АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-32984/2017

г. Краснодар«13» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 13 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-32984/2017

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Весна» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестспорт» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Эйс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), жилищно-строительному кооперативу «Русь» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о применении последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

при участии в судебном заседании председателя ЖСК «Русь» - ФИО1 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Весна» (далее – ПЖСК «Весна»), обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестспорт» (далее – ООО «Стройинвестспорт»), обществу с ограниченной ответственностью «Эйс» (далее – ООО «Эйс») со следующими требованиями:

-  применить последствия признания договора аренды от 17.10.2008 №4900004795 недействительной (ничтожной) сделкой путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25, расположенного по улице Бамбуковая в Центральном районе г. Сочи, в виде договора аренды от 17.10.2008 №4900004795.

Определением от 01.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 15.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Определением от 25.06.2018 к участию в деле в качестве ответчика привлечен жилищно-строительный кооператив «Русь» (далее – ЖСК «Русь»).

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 02 по 09 октября 2018 года, представитель ЖСК «Русь» просил в удовлетворении исковых требований отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности. Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в иске в полном объеме.

Как установлено судом, в деле №А32-1727/2013 администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к ПЖСК «Весна», ООО «Стройинвестспорт», ООО «Эйс» о признании обременения в виде аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 17.09.2008 г. № 4900004795 – отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 по делу №А32-1727/2013 в иске о признании обременения земельного участка отсутствующим отказано, при этом судом указано следующее: «В пункте 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав»  разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Как разъяснено Пленумом, применение такого способа защиты права возможно в случае отсутствия иных способов, предусмотренных законом.  В силу изложенного, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных (классических) исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (истребование имущества из чужого незаконного владения, применение последствий недействительности сделки и т.д.). При этом арбитражный суд не вправе под видом иска о признании права отсутствующим рассматривать гражданско-правовой спор, в рамках которого должны быть использованы специальные способы защиты права на недвижимое имущество (пункты 2, 19, 31, 32, 45 и 58 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Из представленных доказательств  видно, что на спорном земельном участке  находятся  объекты недвижимого имущества, владение земельным участком осуществляется, уплачивается арендная плата, передача участка во владение арендаторов подтверждена пунктом 1.2. договора аренды. Не заявляя виндикационного требования, истец фактически просит суд применить последствия недействительности договора аренды земельного участка в виде аннулирования (устранения) возникшего из такой сделки обременения. Избранный истцом способ защиты права не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора и не влечет восстановления нарушенного права собственника земельного участка. В связи с изложенным, суд считает, что для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло,  действующим законодательством установлены способы защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожности сделки, нарушающих их права – применение (устранение) последствий недействительности этой сделки, если сделка исполнена. Следовательно, в данном случае погашение записи в ЕГРП об обременении земельного участка возможно только путем использования такого способа защиты, как применение последствий недействительности сделки в виде реституции либо виндикации. При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные исковые требования являются ненадлежащим способом защиты интересов истца, представляют собой разновидность реституции (устранение аренды как обременения, возникшего из сделки), не имеют негаторной правовой природы, поскольку истец не владеет земельным участком. Применение же последствий недействительности сделки невозможно, поскольку ввиду наличия на земельном участке объекта недвижимости (незавершенный строительством жилой дом) невозможна передача земельного участка в том виде, в котором он был передан в аренду. Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о применении последствий недействительности сделки, с учетом того обстоятельства¸ что исполнение сделки началось 17.09.08.(момент передачи земельного участка), срок исковой давности истек 17.09.11., иск предъявлен – 21.01.13». 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2013 по делу №А32-1727/2013 в указанной части оставлено без изменения. 

В отношении требования администрации о признании права аренды земельного участка отсутствующим апелляционным судом указано следующее: «Заявляя требование о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим, администрация, по сути, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки без возвращения земельного участка во владение муниципального образования. Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндицирования. В этом случае требование истца расценивается как негаторное. По смыслу пункта 52 постановления № 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления № 10/22). Применение последствий недействительности сделки в таком виде является невозможным, поскольку на земельном участке размещаются объекты недвижимости (незавершенные строительством многоквартирные жилые дома), право собственности ответчиков на которые в установленном законом порядке не оспаривалось и недействительным не признавалось. Таким образом, невозможен возврат земельного участка в том виде, в котором он был передан до подписания договора аренды. Признание зарегистрированного права аренды отсутствующим при сохранении земельного участка в фактическом владении ответчиков не восстановит права муниципального образования. Кроме того, ответчики, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «ЭЙС» и ООО «Стройинвестспорт» было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности. Согласно абзацу 3 пункта 4 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15/18 от 12.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц). Суд апелляционной инстанции отмечает, ввиду того, что спорный земельный участок не разделялся, границы частей земельного участка занятых объектами недвижимости каждого из соответчиков на местности не определялись, заявление о пропуске срока исковой давности по требованию о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим мог сделать любой из соответчиков. Ввиду того, что выше указанное требование не носит для истца негаторного характера, т.к. администрация не владеет спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о пропуске истцом срока исковой давности: земельный участок был передан ответчикам 17.09.2008, срок исковой давности истёк 17.09.2011, а иск предъявлен 21.01.2013».

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2014 данные выводы судов признаны правильными: «По смыслу пункта 52 постановления № 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику (обладателю иного титула) подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс (пункт 34 постановления № 10/22). Отказывая в удовлетворении требования о признании аренды как обременения отсутствующим, суды правомерно исходили из того, что в виду недоказанности нахождения земельных участков в фактическом владении истца, права последнего не могли быть защищены посредством избранного им способа судебной защиты. Кроме того, ответчики, являясь собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду, что исключает возможность возврата участка в фактическое владение муниципального образования». Кроме того, «администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится в ее фактическом владении. Удовлетворение требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права (обременения) отсутствующим».

В настоящем деле администрацией заявлено требование о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:25 в виде договора аренды от 17.09.2008 №4900004795 в качестве применения последствия признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Между тем, данное требование с учетом результатов рассмотрения дела №А32-1727/2013, а также заявления о применении исковой давности, сделанного ответчиками в ходе производства по настоящему делу, удовлетворено быть не может, поскольку администрация спорным земельным участком фактически не владеет, требование о возврате земельного участка не заявила, решение суда о возврате земельного участка администрации освобожденным от объектов недвижимости ответчиков не представила.

Арбитражный суд отмечает, что заявленное в настоящем деле требование о применении последствия признания договора аренды от 17.09.2008 №4900004795 недействительной сделкой путем погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка договором аренды не является формально тождественным требованию о признании права аренды земельного участка отсутствующим. Последнее является исключительным способом защиты, применяемым в отсутствие возможности защиты права классическими исками (вещно-правовыми или обязательственными, в том числе реституционными), носит вещно-правовой (негаторный) характер, применимо в тех случаях, когда истец не нуждается в восстановлении владения спорным имуществом и его право нарушено таким образом, что для его восстановления не требуется восстановления владения вещью.

В настоящем деле администрация сформулировала исковое требование как реституционное, направленное на применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, основанием для внесения записи в ЕГРН о погашении права аренды земельного участка должно быть решение суда о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. В настоящем случае такое решение отсутствует.

Администрация в настоящем деле добивается применения последствия недействительности договора аренды земельного участка, не разрешив вопрос о возврате земельного участка и его освобождении от принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, то есть пытается очистить земельный участок от титула ответчика, не восстановив своё владение земельным участком. 

При этом ответчиками, которые сохраняют владение земельным участком, заявлено о применении исковой давности. 

В отсутствие доказательств восстановления администрацией владения спорным земельным участком, требование администрации о применении последствий недействительности договора аренды посредством погашения записи об аренде земельного участка удовлетворено быть не может. 

В противном случае администрация достигает конечной цели реституции в виде аннулирования титула ответчика на земельный участок, не решив вопрос о возврате земельного участка из владения ответчика, а также о самой возможности прекращения такого владения земельным участком, если учесть расположение на земельном участке принадлежащих ответчикам  объектов недвижимости, вопрос о правовой судьбе которых не решён. 

Администрацией не представлено решение суда, которым бы ответчики были обязаны к возврату земельного участка посредством сноса расположенных на участке объектов недвижимости, с соответствующим требованием в настоящем деле администрация также не обратилась.

Из представленных администрацией актов осмотра земельного участка следует, что на участке расположен также заселённый многоквартирный многоэтажный жилой дом. 

Поскольку аннулирование титула ответчиков на земельный участок не может быть применено в качестве самостоятельного последствия недействительности ничтожного договора аренды без разрешения вопроса о возможности возврата земельного участка администрации, оснований для удовлетворения иска администрации не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков