Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-54825/22-85-395

г. Москва

26 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2022 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

о взыскании 1 305 315 руб. 51 коп.   

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" 

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" 

о признании повышения размера арендной платы по договору аренды, об установлении размера арендной платы, о взыскании 1 341 234 руб.20 коп., об обязании произвести зачет стоимости проведенных ремонтных работ 

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 28.12.2021 № 91

от ответчика – ФИО3 по дов. от 01.02.2022 № б/н

УСТАНОВИЛ:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФТ- Центр" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 430 420 руб. 68 коп., за потребленные коммунальные услуги в размере 837 382 руб. 92 коп., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 91 629 руб. 52 коп., законных процентов за просрочку оплаты арендной платы в размере 64 517 руб. 53 коп., штрафа предусмотренного п.6.2. договора в размере 1 305 315 руб. 51 коп. по договору аренды № Д-2017-000029 от 01.08.2017г. федерального недвижимого имущества. Требования истцом уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению. 

Определением суда от 26.04.2022 в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" о признании необоснованным повышения размера арендной платы по договору аренды № Д-2017-000029 от 01.08.2017г. федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: 142400, 

<

...>, лит. Д необоснованным, об установлении размера арендной платы в соответствии с п.4.2 договора Д-2017-000029 от 01.08.2017г. в размере 300 981 руб.75 коп. в месяц, в том числе НДС 18% в размере 45 912 руб. 47 коп., о взыскании с ФТЦЕНТР в пользу ООО "АЛЬЯНС РУС" размера переплаченной арендной платы за июнь 2021г. - март 2022г. в размере 1 341 234 руб.20 коп., об обязании ФТ-ЦЕНТР произвести зачет стоимости проведенных ремонтных работ в счет арендных платежей на сумму 489 094 руб. 40 коп.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования и окончательно просит суд взыскать с ООО «АЛЬЯНС РУС» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» штраф, предусмотренный п. 6.2 договора №Д-2017-000029 от 01.08.2017 в размере 1 305 315 руб. 51 коп. Протокольным определением от 11.08.2022 уточненные исковые требования приняты судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Протокольным определением от 11.08.2022 суд отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, поскольку в силу ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ вопрос о назначении экспертизы для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, отнесен на усмотрение арбитражного суда, и в настоящем случае, исходя из существа спора, необходимость в ее проведении отсутствует. 

На основании ч. 2. ст. 64, ч. 3. ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. 

Кроме того, правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 82 АПК РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

В ходатайстве о назначении экспертизы ответчик просит определить рыночную стоимость прав пользования и владения на условиях аренды в год недвижимым имуществом, предприятие, руководствуясь п. 4.11 договора аренды, направил в адрес ответчика уведомление от 31.05.2021 № 1241 об изменении размера арендной платы по договору аренды на сумму 435 105,17 руб. в месяц с учетом НДС 20%, без учета коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Новый размер арендной платы по договору аренды был определен на основании отчета ООО «Ровер ГРУПП» об оценке от 05.05.2021 № 209/04/21, который получил положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» от 27.05.2021 № 18606.

Так, ответчик с момента получения уведомления об изменении размера арендной платы, счетов на оплату по новым ставках каких-либо возражений относительно размера арендной платы не заявлял, а напротив день судебного заседания ответчик в полном объеме произвел оплату долга по арендной плате  по новым ставкам в период с 12.06.2021 по 28.02.2022. Данные действия можно признать, как конклюдентные, которые следует рассматривать, как согласие с измененным размером арендной платы (статья 438 ГК РФ, пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров»).

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик в полном объеме произвел оплату арендной платы по новым ставкам, а также то, что суд не лишен возможности оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии необходимости в назначении судебной экспертизы, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных с ч. 1. ст. 82 АПК РФ.

В обоснование первоначальных исковых требований истец указал, что ответчик, в нарушении условий договора аренды платежи должным образом не вносил, в результате у ответчика образовалась задолженность в заявленном размере, в том числе, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2021 по 30.11.2021 в размере 670 210 руб. 34 коп.,  задолженность за потребленные коммунальные услуги за период с 01.01.2021 по 30.04.2021 в размере 1 092 304 руб. 88 коп., неустойка за просрочку оплаты арендных платежей в размере 57 442 руб. 15 коп., проценты за период с 01.07.2020 по 30.09.2021 в размере 10 981 руб. 91 коп., штраф в размере 1 305 315 руб. 51 коп.

В обосновании встречных исковых требований ООО "АЛЬЯНС РУС" указало, что истец необоснованно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, в связи с чем ответчик просит признать повышение размера арендной платы по договору аренды необоснованным, взыскать переплату по договору аренды и произвести зачет стоимости ремонтных работ в счет арендных платежей на сумму 48 094 руб. 40 коп. на основании п. 3.2.4 Договора аренды.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против исковых требований по мотивам изложенным в отзыве на иск, просил об удовлетворении встречных исковых требований по доводам встречного иска.

Третье лицо, извещенное о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст.ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явилось, своих представителей в суд не направило. 

Дело рассмотрено без участия третьего лица, в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание первоначального и встречного исков, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – Арендодатель, Истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС РУС» (далее – Арендатор, Ответчик) заключен Договор № Д-2017-000029 от 01.08.2017 аренды федерального недвижимого имущества (далее - Договор аренды), согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенные по адресу: 

<

...> (литеры «Д») общей площадью 2 948,2 кв.м., (далее - Объект).

В соответствии с п. 4.1 Договора аренды ежемесячная плата состоит из арендной платы и возмещения стоимости потреблённых коммунальных услуг.

В соответствии с п. 4.2 Договора аренды сумма арендной платы составляет 300 981 руб. 75 коп. в месяц, в том числе НДС 18%.

Согласно п. 3.3.8 Договора аренды Арендатор обязан самостоятельно получать у Арендодателя счета на ежемесячную плату, установленную Договором, своевременно и в полном объеме вносить такую плату.

Уведомлением от 31.05.2021 № 1241 Арендодатель сообщил Арендатору об увеличении арендной платы до 435 105 руб. 17 коп. в месяц, в том числе НДС 20%.

Пунктом 4.3. Договора аренды установлено, что внесение ежемесячной арендной платы производится Арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 3.3.20. Договор аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего официального письма Арендодателя заключить договоры на оказание административно- хозяйственных и эксплуатационных услуг с лицом, указанным Арендодателем в официальном письме, на срок действия Договора аренды с предоставлением Арендодателю, при наличии в официальном письме Арендодателя соответствующего запроса, нотариально заверенных копий таких договоров со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к ним. При этом условия договора на оказание административно-хозяйственных и эксплуатационных услуг распространяются на правоотношения Сторон, возникшие с момента подписания Арендатором Акта приема- передачи Объекта.

В соответствии с п. 4.17. Договора аренды расходы Арендатора на оплату эксплуатационных, административно- хозяйственных и коммунальных услуг не включаются в установленную Договором аренды ежемесячную плату.

Согласно п. 4.18. Договора аренды возмещение затрат на коммунальные услуги производится Арендатором ежемесячно и самостоятельно, авансовыми платежами, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя, в срок не позднее десятого числа оплачиваемого 

Пунктом 6.1. Договора аренды установлено, что за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по платежам, предусмотренным разделом 4 Договора аренды, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере не ниже 1/300 двукратной ключевой ставки Центрального банка российской Федерации за каждый день просрочки.

На сумму просроченных платежей, предусмотренных разделом 4 Договора аренды, помимо неустойки, указанной в п. 6.1 Договора, начисляются законные проценты в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в соответствии с положениями ст. 319 ГК РФ (п.6.1.1.) 

За неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, предусмотренных пп. 3.3.10, 3.3.15, 3.3.20, 3.3.21, 3.3.24, 3.3.25, 3.3.27, 3.3.29 Договора аренды, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере трёхкратной суммы арендной платы, указанной в п.4.2 Договора аренды. (п.6.2.)

Истец указывает, что в нарушение условий Договора аренды Арендатором не произведена арендная плата за период с 01.03.2022 по 30.06.2022 в размере 1 430 420 руб. 68 коп.

В нарушении условий пунктов 4.17, 4.18 Договора аренды Арендатором не произведена плата за потребленные коммунальные услуги за апрель 2021, март 2022, апрель 2022 в размере 837 382 руб. 92 коп.

Также истцом в порядке п.6.1., Договора аренды начислена неустойка за просрочку арендных платежей за период с 01.03.2022 по 31.03.2022 в размере 91 629 руб. 52 коп., проценты за просрочку оплаты арендных платежей за период 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 64 517 руб. 53 коп., штраф в размере 1 305 315 руб. 51 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензии от 28.12.2021 № 2361, № 2362 с требованием оплатить задолженность, оставлены без удовлетворения.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

 Ответчик в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ представил отзыв на исковое заявление, указав на погашение задолженности.

Из материалов дела следует, что ответчик в ходе судебного разбирательства погасил в полном объеме задолженность по оплате арендной платы за период с 01.03.2022 по 30.06.2022 в размере 1 430 420 руб. 68 коп., оплате за потребленные коммунальные услуги за апрель 2021, март 2022, апрель 2022 в размере 837 382 руб. 92 коп., неустойку за просрочку арендных платежей за период с 01.03.2022 по 31.03.2022 в размере 91 629 руб. 52 коп., проценты за просрочку оплаты арендных платежей за период 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 64 517 руб. 53 коп., в связи с чем истец уточнил исковые требования в заявленной части.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании штрафа в размере 1 305 315 руб. 51 коп., арбитражный суд исходит из положений п. 6.2 договора, согласно которому за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, предусмотренных пп. 3.3.10, 3.3.15, 3.3.20, 3.3.21, 3.3.24, 3.3.25, 3.3.27, 3.3.29 Договора аренды, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере трёхкратной суммы арендной платы, указанной в п.4.2 Договора аренды.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Также в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-131, Определении Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 6-О, Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 560-О, Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 № 977-О разъяснено, что истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013).

Положение ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Между тем, истцом не представлено каких-либо доводов или доказательств наступления отрицательных последствий, вызванных неисполнением обязательства ответчиком.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Суд, рассмотрев доводы сторон, принимая во внимание исполнение ответчиком требований истца в полном объеме, приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшения размера неустойки.

Таким образом, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ считает возможным снизить размер штрафа до 130 531 руб., в остальной части требование удовлетворению не подлежит. 

При этом, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ»).

Рассмотрев доводы ответчика по встречному иску, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 4.11 Договора аренды размер арендной платы по Договору может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения Объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор аренды. Уведомление об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность Арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения Арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу Арендатора., указанному в Договоре аренды.

На основании отчета об оценке от 05.05.2021 № 209/04/21, выполненного ООО «Ровер Групп», положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» от 27.05.2021 № 18606 определен новый размере арендной платы по Договору аренды.

Уведомлением от 31.05.2021 № 1241 Арендодатель сообщил Арендатору об увеличении арендной платы до 435 105 руб. 17 коп. в месяц, в том числе НДС 20%.

Ответчик указывает, что в нарушении положений ст. 295 ГК РФ истцом не получено согласие собственника помещения о повышении размера арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренд, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

По смыслу указанного положения Пленума ВАС РФ, следует, что оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписывая договор аренды, ответчик согласился с условиями договора, в том числе, в части изменения арендной платы. При этом, обязанность получения согласия собственника помещения на изменение арендной платы договором аренды не предусмотрена.

При разрешении споров, касающихся изменения арендной платы в одностороннем порядке необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий:

увеличение платы, произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период;

размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период.

Заявив о чрезмерном повышении размера арендной платы, ответчик должен представить доказательства того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, однако не представил каких-либо доказательств непропорционального повышения размера арендной платы.

В обосновании заявленных требований о несоответствии рыночной величины арендной платы, установленной истцом, ответчик представил отчет об оценке № 02/27/06/2022, согласно которому рыночная величина арендной платы в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литеры «Д») общей площадью 2 948,2 кв.м. составляет 262 077 руб. в месяц.

Вместе с тем, данный отчет изготовлен 28.06.2022 года, после принятия встречного иска и составлен на иную дату отличную от даты, определенной в отчете об оценке от 05.05.2021 № 209/04/21, выполненного ООО «Ровер Групп». 

Таким образом ответчик не выражал свое несогласие с вновь установленной арендной платой по основаниям несоответствия рыночной стоимости ни с момента получениям уведомления от 31.05.2021 № 1241, ни с момента обращения истца с первоначальными исковыми требованиями, в связи с чем протокольным определением от 05.07.2022 судом было отклонено ходатайство ответчика об уточнении встречных исковых требований с учетом представленного в материалы дела отчет об оценке № 02/27/06/2022 от 28.06.2022, выполненного АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса».

Согласно п. 3.3.3. Договора аренды Арендатор обязуется поддерживать Объект в исправном состоянии, не допуская его порчи, повреждения, уничтожения, изменения облика и интерьера Объекта в соответствии с особенностями данного Объекта, нарушения установленного порядка его использования, своевременно производить за свой счёт текущий ремонт Объекта, а также участвовать в долевом финансировании работ по техническому обслуживанию и содержанию мест общего пользования (включая технические помещения и сооружения, внутренние и внешние инженерные сети и прилегающие территории, необходимые для нормального функционирования Объекта), работ по пожарной и промышленной безопасности, охране, в том числе участвовать в финансировании ремонта фасада здания занимаемого Объекта.

Обеспечить сохранность имеющихся на Объекте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования.

В соответствии с п. 3.3.10. Договора аренды Арендатор обязуется не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя текущий ремонт Объекта (установку, либо замену скрытых и открытых проводок, Коммуникаций электро-, водо-, теплосетей, слаботочных линий связи, телекоммуникационного оборудования, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также переустройство, перепланировку и переоборудование капитального и иного характера, установку внутренних перегородок на Объекте и внутри него. Не производить никаких пристроек к Объекту.

При наличии письменного разрешения Арендодателя все отделочные и ремонтные работы (текущий ремонт), необходимые Арендатору, производятся Арендатором за свой счёт и компенсации Арендодателем не подлежат, если иное не согласовано Сторонами в порядке, предусмотренном Договором аренлы

Пунктом 3.3.19 Договор аренды установлено обязанность арендатора предоставить на согласование Арендодателю до выполнения Арендатором на Объекте любых строительных и ремонтных работ, в том числе перепланировки, техническую документацию, определяющую объем и содержание любых строительных и ремонтных работ, а также смету, определяющую цену работ, для принятия Арендодателем решения о предоставлении Арендатору зачета согласно пп. 3.2.4 Договора или отказа в таком зачете.

В случае отсутствия в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента предоставления Арендатором Арендодателю вышеуказанной документации положительного либо отрицательного решения о предоставлении Арендатору зачета, такой зачет считается Арендодателем не предоставленным.

По окончании работ, указанных в пп.3.3.19 Договора аренды, передать Арендодателю надлежащим- образом оформленный акт, подтверждающий выполнение таких работ в соответствии с документацией и сметой, согласованной с Арендодателем в порядке, определенном пп.3.3.19 Договора аренды.

Арендодатель предоставляет Арендатору зачет только в пределах согласованной с Арендодателем в порядке, предусмотренном пп. 3.3.19 Договора, сметы.

Пунктом 3.2.4 Договора аренды установлена обязанность Арендодателя произвести зачёт стоимости капитальных строительно-ремонтных работ и работ по реконструкции, производимых Арендатором на Объекте, при условии предварительного письменного согласования их с Арендодателем согласно пп. 3.3.19 Договора аренды, в счёт арендной платы в порядке, указанном в дополнительном соглашении к Договору аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ применима и накладывает на Арендодателя расходы на произведенный капитальный ремонт только при соблюдении ряда дополнительных условий:

- арендатор должен доказать существование неотложной необходимости для выполнения капитального ремонта;

- арендатор должен доказать получение от арендодателя предварительного разрешения на осуществление капитального ремонта;

- арендатор должен доказать обоснованность произведенных затрат на капитальный ремонт.

Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, такой ремонт осуществляется арендатором только при технической доказанной необходимости.

Из материалов дела следует, что Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 29.01.2021№ 03 о возмещении затрат по ремонту здания. 

Письмом от 02.02.2021 № 414 истец отказал ответчику в возмещении затрат по ремонту здания в счет арендных платежей, в связи с непредоставлением документов, подтверждающих проведение ремонтных работ, согласованных со стороны истца.

Истец указывает, что ответчик в нарушении положений п.3.3.10 Договора аренды согласие арендодателя на проведение ремонтных работ не получал. При этом ответчик при приемке объекта аренды подписал акт приема-передачи от 01.08.2017, которым установлено удовлетворительное состояние объекта. По результатам проведенного осмотра Арендатор на момент подписания акта не имел претензий к Арендодателю в отношении состоянии Объекта.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Согласно п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекают из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Между тем, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих улучшение арендованного имущества, в соответствии с условиями договора аренды при наличии письменного согласия арендодателя, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем на основании пункта 3.2.4 Договора аренды и ст. 623 ГК РФ, равно как и не представлено доказательств, что истец уклонялся от выполнения капитального ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость.

В связи с указанными обстоятельствами суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 28, 49, 64, 65, 71, 82, 110, 112, 123, 131, 132, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить в части. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) штраф в размере 130 531 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 38 681 руб. 

В остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС РУС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации неоплаченную по иску государственную пошлину в размере 2 965 руб. 

В удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:

Д.Н. Федорова