АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10056/2018

26 августа 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения  объявлена 21.08.2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Песниной Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

открытого акционерного общества «Губернская инвестиционно-управляющая компания»

к товариществу собственников жилья «Элитное»

об   обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом и о признании права собственности, 

и встречному исковому заявлению

товарищества собственников жилья «Элитное»

к открытому акционерному обществу «Губернская инвестиционно-управляющая компания»

о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности,

третьи лица: Администрация города Курска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области,                      акционерное общество «Курский  завод крупнопанельного домостроения  имени                        А.Ф. Дериглазова».

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца по первоначальному иску: ФИО2 по доверенности от 18.07.2018, 

от ответчика по первоначальному иску: ФИО3 по доверенности                       от 18.12.2018,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

    Открытое акционерное общество «Губернская инвестиционно-управляющая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Элитное» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании не чинить препятствия в пользовании имуществом, принадлежащем истцу, расположенным по адресу: 

<

...>.

 Определением арбитражного суда от 15.01.2019 для рассмотрения совместно с первоначальным иском было принято встречное исковое заявление товарищества собственников жилья «Элитное» о признании отсутствующим зарегистрированного 20.11.2001 за открытым акционерным обществом «Губернская инвестиционно-управляющая компания» права собственности на ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Администрация города Курска, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, акционерное общество «Курский  завод крупнопанельного домостроения  имени  А.Ф. Дериглазова».

   В ходе рассмотрения спора истец уточнил требования, просит  обязать ответчика по первоначальному иску: не чинить препятствий в  пользовании, а также не чинить препятствий в проведении работ по кадастровому учету принадлежащего ему имущества, расположенного по адресу: 

<

...>,  а именно подсобными помещениями (хозяйственными блоками) в общем количестве 112 штук, расположенными в подвале и имеющими следующие номера согласно проекта: I очередь - 4, 7, 9, 11, 20, 25, 27, 28, 30, 36, 40, 46, 47, 53, 54, 55, 58, 66, 74, 80, 82, 84, 85, 94, 95, 3, 5, 6, 8, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 26, 29, 35, 41, 42, 44, 45, 48, 49, 52, 59, 60, 61, 62, 63, 75, 76, 77, 79, 83, 87, 88, 93, 96;  II очередь -18, 20, 24, 45, 48, 54, 56, 61, 64, 70, 71, 74, 79, 80, 83, 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 19, 21, 22, 23, 29, 30, 31, 38, 40, 41, 42, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 60, 63, 65, 67, 68, 69, 78, 84, 85; признать  право собственности имущество, расположенное по адресу: 

<

...>,  а именно на подсобные помещения (хозяйственные блоки) в общем количестве 112 штук, расположенные в подвале многоквартирного дома и имеющими следующие номера согласно проекта: I очередь - 4, 7, 9, 11, 20, 25, 27, 28, 30, 36, 40, 46, 47, 53, 54, 55, 58, 66, 74, 80, 82, 84, 85, 94, 95, 3, 5, 6, 8, 14, 15, 16, 17, 18, 21,  22, 26, 29, 35, 41, 42, 44, 45, 48, 49, 52, 59, 60, 61, 62, 63, 75, 76, 77, 79, 83, 87, 88, 93, 96;  II очередь -18, 20, 24, 45, 48, 54, 56, 61, 64, 70, 71, 74, 79, 80, 83, 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 19, 21, 22, 23, 29, 30, 31, 38, 40, 41, 42, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 60, 63, 65, 67, 68, 69, 78, 84, 85.

             Уточнение было принято судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 04.06.2019 по делу №А35-10056/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» с привлечением в качестве эксперта - ФИО4.

16.07.2019 через канцелярию арбитражного суда от ООО «Эксперт» поступило экспертное заключение №876/19 (приобщено к материалам дела).

В судебном заседании 21.08.2019 в течение дня объявлялись перерывы в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, возражал относительно удовлетворения встречного иска; через канцелярию суда представил дополнительные письменные объяснения (приобщены к материалам дела), в которых ходатайствует о назначении дополнительной экспертизы, проведение которой просит поручить ФБУ Курской лаборатории судебной экспертизы Минюста России с постановкой следующего вопроса: отвечают ли квартиры действующим на момент ввода дома в эксплуатацию необходимым требованиям? В обоснование указанного ходатайства общество указывает, что по делу проведена строительно-техническая экспертиза, в заключении которой указано, что спорные помещения являются неотъемлемыми частями квартир в многоквартирном доме. По мнению общества, данный вывод заведомо для эксперта является недостоверным, поскольку ни в соответствии СНИП 2.08.01-89 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78), действовавшим на момент строительства и ввода дома в эксплуатацию, (п. 1.43), ни СНИП 54.13330.2016 31-03-2003 (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 03.12.2016 № 883/пр), действующим в настоящее время, (п. 5.5) размещение квартир, а равно и их частей, в подвальных помещениях не допускается. Проход к спорным хозяйственным блокам из квартир невозможен без выхода из дома, так как в подвальные помещения вход предусмотрен с улицы. Эксперт ссылается в заключении на СНИП 54.13330.2016. 31-03-2003, который не применялся при проектировании и вводе дома в эксплуатацию. Вышеуказанный вывод, по мнению общества, эксперт сделан без осмотра квартир, при этом эксперт также пришел к заключению, что наличие спорных хозяйственных блоков в подвале восполняет якобы имеющиеся недостатки квартир - отсутствие в них кладовых (или хозяйственных шкафов). ОАО «Губерн-Инвест» полагает необоснованным указанный  вывод, так как квартиры в составе жилого дома приняты в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии, право собственности на них зарегистрировано как на самостоятельный объект недвижимости, что было бы невозможно в случае несоответствия их каких-либо нормативам; спорные хозяйственные блоки как дополнительные, не располагающиеся непосредственно в квартире, кладовые представляют собой отдельный объект недвижимости, способный удовлетворить повышенные потребности в помещениях для хранения имущества, которые  реализовывались отдельно от квартир как самостоятельные объекты. ОАО «Губерн-Инвест» указывает, что часть помещений в многоквартирном доме не реализована и распоряжению указанным имуществом в настоящее время препятствует ответчик

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал относительно удовлетворения уточненного первоначального иска и ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, поддержал встречный иск; через канцелярию суда представил мнение на судебную экспертизу (приобщено к материалам дела), в котором поясняет, что доводы представителя ОАО «Губерн-Инвест» о необходимости проведения по настоящему делу дополнительной или повторной экспертизы, поскольку эксперт ссылается в заключении на строительные нормы и правила, которые не применимы к предмету исследования, являются несостоятельными и необоснованными, поскольку не опровергают выводы экспертизы о функциональном назначении спорных кладовых, выяснение вопроса о самостоятельности назначении которых явилось основанием для назначения строительно-технической экспертизы, а выражают лишь несогласие с результатами экспертизы. ТСЖ «Элитное» считает, что эксперт в своем заключении приходит к выводу о том, что хозяйственные помещения кладовых не имеют самостоятельного назначения, предполагающего их использование для других целей как нежилые помещения, кроме как хозяйственные помещения кладовые, которые являются, вспомогательными помещениями по отношению к квартирам, расположенным в многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, поскольку это предусмотрено не только требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» но и актом государственной приемочной комиссии № 30 от 05.10.2001 года о приемке законченного строительством многоквартирного дома по ул. Горького, д. 50, где перечисляются технологические и архитектурно-строительные решения в отношении построенного многоквартирного жилого дома, где среди прочего указано на наличие в подвале кладовых на каждую квартиру, что соответственно предполагает использование кладовых только для хозяйственно-бытовых нужд собственников квартир.

Арбитражный суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по вопросу необходимости проведения дополнительной экспертизы по делу, а также доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленное истцом ходатайство о назначении дополнительной экспертизы отклонил как необоснованное, поскольку ранее назначенная судом экспертиза проведена в соответствии с нормами процессуального законодательства, эксперт ответил на вопросы, поставленные судом ясно и полно, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, судебная экспертиза проводились по конкретному делу и эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, квалификация эксперта подтверждена материалами дела. Кроме того, в судебном заседании 30.07.2019 года был опрошен эксперт                         ФИО4, показания которого запротоколированы с использованием средств аудиозаписи, который ответил ясно и полно на поставленные вопросы. Довод истца по первоначальному иску о применении  экспертом СНиП, который вступил в действие после строительства спорного здания, не может повлиять на  результаты экспертизы (на выводы  эксперта), поскольку выводы эксперта соответствуют действующим в настоящее время СНиП  и не противоречат с учетом обстоятельств по спору  нормам и правилам в области строительства жилых зданий, действовавшим на момент строительства спорного здания.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и мете рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В материалах дела имеются письменные мнения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, в которых управление пояснят, что 20.11.2001 произведена государственная регистрация права собственности за ОАО «Губерн-Инвест» на собственности на ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта №30 от 05.10.2001, Постановления Администрации г.Курска №10 от 08.01.1998, Постановления Администрации г.Курска №1240 от 26.09.2001, Распоряжения Администрации г.Курска №1156-ра от 29.12.2000, Постановления Администрации г.Курска №1415 от 29.10.2001; осуществить государственную регистрацию прекращения права за ОАО «Губерн-Инвест» во внесудебном порядке представляется возможным по заявлению собственника многоквартирного дома, также управление ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя.

Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Курской области было удовлетворено судом.

Также в материалах дела имеется письменное мнение акционерного общества «Курский  завод крупнопанельного домостроения  имени   А.Ф. Дериглазова», в котором указано, что 01.02.1999 между АООТ «Курский завод КПД» (в настоящее время                          АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова») и ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» был заключен договор №8 подряда на строительство жилого дома со встроенными офисами по адресу: 

<

...>, в соответствии с данным договором работы были выполнены в полном объеме и указанный жилой дом в 2001 году был введен заказчиком в эксплуатацию. Третье лицо пояснило, что по условиями данного договора, предусмотрена возможность расчета за выполненные работы квартирами и нежилыми помещениями, их количество и площадь оговорены в п.п.3.1.3. и в приложении №1 к договору. Кроме того, 06.10.2001 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору подряда на строительство №8 от 01.02.1999, условиями которого определено, что в счет расчета за выполненные работы заказчик передает подрядчику 86 подсобных помещений (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>. Между АООТ «Курский завод КПД» и ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» 02.02.1999 был заключен договор об инвестировании в жилищное строительство; целью данного договора было финансирование строительства 84 квартир общей площадью 8266,4 кв.м и офисных помещений площадью 1600,8 кв.м.; приложением №2 к договору об инвестировании в жилищное строительство определены также номера и площадь подсобных помещений (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>, передаваемых                           АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова». Третье лицо также пояснило, что на основании вышеуказанных договоров АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» заключало с гражданами-дольщиками договоры об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) и договоры об инвестировании строительства подсобных помещений кладовых в подвале жилого дома по ул.М.Горького, 50 г.Курска; часть подобных договоров заключало ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания», так как застройщику были переданы не все подсобные помещения, остальные остались в распоряжении заказчика; договоры об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) и договоры об инвестировании строительства подсобных помещений кладовых в подвале жилого дома по ул. М.Горького, 50 г.Курска на предприятии не сохранились. Также в указанном письменном мнении общество вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя акционерного общества «Курский  завод крупнопанельного домостроения  имени  А.Ф. Дериглазова» было удовлетворено судом.

Администрация города Курска письменное мнение по иску не представила, ходатайств не заявила, уведомлена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В силу положений ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть спор в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о дате и времени судебного заседания.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации города Курска №10 от 08.01.1998                                ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» предоставлен земельный участок, площадью 0,79 га по ул. М. Горького под строительство жилого дома со встроенными офисами, художественным салоном-магазином и автостоянкой. Постановлением Администрации города Курска №1240 от 26.09.2001 указанное постановление уточнено, в том числе и пункт 1 указанного постановления дополнен словами «гаражами и трансформаторной подстанцией».

Распоряжением Администрации города Курска №1156-ра от 29.12.2000                        ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» разрешено строительство жилого дома со встроенными офисами, художественным салоном-магазином и автостоянкой и гаражом-стоянкой по ул. Горького с разбивкой на два пусковых комплекса.

Согласно пояснениям истца по первоначальному иску, для выполнения работ по возведению дома ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» привлекло подрядную организацию АООТ «Курский завод КПД», в подтверждение чего представил в материалы дела договор №8 подряда на строительство от 01.02.1999.

29 октября 2001 года Администрацией города Курска было вынесено постановление № 1415 об утверждении актов государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов в эксплуатацию.

Данным постановлением был утвержден акт государственной приемочной комиссии от 05 октября 2001 года № 30 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - 7-ми этажного 118-квартирного жилого дома со встроенными офисами, автостоянкой, гаражами и трансформаторной подстанцией по ул. Горького, д. 50, общей площадью - 10498, 2 кв.м. 

Как усматривается из акта от 5 октября 2001 года № 30 о приемке законченного строительством спорного объекта в эксплуатацию, всего квартир 118, в подвале кладовые на каждую квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2001 серия 46-АВ №050294 ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» принадлежит ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Как указывает ТСЖ «Элитное», с момента введения вышеуказанного жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он был передан полностью в управление                    ТСЖ  «Губерн-Инвест» (договор №1-у на управление недвижимом имуществом                           от 30.10.2001, имеется в материалах дела) правопреемником которой является                          ТСЖ «Элитное» на основании протокола № 1 от 17.03.2007 года, в том числе и спорные нежилые помещения и соответственно собственники несут бремя по обслуживанию и содержанию вышеуказанных нежилых помещений с момента передачи вышеуказанного дома и по настоящее время. 

Согласно пояснениям истца по первоначальному иску, среди прочих квартир, нежилых помещений офисных помещений, гаражей, ОАО «Губерн-Инвест» возвело в подвале вышеуказанного жилого дома 124 подсобных помещения (хозяйственные блоки), площадью каждое по 2,8 кв.м., общей площадью 347,2 кв.м. при общей проектной площади подвала 1625 кв.м. Так как ОАО «Губерн-Инвест» произвело строительство объекта за счет собственных средств, то общество продало и передало в муниципальную собственность 12 хозяйственных блоков (из которых 1 передан в муниципальную собственность в соответствии с постановлением Администрации города Курска №936 от 26.04.2004, имеется в материалах дела) и одиннадцать в собственность частных лиц; 6 нежилых помещений (кладовых) продано на основании договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство (договор №7-кл. от 01.10.2001, №5-кл. 01.10.2001, №4-кл. от 01.10.2001, №3-кл. от 18.03.2002, №2-кл. от 01.10.2001, №1-кл. от 01.10.2001, имеются в материалах дела). В собственности ОАО «Губерн-Инвест» на сегодняшний день находится 112 подсобных помещения (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома в 

<

...> площадью по 2,8 кв.м., общей площадью 313,6 кв.м.

 Как следует из пояснений АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», 01.02.1999 между АООТ «Курский завод КПД» и ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» был заключен договор №8 подряда на строительство жилого дома со встроенными офисами по адресу: 

<

...>, в соответствии с данным договором работы были выполнены в полном объеме и указанный жилой дом в 2001 году был введен заказчиком в эксплуатацию. Третье лицо пояснило, что по условиями данного договора, предусмотрена возможность расчета за выполненные работы квартирами и нежилыми помещениями, их количество и площадь оговорены в п.п.3.1.3. и в приложении №1 к договору. Кроме того, 06.10.2001 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору подряда на строительство №8 от 01.02.1999, условиями которого определено, что в счет расчета за выполненные работы заказчик передает подрядчику 86 подсобных помещений (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>. Между АООТ «Курский завод КПД» и ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» 02.02.1999 был заключен договор об инвестировании в жилищное строительство; целью данного договора было финансирование строительства 84 квартир общей площадью 8266,4 кв.м и офисных помещений площадью 1600,8 кв.м.; приложением №2 к договору об инвестировании в жилищное строительство определены также номера и площадь подсобных помещений (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>, передаваемых                           АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова». Третье лицо также пояснило, что на основании вышеуказанных договоров АО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» заключало с гражданами-дольщиками договоры об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) и договоры об инвестировании строительства подсобных помещений кладовых в подвале жилого дома по ул.М.Горького, 50 г.Курска; часть подобных договоров заключало ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания», так как застройщику были переданы не все подсобные помещения, остальные остались в распоряжении заказчика; договоры об инвестировании строительства жилья (долевого участия в строительстве жилья) и договоры об инвестировании строительства подсобных помещений кладовых в подвале жилого дома по ул. М.Горького, 50 г. Курска на предприятии не сохранились.

        В материалах дела имеются договоры об инвестировании строительства жилья, заключенные между АООТ «Курский завод КПД» и физическими лицами и  свидетельства о государственной  регистрации права собственности на нежилые помещения хозблоки в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г.Курск,                       ул.М. Горького, д.50, площадью по 2,8 кв.м. и 1 помещение 2,7 кв.м. за физическими лицами (серия 46-АВ №156174 от 23.04.2003, серия 46-АВ №139200 от 24.01.2003, серия 46-АВ №156255 от 08.05.2003, серия 46-АВ №149873 от 20.03.2003, серия 46-АК №050530 от 19.03.2012, серия 46-АК №050531 от 19.03.2012, серия 46-АВ №130166 от 11.12.2002, серия 46-АВ №130196 от 17.12.2002, серия 46-АВ №357772 от 24.10.2005).

Как следует из искового заявления, из общедоступных сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости ОАО «Губерн-Инвест» стало известно, что реестр содержит противоречивые данные: права собственности третьих лиц на отчужденные истцом помещения надлежащим образом зарегистрированы, в то время как права собственности ОАО «Губерн-Инвест» на те же помещения не были прекращены.

Для устранения выявленных несоответствий и для цели надлежащей регистрации права собственности, истец обратился в АО «Ростехинвенаризация» - Федеральное БТИ» с целью проведения работ по проведению инвентаризации в отношении принадлежащих ему помещений с составлением соответствующей технической документации (технического паспорта и плана) (договор подряда №527 ТП от 27.09.2018, имеется в материалах дела). Указанные работы были оплачены ОАО «Губерн-Инвест» на сумму 86 168 руб. 77 коп., что подтверждается платежным поручением №20 от 27.09.2018.

Письмом от 04.10.2018 №Ф-46/113204 АО «Ростехинвенаризация» - Федеральное БТИ» Черноземный филиал сообщило ОАО «Губерн-Инвест» об отсутствии доступа для проведения обследования подвальных помещений. 

В соответствии с претензией от 19.11.2018 ОАО «Губерн-Инвест» обратилось к ТСЖ «Элитное» с требованием незамедлительно предоставить доступ                                            ОАО «Губерн-Инвест» и действующей в ее интересах подрядной организации в подвальные помещения здания, расположенного по адресу: 

<

...>, поскольку                  ОАО «Губерн-Инвест» является собственником ряда помещений здания.

Указанная претензия осталась без удовлетворения со стороны ТСЖ «Элитное».

    Ссылаясь на указанные обстоятельства ОАО «Губерн-Инвест» обратилось в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением об обязании ТСЖ «Элитное» не чинить препятствий в  пользовании, а также не чинить препятствий в проведении работ по кадастровому учету принадлежащего ему имущества, расположенного по адресу: 

<

...>,  а именно подсобными помещениями (хозяйственными блоками) в общем количестве 112 штук, расположенными в подвале и имеющими следующие номера согласно проекта: I очередь - 4, 7, 9, 11, 20, 25, 27, 28, 30, 36, 40, 46, 47, 53, 54, 55, 58, 66, 74, 80, 82, 84, 85, 94, 95, 3, 5, 6, 8, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 26, 29, 35, 41, 42, 44, 45, 48, 49, 52, 59, 60, 61, 62, 63, 75, 76, 77, 79, 83, 87, 88, 93, 96;  II очередь -18, 20, 24, 45, 48, 54, 56, 61, 64, 70, 71, 74, 79, 80, 83, 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 19, 21, 22, 23, 29, 30, 31, 38, 40, 41, 42, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 60, 63, 65, 67, 68, 69, 78, 84, 85; признать  право собственности имущество, расположенное по адресу: 

<

...>,  а именно на подсобные помещения (хозяйственные блоки) в общем количестве 112 штук, расположенные в подвале многоквартирного дома и имеющими следующие номера согласно проекта: I очередь - 4, 7, 9, 11, 20, 25, 27, 28, 30, 36, 40, 46, 47, 53, 54, 55, 58, 66, 74, 80, 82, 84, 85, 94, 95, 3, 5, 6, 8, 14, 15, 16, 17, 18, 21,  22, 26, 29, 35, 41, 42, 44, 45, 48, 49, 52, 59, 60, 61, 62, 63, 75, 76, 77, 79, 83, 87, 88, 93, 96;  II очередь -18, 20, 24, 45, 48, 54, 56, 61, 64, 70, 71, 74, 79, 80, 83, 1, 2, 3, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 19, 21, 22, 23, 29, 30, 31, 38, 40, 41, 42, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 60, 63, 65, 67, 68, 69, 78, 84, 85.

Определением арбитражного суда от 15.01.2019 для рассмотрения совместно с первоначальным иском было принято встречное исковое заявление товарищества собственников жилья «Элитное» о признании отсутствующим зарегистрированного 20.11.2001 за открытым акционерным обществом «Губернская инвестиционно-управляющая компания» права собственности на ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В обоснование встречного иска ТСЖ «Элитное» указывает, что в пункте 11 акта                    № 30 от 05.10.2001 года, перечисляются технологические и архитектурно-строительные решения в отношении построенного многоквартирного жилого дома, где среди прочего указано на наличие в подвале кладовых на каждую квартиру, на входах в подъезды выполнены места для консьержа. 

Истец по встречному иску поясняет, что в ноябре 2018 года в адрес                              ТСЖ «Элитное» поступила претензия ОАО «Губерн-Инвест»  об обеспечении доступа в подвальные помещения многоквартирного дом по адресу: 

<

...>, из которой ТСЖ «Элитное» стало известно о том, что 20.11.2001 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ОАО «Губерн-Инвест»  зарегистрировано право собственности на объект права - ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ № 050294. В тоже время, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2018 № 99/2018/236005752, следует, что в записях ЕГРН содержатся сведения о здании с кадастровым номером 46:29:102306:45 площадью 13095,7 кв.м. расположенном по адресу: 

<

...>, с назначением: многоквартирный дом, с наименованием: стовосемнадцати квартирный семи этажный дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), год ввода в эксплуатацию по завершении строительства:  2001, правообладатель:  открытое акционерное общество  «Губернская инвестиционно-управляющая компания». Вместе с тем, в особых отметках выписки содержаться сведения о том, что «Сведения о наименовании, количестве этажей, в том числе подземных этажей, площади имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право (ограничение прав, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с наименованием «ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м площадью 12537,3 кв.м.». 

Товарищество собственников жилья «Элитное» считает, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированном за                                   ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» праве собственности на многоквартирный дом, после разделения многоквартирного дома на жилые и нежилые помещения с их кадастровым учетом и последующей реализацией третьим лицам, является незаконной и нарушает права и интересы собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

По мнению истца по встречному иску, подвал (I-II очередь) является частью многоквартирного дома и соответственно является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения подвала (I-II очереди), входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, являются необходимыми для обеспечения доступа обслуживающего персонала к системам водоснабжения, электроснабжения и канализации, для выполнения работ и размещению оборудования, необходимых для содержания многоквартирного дома. Данные кладовые используются собственниками квартир в многоквартирном доме, в качестве общего имущества с момента приобретения в собственность квартир в многоквартирном доме и никогда из их владения не выбывали. Таким образом, по мнению истца по встречному иску, подвал (I-II очереди) выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь с многоквартирным домом в целом, так как не изолирован от него, также в нем функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации, собственники многоквартирного дома используют помещения подвала  (I-II очереди) в целях, связанных с обслуживанием всего многоквартирного дома, несут расходы по его содержанию и ремонту. 

Истец по встречному иску поясняет, что  из выписки из ЕГРН следует, что многоквартирный дом был разделен на самостоятельные помещения, поставленные на кадастровый учет, после разделения многоквартирного дома на самостоятельные помещения, общество 11.03.2003 зарегистрировало за собой на праве собственности несколько нежилых помещений в многоквартирном доме (консьерж, состоящие из подсобных помещений и туалета): нежилые помещения II, III общей площадью 9,2 кв.м., расположенные на 1 этаже многоквартирного дома, но впоследствии право собственности на которые решением Арбитражного суда Курской области от 21.12.2017 г. по делу                      №А35-3377/2017 по иску ТСЖ «Элитное» к ОАО «Губерн-Инвест» признано отсутствующим; в отношении  нежилых помещений XII, XIII площадью 9,20 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102306:196, нежилых помещений XVI, XVII площадью                9,10 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102306:198, нежилых помещений VI, VII площадью 9,20 кв.м., с кадастровым номером 46:29:102306:130, которые по договору купли-продажи были переданы обществом в собственность физическому лицу, в настоящее время   ТСЖ «Элитное» оспаривает в судебном порядке зарегистрированное за физическим лицом право собственности на вышеуказанные нежилые помещения, как относящееся к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Также ТСЖ «Элитное» указывает, что договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство, представленные ОАО «Губерн-Инвест» заключены в нарушение статьи 36 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ. Решением Ленинского районного суда города Курска от 18.06.2008 по делу №2-1704/16-2008 (копия имеется в материалах дела) удовлетворены требования собственника квартиры №19 в доме №50 по ул. М. Горького г.Курска к ТСЖ «Элитное» о признании помещения, переданного по указанному договору об инвестировании в жилищное строительство от 04.10.2001 общей долевой собственностью собственников помещений, расположенных в данном жилом доме.

  Определением от 04.06.2019 по делу № А35-10056/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт» с привлечением в качестве эксперта - ФИО4. 16.07.2019 через канцелярию арбитражного суда от ООО «Эксперт» поступило экспертное заключение №876/19.

Суд полагает, что исковые требования открытого акционерного общества «Губернская инвестиционно-управляющая компания»  не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования товарищества собственников жилья «Элитное» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также с указанием на возможность применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав, возможно, использование одного из перечисленных в указанной правовой норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного спорного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе применить лишь этот способ.

         Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Администрации города Курска №1156-ра от 29.12.2000 ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» разрешено строительство жилого дома со встроенными офисами, художественным салоном-магазином и автостоянкой и гаражом-стоянкой по ул. Горького с разбивкой на два пусковых комплекса.

Для выполнения работ по возведению дома ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» привлекло подрядную организацию АООТ «Курский завод КПД», в подтверждение чего представил в материалы дела договор №8 подряда на строительство от 01.02.1999.

29 октября 2001 года Администрацией города Курска было вынесено постановление № 1415 об утверждении актов государственной приемочной комиссии о приемке законченных строительством объектов в эксплуатацию.

Данным постановлением был утвержден акт государственной приемочной комиссии от 05 октября 2001 года № 30 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - 7-ми этажного 118-квартирного жилого дома со встроенными офисами, автостоянкой, гаражами и трансформаторной подстанцией по ул. Горького, д. 50, общей площадью - 10498, 2 кв.м. 

Как усматривается из акта от 5 октября 2001 года № 30 о приемке законченного строительством спорного объекта в эксплуатацию, всего квартир 118, в подвале кладовые на каждую квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2001 серия 46-АВ №050294 ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» принадлежит ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пояснениям истца по первоначальному иску, среди прочих квартир, нежилых помещений офисных помещений, гаражей, ОАО «Губерн-Инвест» возвело в подвале вышеуказанного жилого дома 124 подсобных помещения (хозяйственные блоки), площадью каждое по 2,8 кв.м., общей площадью 347,2 кв.м. при общей проектной площади подвала 1625 кв.м. Так как ОАО «Губерн-Инвест» произвело строительство объекта за счет собственных средств, то общество продало и передало в муниципальную собственность 12 хозяйственных блоков (из которых 1 передан в муниципальную собственность в соответствии с постановлением Администрации города Курска №936 от 26.04.2004, имеется в материалах дела) и одиннадцать в собственность частных лиц; 6 нежилых помещений (кладовых) продано на основании договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство (договор №7-кл. от 01.10.2001, №5-кл. 01.10.2001, №4-кл. от 01.10.2001, №3-кл. от 18.03.2002, №2-кл. от 01.10.2001, №1-кл. от 01.10.2001, имеются в материалах дела). В собственности ОАО «Губерн-Инвест» на сегодняшний день находится 112 подсобных помещения (хозяйственных блоков), расположенных в подвале жилого дома в 

<

...> площадью по 2,8 кв.м., общей площадью 313,6 кв.м.

Как следует из искового заявления, для устранения выявленных несоответствий (реестр содержит противоречивые данные: права собственности третьих лиц на отчужденные истцом помещения надлежащим образом зарегистрированы, в то время как права собственности ОАО «Губерн-Инвест» на те же помещения не были прекращены) и для цели надлежащей регистрации права собственности, истец обратился в                                  АО «Ростехинвенаризация» - Федеральное БТИ» с целью проведения работ по проведению инвентаризации в отношении принадлежащих ему помещений с составлением соответствующей технической документации.

Письмом от 04.10.2018 №Ф-46/113204 АО «Ростехинвенаризация» - Федеральное БТИ» Черноземный филиал сообщило ОАО «Губерн-Инвест» об отсутствии доступа для проведения обследования подвальных помещений. 

    Ссылаясь на указанные обстоятельства ОАО «Губерн-Инвест» обратилось в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением об обязании ТСЖ «Элитное» не чинить препятствий в  пользовании, а также не чинить препятствий в проведении работ по кадастровому учету принадлежащего ему имущества, расположенного по адресу: 

<

...>,  а именно подсобными помещениями (хозяйственными блоками) в общем количестве 112 штук, расположенными в подвале и о признании  права собственности на данное имущество, расположенное по адресу: 

<

...>,  а именно на подсобные помещения (хозяйственные блоки) в общем количестве 112 штук, расположенные в подвале многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте в пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В свою очередь, товарищество собственников жилья «Элитное» обратилось в суд с встречным исковым заявление о признании отсутствующим зарегистрированного 20.11.2001 за открытым акционерным обществом «Губернская инвестиционно-управляющая компания» права собственности на ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

В обоснование встречного иска ТСЖ «Элитное» указывает, что в пункте 11 акта                    № 30 от 05.10.2001 года, перечисляются технологические и архитектурно-строительные решения в отношении построенного многоквартирного жилого дома, где среди прочего указано на наличие в подвале кладовых на каждую квартиру, на входах в подъезды выполнены места для консьержа. 

Истец по встречному иску поясняет, что в ноябре 2018 года в адрес                              ТСЖ «Элитное» поступила претензия ОАО «Губерн-Инвест»  об обеспечении доступа в подвальные помещения многоквартирного дом по адресу: 

<

...>, из которой ТСЖ «Элитное» стало известно о том, что 20.11.2001 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ОАО «Губерн-Инвест»  зарегистрировано право собственности на объект права - ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46-АВ № 050294. В тоже время, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2018 № 99/2018/236005752, следует, что в записях ЕГРН содержатся сведения о здании с кадастровым номером 46:29:102306:45 площадью 13095,7 кв.м. расположенном по адресу: 

<

...>, с назначением: многоквартирный дом, с наименованием: стовосемнадцати квартирный семи этажный дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), год ввода в эксплуатацию по завершении строительства:  2001, правообладатель:  открытое акционерное общество  «Губернская инвестиционно-управляющая компания». Вместе с тем, в особых отметках выписки содержаться сведения о том, что «Сведения о наименовании, количестве этажей, в том числе подземных этажей, площади имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право (ограничение прав, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с наименованием «ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м площадью 12537,3 кв.м.». 

Товарищество собственников жилья «Элитное» считает, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированном за                                   ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» праве собственности на многоквартирный дом, после разделения многоквартирного дома на жилые и нежилые помещения с их кадастровым учетом и последующей реализацией третьим лицам, является незаконной и нарушает права и интересы собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как следует из документов, функции управления и обслуживания жилого многоквартирного дома по ул. Горького, 50 г. Курска осуществляет товарищество собственников жилья «Элитное».

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников жилого многоквартирного дома по ул. Горького, д. 50 г. Курска № 15 от 18.12.2018 собственниками жилых помещений принято решение о поручении ТСЖ «Элитное» выступать в суде в защиту их интересов  по иску ОАО «Губерн-Инвест» об устранении препятствий в пользовании имуществом и обратиться в суд с иском к ОАО «Губерн-Инвест» в защиту прав собственников МКД по ул. Горького, д. 50 г. Курска, в отношении спорного имущества, путем признания права ОАО «Губерн-Инвест»  отсутствующим.

 В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

         Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Аналогичный состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

         Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома).

По смыслу указанных норм к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Материалами дела подтверждается, что с 2001 года, с момента ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, он передан в управление ТСЖ «Губерн-Инвест», правопреемником которой является ТСЖ «Элитное».

Как усматривается из экспликации к  поэтажному плану подвала (I-II очереди), являющихся приложением к техническому паспорту на многоквартирный дом, помещения подвала многоквартирного  дома состоят из бойлерной, теплоузлов, коридоров, кладовых,электрощитовых. Таким образом, помещения подвала (I-II очереди) не имеют самостоятельного назначения, поскольку предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома, их назначение носит вспомогательный характер и обладает признаками, установленными статьей 36 ЖК РФ, на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном многоквартирном доме. Помещения подвала (I-II очереди), входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, являются необходимыми для обеспечения доступа обслуживающего персонала к системам водоснабжения, электроснабжения и канализации, для выполнения работ и размещению оборудования, необходимых для содержания многоквартирного дома. Данное обстоятельство подтверждается также актом государственной приемочной комиссии № 30 от 05.10.2001 года, согласно которому кладовые в подвале предназначались для каждой квартиры в построенном многоквартирном доме, то есть изначально предназначались для обслуживания нескольких или всех жилых помещений в многоквартирном доме и соответственно не имели самостоятельного назначения, которое позволяло бы их использовать для иных целей как нежилые помещения. Данные кладовые используются собственниками квартир в многоквартирном доме, в качестве общего имущества с момента приобретения в собственность квартир в многоквартирном доме и никогда из их владения не выбывали.

Использование общего имущества по своему усмотрению для нужд жильцов дома не влечет автоматически исключение этого имущества из состава общего имущества собственников жилья, в том числе в силу положений ст.36 ЖК РФ, согласно которой к общему имуществу помимо лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров и прочего, также относятся помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Согласно пояснениям управляющей компании, с момента ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорное помещение используется исключительно жильцами дома, из их владения оно не выбывало, расходы по его содержанию несли собственники, во владение и пользование ответчика имущество никогда не передавалось. 

Судом также учитываются результаты проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы,  по итогам которой в суд представлено экспертное заключение                   от 16.07.2019 №876/19, в котором экспертом сделаны следующие выводы: 

1. Основное целевое назначение спорных нежилых помещений, расположенных в подвале (I-II очередь) многоквартирного дома по ул. Горького, дом 50 г. Курска, в соответствии с проектной и технической документацией - хозяйственные блоки или кладовые. Наличие входящих в состав квартир жилого дома вспомогательных хозяйственных помещений (кладовых), предназначенных для обеспечения хозяйственно-бытовых нужд, является обязательным условием, предусматривается требованиями                  СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция                СНиП 31-01-2003», пункты 3.8; 3.21 и 5.3. Пользование жилыми помещениями в многоквартирном доме без данных нежилых помещений - не допускается.

2. Спорные нежилые помещения, расположенные в подвале (I-II очередь) многоквартирного дома по ул. Горького, д. 50 г. Курска, самостоятельного назначения, позволяющего использовать их самостоятельно без ущерба для пользования жилыми помещениями в многоквартирном доме - не имеют.

Хозяйственные помещения кладовых является вспомогательными, их наличие предусмотрено в каждой квартире в соответствии с требованиями СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»,     пункт 5.3.

В соответствии и СП 54.13330.2016, пункт 3.8 кладовая входит в состав вспомогательных помещений квартиры, которая должна иметь в своём составе помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3. Спорные нежилые помещения, расположенные в подвале  (I-II очередь) многоквартирного дома по ул. Горького, д. 50 г. Курска, предназначенные для обслуживания более одного помещения (квартиры) в данном доме, в соответствии с проектной и технической документацией - не установлены.

4. В результате проведенного осмотра и обследования спорных нежилых помещений (кладовых) со стороны коридоров установлено, что общедомовые коммуникации (канализация, водопровод, трубы отопления, электрокабели и т.п.) проложены через общие коридоры и проходы, вдоль наружных стен, не затрагивая спорные помещения кладовых.

В подвале (I-II очередь) многоквартирного дома по ул. Горького, дома 50 г. Курска, инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование проходящее или расположенное в спорных нежилых помещениях - отсутствует.

Проанализировав вышеуказанное экспертное исследование, суд считает, что выводы эксперта соответствуют действующим в настоящее время нормам и правилам в области строительства жилых зданий и не противоречат с учетом обстоятельств по спору  нормам и правилам в области строительства жилых зданий, действовавшим на момент строительства спорного здания.

Также вывод эксперта о том, что общедомовые коммуникации (канализация, водопровод, трубы отопления, электрокабели и т. п.) проложены через общие коридоры и проходы, вдоль наружных стен, не затрагивая спорные помещения кладовых не противоречит доводу управляющей компании - ТСЖ «Элитное» о необходимости беспрепятственного доступа к общедомовым коммуникациях для их обслуживания, что не будет обеспечено при наличии иных собственников кладовых не проживающих в данном многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается (технической документацией, актом государственной приемочной комиссии № 30 от 05.10.2001 года), что спорное имущество изначально было предназначено для  обслуживания всего многоквартирного дома, его назначение носит вспомогательный характер и обладает признаками, установленными статьей 36 ЖК РФ.

Более того, данное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома в силу закона.

Представленные истцом по первоначальному иску договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство для постройки спорных хозяйственных блоков с учетом изложенных обстоятельств по спору,  в силу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций не могут являться основанием для удовлетворения требования ОАО «Губерн-Инвест» о признании права собственности на спорное имущество и как следствие удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании данным имуществом

Как усматривается из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2001 серия 46-АВ №050294 ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» принадлежит на праве собственности ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

        Однако из имеющихся в материалах дела выписок из ЕГРП следует, что спорный многоквартирный дом разделен на самостоятельные помещения, которые поставлены на кадастровый учет и имеется зарегистрированное право собственности на квартиры в данном доме. 

       В этой связи, судом принимаются во внимание разъяснения, изложенные в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которым если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

С учетом приведенных разъяснений, право собственности ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» на спорный  многоквартирный дом  в целом в силу закона было прекращено с момента разделения многоквартирного дома на самостоятельные помещения  и реализации их в собственность третьих лиц, у которых возникло право общей долевой собственности на общее имущество указанного многоквартирного дома. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, с учетом того,  что спорное имущество обладает статусом общего имущества, принадлежащего собственникам жилого многоквартирного дома, суд считает заявленные требование истца по встречному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению, а соответственно требования истца по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению. 

При подаче настоящего искового заявления истцом по первоначальному иску  была оплачена госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп., однако заявлено два требования. Также истцом по встречному иску  была оплачена госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

С учетом результатов рассмотрения спора и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся судом на ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания».

Расходы в размере 15 000 руб. 00 коп., понесенные ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» (10 000 руб. 00 коп) и ТСЖ «Элитное» (15 000 руб. 00 коп.) в связи с проведением судебной экспертизы, также подлежат взысканию с ОАО «Губернская инвестиционно-управляющая компания» (5 000 руб. в пользу                   ТСЖ «Элитное») в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результата рассмотрения спора.

         Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 174, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                      Р Е Ш И Л:

 В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Губернская инвестиционно-управляющая компания»  отказать.

Встречные исковые требования товарищества собственников жилья «Элитное» удовлетворить.

 Признать отсутствующим зарегистрированное 20.11.2001 за открытым акционерным обществом «Губернская инвестиционно-управляющая компания» право собственности на ставосемнадцати квартирный семи этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (I-II очередь), площадью 12 537,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Взыскать с открытого акционерного общества «Губернская                              инвестиционно-управляющая компания» в пользу товарищества собственников жилья «Элитное»   6 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины и             5 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по проведению судебной экспертизы. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Губернская                             инвестиционно-управляющая компания» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                       Н. А. Песнина