Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                          Дело № А21-16969/2024

« 25 »  марта 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена « 18 » марта 2025 года. 

Решение изготовлено в полном объеме  « 25 » марта 2025 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро»

к Службе государственной охраны объектов культурного наследия и Правительству Калининградской области

о выкупе объекта незавершенного строительства

при участии в  судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество  с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее Озеро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес:  236004, 

<

...>, литер Б1, пом.2, далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании Правительство Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 236007, 

<

...>, далее – Правительство) и Службу государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Служба)  выкупить у Общества объект незавершенного строительства, имеющего следующие характеристики: площадь застройки 981,9 кв.м., степень готовности 18,3%, кадастровый номер 39:15:132402:88, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132402:17 по адресу: 

<

...> по рыночной стоимости в размере 155 833 248 руб. в течение одного месяца с даты вступления в силу судебного акта.

Кроме этого, истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков судебную неустойку за каждый день неисполнения решения суда в размере 60 000 руб., начиная со дня истечения установленного судом месячного срока для исполнения решения суда по настоящему делу.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении требований, с учетом уточнений.

Представитель Правительства возражал против исковых требований, указав, что на момент приобретения истцом объекта незавершенного строительства земельный участок, на котором находится указанных объект  уже находился в охранной зоне объекта культурного наследия (далее – ОКН) «Здание гостиницы «Парк-Отель», ограничения в его использовании были установлены постановлением Правительства  от 06.06.2013 № 386 «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» (далее – Постановление № 386), а не в связи с изданием Службой приказа от 01.10.2021 № 325 «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп)», 1929 год, 

<

...>» (далее – Приказ № 325). Как указало Правительство, Приказом № 325 приведена в соответствие лишь граница территории ОКН «Здание гостиницы «Парк-Отель», в результате чего земельный участок и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88 расположены одновременно в зоне регулирования застройки и в границах территории ОКН «Здание гостиницы «Парк-Отель». Правительством заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию, который следует исчислять с 2018 года. Также Правительство полагает, что лицом, выступающим от имени казны Калининградской области является Министерство финансов Калининградской области, заявив ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель Службы также возражал против исковых требований, заявив доводы аналогичные доводам Правительства, указав также на то, что Служба приказом № 325 не устанавливала запрет на строительство или ведение хозяйственной деятельности, поскольку не является уполномоченным органом на выдачу разрешений или отказов в выдаче разрешений на строительство. Служба просила применить срок исковой давности по заявленному требованию. Кроме этого, служба указала, что согласно пункту 23 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения пунктов 8, 9 и 13 статьи 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального Закона. Указанный Федеральный закон опубликован 04.08.2018, при том, что зона с особыми условиями использования территорий установлена в 2013 году постановлением № 386.

Рассмотрев ходатайство Правительства о привлечении соответчика, суд установил.

В силу части 3 статьи 44 АПК РФ ответчиками считаются организации и граждане, к которым предъявлен иск.

Согласно части 5 статьи 46 АПК РФ лицо привлекается арбитражным судом в качестве соответчика в случае невозможности рассмотрения дела без его участия в данном процессуальном статусе и только по ходатайству сторон или с согласия истца. Обстоятельства, приведенные в части 6 статьи 46 АПК РФ, которые позволяют суду по собственной инициативе привлечь упомянутый субъект к участию в деле качестве соответчика, в рассмотренном деле не установлены.

Право выбора ответчика в конкретном споре относится к диспозитивным полномочиям истца (часть 5 статьи 46 и часть 1 статьи 135 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 47 АПК РФ, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Из толкования приведенных норм права следует, что привлечение соответчика является правом, а не обязанностью суда. При этом суд должен установить безусловную невозможность рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика.

По настоящему делу истец возражал против привлечения Министерства финансов Калининградской области в качестве соответчика по делу.

В связи с чем, судом отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении соответчика.

Как дополнительно пояснили представители сторон в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) Открытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее – ОАО «ТПК «Продмаркет») по договору от 15.10.2007 № 008997 был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок  с кадастровым номером 39:15:132402:17 площадью 2 185 кв.м по ул. ФИО1 в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой.

08.09.2008 ОАО «ТПК «Продмаркет» получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой сроком действия до 14.10.2009.

Соглашением от 22.10.2010 к договору от 15.10.2007 № 008997 срок аренды продлен до 14.06.2013. 

На предоставленном земельном участке ОАО ТПК «Продмаркет» начато строительство, 20.05.2013 за ней зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:132402:88 степенью готовности 18,3%. 

06.10.2015 между Администрацией и ОАО ТПК «Продмаркет» заключен договор № 012502 аренды земельного участка площадью 2185 кв.м с кадастровым номером 39:15:132402:17 по Пролетарской улице в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для завершения строительства объекта) сроком на три года с 07.09.2015 до 07.09.2018. 

На основании договора купли-продажи от 25.10.2016 за Обществом 18.11.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88.

В соответствии с соглашением от 26.12.2016 № 012502-1/УА права и обязанности арендатора по договору от 06.10.2015 № 012502 перешли к Обществу. 

С целью завершения строительства Общество неоднократно обращалось в Администрацию продлить срок действия договора аренды. В удовлетворении заявлений Администрацией было отказано.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2023 по делу № А21-11453/2022, оставленного в силе Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2024, в удовлетворении заявления Общества о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка было отказано.

Отказывая в удовлетворении требований Общества, суды указали на то, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства (ОАО «ТПК «Продмаркет») уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта. Кроме этого, судами было установлено, что в связи с изданием Приказа № 325 изменен правовой режим использования спорного земельного участка строительство объекта капитального строительства на нем в настоящее время не представляется возможным.

Ссылаясь на то, что в результате включения территории земельного участка в границы ОКН и установления в связи с этим существенных ограничений в его использовании в хозяйственной деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими  удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным названным Кодексом и федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи предусмотрено установление ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 3 статьи 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 этой статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 57.1 ЗК РФ убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 этой статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных статьей 57.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 57.1 ЗК РФ убытки возмещаются собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Убытки, предусмотренные настоящей статьей, возмещают уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в случае установления зон охраны объектов культурного наследия соответственно федерального, регионального, местного значения, установления границ защитных зон объектов культурного наследия соответственно федерального, регионального, местного значения (подпункт 3 пункта 8 статьи 57.1 ЗК РФ).

В пункте 12 статьи 57.1 ЗК РФ определено, что возмещение убытков, предусмотренных статьей 57.1 ЗК РФ осуществляются на основании соглашения о возмещении убытков, заключаемого лицами, указанными в пункте 2 настоящей статьи, и указанными в пунктах 8 и 9 настоящей статьи правообладателями зданий, сооружений, застройщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления, либо на основании решения суда. Соглашение о возмещении убытков также должно предусматривать условие о сносе объекта недвижимого имущества или о приведении его параметров и (или) разрешенного использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (при наличии такого объекта).

Невозможность строительства истец связывает с принятием Службой Приказа № 325, которым, по мнению Общества, установлен запрет на ведение любой хозяйственной деятельности (в том числе на строительство) в связи с изменением зон с особыми условиями использования территории – установление границ территории ОКН.

Требования к осуществлению деятельности в границах объекта землеустройства предусмотрены статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта (пункт 1 статьи 34 Закона № 73-ФЗ)

Согласно пункту 2 статьи 34 Закона № 73-ФЗ охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что приказом № 325 Служба установила запрет на строительство или ведение хозяйственной деятельности Общества.

Здание гостиницы «Парк-Отель» постановлено на государственный учет в качестве ОКН регионального значения постановлением Правительства Калининградской области от 23.03.2007 № 132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения» под номером 193.

При этом, изначально границы территорий зон охраны объектов культурного наследия регионального значения (в т.ч. ОКН регионального значения – здания гостиницы «Парк-Отель»), в состав которых вошел земельный участок, отведенный для строительства культурно-делового центра «Москва» утверждены Постановлением №  386.

Сведения об ограничениях земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 внесены в Единый государственный реестр недвижимости, а также указаны в подпункте в) пункта 1.4 договора № 012502 аренды земельного участка от 06.10.2015, заключенного с ОАО «ТПК «Продмаркет».

Как указывает Служба, приказом Службы № 325 только уточнены границы территории ОКН регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель», что подтверждено схемой № 44 приложения 1 к постановлению № 386, где под № 191 указан ОКН «Здание гостиницы». Согласно данной схеме в отношении ОКН «Здание гостиницы» утверждены границы территории ОКН.

В соответствии с реестром координат поворотных точек вышеуказанной территории, приведенным на схеме № 44, земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17, на котором располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88, был расположен частично в границах территории ОКН уже с июня 2013 года.

Таким образом, на момент приобретения обществом объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88 земельный участок уже находится в охранной зоне ОКН в связи с принятием Постановления № 386, о чем не мог не знать истец, проявив должную осмотрительность в процессе реализации права на приобретение объекта незавершенного строительства.

Письмами от 19.12.2017 № 12178 и от 20.08.2018 № 8510 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области (далее – Агентство) было отказано Обществу в выдаче разрешения на строительство культурно-делового центра «Москва» с муниципальной о танцев и гостевой автостоянкой по ул. Пролетарской, д. 46 в г. Калининграде на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132402:17.

Помимо нарушений, установленных Агентством в части, представленной Обществом проектной документации, было также указано на то, что, на основании письма Службы от 31.08.2017 № ОКН-1988, земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 располагается в границах территории ОКН «Здание гостиницы «Парк-Отель», согласование Службы  проектной документации на строительство объекта отсутствует.

Довод истца о том, что письмом от 05.12.2017 № ОКН-2846 (лист дела 111 том 1) Служба  сообщила о согласовании Раздела проектной документации, судом отклоняется.  Как следует из указанного письма, Службы согласовала только раздел проекта в части мер по обеспечению сохранности ОКН, в непосредственной близости от которого предполагалось осуществить строительство.

Таким образом, отсутствует причинно-следственная связь между принятием Приказа № 325 и тем, что Общество не могло проводить строительные работы, истцом не представлено доказательств того, что ответчики являются теми лицами, в результате действий которых у него возникло наличие убытков.

При этом в силу пункта 23 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) положения подпунктом 8, 9, 13 статьи 57.1 ЗК РФ, касающиеся возмещения убытков причиненных ограничениями прав в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до 04.08.2018.

Зона с особыми условиями использования территорий ОКН «Здание гостиницы «Парк-Отель» утверждена 06.06.2013 постановлением № 386, то есть до дня официального опубликования закона № 342-ФЗ, что исключает возмещение истцу убытков.

На основании изложенного, требования истца суд находит не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Рассматривая заявление ответчиков о пропуске Обществом срока исковой давности, суд отмечает следующее.

Согласно положениям статей 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как уже указывалось о невозможности строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88 Обществу стало известно в 2018 году, когда Агентство отказало в выдаче разрешения на строительство, а не после принятия Службой Приказа № 325.

С исковым заявлением  Общество обратилось в суд 25.12.2024 (согласно штампу суда на исковом заявлении).

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по заявленному требованию истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины в размере 232 686 руб. подлежит довзысканию с истца в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.22 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 232 686 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                 С.Ю. Любимова