ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-94148/2022

24 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Нестерова С.А., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 02.10.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25766/2024) общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ленинградский электромеханический завод» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2024 по делу № А56-94148/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое 

по иску 1) индивидуального предпринимателя ФИО2; 

2) индивидуального предпринимателя ФИО3 

к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Ленинградский электромеханический завод» 

третье лицо: акционерное общество «Научно-производственное предприятие «Сигнал», 

общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Сервис» 

об установлении сервитута, 

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3 (далее – истцы, Предпринимателя) обратились Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ленинградский электромеханический завод» (далее – ответчик, Обществ, ООО «УК «ЛЭМЗ») об установлении частного сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, в целях получения доступа к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227.

Судом первой инстанции приняты уточнения исковых требований, согласно которым, Истцы просили: 

- установить в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>) право ограниченного пользования (сервитут) частями земельных участков с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15, 78:40:0839303:22, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ленинградский электромеханический завод» (ИНН 

<

***>), согласно Варианту 1.1. организации проезда, предложенному в комплексном заключении экспертов от 22.01.2024 № 231 в рамках дела № А56-94148/2022, составленном экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», определив следующие условия ограниченного пользования земельными участками:

- описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15, 78:40:0839303:22:

Описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0839303:15:

Номера точек

Координаты

X

Y

1

85341.19 

102946.73

2

85377.58

102944.69

17

85377.38

102938.57

18

85384.41

102938.20

15 

85384.86

102951.28

16

85341.57

102953.72

S=347 кв. м

Описание местоположения характерных точек границ части земельного участка (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 78:40:0839303:22:

 

Номера точек

Координаты

X

Y

17

85377.38

102938.57

3

85375.72

102888.44

4

85366.22

102889.17

6

85371.33

102858.08

7

85372.80

102881.55

8

85448.75

102877.66

5

85364.34

102858.39

 

9

85448.86

102879.26

10

85477.01

102877.32

11

85477.36

102884.31

12

85442.23

102886.78

13

85442.16

102884.98

14

85382.68

102888.04

18

85384.41

102938.20

S= 1308 кв. м

общая площадь сервитута 1 655 кв. м.;

срок действия сервитута - бессрочный;

- назначение и правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 и к расположенному на нём нежилому зданию с кадастровым номером 78:40:0839303:2027 площадью 2 632,6 кв.м, ежедневно, в период с 07-00 до 23-00 часов, людей в неограниченном количестве; легкового автомобильного транспорта в неограниченном количестве, но не более лимита одновременного нахождения на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 автотранспортных средств (26 парковочных мест), грузового автомобильного транспорта для обслуживания и ремонта фасада здания, а также для осуществления погрузо-разгрузочных работ в неограниченном количестве.

- установить плату за право ограниченного пользования (сервитут) частями земельных участков с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15, 78:40:0839303:22 общей площадью - 1 655 кв. м. в размере 2303,40 (две тысячи триста три) рубля 40 копеек в сутки.

Решением от 18.06.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции необоснованно применил расчет платы за сервитут, определенный по иному режиму и интенсивности использования служащих земельных участков, чем были испрошены истцами в уточненных исковых требованиях, что привело к нарушению прав ответчика. 

Ответчик также указал, что решение суда первой инстанции не является определенным, поскольку не разрешает вопрос о том, включает в себя НДС установленная экспертом плата за сервитут.  Суд первой инстанции неполно выяснил все обстоятельства по делу, не исследовал все возможные пути проезда к земельному участку истцов и необоснованно отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы, что привело к принятию незаконного судебного акта.

В судебном  заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу.

Ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы рассмотрено судом и отклонено, учитывая, что арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, между тем, представленные в материалы дела доказательства признаны судом достаточными для разрешения возникшего спора (ст. 82 АПК РФ).

Представители истцов доводы жалобы отклонили и просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как  становлено судом в решении и подтверждается  материалами дела, истцам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) принадлежит земельный участок общей площадью 2 580 кв. м с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Петергофский пр., д. 73, лит. АЕ и 2-этажное нежилое здание общей площадью 2 632,6 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2027.

Ответчику на праве собственности принадлежат два соседних земельных участка:

- земельный участок общей площадью 25 582 кв. м с кадастровым номером 78:40:0839303:22, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. Е, граничащий с земельным участком истцов.

- земельный участок общей площадью 12 736 кв. м с кадастровым номером 78:40:0839303:15, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. АД, граничащий непосредственно с первым земельным участком ООО «УК «ЛЭМЗ».

Как указывают истцы, земельный участок истцов и земельный участок ответчика находятся на огороженной территории бывшего Ленинградского электромеханического завода, а исторически сложившимся проходом и проездом с земель общего пользования к земельному участку истцов является проход/проезд через контрольно-пропускной пункт, находящийся на земельном участке ответчика.

По результатам переговоров истцы и ответчик не достигли соглашения относительно установления постоянного права ограниченного пользования (сервитута) участками ответчика, в связи с чем истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, руководствуясь выводами, изложенными в заключении экспертов, а также статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, данными в пунктах 7 и 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, удовлетворил уточненные исковые требования в полном объеме.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ  предусмотрено,  что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абзац 2 указанной статьи).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Целью предъявления требования на основании пункта 3 статьи 274 ГК РФ признается создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между обладателем права собственности в отношении другой, отличной от признаков земельного участка, недвижимости и собственником земельного участка спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Из толкования приведенной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка (статья 276 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Как указано выше, в рамках рассматриваемого спора индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3 обратились с требованием об установлении сервитут в целях прохода, проезда, в том числе грузового транспорта к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 через земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018), в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд, рассматривая исковые требования об установлении сервитута, должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате. При этом условия сервитута должны соответствовать интересам истца, но быть наименее обременительными для собственника участка, обременяемого сервитутом (пункт 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации). Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе назначить экспертизу.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для разрешения спора судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2023 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли земельный участок общей площадью 2580 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, лит. АЕ с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, границы с землями общего пользования?

2) Имеется ли доступ к нежилому двухэтажному зданию общей площадью 2632,6 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2027, расположенному по адресу: 

<

...>, лит.АЕ, и к земельному участку общей площадью 2580 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, Петергофский пр., д.73, лит. АЕ, без использования территории смежных земельных участков?

3) Существует ли исторически сложившийся доступ (проход и проезд) к нежилому двухэтажному зданию общей площадью 2632,6 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2027, расположенному по адресу: 

<

...>, лит. АЕ и земельному участку общей площадью 2580 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, Петергофский пр., д.73, лит. АЕ и, с земель общего пользования через территории смежных земельных участков? Если «да», то через какие земельные участки имеется исторически сложившийся доступ (проход и проезд)?

4) Какие существует варианты организации прохода и проезда от нежилого двухэтажного здания общей площадью 2632,6 кв.м с кадастровым номером 78:40:0839303:2027, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. АЕ и от земельного участка общей площадью 2580 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. АЕ, для использования их по целевому назначению, к землям общего пользования (с соблюдением требования законодательства Российской Федерации (в том числе СНиП, противопожарных и иных норм) с описанием всех существующих условий: расположенных объектов, дорожного покрытия, имеющихся проездов и т.п.)?

5) Каковы площадь и координаты границ земельных участков, необходимых для организации проезда и прохода в целях установления сервитута к нежилому двухэтажному зданию с кадастровым номером 78:40:0839303:2027 и земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 по каждому из существующих вариантов?

6) Какой из установленных вариантов является оптимальным исходя из следующих факторов:

- наименьшего обременения прав собственников других земельных участков;

- наименьшего использования площади других земельных участков, необходимой для организации прохода/проезда; 

- использования существующих проездов?

7) Какова рыночная стоимость платы за ограниченное использование земельных участков, необходимых для организации проезда и прохода в целях установления сервитута к зданию с кадастровым номером 78:40:0839303:2027 и к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, по каждому из существующих учреждений?

8) Определить варианты организации прохода и проезда к земельному участку общей площадью 2 580 кв. м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 с расположенным на нем нежилым зданием общей площадью 2 632,6. кв. м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2027, по адресу: 

<

...>, лит. АЕ? Какие мероприятия необходимо выполнить собственникам служащих земельных участок для организации прохода и проезда по ним?

9) Определить координаты границ земельных участков для осуществления прохода и проезда легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн по каждому из представленных вариантов без права временного размещения (парковки) транспортных средств на служащем земельном участке?

10) Определить текущее количество парковочных мест для легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн на земельном участке общей площадью 2 580 кв. м. с кадастровым номером 78:40:0839303:2227. В случае отсутствия парковочных мест определить максимальное количество парковочных мест, которые могут быть организованы на незанятой зданием площади земельного участка (далее – «лимит одновременного нахождения на земельном участке автотранспортных средств»).

11) Определить соразмерную повременную плату за сервитут по каждому из представленных вариантов с учетом характера и интенсивности использования служащего земельного участка:

Первый вариант интенсивности использования: 

- проход людей ежедневно в неограниченном количестве в период с 07-00 до 23- 00 часов; 

- проезд легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн ежедневно в период с 07-00 до 23-00 часов в неограниченном количестве, но не более лимита одновременного нахождения на земельном участке автотранспортных средств?

Второй вариант интенсивности использования:

- проход людей ежедневно в неограниченном количестве круглосуточно; 

- проезд легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн ежедневно круглосуточно в неограниченном количестве, но одновременно не более лимита нахождения на земельном участке автотранспортных средств (вопрос №3 экспертизы)?

            В заключении о проведенной судебной экспертизы № 231 от 22.01.2024, эксперты пришли к следующим выводам.

            На вопрос № 1 эксперты дали следующий ответ:

            Земельный участок с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 не имеет общей границы с его полосой отвода дороги общего пользования, а также прочими землями общего пользования.

            На вопрос № 2 эксперты дали следующий ответ:

Доступ без использования территории смежных земельных участков к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, отсутствует.

Соответственно, собственники вышеуказанного земельного участка и расположенного на его территории здания вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (земельных участков), предоставления права ограниченного пользования соседним участком(ами) (сервитута).

На вопрос № 3 эксперты дали следующий ответ:

Существует исторически сложившийся доступ (проход и проезд) к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, осуществляемый через контрольно-пропускной пункт (КПП) ООО «УК «ЛЭМЗ» и далее по асфальтированной дороге, проходящей по земельным участкам с кадастровым номером 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, а также принадлежащим ООО «УК «ЛЭМЗ».

На вопросы № 4 и № 8 эксперты дали следующий ответ:

Экспертом были выявлены 4 возможных пути доступа к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, со стороны земель общего пользования:

- первый - исторически сложившийся, осуществляемый через контрольно-пропускной пункт (КПП) ООО «УК «ЛЭМЗ» и далее по асфальтированной дороге, походящей по земельным участкам с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, также принадлежащим ООО «УК «ЛЭМЗ».

- второй - через контрольно-пропускной пункт (КПП) АО «НПП «Сигнал» и далее по асфальтированной дороге шириной 6.14 м (что на 0.86 м. меньше современного норматива, прописанного в Таблице 11.2а СП 42.13330.2016), проходящей по земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303.11, также принадлежащему АО «НПП «Сигнал»; на последнем участке пути, ведущем к смежной границе земельных участков 78:40:0839303:11 и 78:40:0839303:2227, дорога отсутствует.

- третий - по территории земельною участка с кадастровым номером 78:40:0839303:1011, находящегося в аренде у ООО «Полиграф-защита СПб», далее - по заасфальтированной территории земельного участка с кадастровым номером 78:40:0839303:22 принадлежащего ООО «УК «ЛЭМЩ»; ширина дороги соответствует нормативу, прописанному в Таблице 11.2а СП 42.13330.2016, в конце пути имеется разворотная площадка; ворота, разделяющие земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:1011 и 78:40:0839303:22, наглухо закрыты; поскольку ООО «УК «ЛЭМЗ» является режимным предприятием, в случае реализации данного пути доступа потребуется организация отдельною КПП; также потребуется организация съезда на дорогу общего пользования;

- четвертый - по территории земельною участка с кадастровым номером 78:40:0839303:1009 (покрытие - асфальт), данные о правообладателе которого в ЕГРН отсутствуют, по территории земельною участка с кадастровым номером 78:40:0839303:12, принадлежащего ООО «ИНКОЛАБ СЕРВИСЕЗ РАША» (эксперт не имел доступа на данный участок, покрытие - предположительно асфальт), далее - по асфальтированной дороге, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:11, принадлежащему АО «НПП «Сигнал»; на последнем участке пути, ведущем к смежной границе земельных участков 78:40:0839303:11 и 78:40:0839303:2227, дорога отсутствует; ворота, разделяющие земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:12 и 78:40:0839303:21 закрыты, поскольку ООО АО «НПП «Сигнал» и ООО «ИНКОЛАБ СЕРВИСЕЗ РАША» являются режимными предприятиями, в случае реализации данного пути доступа потребуется организация отдельного КПП.

На вопрос № 8а эксперты дали следующий ответ:

В результате исследования по вопросам №4 и №8 были установлены варианты доступа к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, со стороны земель общего пользования. В ходе исследования по вопросу №8а были определены мероприятия для организации проходов и проездов по возможным вариантам:

Для организации прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, по первому варианту, не требуется проведение мероприятий.

Для организации прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, по второму варианту, требуются следующие мероприятия:

            - разработка проектной документации относительно реконструкции здания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. от 15.09.2023) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Проведение экспертизы проектной документации при необходимости в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

- производство строительно-монтажных работ: демонтажные работы для устройства входа в мание и въездных ворот, усиление существующих конструкций, монтаж дверных блоков и ворот.

- производство инженерных изысканий для реконструкции существующего проезда в соответствии со ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023)

- разработка проектной документации на реконструкцию существующего проезда в соответствии с СП 34.13330.2021 «Автомобильные дороги» и СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования».

- строительно-монтажные работы: подготовительные работы - демонтаж объектов (освещение, деревья, ж/б столбы и т.д.), в месте расширения дороги, при их наличии; земляные работы: выемка грунта, устройство дорожных слоев (геотекстиль, песок, щебень), устройство асфальтобетонного покрытия.

Для организации прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, по третьему варианту, требуются следующие мероприятия:

- организация отдельного КПП;

- производство инженерных изысканий для реконструкции организации въезда с дороги общего пользования в соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 04.08.2023);

- разработка проектной документации на реконструкцию для организации въезда с дороги общего пользования в соответствии с СП 34.13330.2021 «Автомобильные дороги» и СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования»;

- строительно-монтажные работы: подготовительные работы - демонтаж объектов (освещение, деревья, ж/б столбы и т.д.), при их наличии, демонтаж существующего покрытия; земляные работы: выемка грунта, устройство дорожных слоев (геотекстиль, песок, щебень), устройство асфальтобетонного покрытия;

Для организации прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, по четвертому варианту, требуются следующие мероприятия:

- разработка проектной документации относительно реконструкции здания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. от 15.09.2023) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Проведение экспертизы проектной документации при необходимости в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

- производство строительно-монтажных работ: демонтажные работы для устройства входа в мание и въездных ворот, усиление существующих конструкций, монтаж дверных блоков и ворот.

- организация отдельного КПП;

- производство инженерных изысканий для реконструкции организации въезда с дороги общего пользования в соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 04.08.2023);

- разработка проектной документации на реконструкцию для организации въезда с дороги общего пользования в соответствии с СП 34.13330.2021 «Автомобильные дороги» и СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования»;

- строительно-монтажные работы: подготовительные работы - демонтаж объектов (освещение, деревья, ж/б столбы и т.д.), при их наличии, демонтаж существующего покрытия; земляные работы: выемка грунта, устройство дорожных слоев (геотекстиль, песок, щебень), устройство асфальтобетонного покрытия.

На вопрос № 6 эксперты дали следующий ответ:

Эксперт провел сравнительный анализ выявленных возможных путей доступа к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, со стороны земель общего пользования по следующим критериям:

- количеству обременяемых собственников;

- количеству обременяемых земельных участков;

- длине пути по обременяемым земельным участкам;

- необходимости проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ; 

- необходимости организации отдельного КПП.

Эксперт считает оптимальным путь №1 по причине наименьшего количества обременяемых землепользователей (оба участка, по которым проходит данный путь, принадлежат одному собственнику), отсутствия необходимости проведения проектно-изыскательских, дорожно-строительных и строительно-монтажных работ, организации отдельного (дополнительного) КПП, а также по причине того, что данный путь является исторически сложившимся.

На вопрос № 10 эксперты дали следующий ответ:

В зимний период фактические парковочные места на не занятой зданием территории земельного участка с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 экспертом обнаружены не были.

В летний период, по визуальной оценке эксперта, на фактически заасфальтированной части рассматриваемого земельного участка можно организовать максимум 2 парковочных места для легкового или грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3 5 тони

По результатам расчета по нормативам, представленным в пункте 1.10.6 раздела 1 Приложения № 7 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, количество парковочных мест, которые могут быть организованы на не занятой зданием площади рассматриваемого земельного участка, составило 26 машино-мест.

На вопросы № 5 и № 9 эксперты дали следующий ответ:

Эксперт полагает, что пути №3 и №4 доступа к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, определенные в Исследовании по Вопросам №№ 4 и 8, не являются предпочтительными по причине затратности их организации и дальнейшей эксплуатации и, вместе с тем, большего количества обременяемых лиц.

Поэтому эксперт не рассматривает вышеуказанные пути доступа в качестве приемлемых вариантов организации проезда и прохода к рассматриваемым земельному участку и зданию.

Эксперт представляет 2 варианта организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному па его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, соответствующие путям доступа №№ 1 и 2.

Вариант - 1, соответствующий пути доступа № 1, определенному экспертом как оптимальный и исторически сложившийся, осуществляемому через контрольно-пропускной пункт (КПП) ООО «УК «ЛЭМЗ» и далее по асфальтированной дороге, проходящей по земельным участкам с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, также принадлежащим ООО «УК «ЛЭМЗ», представлен в двух видах - с подъездом к парковочным местам, организуемым на не занятой зданием площади земельного участка с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 (Вариант -1.1), и без подъезда к вышеуказанным парковочным местам.

Вариант – 2 организации проезда и прохода к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227, а также к расположенному на его территории зданию, имеющему кадастровый номер 78:40:0839303:2027, соответствующий пути доступа № 2, определенному экспертом как альтернативный, осуществляемому через контрольно-пропускной пункт (КПП) АО «НПП «Сигнал» и далее по асфальтированной дороге, проходящей по земельному участку с кадастровому номером 78:40:0839303:11, также принадлежащему АО «НПП «Сигнал», представлен в исследовании по вопросам №№ 5 и 9.

На вопросы № 7 и № 11 эксперты дали следующий ответ:

Рыночной стоимость соразмерной платы за сервитут, связанный с земельными участками с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, общей площадью 1 655 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, литера АД, Е, в случае установления сервитута по варианту 1.1. в виде дороги площадью 1 655 кв.м. и использовании данной дороги сервитуарием постоянно без ограничений: проход людей ежедневно в неограниченном количестве круглосуточно; - проезд легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн ежедневно круглосуточно в неограниченном количестве, но одновременно не более лимита нахождения на земельном участке автотранспортных средств, по состоянию на январь 2024 года составляет 3 455,10 руб. в сутки.

Рыночная стоимость соразмерной платы за сервитут, связанный с земельными участками с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, общей площадью 1 655 кв. м., расположенных но адресу: 

<

...>, литера АД, Е, в случае установления сервитута но варианту 1.1. в виде дороги площадью 1 655 кв.м. и использовании данной дороги сервитуарием 16 часов вдень (с 7-00 до 23-00); - проход людей ежедневно в неограниченном количестве в период с 07-00 до 23-00 часов; - проезд легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы ДО 3,5 тонн ежедневно в период с 07-00 до 23-00 часов в неограниченном количестве, но не более лимита одновременного нахождения на земельном участке автотранспортных средств, по состоянию на январь 2024 года составляет 2 303,40 руб. в сутки.

Рыночная стоимость, соразмерной платы за сервитут, связанный с земельными участками с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, общей площадью 1 384 кв. м., расположенных но адресу: 

<

...> лом 73, литера АД, Е, в случае установления сервитута по Варианту 1.2. и виде дороги площадью 1 384 кв.м. и использовании данной дороги сервитуарием постоянно без ограничений: проход людей ежедневно в неограниченном количестве круглосуточно; - проезд легкового и грузового  автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн  ежедневно  круглосуточно  в неограниченном количестве, но одновременно не более лимита нахождения на земельном участке автотранспортных средств, по состоянию на январь 2024 года составляет 2 957,59 руб. в сутки.

Рыночная стоимость соразмерной плана за сервитут, связанный с земельными участками с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22, общей площадью 1 384 кн. м., расположенных но адресу: 

<

...>, литера АД, Е, в случае установления сервитута по Варианту 1.2. в виде дороги площадью 1 384 м. кв. и использовании данной дороги сервитуарием 16 часов в день (с 7-00 до 23-00); - проход людей ежедневно в неограниченном количестве в период с 07-00 до 23-00 часов; - проезд легкового и грузового автомобильного транспорта разрешенной максимальной массы до 3,5 тонн ежедневно в период с 07-00 по 23-00 часов в неограниченном количестве, но не более лимита одновременного нахождения на земельном участке автотранспортных средств, по состоянию па январь 2024 года составляет 1 971,73 руб. в сутки.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судами не установлено.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Проанализировав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции  установил, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При этом суд исходил из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из экспертного заключения усматривается возможность установления бессрочного сервитута в пользу истца в соответствии с вариантом № 1, поскольку это исторически сложившийся на местности проезд/проход к земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227.

  Судом первой инстанции установлено,  что материалы настоящего дела и выводы экспертов свидетельствуют об отсутствии у истцов возможности доступа к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку с кадастровым номером 78:40:0839303:2227 минуя земельные участки с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15 и 78:40:0839303:22.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, в том числе заключение экспертов ФИО4, ФИО5, ФИО6, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об установлении сервитута в соответствии с вариантом № 1, поскольку указанный вариант представляет собой исторически сложившийся на местности проезд/проход к земельному участку ответчика, является наименее обременительным для сторон и обеспечивает соблюдение баланса их интересов.

Из указанного заключения следует и судом установлено, что расчет платы за сервитут определен экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которого оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

С учетом выводов, содержащихся в указанном заключении эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что плата за сервитут составляет 2303,40 руб. в сутки.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что ответчик работает по общей системе налогообложения и к цене товаров, работ, услуг добавляет 20% налога на добавленную стоимость.

В заключении экспертов плата за сервитут определена по объектам-аналогам без НДС, следовательно вывод эксперта по настоящему делу также не учитывает НДС в составе платы за сервитут.

В связи с изложенным, плата за сервитут по спорным земельным участкам должна быть определена судом как сумма материальной выгоды ответчика, сверх которой подлежит начислению НДС.

Суд апелляционной инстанции произвел расчет платы за ограниченное пользование земельным участком, согласно которому плата без НДС составила 2 303,40 руб. в сутки, с НДС – 2764,08 руб. в сутки.

Полагая возможным использовать предложенную экспертами величину платы за сервитут, суд апелляционной инстанции учел то обстоятельство, что выбранный судом вариант сервитута учитывает наличие существующего на местности проезда, коэффициент степени ограничения прав собственника учтен экспертом для каждого варианта сервитута.

Как верно отметил суд, несогласие ответчика с предложенным размером возмещения о недостоверности экспертного заключения не свидетельствует.

Довод заявителя жалобы о том, что у истца имеются альтернативные варианты реализации возможности проезда/прохода к своему земельному участку, ссылаясь на ряд доказательств, по его мнению, свидетельствующих о наличии такой возможности, противоречит фактическим обстоятельствам и материалам дела.

По мнению ответчика, суд первой инстанции необоснованно применил расчет платы за сервитут, определенный по иному режиму и интенсивности использования служащих земельных участков, чем были испрошены истцами в уточненных исковых требованиях.

Указанный довод отклонен апелляционным судом, поскольку суд первой инстанции вызывал эксперта в судебное заседание, который пояснил, что плата за сервитут (право проезда) не зависит от тоннажа транспортного средства. Вопросы негативного влияния тоннажа транспортного средства на дорожное покрытие земельных участком ответчика решается в ином порядке, а именно при возмещении стоимости ремонта дорожного покрытия.

Согласно заключению экспертизы на земельном участке истцов может быть припарковано не более 26 легковых автомобилей одновременно.  Доступ к зданию истцов возможен исключительно со стороны земельного участка ответчика с кадастровым номером 78:40:0839303:22.

Право проезда по земельным участкам ответчика грузового автомобильного транспорта более 3,5 тонн, для обслуживания и ремонта фасада здания истцом, а также для осуществления погрузо-разгрузочных работ в неограниченном количестве не зависимо от тоннажа транспортных средств, установлено судом первой инстанции не из-за отсутствия парковочных мест на земельном участке истцов, как ошибочно полагает ответчик, а из-за невозможности доступа к зданию истцов со стороны, принадлежащих им земельного участка.

При изложенных обстоятельствах решение города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2024 подлежит изменению в части установления платы за сервитут на основании пункта 3 части 1 статья  270 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2024 по делу № А56-94148/2022 изменить, изложив абзац 11 резолютивной части решения в следующей редакции:

установить плату за право ограниченного пользования (сервитут) частями земельных участков с кадастровыми номерами 78:40:0839303:15, 78:40:0839303:22 общей площадью - 1 655 кв.м. в размере 2303,40 руб. в сутки без НДС (2 764,08 руб. в сутки с НДС).

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 В.В. Черемошкина