ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-29696/2025

Дело № А40-280469/24

г. Москва

18 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:                     

председательствующего судьи:      В.А. Яцевой                                       

судей:

И.А. Чеботаревой, ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2025 по делу № А40-280469/24, по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: 1) ИП ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>); 2) Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:

Риос ФИО4 – по дов. от 18.11.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО5 – по дов. от 29.01.2025;

от третьих лиц:

1) Риос ФИО4 – по дов. от 14.02.2025; 

2) ФИО6 – по дов. от  16.12.2024

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 11.02.2025 № КУВД-001/2024- 55897836/5 об отказе в государственной регистрации права собственности, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ИП ФИО3, Департамент городского имущества города Москвы.

Решением суда первой инстанции от 29.04.2025 заявление общества удовлетворено. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.  По мнению Управления, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До начала судебного заседания от заявителя и третьего лица предпринимателя ФИО3 поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Представитель заявителя и третьего лица предпринимателя ФИО3 выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель Департамента в судебном заседании изложил свою правовую позиции относительно предмета спора.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО3 является собственником объекта недвижимости общей площадью 88,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0004011:6567, расположенного по адресу: г. Москва, вн. тер.г. муниципальный округ Савеловский, проезд Петровско-Разумовский, д. 16, пом. 9П (далее – объект недвижимого имущества), на основании заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи недвижимости от 26.07.2024 № 59-9744.

Переход права собственности на объект недвижимого имущества состоялся 08.08.2024 с обременением в виде залога в силу закона, о чем в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) внесены соответствующие записи. 

Заявителем (покупатель, должник) и ИП ФИО3 (продавец, поручитель) 08.11.2024 года в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 26 июля 2024 года № 59-9744 (с поручительством). 

Указанный договор удостоверен нотариусом г. Москвы ФИО7, запись в реестре № 77/809-н/77-2024-3-1210. 

Таким образом, стороны договора ИП ФИО3 и ИП ФИО2 указанным договором осуществляют замену стороны по договору купли-продажи недвижимости от 26.07.2024 № 59-9744 на основании которого зарегистрировано право собственности ИП ФИО3.

Нотариусом г. Москвы ФИО7 в Управление Росреестра по Москве в целях государственной регистрации перехода права собственности от ИП ФИО3 к ИП ФИО2 на нежилое помещение общей площадью 88,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0004011:6567, представлен соответствующий комплект документов. 

Управление Росреестра по Москве уведомлением от 12.11.2024 № КУВД-001/2024-55897836/1 сообщил о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества.

В качестве причины приостановления государственной регистрации регистрирующим органом указано, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», другому лицу, возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества либо с согласия антимонопольного органа.

Управлением Росреестра по Москве уведомлением от 11.02.2025 № КУВД-001/2024- 55897836/5 сообщено об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ). 

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом № 218-ФЗ, а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закон N 218-ФЗ). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27 Закона N 218-ФЗ). Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона N 218-ФЗ.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. 

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» между Департаментом (продавец) и ИП ФИО3 (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости от 26.07.2024 № 59-9744, а именно  нежилого помещения общей площадью 88,8 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0004011:6567, расположенного по адресу: г. Москва, вн. тер.г. муниципальный округ Савеловский, проезд Петровско-Разумовский, д. 16, пом. 9П, соответственно указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ИП ФИО3 и не является государственной или муниципальной собственностью. 

ИП ФИО3 воспользовался преимущественным правом выкупа, заключив с Департаментом Договор купли-продажи. С момента государственной регистрации Договора купли-продажи объект является собственностью ИП ФИО3 и не является государственной или муниципальной собственностью.

Согласно условиям пункта 2.4. названного договора покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления продавца, продать или иным способом произвести отчуждение объекта новому покупателю, передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статьей 392.3 ГК РФ), при этом покупатель и новый покупатель до полного исполнения обязательств по оплате по договору несут солидарную ответственность перед продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по договору до их полного исполнения (статья 323 ГК РФ), а также при исполнении обязательств, предусмотренных пунктом 7.9 договора, в соответствии с толкованием, данным пунктами 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Материалами дела установлено, что ИП ФИО3 уведомил Департамент о переходе права собственности на объект недвижимости.

Департамент письмом от 05.09.2024 № ДГИ-Э-134736/24-1 подтвердил получение уведомления об отчуждении нежилого помещения в пользу ИП ФИО2, уточнив, что дополнительного согласования с Департаментом на заключение Договора передачи не требуется.

ИП ФИО3 самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало своё право на приватизацию спорного нежилого помещения, заключив с Департаментом городского имущества договор купли-продажи недвижимости от 26.07.2024 № 59-9744.

Указанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем оно вправе распорядиться им по своему усмотрению без учёта положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее -федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Из взаимосвязанного толкования приведенных правовых норм следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путём передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на часть 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ Управление неправильно квалифицирует и применяет нормы данного закона.

Частью 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. 

Поскольку переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде, а находится в собственности у ИП ФИО3, нормы данной статьи на сделку по переуступке, не распространяются.

Кроме того, как следует из материалов дела, Департамент в соответствии с условиями пункта 2.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 26.07.2024 № 59-9744 подтвердил получение уведомления ИП ФИО3 об отчуждении выкупаемой по договору недвижимости в пользу ИП ФИО2 (письмо от 05.09.2024 № ДГИ-Э-134736/24-1).

Таким образом, заявитель был вправе без согласия Департамента городского имущества города Москвы произвести отчуждение объекта новому покупателю, уведомив об этом Департамент городского имущества города Москвы.

Данный правовой подход соответствует определению Верховного суда РФ от 19.08.2021 № 305-ЭС21-13686 (А40-124402/2020).

При этом, полномочиями по проверке представленных на государственную регистрацию документов на соответствие их требованиями Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» регистрирующий орган не обладает.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства, заявление было подано в полном соответствии Законом № 218-ФЗ и как следствие, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2025 по делу № А40-280469/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                  В.А. Яцева

Судьи                                                                                                           И.А. Чеботарева

                                                                                                          ФИО1