ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-119939/2024

26 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2026 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.Д. Данилиной, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Иньшиным,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Института представителей ФИО1 (доверенность от 29.05.2025), ФИО2 (доверенность от 15.03.2025)

от Комитета представителя ФИО3 (доверенность от 09.12.2024),

от ООО «Склады Офисы» генерального директора ФИО4, представителя ФИО5 (доверенность от 17.03.2025)

апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации высшего образования «Восточно-Европейский институт психоанализа» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2025 по делу № А56-119939/2024 (судья Н.И. Корчагина) по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к автономной некоммерческой организации высшего образования «Восточно-Европейский институт психоанализа» (197198, 

<

...>, лит. А; ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Склады Офисы» (190068, 

<

...>, лит. Д, пом. 4-Н (6); ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании штрафа и обязании исполнить обязательство,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой организации высшего образования «Восточно-Европейский институт психоанализа» (далее - Институт) о взыскании 229 600 руб. штрафа за нарушение условий договора безвозмездного пользования от 05.12.1997 № 15-Б003775, об обязании устранить нарушения условий договора в течение 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда, а именно предоставить документы, предусмотренные пунктом 2.2.12 договора, об установлении размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу Комитета, как 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 200 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.

Определением суда от 28.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Склады Офисы» (далее – Общество).

Решением от 15.08.2025 с Института в пользу Комитета взысканы 229 600 руб. штрафа за нарушение условий пункта 2.2.12 договора аренды, Институт обязан устранить нарушения условий пункта 2.2.12 договора аренды в течение 1 (одного) месяца с даты вступления в законную силу решения суда, а именно предоставить документы, предусмотренные пунктом 2.2.12 договора, на случай неисполнения решения суда установлена судебная неустойка в размере 100 000 руб. за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 10 000 руб. в месяц до месяца фактического исполнения решения суда, в остальной части отказано.

Не согласившись с указанным решением, Институт обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что у Института имелась возможность исполнить пункт 2.2.12 договора, поскольку отсутствует организация, которая осуществляла содержание и текущий ремонт государственного имущества, ответчик самостоятельно с привлечением сторонних организаций осуществлял содержание переданного ему имущества, в материалах дела отсутствуют доказательства, что с 08.11.2022 именно общество с ограниченной ответственностью «Рубин» являлось такой организацией, суд неправильно определил дату начала течения срока исковой давности, о нарушении своих прав Комитет узнал не позднее 09.04.2021, суд необоснованно привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Общество, не дал оценку представленным ответчиком доказательствам о надлежащем содержании здания.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение оставить без изменения, указывает, что ссудополучатель обязан заключить с организацией договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект, самостоятельно обслуживать объект и (или) общие помещения здания, в котором расположен объект, с письменного согласия такой организации, в случае незаключения такого договора с управляющей организацией с ссудополучателя подлежит взысканию штраф, до настоящего времени такой договор не представлен.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит также оставить решение без изменения, поясняет, что у ответчика имелась возможность заключения такого договора, суд первой инстанции обоснованно отказал в применении срока исковой давности, привлечение к участию в деле третьего лица не влияет на законность обжалуемого решения, наличие или отсутствие прямых договоров находится за пределами настоящего иска, названные договоры касаются содержания принадлежащих ответчику помещений, Общество является лицом, с которым ответчик должен заключить договор, Общество, а ранее – общество с ограниченной ответственностью «Рубин» были избраны собственниками в качестве организации, уполномоченной осуществлять обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в здании, а также решать весь необходимый круг вопросов от имени всех собственников нежилых помещений.

В судебном заседании представители Института поддержали апелляционную жалобу, указали, что им заключены прямые договоры на содержание, полагали, что Общество не является управляющей компанией, с которой Институт должен заключить договор, отсутствие управляющей компании подтверждается письмом Комитета, которое ответчик представил в материалы дела.

Представители Комитета и Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора безвозмездного пользования от 05.12.1997 № 15-Б003775 ответчик занимает помещение 5-Н площадью 1550.2 кв. м, помещение 24-Н площадью 258.6 кв. м, помещение 25-Н площадью 167.9 кв. м, помещение 30-Н площадью 271.8 кв. м, помещение 34-Н площадью 125.5 кв. м по адресу: 

<

...>, лит. А.

В соответствии с пунктом 2.2.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2021 № 5) ссудополучатель обязан в течение шестидесяти дней со дня подписания договора:

- заключить договор на техническое обслуживание объекта и в случаях, когда в безвозмездное пользование предоставлено нежилое помещение в здании, общих помещений здания, в котором расположен объект, пропорционально занимаемым площадям с организацией, обеспечивающей содержание и текущей ремонт имущества казны Санкт-Петербурга - в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, сооружениях, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем осуществляющими управление многоквартирным домом, в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах либо при наличии фактической возможности и согласия организации и ссудодателя, - и иными организациями;

- в течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно с приложением копии договора уведомить об этом организацию и ссудодателя;

- в случае если объект расположен в здании, сооружении, многоквартирном доме, заключить с организацией договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект;

- ссудополучатель обязуется своевременно производить оплату услуг по указанным договорам;

- с письменного согласия организации ссудополучатель вправе самостоятельно обслуживать объект и (или общие помещения здания, в котором расположен объект, уведомив об этом ссудодателя в течение 10 дней с момента получения согласия организации.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в случае незаключения либо непредставления договоров, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора, ссудополучатель выплачивает штраф в размере 2 МРОТ за каждый день просрочки.

Ссылаясь на нарушение Институтом указанного условия договора в части незаключения договора с организацией о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в здании, сооружении, многоквартирном доме, в котором расположен объект, Комитет 20.05.2024 направил Институту претензию, а впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Данная статья определяет отношения сторон такого договора относительно переданных в безвозмездное пользование помещений, возлагает на ссудополучателя обязанности по содержанию объекта ссуды.

Кроме того, пунктом 2.2.12 договора регламентирован вопрос участия ссудополучателя в расходах на содержание общего имущества здания.

По смыслу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

Аналогичные положения содержатся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Представленными в материалы дела протоколами подтверждается, что Общество с 21.06.2024, а ранее – общество с ограниченной ответственностью «Рубин» с 08.11.2022 были выбраны собственниками нежилых помещений в здании в качестве компании, уполномоченной осуществлять обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт общих помещений в здании, а также решать весь необходимый круг вопросов от имени всех собственников нежилых помещений в здании.

Как установлено судом первой инстанции, решением общего собрания собственников нежилых помещений в здании от 08.11.2022 (решение по вопросу № 6) установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Рубин» наделено правами заключать, изменять и расторгать договоры, предметом которых является оказание услуг по содержанию, выполнению работ по техническому обслуживанию, текущему, аварийному, капитальному ремонту общего имущества собственников нежилых помещений в здании, а также иные договоры, касающиеся общего имущества собственников нежилых помещений в здании; производить расчеты по указанным договорам из собственных средств и из средств, полученных от собственников нежилых помещений в здании; получать и собирать денежные средства с собственников нежилых помещений в здании; выполнять иные действия в отношении общего имущества собственников нежилых помещений в здании; обращаться в суд, арбитражный суд, органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Впоследствии решением общего собрания собственников нежилых помещений в здании от 21.06.2024 (решение по вопросу № 4) установлено, что полномочия общества с ограниченной ответственностью «Рубин» прекращены и в качестве уполномоченной компании выбрано Общество.

Требования истца мотивированы неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора, а именно незаключения договора содержания общего имущества здания на весь срок действия договора и предоставления истцу надлежащим образом договора.

Между тем, собственник помещения не обладает правом возлагать на ссудополучателя обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьими лицами, по которым ссудополучатель будет нести бремя содержания общего имущества здания, а соответственно и требовать уплаты неустойки за неисполнение этой обязанности.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, 17.04.2012 № 15222/11.

При названных обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из толкования условий пункта 2.2.12 договора ответчик принял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества.

Таким образом, отсутствие договора с управляющей компанией не освобождает Общество от обязанности компенсировать собственнику расходы на содержание общего имущества, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, которое полагает нарушенным.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2025 по делу № А56-119939/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу автономной некоммерческой организации высшего образования «Восточно-Европейский институт психоанализа» 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.Д. Данилина

Н.Е. Целищева