АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-435/2023

20 июля 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 20.07.2023.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Клочковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

о признании незаконным решений, об обязании осуществить государственную регистрацию прав,

третьи лица: ФИО2, ФИО3,

при участии: 

от заявителя – ФИО4 по доверенности № 1/2023 от 13.03.2023, представлен паспорт, диплом,

от заинтересованного лица – ФИО5 по доверенности № 6-СК от 09.01.2023, представлено служебное удостоверение, диплом,

от третьих лиц:

от ФИО2 – ФИО2, представлен паспорт,

от ФИО3 – ФИО2 по доверенности от 26.06.2020, представлены паспорт и документ о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» (далее – заявитель, общество, ООО МНПК «НЭКСИ») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Курской области) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от «01» декабря 2022 года, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/6 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от «01» декабря 2022 года, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2022-31230060/5 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенного в Уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/9 об отказе государственной регистрации прав; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенного в Уведомлении №КУВД-001/2022-31230060/10 об отказе государственной регистрации прав; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании заявления от «21» июля 2022 года и представленных документов; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании заявления от «21» июля 2022 года и представленных документов.

Определением суда от 04.05.2023 удовлетворено ходатайство ФИО2 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 01.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Представитель заявителя требования поддержал требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье лицо ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал, представил письменное мнение с приложением копии решения суда. 

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела.

Как следует из материалов дела, ООО МНПК «НЭКСИ» зарегистрировано по адресу: 307178, Курская область, Железногорск город, Энтузиастов улица, дом 1, ОГРН: 

<

***>, зарегистрировано в качестве юридического лица: 23.09.2016, ИНН: 

<

***>.

Между ООО МНПК «НЭКСИ» (продавец) и ФИО6 (покупатель) 26.03.2020 заключен договор № 02/03-2020, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять следующее недвижимое имущество: нежилое помещение кадастровый № 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, нежилое помещение Кадастровый № 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Впоследствии между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 14.04.2020 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества (нежилое помещение кадастровый № 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение кадастровый № 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>).

Ссылаясь на то, что вышеуказанные договоры купли-продажи представляют собой цепочку последовательных взаимосвязанных притворных сделок купли-продажи, направленных на отчуждение принадлежащего должнику имущества, совершены с целью вывода ликвидного актива должника, без доказательств надлежащей оплаты, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, при наличии согласованности действий всех лиц, в связи с чем являются недействительными на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», временный управляющий ООО МНПК «НЭКСИ» ФИО7 обратилась в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительной сделки по отчуждению ООО МНПК «НЭКСИ» имущества - нежилого помещения, кадастровый № 46:30:000012:7826, общей площадью 2362 кв. м, нежилого помещения, кадастровый № 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв. м в пользу гражданки ФИО6 и сделки по отчуждению ФИО6 имущества - нежилого помещения, кадастровый № 46:30:000012:7826 общей площадью 2362.7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> нежилого помещения, кадастровый № 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу ФИО3 и применении последствий недействительной сделки.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2022, заявление удовлетворено, договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2020 № 02/03-2020, заключенный между ООО МНПК «НЭКСИ» и ФИО6, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827; договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2020, заключенный между ФИО6 и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827 признаны недействительными (ничтожными) сделками, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО3 возвратить в конкурсную массу должника следующее имущество: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, восстановления задолженности ООО МНПК «НЭКСИ» перед ФИО6 на сумму 3 000 000 рублей.

Признавая договоры купли-продажи указанных объектов недвижимости недействительными (ничтожными сделками), арбитражный суд исходил из того, что рассматриваемом случае имела место цепочка последовательных сделок купли-продажи, указанные сделки совершены с целью вывода активов должника из конкурсной массы, в действительности совершены в целях причинения вреда кредиторам, носят притворный характер, свидетельствуют о недобросовестности действий ответчиков.

В связи с признанием указанных сделок недействительными, ООО МНПК «НЭКСИ» 21.07.2022 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО МНПК «НЭКСИ» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827.

К заявлениям были приложены определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 и постановление Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 по делу № А35-6566/2020.

02.11.2022 государственным регистратором приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав, о которых Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями № КУВД-001/2022-31222867/3 (т. 1 л.д. 114) и № КУВД-001/2022-31230060/3 (т. 1 л.д. 188).

Причинами приостановления государственной регистрации прав послужили следующие обстоятельства:

- Управлением Росреестра по Курской области был зарегистрирован договор залога между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель), предметом которого являются указанные помещения. В связи с тем, что сведения о залоге являются актуальными, а в указанных решениях судов не рассмотрен вопрос о действии органа регистрации в отношении данной записи об ипотеке при применении последствий недействительности сделок по договорам купли-продажи и переходе права собственности к ООО МНПК «НЭКСИ». В связи с недопущением нарушения прав собственника помещений и прав залогодержателя регистратором сделан запрос в Арбитражный суд Курской области о разъяснении порядка исполнения представленных Определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022, постановления Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 в части действий органа регистрации в отношении записи об ипотеке от 10.03.2022, возникшей на основании договора залога от 10.02.2021, однако, на момент приостановления регистрации ответ не поступил;

- по данным ЕГРН имеется записи о государственной регистрации запрета на проведение регистрационных действий на основании Определения Арбитражного суда Курской области по делу № А35-6566/2020 от 16.03.2021, в связи с чем регистратором сделан запрос в Арбитражный суд Курской области об актуальности указанных обеспечительных мер, однако на момент приостановления регистрации ответ не поступил;

- в орган регистрации прав не представлено решение Арбитражного суда Курской области от 08.09.2022 о прекращении процедуры банкротства в отношении ООО МНПК «НЭКСИ».

23.11.2022 в Управление Росреестра по Курской области от ООО МНПК «НЭКСИ» поступили:

- определение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2022 об отмене обеспечительных мер, принятых на основании определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2021 по делу № А35-6566/2020;

- определение Арбитражного суда Курской области от 12.09.2022 о прекращении производства по делу № А35-6566/2020 о признании ООО МНПК «НЭКСИ» несостоятельным (банкротом) в связи с погашением всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника;

- определение от 14.11.2022 по делу №А35-6566/2020 об отказе в удовлетворении заявления о разъяснении судебного акта от 16.03.2022.

01.12.2022 государственным регистратором прав приняты решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, о чем Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31222867/6 (т. 1 л.д. 12) и от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31230060/5 (т. 1 л.д. 199). Государственный регистратор посчитал, что основание, связанное с наличием в сведениях ЕГРН актуальных записей о государственной регистрации ипотеки, не устранено.

В данных уведомлениях государственный регистратор также указал на то, что на момент принятия решения у должника отсутствует задолженность по требованиям кредиторов, а согласно определению Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 на ФИО3 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, что вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права. Также регистратор отметил, что на момент принятия решения существует судебный спор в отношении имущества, являющегося предметов ипотеки: ФИО2 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с целью защиты своих прав залогодержателя.

Государственный регистратор указал, что в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, заявителю необходимо представить на регистрацию судебный акт, являющийся бесспорным основанием для регистрации перехода права, в том числе определяющий действия органа регистрации в отношении записи об ипотеке, либо необходимо поступление ответа из суда на запрос регистратора о порядке исполнения указанных судебных актов, с учетом обстоятельств наличия актуального залога, отсутствия требований кредиторов на текущий момент, прекращения процедуры банкротства. Также, по мнению регистратора, необходимо разрешение судебного спора по объектами, являющимся предметом залога, т. е. по указанным помещениям.

02.02.2023 в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации прав и неустранением причин приостановления, государственным регистратором приняты решение об отказе в государственной регистрации прав, о чем Управление Росреестра по Курской области сообщило заявителю уведомлениями от 02.02.2023  № КУВД-001/2022-31222867/9 (т. 1 л.д. 66) от 02.02.2023 № КУВД-001/2022-31230060/10 (т. 1 л.д. 68).

Полагая, что решения, выраженные в уведомлениях от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31222867/6, от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31230060/5, от 02.02.2023  № КУВД-001/2022-31222867/9 и от 02.02.2023 № КУВД-001/2022-31230060/10 не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что в данном случае имеет место не переход права собственности на заложенное имущество от залогодателя (ФИО3) к другому лицу ООО МНПК «НЭКСИ» (должнику) в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, а произведенный на основании судебного акта возврат имущества в порядке применения последствий недействительности ранее заключенных между указанными лицами договоров купли-продажи, при этом наличие в ЕГРН сведений об ипотеке само по себе не препятствует переходу прав объекты недвижимости. Заявитель отмечает, что договор залога является ничтожной сделкой, поскольку был заключен не с собственником объектов недвижимости.

Заинтересованное лицо в письменном отзыве просило в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на законность оспариваемых решений.  Управление Росреестра по Курской области указывает, что при переходе права собственности от ФИО3 к ООО МНПК «НЭКСИ» (применении последствий недействительности сделки) запись о праве собственности ФИО3, согласно действующему законодательству, погашается, вопрос о судьбе зарегистрированного обременения (ипотеки) в пользу ФИО2 судом не разрешен, договоры займа и залога не признаны недействительными, а ООО МНПК «НЭКСИ» не вступало в залоговые отношения с ФИО2 и не является залогодателем по вышеуказанному договору залога, ввиду чего заинтересованное лицо не имеет возможности исполнить вступившие в законную силу судебные акты до момента разрешения вопроса об ипотеке объектов недвижимости. Заинтересованное лицо отметило, что государственному регистратору в рамках направленных им запросов о порядке исполнения вышеуказанных судебных актов в условиях наличия актуальной записи об ипотеке, порядок исполнения судебных актов не разъяснен.

Третье лицо ФИО2 представил письменное мнение на заявление, в котором поддерживает правовую позицию заинтересованного лица, а также указывает на то, что ФИО3 до сих пор является собственником спорных нежилых помещений. ФИО2 указывает, что банкротство ООО МНПК «НЭКСИ» было преднамеренным (ложным), главной целью которого был возврат мошенническим путем  проданных ранее нежилых помещений. По мнению ФИО2, определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 является незаконным, и при этом также не подлежит исполнению по причине прекращения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО МНПК «НЭКСИ» и отсутствия, в связи с этим, конкурсной массы.

Третье лицо ФИО3 представил письменное мнение на заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований, также указывает на то, что определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 не подлежит исполнению.

Изучив представленные доказательства и заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как установлено судом, заявителем оспариваются решения Управления Росреестра по Курской области от 01.12.2022 и от 02.02.2023. Заявитель обратился в суд с заявлением 23.01.2023, то есть с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Таким образом, оспариваемые решения о приостановлении государственной регистрации прав и об отказе в государственной регистрации прав приняты надлежащим органом в рамках предоставленных ему полномочий, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется, в том числе, по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

Часть 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет, в том числе, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомление об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (часть 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. К ним относятся:

- не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9);

- в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15)

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17);

- существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество (для случая осуществления государственной регистрации ипотеки) (пункт 36).

В силу части 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Как указывалось ранее, основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827 послужило то, что Управлением Росреестра по Курской области ранее был зарегистрирован договор залога между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель), предметом которого являются указанные помещения. 

Как видно из материалов дела, 10.02.2021 между ФИО3 (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель) заключен договор залога, согласно пункту 1.1 которого предметом договора является передача залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности имущество (далее по тексту - «Предмет залога»):

- нежилое помещение: Этаж № Подвал с кадастровым номером: 46:30:000012:7827, площадью 1929,1 кв. м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, городской округ город Железногорск, 

<

...>;

- нежилое помещение: Этаж № 1, Этаж № Антресольный, с кадастровым номером: 46:30:000012:7826, площадью 2362,7 кв. м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, городской округ город Железногорск, 

<

...>;

на общую сумму 15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей.

10.03.2021 на основании указанного договора в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации с номерами 46:30:000012:7827-46/026/2023-18 и 46:30:000012:7826-46/031/2021-35 обременения объектов недвижимости ипотекой в пользу ФИО2

Отметив, что сведения о залоге являются актуальными, а в решениях судов не рассмотрен вопрос о действии органа регистрации в отношении данной записи об ипотеке при применении последствий недействительности сделок по договорам купли-продажи и переходе права собственности к ООО МНПК «НЭКСИ», государственный регистратор сделал запрос в Арбитражный суд Курской области о разъяснении порядка исполнения представленных определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022, постановления Девятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда Курской области от 12.07.2022 в части действий органа регистрации в отношении записи об ипотеке от 10.03.2022, возникшей на основании договора залога от 10.02.2021. Неполучение ответа на запрос, как пояснило Управление Росреестра по Курской области, послужило основанием для приостановления действий государственной регистрации прав.

Кроме того, в уведомлениях о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31222867/и от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31230060/5 государственный регистратор также указал на то, что на момент принятия решения у должника отсутствует задолженность по требованиям кредиторов, а согласно определению Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 на ФИО3 возложена обязанность возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, что вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права. Также регистратор отметил, что на момент принятия решения существует судебный спор в отношении имущества, являющегося предметов ипотеки: ФИО2 обратился в Верховный Суд Российской Федерации с целью защиты своих прав залогодержателя.

Вместе с тем, Управлением Росреестра по Курской области при принятии оспариваемых решений не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце 4 пункта 3.1 Постановления от 21.04.2003 № 6-П, давая толкование статье 167 ГК РФ, указал, что сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2022, договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.03.2020 № 02/03-2020, заключенный между ООО МНПК «НЭКСИ» и ФИО6, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827; договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2020, заключенный между ФИО6 и ФИО3, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 46:30:000012:7826, 46:30:000012:7827 признаны недействительными (ничтожными) сделками. 

Следовательно, данные сделки в силу части 1 статьи 167 ГК РФ не влекут юридических последствий и не могут являться основанием для регистрации права собственности третьего лица ФИО3 на спорные объекты недвижимости. В этой связи Управление Росреестра по Курской области обязано было по заявлению общества, к которому был приложен вступивший в законную силу судебный акт по делу № А35-6566/2020, произвести государственную регистрацию права собственности ООО МНПК «НЭКСИ».

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что в резолютивной части определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 действительно не решен вопрос об обременении спорного имущества.

Заявитель, обращаясь с заявлениями о государственной регистрации права собственности ООО МНПК «НЭКСИ» на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 46:30:000012:7826 и 46:30:000012:7827 на основании определения Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020, не просил погасить записи об ипотеке.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует, в этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 того же Информационного письма, судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В соответствии с абзацем пятым пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, судебный акт, которым применены последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества продавцу, является самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРН.

Признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества при наличии государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании договора, не влечет погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку не соответствует основаниям прекращения залога, перечисленным в ст. 352 ГК РФ и правилам п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует также отметить, что в силу абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные ГК РФ, другими законами и договором залога.

При этом вопрос о признании залогодержателя добросовестным выходит за рамки настоящего спора и судом не рассматривается.

Ссылки Управления Росреестра по Курской области на обращение третьего лица в Верховный Суд Российской Федерации, которое расценено заинтересованным лицом как наличие судебного спора о правах на объекты, являющиеся предметом залога, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права. 

В силу части 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Определение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2022 по делу № А35-6566/2020 вступило в законную силу с дня принятия Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 12.07.2022, которым определение от 16.03.2022 оставлено без изменения. Факт подачи кассационной жалобы на судебные акты по делу № А35-6566/2020 не влияет на вступление в законную силу судебного акта первой инстанции и не может явиться основанием для приостановления действий по государственной регистрации прав.

Также суд не может признать обоснованными ссылки заинтересованного лица на то, что у общества на момент принятия решений о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав отсутствовала задолженность по требованиям кредиторов, а дело о несостоятельности (банкротстве) было прекращено.

В уведомлениях о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31222867/и от 01.12.2022 № КУВД-001/2022-31230060/5 регистратор указал, что отсутствие задолженности по требованиям кредиторов и наличие у ФИО3 обязанности возвратить в конкурсную массу спорные объекты недвижимости, «вызывает вопросы о порядке исполнения органом регистрации представленных в качестве правоустанавливающих документов определения и постановления судов и сомнения в регистрации перехода права».

Вместе с тем, Управление Росреестра по Курской области не привело какого-либо правового обоснования того, каким образом данные обстоятельства могут повлиять на осуществление государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. Закон не связывает возможность регистрации права собственности на основании судебного акта о признании сделки недействительной с предоставлением доказательств его фактического исполнения.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В этой связи Управление Росреестра по Курской области неправомерно истребовало у заявителя судебный акт, определяющий действия органа регистрации в отношении записи об ипотеке.

При таких обстоятельствах, приостановление Управлением Росреестра по Курской области государственной регистрации прав по причине наличия в сведениях ЕГРН актуальных записей о государственной регистрации ипотеки являлось незаконным. Соответственно, отказ в государственной регистрации, обусловленный неустранением этой причины, также не соответствует действующему законодательству.

Приведенные третьими лицами возражения фактически сводятся к несогласию со вступившим в законную силу судебным актом по делу № А35-6566/2020 и отрицанию обязательности вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан (статья 16 АПК РФ), потому не могут быть приняты судом во внимание.

Таким образом, оспариваемые решения нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности и не соответствуют нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. 

При подаче заявления обществом уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. (чеки ПАО «Сбербанк России» о безналичной оплате услуг от 12.12.2022 на сумму 6 000 руб. и от 11.01.2023 на сумму 6 000 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180 - 181, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ»  удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Курской области от «01» декабря 2022 года, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/6 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929.1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

 Признать незаконным решение Управления Росреестра по Курской области от «01» декабря 2022 года, изложенное в уведомлении № КУВД-001/2022-31230060/5 о приостановке в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости: нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенное в Уведомлении № КУВД-001/2022-31222867/9 об отказе государственной регистрации прав.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Курской области от 02.02.2023, изложенное в Уведомлении № КУВД-001/2022-31230060/10 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7827 общей площадью 1929,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании Заявления от «21» июля 2022 года и представленных документов.

Обязать Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости нежилое помещение кадастровый номер 46:30:000012:7826 общей площадью 2362,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> на основании Заявления от «21» июля 2022 года и представленных документов.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью межрегиональная научно-производственная компания «НЭКСИ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп.

Оспариваемые решения проверены на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                     Е.В. Клочкова