АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

                         ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

                             Именем Российской Федерации

                                           

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4058/2022

город Вологда

24 ноября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Вологодской области (ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2               (ОГРНИП 306352503200034) о расторжении договора купли-продажи здания с земельным участком № 2 от 25.04.2019, взыскании 10 220 000 руб. 00 коп., с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Администрации города Вологды, Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области, ФИО3,

при участии от истца – ФИО4 по доверенности от 29.10.2021, от ответчика – ФИО5 по доверенности от 09.04.2018, от третьего лица ФИО3 - ФИО5 по доверенности от 22.10.2018,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных отношений Вологодской области              (далее – Департамент, истец) обратился с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2                 (далее – Предприниматель ФИО2, ответчик) о расторжении договора купли-продажи здания с земельным участком № 2 от 25.04.2019, взыскании неустойки в сумме 10 220 000 руб. 00 коп. 

В обоснование заявленных требований истец сослался на существенное нарушение ответчиком договора, выразившееся в неисполнении ответчиком обязательства по выполнению условий конкурса, а именно, в срок до 21.01.2022 не представлен в Департамент сводный (итоговый) отчет о выполнении условий конкурса с приложением соответствующих подтверждающих документов. 

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 8, 11, 12, 124, 125, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика  исковые требования не признал на основании доводов, изложенных в письменном отзыве. Пояснил, что итоговый ответ был направлен в адрес ответчика 29.04.2022 в связи с задержкой подготовки и сдачи отчетной документации подрядной организацией ООО «Бизнес Консалт».

В  судебном заседании представитель третьего лица ФИО3  исковые требования не признал. В судебное заседание представители третьих лиц не явились, о месте и времени разбирательства извещены надлежащим образом, представили отзывы. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 на основании договора купли-продажи № 2 от 25 апреля 2019 года приобрел в собственность здание - объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 19в», кадастровый номер 35:24:0202001:85, назначение: нежилое, количество этажей 4, в том числе 1 подземный, площадью 1 453,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0202001:288, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания административного здания, общей площадью 1006 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>. 

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 17 июня 2019 года, регистрационные записи №№ 35:24:0202001:85-35/001/2019-1, 35:24:0202001:288-35/001/2019-1. 

Объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 19в» поставлен под государственную охрану решением Исполнительного комитета Вологодского областного совета народных депутатов от 08.10.1991 № 434 «О постановке под госохрану памятников истории и культуры». 

В соответствии с технически паспортом здания от 25 ноября 2003 года, действующим на момент приобретения, в состав здания входили 4 этажа, в том числе 1 подземный (часть подвала), и подкровельное пространство металлической крыши, устроенной по деревянным стропилам и обрешетке. На момент приобретения подкровельное пространство являлось неэксплуатируемым, подвал находился в непригодном к использованию состоянии (затоплен).

Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 04.03.2016 № 261-О утверждено охранное обязательство объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 19в». 

В соответствии с заданием на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации № 24/19 от 06 июня 2019 года по заданию истца разработана проектная документация на проведение противоаварийных и ремонтных работ. 

01 сентября 2019 года между Предпринимателем и ООО «БизнесКонсалт» заключен договор № 01/09-ПЛ5 на разработку проекта противоаварийных работ и ремонта, а также договор № 01/09-Л5 на выполнение комплекса работ на объекте культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 19в». 

Комитетом на основании проектной документации «Текущий ремонт фасада в осях «1-6» и кровли объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 19в» выдано разрешение на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия № 110/19 от 16 октября 2019 года со сроком действия до 20 ноября 2020 года. 

В результате проведенных работ по приспособлению неэксплуатируемого пространства подвала и чердака произошло изменение площади здания и количества эксплуатируемых этажей, число которых увеличилось с 4 до 5, площадь здания - с 1 453,3 кв.м на 2 340,7 кв.м.

В рамках дела № А13-13131/2021 предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском опризнании за предпринимателем права собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0202001:85, наименованием «здание», площадью 2340,7 кв. м, количеством этажей – 5, в том числе 1подземный, расположенное по адресу: 

<

...>, всоответствии с техническим планом здания от 30 августа 2021 года. подготовленным ООО «Гортехинвентаризация».

Решением суда от 14 декабря 2021 года по делу № А13-13131/2021, вступившим в законную силу, исковые требования удовлетворены, за Предпринимателем признано право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0202001:85, наименованием «здание», площадью 2340,7 кв.м., количеством этажей – 5, в том числе 1 подземный, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническим планом здания от 30 августа 2021 года, подготовленным ООО «Гортехинвентаризация».

Вышеуказанным решением арбитражного суда установлены следующие обстоятельства: «Заключением ООО «Архитектурное бюро «Формат» подтверждено, что произведенное приспособление и перепланировка здания с изменением площади помещений, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области в части обеспечения сохранности предмета охраны объекта культурного наследия. 

Как следует из материалов дела, пунктом 8 охранного обязательства, утвержденного приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 04 марта 2016 года № 261-0, предметом охраны  объекта культурного наследия является:

- Объемно-пространственная и планировочная композиция здания: Здание расположено на красной линии ул. Ленина, является важным градообразующим элементом, формирующим фронт улицы в исторической среде города. Границы территории земельного участка в границах территории ОКН.

- Строительные конструкции: Трехэтажное кирпичное здание, П-образное в плане, основные габариты 29x24. Продольным фасадом выходит на ул. Ленина. Два выступающих крыла образуют прямоугольный внутренний двор с круглыми экседрами в углах. Главный фасад оштукатурен, дворовый - кирпичный, без штукатурки и обмазки. Перекрытия плоские. Материалы стен - кирпич глиняный 6х 12x25. Конфигурация крыши, характер покрытия: кровля вальмовая, железная. Декоративное убранство фасадов - кирпич оштукатуренный.

- Композиция и архитектурно-художественное оформление фасадов: Главный фасад здания в стеле «модерн». Выступающий эркер второго и третьего этажей обрамлен лопатками каннелюрного профиля с декоративными розетками и завершается аттиком арочной формы с трехчастным слуховым окном. Периметр здания венчает карниз со значительным вьшосом на декоративных кронштейнах, а также широкое междуэтажные тяги. Над карнизом - кирпичные оштукатуренные столбики с решетками, расположенные соответственно межоконными простенками. Вертикальное членение фасада поддерживают плоские пилястры третьего этажа, имитирующие форму вазонов; оконные проемы украшают замковые камни, объединенные горизонталью многопрофильного фриза. Оконные проемы второго этажа оформлены рамочными наличниками с филенками сверху и подоконными карнизами, простенки декорированы кирпичными уступами - «зубчиками» и продолговатыми каннелюрами разной длины. Витринные окна первого этажа опираются на вступающий цоколь здания. Цветовое решение фасада здания на момент постройки предполагает пастельные тона основной плоскости фасадов, белый цвет - для архитектурных деталей и элементов декора. Местоположение, размер, форма и оформление оконных и дверных проемов.

-Пространственно-планировочная структура, элементы архитектурного оформления интерьеров здания: симметричная планировка здания в капитальных стенах, центральная лестница. В интерьере сохранились тянутые карнизы; двери с рисунком в стиле «модерн»; металлические ограждения главной лестницы, контурная профилировка ступеней, рельефные деревянные перила, керамическое покрытие с орнаментом во входном тамбуре и на лестничных площадках.

Фотоматериалы, которые приложены к заключению о соответствии объекта обязательным требованиям, подготовленному ООО «Архитектурное бюро  «Формат», не фиксируют изменения объекта культурного наследия в сравнении с фотоматериалами, приложенными к охранному обязательству объекта культурного наследия.

Согласно  ч. 2 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии со ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны:

осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

В рассматриваемом  деле при проведении перепланировки и непосредственно самих работ истцом не затронут предмет охраны – объект культурного наследия: облик, объемно-пространственная и планировочная композиция здания, строительные конструкции остались неизменными, что подтверждается технической документацией на объект, экспертным заключением.».

Как пояснил истец, основанием для предъявления настоящего иска, явилось то обстоятельство, что в срок до 21.01.2022 не представлен в Департамент сводный (итоговый) отчет о выполнении условий конкурса. Неустойка рассчитана истцом на основании п.5.4 договора купли-продажи.

Между тем, ответственность в виде неустойки предусмотрена п.5.4 вышеуказанного договора за неисполнение покупателем условий конкурса.

В материалы дела представлены условия конкурса по продаже здания по адресу: 

<

...>, с земельным участком (Приложение № 2 к распоряжению Департамента имущественных отношений Вологодской области от 18.03.2019 № 588-р, приложение 2 к договору купли-продажи здания с земельным участком, л.д.41-42, 116-117). Согласно п.7 данных Условий окончательное выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия запланировано на период 2019 – 2021 годы.  

Условий о предоставлении отчетов об исполнении условий конкурса в конкурсной документации не предусмотрено. Указанные обязательства содержаться только в договоре.

Кроме того, как видно из вышеуказанного решения суда от 14 декабря 2021 года по делу № А13-13131/2021, в указанный период 2019 – 2021 годы работы по сохранению объекта культурного наследия ответчиком выполнены, достоверных доказательств нарушений ответчиком, как промежуточных сроков, так и окончательного срока исполнения вышеназванных Условий конкурса  (л.д.41-42, 116-117), которые повлекли бы применение ответственности в виде неустойки в размере цены имущества, предусмотренной п.5.4 договора, истец не представил.

Кроме этого, истец заявил требование о расторжении договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенного, учитывая также позицию, изложенную в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности по отношению к ответчику, принимая во внимание цену имущества, выполнение ответчиком работ по сохранению объекта культурного наследия, подтвержденное вступившим в законную силу решением суда от 14 декабря 2021 года по делу № А13-13131/2021, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Госпошлина по делу взысканию не подлежит, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области 

                                                         р е ш и л:

 

В иске Департаменту имущественных отношений Вологодской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи здания с земельным участком № 2 от 25.04.2019, взыскании неустойки в сумме 10 220 000 руб. 00 коп., отказать.    Решение может быть обжаловано  в Четырнадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья          М.Б.Свиридовская