АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1589/2022

г. Архангельск

30 мая 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Калашниковой В.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению муниципального унитарного предприятия «Коношское благоустройство» (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164010, п.Коноша, Архангельская область, ул.Советская, дом 74, офис 11)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1; Россия 164010, рп.Коноша, Архангельская область, пр.Октябрьский дом 24) 

при участии в деле третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - ФИО1 (место жительства: 363110, Республика Северная Осетия – Алания, Пригородный район, с.Михайловское); Администрации муниципального образования «Коношское» (адрес: 164010, 

<

...>), 

о признании незаконным уведомления,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности;

от ответчика – ФИО3 по доверенности;

от третьих лиц – не явился, извещен.

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Медникова А.Г.

Суд установил следующее:

муниципальное унитарное предприятие «Коношское благоустройство»                  (далее – заявитель, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу                       (далее – ответчик, Управление)  о признании незаконным уведомления №КУВД-001/2022-1926444/1 от 02.02.2022 о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО1 (ИНН 

<

***>) на здание нежилое (баня), кадастровый номер 29:06:120124:884, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 662, 60 кв.м. 

Помимо этого заявитель просит обязать ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 (ИНН 

<

***>) на здание нежилое (баня), кадастровый номер 29:06:120124:884, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 662, 60 кв.м. на основании заявления № КУВД-001/2022-1926444 от 20.01.2022.

Определением суда от 19.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация муниципального образования «Коношское». 

Дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как рассмотрение споров об оспаривании ненормативных правовых актов отнесено к компетенции арбитражного суда в  соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц для участия в судебном разбирательстве, дело рассмотрено без участия указанных лиц, извещённых о времени и месте судебного разбирательства, в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала позицию по представленному письменному отзыву от 07.04.2022 №б/н, с заявлением не согласна, просит в удовлетворении заявленного требования отказать. 

Поводом к оспариванию решения Управления послужили следующие фактические обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении дела. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 05.12.2019 по делу №А05-260/2019 предприятие признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 

20.01.2022 в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание бани с кадастровым номером 29:06:120124:884, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – баня, спорный объект) обратился ФИО1 

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 03.12.2021 №6947-1, сторонами которого являлись предприятие (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), предметом которого являлось нежилое здание (баня) с кадастровым номером 29:06:120124:884. 

02.02.2022 в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) Управлением было принято уведомление о приостановлении государственной регистрации до 04.05.2022. 

Не согласившись с указанным уведомлением Управления, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленным требованием. Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, суд пришёл к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным. 

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно частям 3, 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке. 

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ). 

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с данным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя,  в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, предусмотренных статьей 26 Закона №218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона. 

Согласно поступившей от Администрации МО «Коношское» в ходе проведения правовой экспертизы информации, спорный объект - баня функционирует в установленном режиме, обеспечивая предоставление жителям рп.Коноша жизненно важных услуг по коммунально-бытовому обслуживанию населения (общественная баня), то есть является социально значимым объектом. 

В соответствии со статьей 132 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) реализация социально значимых объектов осуществляется в определенном, установленном законом порядке. Так, их продажа осуществляется путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве. На покупателей таких объектов возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего содержания приобретенного имущества и по его использованию согласно целевому назначению, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств (пункт 4 статьи 132 Закона о банкротстве). 

В случае, если социально значимые объекты не были проданы в обозначенном порядке, дальнейший порядок их продажи устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения или приглашения делать оферты в течение тридцати дней с даты опубликования соответствующего сообщения. При этом участники торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, а также лица, направившие оферту, обязаны принять на себя обязательство заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве (пункт 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве). 

Согласно представленным на государственную регистрацию прав документам здание бани реализовывалось на торгах в форме аукциона. Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися, после чего были организованы торги в форме публичного предложения. С победителем торгов заключен представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи. При этом каких-либо условий о возложении на покупателя обязательства обеспечивать надлежащее содержание и использование приобретенного им здания бани в соответствии с его целевым назначением, а также выполнять иные устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательства публичное предложение, а соответственно заключенный по итогам торгов договор купли-продажи, не содержали. 

Указанное свидетельствует о том, что спорный объект был реализован с нарушением предусмотренной Законом о банкротстве процедуры (статьи 110, 132 Закона о банкротстве). Кроме того,  указанный договор не мог рассматриваться в качестве основания для проведения регистрационных действий, поскольку посягал при этом на публичные интересы и права третьих лиц (право населения муниципального образования на получение социально значимых коммунально-бытовых услуг).  

Довод заявителя о том, что свою социальную значимость объект приобрел уже после его продажи, а именно, 22.02.2022, после принятия муниципальным Советом МО «Коношское» решения №227 «Об отнесении здания общественной бани к социально значимым объектам», является необоснованным. 

Правовой режим и социальная значимость имущества должника определяются не конкретными лицами, в том числе конкурсным управляющим или собранием кредиторов, а назначением и характером его использования. В том случае, если имущество должника используется не только в частных интересах должника, но и в интересах населения, такое имущество является социально значимым, а интересы населения в отношении такого имущества подлежат защите как со стороны государства, так и со стороны органов местного самоуправления, о чем свидетельствуют положения пункт  4 статьи 132 Закона о банкротстве. 

В данном случае спорный объект как на момент продажи, так и в настоящее время используется в качестве общественной бани. Указанное свидетельствует о том, что его функционирование необходимо для обеспечения жизнедеятельности населения, а, следовательно, о его социальности значимости. 

Это означает, что в целях удовлетворения требований кредиторов здание бани могло быть реализовано исключительно путем проведения торгов в форме конкурса (публичного предложения с включением обязательных условий), поскольку применительно к социально значимым объектам законом защищены публичные интересы, имеющие приоритет над интересами конкурсных кредиторов свободно распоряжаться имуществом несостоятельного должника.

Указанное подтверждается в том числе судебно-арбитражной практикой - постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2011 №4104/11, постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.04.2010 №Ф03-1107/2010 и т.д. 

Кроме того, следует отметить, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) спорный объект находился в аренде. 

Как следует из пункта 17 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, должна содержать установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. 

Согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации к числу ограничений прав и обременении недвижимого имущества относится аренда. 

Таким образом, в случае, если объект (в данном случае здание бани)находится в аренде, то при заключении сделки в отношении такогоимущества в договоре должны содержаться сведения о наличии подобногообременения. 

Указанное следует также из статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В противном случае могут быть нарушены права как покупателя, который приобретает объект в собственность и не располагает информацией о том, что ранее данный объект передан иному лицу на определенном праве, так и лица, у которого, здание находится в аренде. 

В данном случае согласно ЕГРН спорный объект находился в аренде у иного лица - ФИО5, однако, информация об этом в представленном на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договоре купли-продажи от 03.12.2021 №6947-1 отсутствовала. 

В связи с изложенным, правовых оснований для принятия решения о проведении государственной регистрации перехода права собственности на основании указанной сделки у Управления не имелось. 

Отсутствие указания на наличие ограничений прав продавца и несоответствие в связи с этим содержания представленного на государственную регистрацию договора требованиям законодательства Российской Федерации, является основанием для приостановления государственной регистрации (подпункты 7, 17 части 1 статьи 26, статья 27 Закона о регистрации).

Изложенное подтверждается также судебно-арбитражной практикой, в том числе - Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2019 №303-ЭС19-12921 по делу №А24-4939/2018, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 №305-КГ16-12963 по делу №А40-110487/2015, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу №А05-12543/2020, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 по делу №А05-2957/2021. 

Государственная регистрация в таком случае привела бы к нарушению не только действующего законодательства, но и прав как арендатора, так и покупателя спорного объекта. Требования законодательства о необходимости отражения в сделке сведений об имеющихся ограничениях прав едины для всех участников гражданского оборота и не зависят от фактических обстоятельств (знают или не знают стороны сделки о наличии ограничений). 

Кроме того, следует отметить, что Управление как орган формальной юрисдикции не обладает полномочиями устанавливать наличие у участников договора соответствующей «осведомленности».  Единственным допустимым подтверждением данного обстоятельства является включение в условия сделки соответствующего указания. 

На основании изложенного суд пришел к выводу, что оспариваемое уведомление Управления является законным и не нарушает прав заявителя, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления о признании недействительным, проверенного на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомления от 02.02.2022 о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-1926444/1, принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в отношении Муниципального унитарного предприятия «Коношское благоустройство».

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

В.А. Калашникова