные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

21 августа 2018 года было размещено извещение о проведении публичных торгов на право аренды земельных участков (л.д. 71). Срок приема заявок был установлен до 19 сентября 2019 года.

Одним из лотов выступало право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600015:1299, с разрешенным видом использования «скотоводство», площадью 43500 кв.м.

На участие в аукционе было подано 4 заявки, в том числе от ФИО3

01 октября 2019 года был подписан протокол о результатах торгов, по которому ФИО3 был признан победителем (остальные участники не явились) (л.д. 74).

11 октября 2019 года между Комитетом и ФИО3 был подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600015:1299, с разрешенным видом использования «скотоводство», площадью 43500 кв.м., сроком на 8 лет (л.д. 14).

30 октября 2019 года ФИО3 уступил свое право аренды на земельный участок ИП ФИО1 (л.д. 9).

27 марта 2023 года ИП ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о представлении земельного участка в собственность.

По результат рассмотрения данного заявления Комитет принял решение об отказе в выкупе земельного участка сославшись на то, что договор аренды был заключен Комитетом с физическим лицом с превышением возможной площади предоставления в 1 Га, а также на то, что соглашение переводе прав по договора аренды, заключённому по результатам торгов недействительно (л.д. 8).

Указанное решение оспаривается в рамках настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела заявитель обосновывает свое право на приобретение земельного участка в собственность именно добросовестным владением земельным участком сельскохозяйственного назначения более 3 лет.

Доводы Комитета о порочности предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения физическому лицу площадью более 1 Га, полагает не состоятельными, считая что участок сельскохозяйственного назначения может быть предоставлен физическому лицу бел проведения торгов, ввиду чего уступка прав по такому договору допустима и не является ничтожной сделкой (со ссылкой на определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ № 47-КАД22-1-К6)

 

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

1.Порядок представления арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Указанные законоположения предусматривают возможность приобретения без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу.

2.Оценка возможности предоставления земельного участка физическому лицу без проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов при предоставлении земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

В том случае, если участок необходим для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе для выпаса сельскохозяйственных животных, земельный участок должен предоставляться в аренду на основании подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ с соблюдением установленных статьей 39.18 названного Кодекса требований.

Из содержания приведенных норм следует, что по указанному основанию земельный участок может быть предоставлен гражданину для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности или ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть данная норма регулирует взаимоотношения собственника публичных земельных участков и физических лиц, имеющих в собственности сельскохозяйственных животных, не используемых в предпринимательских целях и содержащихся для личных нужд.

На момент проведения аукциона на заключение договора аренды ФИО3 не являлся индивидуальным предприниматели, что не исключало возможность его участи в аукционе, однако делало не возможным получения земельного участка вне аукциона (как физическому лицу).

Как уже отмечалось выше положения действующего законодательства разграничивают возможность получения земельного участка без торгов в зависимости от целей его использования.

Так в данном контексте необходимо учитывать, что отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, регулирует Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", в статье 2 которого под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (пункт 1 статьи 2); личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 2 статьи 2).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.01.2021 N 124-О, положение пункта 5 статьи 6 Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010 N 177-IV-3 "О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия", принятое законодателем субъекта Российской Федерации в пределах его компетенции и в порядке реализации пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", устанавливает гарантии для справедливого распределения участков между гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство. Данные требования обусловлены целевым назначением указанных земельных участков, призванным удовлетворить исключительно личные потребности граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 1,0 га (10 тыс. кв. м) согласно статье 8.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".

Таким образом, исходя из системного толкования изложенных норм, действующее законодательство не предусматривает возможность предоставления без торгов земельных участков гражданам для выпаса скота площадью, превышающей 1 га. В данном конкретном случае земельный участок предоставлен в аренду площадью 4,35 га.

Указанное правоприменение, в том числе отражено в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2023 N Ф08-9637/2023 по делу N А53-36849/2022.

Таким образом, ФИО3 мог получить земельный участок в аренду только по результатам торгов, что им и было сделано, доводы о том, что он мог получить земельный участок вне конкурентных процедур и как следствие уступить свое право аренды не нарушив законодательный запрет  не состоятельны.

3.Оценка законности уступки права по договора аренды, заключенному на основании торгов.

Право аренды спорного земельного участка изначально было приобретено ФИО3  в рамках проведенных торгов, то есть, выиграв торги, приобрело права и обязательства арендатора земельного участка.

Заявитель же приобрёл право аренды в результате заключённой уступки права.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В правоприменительной практике, с учетом указанной выше нормы, обоснованно выработался подход, согласно которому лицо, получившее земельный участок на торгах, должно лично исполнять обязательства по использованию земельного участка и не имеет права, как на уступку, так и на заключения договора субаренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2023 N Ф08-14926/2022 по делу N А32-21134/2022, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.05.2023 N Ф09-1730/23 по делу N А76-8658/2022).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума N 54, уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 и пункт 1 статьи 388 данного Кодекса)

Из указанного следует, что право аренды Предпринимателя возникло в результате совершения ничтожной сделки по уступки права аренды, ввиду чего оно не может порождать право на выкуп земельного участка.

VI.Невозможность применения эстопеля к рассматриваемому спору.

В ходе рассмотрения дела представитель Заявителя ссылался на то, что со стороны органа местно самоуправления, имело место быт одобрение как уступки права аренды, так и фактического замещения арендатора.

Данные тезисы суд оценивает как суждение о применении эстопеля.

Так согласно пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Комитет, осуществляющий полномочия собственника в отношении спорных публичных участков, должен действовать при реализации данных полномочий в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов,

В рассматриваемом деле судом было установлено, что уступка права нарушила публичный интерес, то есть ее исполнение и реализация затрагивает не только интересы сторон сделки, но и публичные интересы.

Одобрение конкретным распорядительным органом исполнения ничтожной сделки, не может считаться одобрением и принятие нарушения публичных интересов.

Схожий правовой подход был изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019.

Принятие оплаты за пользование земельным участком со стороны лица, которому право аренды было уступлено, помимо всего прочего, нельзя расценивать как форму одобрения, поскольку оплата пользования земельным участок презюмируется – то есть не зависимо от законности перевода прав использующее земельный участок лицо должно вносить соответствующую плату.

Из указанного суд приходит к выводу о том, что требования Предпринимателя не подлежат удовлетворению, ввиду того, что его право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения возникло на основании ничтожной сделки, не порождающий правовых последствий в силу прямого указания закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.