790/2022-80864(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

23 ноября 2022 года Дело № А56-47040/2019  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Боровой А.А., судей Колесниковой С.Г., Кравченко Т.В.  

при участии от ФИО1 представителя ФИО2 по  доверенности от 11.08.2022; от ФИО3 представителя ФИО4 по  доверенности от 29.10.2021; от ООО «Конэкс» представителя ФИО5 по  доверенности от 14.07.2022  

рассмотрев 15.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу ФИО1 на постановление Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу № А56-47040/2019,  

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 24.04.2019 возбуждено производство по делу о несостоятельности  (банкротстве) потребительского жилищно-строительного кооператива  «Офицерский», адрес: 197110, Санкт-Петербург, Офицерский пер., д. 8, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Кооператив).  

Определением от 15.07.2019 в отношении Кооператива введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6.  

Решением от 19.12.2019 Кооператив признан несостоятельным  (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утвержден ФИО6  

Определением от 15.09.2020 ФИО6 освобожден от исполнения  обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим  утверждена ФИО7.  

ФИО3 обратился в суд с заявлением о  признании за ним права собственности на доли в размере 3/141 и 6/149 в праве  общей долевой собственности на нежилое помещение паркинга, расположенное  по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пер., д. 8, лит. А, пом. 1-Н, что  соответствует машино-местам №№ 16, 17, 18, 20, 77, 82, 83, 85 на уровне -6,5 и   № 64 на уровне -3,5, а также о признании отсутствующим право собственности  Кооператива на указанные доли в праве собственности на нежилое помещение  паркинга с кадастровым номером 78:0760003154:1262 (далее – паркинг).  

К участию в обособленном споре в качестве соответчика привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Конэкс», адрес: 190068, Санкт- Петербург, пер. Макаренко, д. 14, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***> (далее – Компания).  

Определением от 28.06.2021 заявление ФИО3 удовлетворено.  

Лицо, не привлеченное к участию в деле, ФИО1,  обжаловал определение от 28.06.2021 в апелляционном порядке.  

Определением суда от 07.10.2021 Греб Е.С. отстранена от исполнения  

обязанностей конкурсного управляющего Кооператива.  

Определением суда от 29.11.2021 конкурсным управляющим Кооперативом  утверждена ФИО8  

Апелляционный суд установил нарушение судом первой инстанции норм  процессуального права, влекущее безусловную отмену принятого по делу  судебного акта, и определением от 29.11.2021 перешел к рассмотрению спора  по правилам суда первой инстанции.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.08.2022 определение от 28.06.2021 отменено; признано отсутствующим  право собственности Кооператива на доли в праве общей долевой  собственности на паркинг, на уровне -6,5: 1/141 доли, что соответствует  парковочному месту № 17; 1/141 доли, что соответствует парковочному месту   № 18; 1/149 доли, что соответствует парковочному месту № 20; 1/149 доли, что  соответствует парковочному месту № 77; 1/149 доли, что соответствует  парковочному месту № 82; 1/149 доли, что соответствует парковочному месту №  83; 1/149 доли, что соответствует парковочному месту № 85 и на уровне -3,51/149 доли, что соответствует парковочному месту № 64; признано право  собственности ФИО3 на указанное имущество. В удовлетворении  заявления ФИО3 о признании отсутствующим права собственности  Кооператива на 1/141 доли в праве общей собственности на паркинг, что  соответствует парковочному месту № 16 на уровне – 6,5 (далее – парковочное  место № 16) отказано; право собственности на это имущество признано за  ФИО3  

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить постановление от  08.08.2022 в части признания права собственности на парковочное место № 16  за ФИО3 и направить дело в отмененной части на новое  рассмотрение.  

Податель жалобы указывает, что апелляционный суд, разрешая спор в  отношении спорного объекта недвижимого имущества, не установил его  фактического владельца, не принял во внимание, что парковочное место № 16  передано ФИО1 и последний несет бремя его содержания.  

Податель жалобы полагает недобросовестными действия ФИО3, поскольку парковочные места приобретались им вне связи с  приобретением помещений в многоквартирном жилом доме, в то время как  ФИО1 приобрел спорное имущества для целей эксплуатации  приобретенных квартир в этом же доме; ссылается на то, что спорные машино- места не оплачены обществом с ограниченной ответственностью  «Строительная компания «КЗТБ» и Компанией.  

Компания, ФИО3 в отзывах просили оставить без изменения  обжалуемый судебный акт.  

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы  кассационной жалобы, и представители Компании и ФИО3 против  удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о  времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия  в заседании кассационной инстанции не направили, что не является  препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.  

Законность судебного акта в обжалуемой части проверена в кассационном  порядке.  

Как установлено судами, Кооператив создан в результате реорганизации в  форме выделения из потребительского жилищно-строительного кооператива  «Восток» и зарегистрирован в качестве юридического лица 10.04.2003.  

На основании договора об инвестиционной деятельности от 30.11.2000 в  редакции дополнительного соглашения от 20.05.2005 и дополнительного  соглашения от 09.09.2008 № 2, заключенного с Федеральным государственным  казенным военным образовательным учреждением высшего  профессионального образования «Военно-космическая академия имени А.Ф.  Можайского» Министерства обороны РФ, Кооператив осуществлял реализацию  инвестиционного проекта по созданию путем реконструкции с возможностью  сноса и строительства нового жилого дома по строительному адресу: Санкт- Петербург, Офицерский переулок, дом 8 (далее - МКД).  

На основании договора от 07.05.2014 № 1-2014 об инвестиционной  деятельности (далее – инвестиционный договор) Кооператив (инвестор) привлек  общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «КЗТБ»  (далее – Общество) в качестве соинвестора для реализации инвестиционного  проекта по строительству МКД.  

По инвестиционному договору Кооператив принял на себя обязательство  по окончании строительства передать Обществу в соответствии с внесенным им  размером инвестиций имущество, указанное в пункте 2.2. инвестиционного  договора, в том числе 66 парковочных мест, включая парковочное место № 16.  Общая сумма инвестиций, подлежащих внесению соинвестором, установлена в  пункте 4.1 инвестиционного договора в сумме 69 347 398 руб. 71 коп.,  осуществление инвестиций предусмотрено путем выполнения строительных  работ, поставки строительных материалов или проведения расчетов по  договорам, заключенным Кооперативом с третьими лицами на выполнение  строительных работ или поставку строительных материалов.  

Разрешение на ввод в эксплуатацию МКД (литера А) получено 31.07.2014.  

Кооператив и Общество 01.09.2014 составили акт приема-передачи  квартир и парковочных мест, в котором отразили передачу соинвестору  предусмотренных пунктом 2.2 инвестиционного договора объектов, в том числе  Парковочного места № 16.  

В акте указано, что окончательная стоимость передаваемого имущества  составила 69 347 398 руб. 71 коп. и все расчеты сторонами произведены.  

Общество и Компания заключили предварительный договор от 21.09.2014   № 1/60 (далее – предварительный договор № 1/60), по условиям которого  обязались заключить в будущем договор купли-продажи доли в размере 40/141  (далее – доля) в праве общей долевой собственности на нежилое помещение  гаража в МКД в соответствии со списком, в который вошло, в том числе,  парковочное место 16.  

Стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор  купли-продажи в течение одного года после государственной регистрации  перехода права собственности продавца на долю.  

Согласно пункту 5 предварительного договора № 1/60 стоимость доли  составляет 34 545 454 руб. 80 коп. и подлежит оплате посредством перевода  денежных средств в течение трех дней с момента заключения договора.  

21.03.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности  Кооператива на долю в размере 2321463/2900652 в общем имуществе паркинга.  Далее, в период с 15.11.2018 по 27.10.2020, доли в имуществе паркинга  зарегистрированы в том числе за физическими лицами.  

Компания (продавец) и ФИО3, со ссылкой на инвестиционный  договор, акт приема-передачи от 01.09.2014, предварительный договор № 1/60,  02.03.2018 заключили предварительные договоры купли-продажи доли в праве  общей долевой собственности на нежилые помещения, в том числе договор №  16/6,5 на передачу парковочного места № 16 (далее – предварительный договор  

 № 16/6,5).  

По условиям предварительных договоров стороны обязались заключить в  будущем договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности  на нежилое помещение, владение которой влечет за собой право пользования  машино-местом в помещении гаража МКД (на 141 машино-место).  

Согласно пунктам 3 предварительных договоров, заключение основного  договора купли-продажи доли должно было иметь место в течение одного года  после регистрации права собственности на долю за продавцом.  

Стоимость парковочного места № 16 согласована в размере 1 000 000 руб.,  передача указанной суммы ФИО3 в пользу Компании оформлена  квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 02.03.2018. В дату  заключения предварительных договоров, Компания и ФИО3  подписали акты приема-передачи парковочных мест в пользование, в том числе  парковочного места № 16.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.11.2020, принятого в деле № А56-9083/2019/тр.11 о банкротстве Общества и  решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22.02.2022 по  делу № 2-1903/2020 установлено, что права физических лиц – фактических  владельцев машино-мест в паркинге МКД, оплативших их стоимость Обществу  или Компании, устанавливались в судебном порядке с прекращением,  соответственно, прав в отношении спорного имущества, зарегистрированных за  Кооперативом.  

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к  выводу о наличии оснований для возникновения у заявителя прав  собственности на спорные машино-места, и необходимости устранения  препятствий для реализации этого права в виде прекращения регистрация  права в отношении спорного имущества за Кооперативом.  

ФИО1 представил в апелляционный суд договор от 21.03.2014 №  16-пм (далее – договор № 16-пм) о внесении целевого паевого взноса в  Кооператив, заключенный с последним в отношении внесения подателем  жалобы как пайщиком целевого паевого взноса в размере и в сроки,  определенные уставом Кооператива, и об обязательстве последнего, при  условии полной оплаты пайщиком целевого взноса передать в его  собственность одного парковочного места на -2 этаже паркинга в МКД: 1/141  долей паркинга, что соответствует парковочному месту № 16.  

Общий размер целевого взноса оговорен в пункте 3.1 договора № 16-пм в  размере 1 000 000 руб. с условием об оплате указанной суммы до 31.01.2015.  

Кооператив выдал ФИО1 справку от 02.04.2018 о полном  исполнении последним обязанности по внесению целевого паевого взноса, а  также подписал с ним акт приема-передачи от 11.09.2018 парковочного места №  16.  

Впоследствии ФИО1 обратился в Петроградский районный суд  Санкт-Петербурга с иском к Кооперативу о признании за ним права  собственности на четыре машино-места в паркинге МКД, включая парковочное  место № 16. Решением суда от 27.07.2020 по делу № 2-270/2020 иск  удовлетворен. На основании решения суда за ФИО1 21.12.2020  зарегистрирована 1/141 доля в праве собственности на Помещение паркинга.  

Судом общей юрисдикции установлено, что ФИО1 несет расходы  по содержанию машино-мест. Соответствующие справки об уплате ФИО1 эксплуатационных платежей представлены и в суд апелляционной  инстанции.  

Принимая во внимание, что предметом спора по данному делу  

затрагиваются имущественные права ФИО1, апелляционный суд  пришел к правильному выводу о том, что он должен быть привлечен к участию в  деле и о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ  оснований для отмены принятого по делу определения суда первой инстанции.  

Апелляционный суд установил, что осуществление расчетов между  Кооперативом, Обществом и Компанией не подтверждено, при этом ФИО3 подтвердил оплату в пользу Компании стоимости спорных машино-мест на  основании заключенных с Компанией предварительных договоров, в связи с чем  апелляционный суд посчитал, что право собственности на спорное имущество,  включая парковочное место № 16, перешло к ФИО3 на основании  заключенных между предварительных договоров, передача машино-мест имела  место до передачи Кооперативом парковочного места № 16 ФИО1  

Доводы ФИО1 о наличии у него права в отношении парковочного  места № 16 апелляционным судом отклонены, поскольку имущество было  передано ФИО1, и право в отношении имущества признано за ним уже  после его передачи ФИО3 При этом, суд отметил, что решение  Петроградского районного суда не может подтверждать возникновение права  собственности на парковочное место за ФИО1, так как обжаловано  ФИО3 в апелляционном порядке.  

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, суд кассационной  инстанции приходит к следующему.  

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на новую вещь,  изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных  правовых актов, приобретается этим лицом.  

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может  быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены,  дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.  

Как указано в пункте 4 статьи 218 ГК РФ, член жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива,  другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой  паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим  лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное  имущество.  

В силу положений статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,  квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).  

В пунктах 1, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54)  разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом  договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у  продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или  приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не  вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).  

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК  РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.  

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как  предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в  

будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже  недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в  последующем, но при этом предварительный договор устанавливает  обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора  уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды  должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой  вещи с условием о предварительной оплате.  

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в  соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе  положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений,  содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.  

Апелляционный суд установил, что ФИО3 приобрел право на  спорное имущество, в том числе парковочное место, на основании  предварительных договоров, заключенных с Компанией 02.03.2018 и  подписанных той же датой актов приема-передачи имущества.  

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о совершении цепочки  сделок с машиноместами в паркинге, в состав которых входило спорное  парковочное место № 16, а также приведенных выше разъяснений и  разъяснений пункта 7 Постановления № 54, право собственности  

ФИО3 в отношении имущества является производным от права  собственности Кооператива, выступавшего застройщиком МКД, за которым  зарегистрировано право собственности на вновь созданный объект.  

В свою очередь, между Кооперативом и ФИО1 также имела  место сделка, являющаяся основанием для передачи последнему права  собственности на парковочное место № 16 – внесение членом Кооператива  паевых взносов на приобретение спорного объекта.  

В обоих случаях имело место оформление передачи спорного имущества  приобретателю, при этом, в отношении ФИО1 в материалы дела также  представлены сведения о фактическом владении парковочным место № 16,  тогда как в отношении ФИО3 такие сведения отсутствуют.  

Как разъяснено в пункте 5 Постановления № 54, при рассмотрении споров,  связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой  вещи, судам надлежит исходить из следующего.  

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею  владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за  продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК  РФ.  

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен  передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не  создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности  продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе  потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты  процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения  причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой  недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей  рыночной стоимостью такого имущества).  

Согласно разъяснениям пунктов 58, 59, 60, 61 постановление Пленума  Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя  собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на  

которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском  о признании права собственности.  

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит  удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения  у него соответствующего права.  

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю  права собственности на недвижимое имущество по договору продажи  недвижимости подлежит государственной регистрации.  

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до  государственной регистрации права собственности покупатель является  законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего  владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе  распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право  собственности на это имущество до момента государственной регистрации  сохраняется за продавцом.  

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении  одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о  государственной регистрации перехода права собственности того лица, во  владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.  Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных  неисполнением договора купли-продажи продавцом.  

Таким образом, при наличии двух конкурирующих друг с другом сделок о  передаче собственником принадлежащего ему имущества разным лицам,  преимущественным правом на признание за ним права собственности обладает  законный фактический владелец этого имущества.  

Между тем, апелляционный суд, признавая право собственности на  парковочное место № 16 за ФИО3, этого обстоятельства не учел,  обстоятельств передачи спорного имущества и его фактического владельца не  установил, имеющиеся в материалах противоречия в сведениях о фактическом  владельце парковочного места № 16 не устранил.  

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для  установления наличия или отсутствия оснований приобретения права  собственности на парковочное место ФИО3, и не могут быть  установлены, с учетом фактических обстоятельств, лишь на основании  сопоставления календарных дат актов приема-передачи имущества  ФИО3 и ФИО1  

При этом, названные обстоятельства не получили оценки судов ни первой,  ни апелляционной инстанций.  

Учитывая изложенное, постановление от 08.08.2022 в обжалуемой части  подлежит отмене, а дело в отмененной части направлению на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.08.2022 по делу № А56-47040/2019 в части признания права собственности  ФИО3 на 1/141 доли в праве общей долевой  собственности на нежилое помещение паркинга (подземный этаж № 1, № 2),  расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Офицерский пер., д. 8, лит. А, пом.  1Н, кадастровый номер 78:07:003154:1262, что соответствует парковочному  месту № 16 на уровне - 6,5, отменить.  

Дело в отмененной части направить в Арбитражный суд города Санкт- 

Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение. В остальной части постановление от 08.08.2022 по данному делу оставить без изменения. 

Председательствующий А.А. Боровая Судьи С.Г. Колесникова 

 Т.В. Кравченко