АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17427/2023

г. Уфа

13 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П., 

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш новый город" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании дополнительного соглашения от 27.06.2022 года № 2 к договору №48-РТ от 31.10.2014 года недействительным

третьи лица: Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 представитель по доверенности № 3 от 27.03.2023 г., представлен диплом рег. номер 161 от 25.06.2004, паспорт гражданина РФ;

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности № 01-05-00688/13 от 17.02.2023 г., представлен диплом рег. номер 92736 от 30.07.2012, удостоверение;

от иных лиц - явки нет, извещены надлежащим образом. 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш новый город" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании дополнительного соглашения от 27.06.2022 года № 2 к договору №48-РТ об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность в виде помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.20203 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 450055, 

<

...>). 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 450054, 

<

...>).

От истца через канцелярию суда посредством Сервиса подачи документов в электронном виде http://my.arbitr.ru. поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому уточняет основания иска:

просит признать дополнительное соглашение от 27.06.2022 года № 2 к договору № 48-РТ об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность в виде помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест недействительным.

Ссылаясь на то, что принятие Обществом на себя обязательств на общую сумму 636 900 960 рублей (в ценах 2020 года) является крупной сделкой, так как размер обязательств по указанному контракту значительно превышает стоимость активов Общества (в 13 раз), является крупной сделкой.

Оспариваемое соглашение заключено с Обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки.

В соответствии с положениями ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ  "Об обществах с ограниченной ответственностью", решение об одобрении крупной сделки принимается собранием участников Общества.

Оспариваемая сделка является для Общества крупной по совокупности количественного и качественного критериев и ее совершение должно осуществляться Обществом с соблюдением установленного для совершения крупной сделки порядка получения согласия органа управления. 

Пунктом 1.2 статьи 14 Устава Общества решение о совершении крупной сделки принимается участником Общества.

Единственный участник Общества на указанную дату – АО «Инвестиционное агентство» 

Соответствующее согласование руководителем Общества  - ФИО4 – с Обществом не осуществлялось, участник Общества о намерении совершения сделки не уведомлялся.

Одновременно, иная сторона сделки – Администрация ГО г. Уфа – должна быть осведомлена о том, что данная сделка является для Истца крупной сделкой, так как является по отношению к Истцу заинтересованным лицом (через АО «Инвестиционное агентство» и УЗИО ГО г. Уфы).

При этом информация о совершении сделки руководителем Должника в нарушение обычных для Общества процедур не была доведена до сведения бухгалтерии, экземпляр дополнительного соглашения для хранения и учета не передан.

Изложенное подтверждается в том числе тем, что Общество в лице нового руководителя – ФИО5 – по состоянию на 05.09.2022г. не располагало сведениями о заключении Соглашения, направляло в адрес Ответчика письмо № 119 от 05.09.2022г. о внесении изменений в предлагаемое соглашение в части финансирования строительства.

В то же время Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» не отказывается от исполнения обязательств, взятых им по договору № 48-РТ. 

До настоящего времени земельные участки, которые должны быть переданы (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 450076) для строительства, не переданы.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований судом приняты к производству. 

Дело рассматривается судом с учётом уточнений. 

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении исковых требований и уточненных исковых требований просил отказать в полном объеме, указав, что обязательство по возведению объектов, которые указаны в проекте планировки территории закреплено в подпункте 6 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ. Аналогичное обязательство закреплено в самом договоре. В соответствии с пунктом 1.1. Договора указано, что застройщики обязуется выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1-3.1..19 Договора, связанные с развитием застроенной территории. Пунктом 3.1.17 Договора указано, что застройщик обязуется осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Также указал, что ни в договоре, ни в законе не указно, что объекты социальной инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения застроенной территории, должны находится на территории, в отношении которой принято решение о развитие застроенной территории. Кроме того, проект планировки и проект межевания разрабатывается самим застройщиком. Сам застройщик исходя из технико-экономических показателей объемов строительства определяет в каких социальных объектов будет нуждаться территория, подлежащая развитию. Заключенное оспариваемое дополнительное соглашение не привело у Общества какого-либо ущерба, Истцом не представлено доказательств. Кроме того, оспариваемое дополнительное соглашение заключено во исполнения договора № 48-РТ от 31.10.2014 года. Указывает, что согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода заключения договора означает, что субъекты гражданского права сами решают заключать или не заключать тот или иной договор, поскольку никто из них не обязан вступать в договор против своей воли. Истцом не указано, в чем именно, выражается неисполнимость оспариваемого дополнительного соглашения, не доказано наличия у оспариваемой сделки признаков недействительности, сделки совершенной в ущерб Обществу.

От истца поступили возражения на отзыв ответчика, в которых указано, что истцом с учетом безвозмездной передачи 10% проектируемого жилья в целях расселения, а также выкупа 70%  по фиксированной цене, фактически проект по договору № 48-РТ от 31.10.2014 опирается на финансирование за счет возможных к реализации 20% проектируемого жилья, из чего следует экономическая нецелесообразность возложения на Истца дополнительной обязанности в указанном размере.

В настоящее время у ООО «СК «Наш Новый город» отсутствует возможность передачи 10% проектируемого жилья в целях расселения, так как прекращено строительство двух жилых домов, на проектирование которых понесены значительные затраты (оплатило цену договора, расходы на разработку проекта планировки и межевания территории, расходы на разработку проектов двух домов, расходы на инженерно-геологические, инженерные, экологические изыскания для проектирования указанных домов, арендная плата по земельным участкам под многоквартирными домами.

Кроме того, администрация не исполняла свои обязанности по договору о развитии, из-за чего возникла необходимость в его продлении. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2022 года дело  № А07-26830/2020 продлен срок действия Договора до 2026 года.

Договор не предусматривал финансирование строительства школы и детсадов за счет застройщика, в нем, а также в аукционной документации, не прописано, что спорные объекты должны передаваться муниципалитету безвозмездно. Кроме того, необходимые для их строительства участки до сих пор не образованы и не переданы застройщику ни в аренду, ни в собственность.

В дополнительном соглашении эти обязательства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также отсутствуют. 

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах полномочий органа местного самоуправления. 

Заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельный участок, предназначенный под размещение школы и детского сада, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации № 1105 от 09.07.2018, не может быть предоставлен ООО «СК «Наш Новый город» ни в аренду, ни в собственность без торгов и не является свободным от прав третьих лиц.

Условиями торгов по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории также не была предусмотрена безвозмездная передача социальных объектов в собственность муниципального образования. 

Для размещения пристроя на 400 мест к существующей школе №48                                        по ул. Борисоглебской, д.17 потребуется увеличение земельного участка на 12 800 кв.м.

Согласно сведениям выписок из Единого государственного реестра недвижимости площадь земельного участка, подлежащая увеличению, обременена правами третьих лиц.

Исходя из таблицы №1 (т. 2 л.д. 5-6), где произведен расчет затрат на реализацию договора               48-РТ, согласно которым выручка составляет 5 391 638 739,60 руб., затраты 5 311 916 842,55 руб., прибыль 79 721 897,05 руб. (без вычета налогов).

В данной таблице не учтен расчет расселения территории, которая потребуется для увеличения земельного участка необходимого для возведения пристроя к школе № 48 на 400 мест.

Исходя из таблицы № 2 (т. 2 л.д. 8), где указаны расчеты для расселения указанной территории, необходимо расселить 3 ветхих дома на сумму 72 486 000,00 руб. (1610,8 общая площадь домов * 45 000 руб. стоимость 1 кв.м.), 2 пятиэтажных дома на сумму 770 748 677,20 руб. (7725,1 кв.м. общая площадь домов * 99 772 руб. за 1 кв.м. согласно приказа Минэкономразвития ).

Всего 843 234 677,20 руб. необходимо потратить на расселение домов, возле школы и более 800 000 000 необходимо потратить на возведения пристроя к школе, итого получается 1 643 234 677,2 руб.(без учета помещения кратковременного пребывания детей на 106 мест).

Указанное обстоятельство доказывает тот факт, что возведения пристроя к школе № 48 на 400 мест является бесприбыльным проектом и приведет ООО «СК «Наш Новый город» неизбежно к банкротству.

От истца поступили письменные пояснения, в котором указано, что в обоснование своих доводов в отношении обязанности Общества безвозмездно построить и передать социальные объекты истец ссылается на Постановление Администрации ГО г. Уфа РБ  от 2013 и 2014 года «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории». Но ни аукционная документация, ни договор № 48-РТ не содержит условия о том, что объекты социальной инфраструктуры полежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно - требования о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, являются неправомерными. Администрацией ГО г. Уфа РБ до настоящего времени не выполнено обязательство, не принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. Согласно представленным в материалы дела выписок из ЕГРН Управления Росреестра по РБ следует, что в границах территории, на которой предусмотрено размещение школы и детских садов, находятся земельные участки, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам. Из представленных суду и приобщенных к материалам дела выписок из ЕГРН Управления Росреестра по РБ следует, что в границах земельных участков, предполагаемых под размещение школы, расположены объекты многоквартирные дома строительства, оформленные в собственность физических  и юридических лиц. В настоящий момент законных оснований для принятия решения Администрацией ГО г. Уфа РБ об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на основании существующей планировочной документации не имеется.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, уточненные исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в уточненном исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований и уточненных исковых требований по мотивам приведенным в письменном отзыве. 

Третье лицо Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 450055, 

<

...>) представило отзыв на исковое заявление, уточненное исковое заявление, возражает против удовлетворения исковых требований, поддерживает позицию ответчика.

Представитель третьего лица Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 450054, 

<

...>) в судебное заседание не явилось, отзыв, возражения по существу иска не представило, об уважительных причинах неявки не сообщило. 

Согласно ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. 

Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан и является общедоступной. 

Дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства,  суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Далее - Сторона-1, истец) и Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» (Далее - Сторона-2, Ответчик, Застройщик) заключен договор № 48-РТ от 31.10.2014 года (Далее - Договор) о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО6, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Согласно пункту 3.1.12 Договора (в редакции заключенного между сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 года к Договору № 48-РТ от 31.10.2014 года), к обязанностям Застройщика (Стороны - 2) относится: «Осуществление строительства на застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории». 

Кроме того, согласно пункту 3.1.17 Договора, Застройщик обязан: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». А в последующем, в соответствии с пунктом 3.1.18 Договора: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории». При этом, согласно пункту 3.1.19 Договора: «Перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору». 

Сроки исполнения обязательств по Договору, а также сам срок действия Договора, предусмотренный в первоначальной его редакции в пункте 5.4 (5 лет), были продлены в результате подписания сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 года (на 4 года 4 месяца) к Договору № 48-РТ от 31.10.2014 года.

Таким образом, договор в настоящее время считается действующим. 

Все строительные работы, производимые Застройщиком, должны быть осуществлены в соответствии с разработанным им (на основании пункта 3.1.3 Договора) и согласованным в установленном порядке проектом планировки и проектом межевания застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО6, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Данные работы, предусмотренные пунктом 3.1.4, Застройщиком исполнены. В результате, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление 1105 от 09.07.2018 года, «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Свободы, ФИО6, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан

В соответствии с п. 4 приложения №4 данного постановления, обеспеченность местами в детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных учреждениях школах, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, достигается за счет размещения: - детских дошкольных учреждений по 84 местами; - кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест.

В последующем, было заключено дополнительное соглашение № 2 от 27.06.2022 к договору № 48-РТ, которым стороны, определили перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность:

- помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литер 1;

- помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 2;

- помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 4;

- пристрой к школе № 48 на 400 мест.

Истец в настоящее время оспаривает дополнительное соглашение от 27.06.2022 года  № 2 к договору № 48-РТ.

Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направлена претензия (исх. № 35 от 15.05.2023 года). 

Считает, что заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельные участки, предназначенные под размещение школы, детского сада в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа № 1105 от 09.07.2018 года, не образованы и не предоставлены Застройщику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц. 

По мнению Истца, условие о возведении пристроя к Школе № 48 (МАОУ «Башкирский лицей № 48», ИНН 

<

***>) выходит за рамки принятых Ответчиком решений о развитии территорий.

Так, МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположен по адресу 450035, 

<

...> (в соответствии с данными ЕГРЮЛ и общедоступными сведениями о местонахождении образовательного учреждения).

Поскольку спор в досудебном порядке урегулировать не удалось, претензия истца была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд. 

От истца через канцелярию суда поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому уточняет основания исковых требований, ссылаясь  на пункт 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных данной статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

При этом, как разъяснено в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении.

Таким образом, принятие Обществом на себя обязательств на общую сумму 636 900 960 рублей (в ценах 2020 года) является крупной сделкой, так как размер обязательств по указанному контракту значительно превышает стоимость активов Общества (в 13 раз), является крупной сделкой.

Оспариваемое соглашение заключено с Обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований судом приняты к производству. Дело рассматривается судом с учётом уточнений. 

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства, по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Общества по следующим основаниям. 

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в целях увеличений объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории. 

В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в ред. от 12.11.2012, на момент заключения договора РЗТ): 

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. 

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). 

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: - многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; - многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 

4. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. 

5. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. 

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. 

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. 

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса. 

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора. 

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ (ред. от 28.07.2012), пп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.2015, ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ). 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

В силу пунктов 1 и 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч. 3 ст. 328 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума N 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ). 

Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что застройщиком заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельные участки, предназначенные под размещение школы, детского сада и дома детского и юношеского творчества в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г. Уфа от 09.07.2018 года № 1105, не образованы и не предоставлены.

Оспариваемое соглашение не содержит обязательств Ответчика по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 02:55:030238:304 (а также иного участка) для исполнения Истцом обязательств по соглашению.

Однако, решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах полномочий органа местного самоуправления.

Дополнительное соглашение, не содержит обязательства Администрации ГО г. Уфа по предоставлению земельных участков под реконструкцию/строительство школы, детского сада и дома детского и юношеского творчества, его механизма и сроков.

Следует отметить, что МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030238:2 площадью 12 546 м2.

В  соответствии с утвержденным Приказом Минстроя России от 30.12.2016г. № 1034/пр СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (приложение Д), определены нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков в зависимости от числа обучающихся.

Существующий земельный участок с кадастровым номером 02:55:030238:304 площадью 12 546 м2 на котором расположено МАОУ «Башкирский лицей № 48 с учетом требований предусмотренных СП 42.13330.2016 явно не достаточен под размещение пристроя на 400 учащихся.

Создание дополнительных 400 учебных мест предполагает соответствующее увеличение земельного участка – не менее чем на 8 800 кв.м. (при расчете максимального числа обучающихся, превышающих 1500 – 22 кв. м на обучающегося), до 16 000 кв.м (при расчете площади земельного участка в отношении пристроя без учета вместимости школы – 40 кв.м. на обучающегося).

С учетом допускаемых уменьшений участков до 20%, необходимо предоставление участка площадью от 7 040 кв. м до 12 800 кв.м.

Соответствующие решения Ответчиком не приняты, и не могут быть приняты ввиду объективного отсутствия в пределах объективно возможной территории размещения пристроя земельных участков искомой площади, что очевидно из схемы расположения МАОУ.

В соответствии с представленными в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости следует, что в зоне возможной постройки пристроя (потенциальной территории размещения пристроя около МАОУ) в настоящий момент расположены многоквартирные дома, права на квартиры в которых принадлежат физическим лицам. 

В соответствии с пунктом 3.1.12 Договора (в редакции заключенного между сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 года к Договору № 48-РТ от 31.10.2014 года), к обязанностям Застройщика (Стороны - 2) относится: «Осуществление строительства на застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории». 

Кроме того, согласно пункту 3.1.17 Договора, Застройщик обязан: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». А в последующем, в соответствии с пунктом 3.1.18 Договора: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории». При этом, согласно пункту 3.1.19 Договора: «Перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору». 

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. 

Условия дополнительного соглашения приведут к неисполнению обязательств Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» в срок. 

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. 

В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика. Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости. 

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 N 301-ЭС19-25810. 

Судом принято во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно,

По смыслу статей 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда должно быть исполнимым. Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права. 

На основании пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Истец ссылает на то, что с учетом безвозмездной передачи 10% проектируемого жилья в целях расселения, а также выкупа 70%  по фиксированной цене, фактически проект по договору № 48-РТ от 31.10.2014 опирается на финансирование за счет возможных к реализации 20% проектируемого жилья.

При этом дополнительное соглашение предусматривает передачу построенных объектов в муниципальную собственность, то есть фактически означает проектное увеличение затрат Истца без изменения доходной части договора о развитии территории

Подобный подход не может признан объективным, так как по своей сути превращает правоотношения по договору развития территории в дарение.

Как отмечалось ранее, в правоприменительной практике сформирован подход, в соответствии с которым в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

Суд соглашается с мнением истца о том, что исполнение обязательств по оспариваемому Соглашению ставит истца в положение объективного банкротства.

Согласно представленного расчета Общества, ожидаемый экономический интерес истца в реализации Договора  № 48-РТ от 31.10.2014 года составляет - 79 721 897,05 рублей прибыли (без учета налоговых обязательств) из расчета затрат в размере 5 311 916 842,55 рублей, выручки в размере 5 391 638 739,60 рублей.

Дополнительные издержки в размере - 636 900 960 рублей (без учета дополнительных затрат, исключительно издержки на осуществление строительства) приводит финансовый результат истца к отрицательным значениям (-557 179 062,95), не покрываемым имеющимся у истца имуществом.

Одновременно, учитывая вышеизложенные обстоятельства,  в случае освобождения территории для осуществления строительства пристроя в соответствии с нормами и правилами, необходимо также осуществить расселение близлежащих домов. Стоимость подобных мероприятий ориентировочно составляет 843 234 677 рублей  в соответствии с расчетами, основанными на методических рекомендациях Минэкономразвития.

Таким образом, издержки общества по осуществлению строительства пристроя составят уже более 1 480 135 637 рублей, а экономический результат деятельности, соответственно, приближается к -1 400 413 740 рублей.

Данные обстоятельства свидетельствуют о явно убыточном характере соглашения, и его необоснованности с точки зрения баланса интересов сторон сделки.

Суд также соглашается с доводами истца, что оспариваемое соглашение заключено с Обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки.

Согласно пункта 1.2 статьи 14 Устава Общества решение о совершении крупной сделки принимается участником Общества.

В соответствии с положениями ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ  "Об обществах с ограниченной ответственностью", решение об одобрении крупной сделки принимается собранием участников Общества.

Сделка является для общества крупной по совокупности количественного и качественного критериев и ее совершение должно осуществляться обществом с соблюдением установленного для совершения крупной сделки порядка получения согласия органа управления. 

Единственный участник общества на указанную дату – АО «Инвестиционное агентство» 

Соответствующее согласование обществом не осуществлялось, участник Общества о намерении совершения сделки не уведомлялся.

В соответствии с положениями ч.2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. 

Как отмечается в рамках п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25  "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ущерб интересам может проявляться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации). 

При этом о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях,

В соответствии с положениями ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ  "Об обществах с ограниченной ответственностью", крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом  связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

В соответствии с данными бухгалтерского баланса общества на 31.12.2021г. (т. 1 л.д. 138) (предшествующая отчетная дата), стоимость активов Истца составляла 46 000 000 рублей.

В таких обстоятельствах принятие обществом на себя обязательств на общую сумму 636 900 960 рублей (в ценах 2020 года) является крупной сделкой, так как размер обязательств по указанному контракту значительно превышает стоимость активов общества (в 13 раз), является крупной сделкой и подлежит одобрению со стороны участников общества.

Указанные обстоятельства, очевидно, свидетельствуют о том, что исполнение условий дополнительного соглашения, приведет к неисполнению обязательств общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город».

Также следует отметить, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2022 года дело № А07-26830/2020 года удовлетворены исковые требования общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которым признан незаконным отказ Администрации в продлении срока действия договора № 48-РТ, продлен срок действия договора.

Таким образом, судом установлено бездействие Администрации ГО г. Уфа РБ в части исполнения договора № 48-РТ от 31.10.2014 года, что длительная задержка в выполнении ответчиком договорных обязательств явилась существенным изменением обстоятельств для истца.  

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

При заключении договора Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» рассчитывало, что Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами. 

Доводы ответчика и третьих лиц судом рассмотрены, признаны судом несостоятельными по основаниям, изложенным выше, достаточных и допустимых доказательств, ответчиком в обоснование своих доводов не представлено и материалы дела не содержат. 

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш новый город" обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш новый город"  удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение от 27.06.2022 года № 2 к договору № 48-РТ от 31.10.2014 года недействительным. 

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> 450076) расходы по оплате государственной пошлины 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                   

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                Д.П.Кузнецов