ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-32304/2018

26 декабря 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.

при участии:  

от истца: Орлова В.В. (доверенность от 04.09.2018)

от ответчика: Кутузов И.В. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-их лиц: 1) не явился, извещено; 2) Мороз Н.Г. (доверенность от 09.01.2018), Фанова А.Ю. (доверенность от 09.01.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-29782/2018, 13АП-30029/2018)  Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2018 по делу №А56-32304/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое 

по иску  общества с ограниченной ответственностью "Шарм"

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица:  акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Шарм» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между и Обществом, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, обязании Комитета принять разногласия к проекту договора купли-продажи указанного объекта, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 14 600 000 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования в полном объеме, а также ранее заявленное ходатайство об отказе от иска в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, в размере 23 000 000 руб., определенной в отчете об оценке от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Решением от 20.09.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ГУП ГУИОН и Комитет обратились с апелляционными жалобами.

ГУП ГУИОН в жалобе указало, что заключение эксперта от 26.07.2018 взятое за основу для определения цены продажи объекта является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями действующего законодательства; суд, по мнению ГУП ГУИОН, необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы.

Комитет в жалобе указал, что сумма взысканных судебных расходов завышена и подлежит уменьшению до 20000 руб.

В судебном заседании ГУП ГУИОН поддержало заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Апелляционный суд заслушал доводы и возражения сторон, исследовал материалы дела и не установил наличие нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представители  ГУП ГУИОН  и Комитета доводы жалоб поддержали. Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб по основаниям, изложенных в отзывах. 

Фонд имущества, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) и Обществом заключен договор аренды № 17-А001253 от 27.12.2012, в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, площадью 195,6 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:34:4141Г:2:3:11 (далее – объект). 

Общество 06.12.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Распоряжением от 29.12.2017 № 2711-рз Комитетом принято решение об осуществлении приватизации объекта, определены условия приватизации, в том числе установлено, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненным ГУП ГУИОН, цена продажи объекта составляет 23 000 000 руб. 

Обществу был направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере       23 000 000 руб. 

14.02.2018 Общество представило представителю собственника имущества - Фонду имущества протокол разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложив установить цену продажи объекта в размере 12 800 000 руб. 

Письмом от 27.02.2018 № 1929/19 Фонд имущества сообщил Обществу об отсутствии у Фонда имущества полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки. 

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненным ГУП ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение  подлежащим изменению по следующим основаниям.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» от 26.07.2018 величина рыночной стоимости на дату оценки - 06.12.2017 составляет 14 600 000 руб.

В связи с представленными ГУП ГУИОН замечаниями на заключение от 26.07.2018 эксперт общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» Мизиков Д.Ю. был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по подготовленному заключению. Кроме этого, ГУП ГУИОН ходатайствовало о назначении повторной судебной экспертизы.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Оспариваемое заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования и отсутствуют противоречия.

Учитывая изложенное у суда не имелось оснований для назначения повторной экспертизы.

Доводы апелляционных жалоб ГУП "ГУОН" и Комитета фактически сводятся к несогласию с экспертным заключением от 26.07.2018.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

СПб ГУП "ГУИОН" полагает, что эксперт Мизиков Д.Ю., подготовивший экспертизу, необоснованно использовал в своих расчетах объекты-аналоги с другим функциональным назначением, приводящим к занижению результатов оценки. Вместе с тем, как пояснил эксперт в судебном заседании суда первой инстанции, объекты-аналоги, указанные в экспертном заключении, представляют собой нежилые помещения в жилых домах и относятся к торговому сегменту рынка, то есть полностью соответствуют функциональному назначению оцениваемого объекта недвижимости. Кроме того, объекты- аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – торговому и скорректированы по ценобразующим факторам, по которым имеются различия с оцениваемым объектом, а такие характеристики объектов как «наличие витринных окон», «планировка объекта» и «количество входов» не являются ценообразующими факторами.

При подборе аналогов эксперт выбирал объекты, руководствуясь прежде всего их местоположением и функциональным назначением. Объекты-аналоги того же функционального назначения расположены в пешей доступности от станции метрополитена на первых линиях улиц  и сопоставимы как по пешеходной доступности, так и по уровню транспортных потоков.

Экспертом были использованы архивные данные сайта avito.ru, а также архивные данные экспертной организации. Информация об объектах представлена в соответствии с данными источниками и представлены все скриншоты. Единственный объект-аналог с большей стоимостью не может быть положен в основу заключения. Кроме того, требования п. 11 Федеральных стандартов оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 3)" не распространяются на экспертное заключение в связи с отсутствием заказчика такого заключения.

В экспертном заключении проведено исследование сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект,  на стр. 19-20 экспертного заключения проведен анализ рынка купли-продажи помещений и приведен диапазон цен по результатам анализа (без учета скидки на торг), определенная по итогам заключения рыночная цена объекта входит в указанный диапазон.

Таким образом, оценив представленное экспертом заключение 26.07.2018  по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использования доходного подхода к оценке, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд пришел к правильному выводу, признав, что данное заключение соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки, а указанная в нем рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Приведенные ГУП ГУИОН и Комитетом доводы относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения метода оценки, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены доказательствами, в связи с чем не могут быть признаны бесспорными и достаточными.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует. Несогласие ответчиков с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорных объектов.

Между тем решение подлежит изменению в части распределения судебных расходов.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

Исходя из общих задач судопроизводства, нацеленного на справедливое публичное судебное разбирательство, основанного на принципах добросовестности участников арбитражного процесса и недопустимости злоупотребления процессуальными правами участвующими в деле лицами, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", судебные расходы остаются  на истце, учитывая результат рассмотрения дела, необходимость установления выкупной стоимости имущества на дату подачи заявления Общества о выкупе, в то время как в представленном Обществом отчете в опровержение отчета ГУП ГУИОН выкупная стоимость определена на иную дату.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2018 по делу № А56-32304/2018 изменить в части взыскания судебных расходов. 

Судебные расходы отнесены на общество с ограниченной ответственностью «Шарм». 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Е.В. Жиляева

 

И.А. Тимухина