Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-99/2022

12 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  22 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  12 апреля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: государственное бюджетное учреждение культуры Ленинградской области "Музейное Агентство" (188356, Ленинградская область, Гатчинский район, Рождествено село, Музейная улица, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.03.2003, ИНН: 

<

***>);

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (Ленинградская область, ОГРНИП: 

<

***>);

третье лицо: 

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (191124, Санкт-Петербург, Лафонская улица, дом 6, литера А,ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2003, ИНН: 

<

***>); 

Государственное бюджетное учреждение культуры Ленинградской области «Музейно-мемориальный комплекс «Дорога жизни» (188640, Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск город, Колтушское шоссе, дом 40, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.04.2015, ИНН: 

<

***>)

при участии

от истца: ФИО3 (по доверенности от 09.01.2023);

от ответчика: ФИО4 (по доверенности от 29.04.2022);

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Государственное бюджетное учреждение культуры Ленинградской области «Музейное агентство» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании с ответчика денежных средств в обще размере 2 934 387 рублей 57 копеек за период с 26.02.2019 по 31.11.2021, взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в общем порядке искового производства, Истцу предложено провести сверку расчетов, акт сверки и доказательства вызова Ответчика направить в суд, Ответчику - представить письменный мотивированный отзыв относительно заявленных требований.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению культуры Ленинградской области «Музейное агентство» о признании государственной регистрации аренды недвижимого имущества (договор аренды от 11.03.2019 № 137/03/19) от 02.07.2022, номер регистрации 47:16:0434001:2346-47/020/2020-2, отсутствующей. 

Определением от 28.10.2022 заявление принято к рассмотрению в общем порядке искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, делу присвоен номер: А56-107694/2022.

Определением от 02.11.2022 суд объединил дела А56-99/2022  и А56-107694/2022 в одно производство для совместного рассмотрения, присвоив делу номер А56-99/2022, а также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом и Государственное бюджетное учреждение культуры Ленинградской области «Музейно-мемориальный комплекс «Дорога жизни».

Истец также ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность в обще размере 3 940 887 руб. 57 коп. за период с 26.02.2019 по 31.10.2022.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебное заседание 22.03.2023 явились представители Истца и Ответчика, третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили. 

Истец представил дополнительные доказательства. Суд приобщил поступившие документы к материалам дела. 

Поскольку иных документов или ходатайств в настоящем судебном заседание не представлено, суд, в отсутствие возражений участников процесса, рассмотрел спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Как видно из материалов дела,  государственным бюджетным учреждением культуры Ленинградской области «Музейное агентство» (далее - Арендодатель, Учреждение) в соответствии с распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11.03.2019 № 184 «О даче согласия государственному учреждению культуры Ленинградской области «Музейной агентство» на заключение договора аренды на новый срок с индивидуальным предпринимателем ФИО2 на помещение здания Экспозиционно-выставочного павильона «Прорыв» в комплексе музея-заповедника «Прорыв блокады Ленинграда», кадастровый номер 47:16:0434001:2346, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, левый берег р. Невы, у Ладожского моста, д. 2», статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключен договор аренды от 11.03.2019 № 137/03/19 с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Арендатор) (далее - Договор).

Согласно пунктам 1.1-1.3 Договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение первого этажа № 1-Н-15, площадью 61 кв. м, здания Экспозиционно-выставочного павильона «Прорыв» в комплексе музея- заповедника «Прорыв блокады Ленинграда» с кадастровым номером 47:16:0434001:2346 (далее - Объект), а Арендатор обязуется принять Объект в аренду, оплатить арендную плату и возместить понесенные Арендодателем затраты по содержанию здания пропорционально занимаемой площади.

По акту приема-передачи помещения от 01.04.2019 Арендодатель передал, а Арендатор принял Объект.

Как указывает Истец, Ответчик надлежащим образом взятых на себя обязательств по своевременному перечислению арендных платежей не исполнил, в результате чего образовалась задолженность в размере 3 940 887 руб. 57 коп. за период с 26.02.2019 по 31.10.2022.

Истцом направлена Ответчику претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, которая оставлена последним без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в суд с рассматриваемыми требованиями. 

В суд от Ответчика также поступило исковое заявление с требованием о признании государственной регистрации аренды недвижимого имущества (договор аренды от 11.03.2019 № 137/03/19) от 02.07.2022, номер регистрации 47:16:0434001:2346-47/020/2020-2, отсутствующей.

Данное заявление мотивированно тем, что Управлением Росреестра по Ленинградской области осуществлена государственная регистрация названного договора, несмотря на то, что после реквизитов и подписей сторон Истцом сделана надпись «с разногласием по цене». Указанные обстоятельства, по мнению Ответчика, противоречат положениям пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в заявленном объеме, в то время как оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее-Закон № 218-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 25 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если: такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.

Действительно, в договоре, представленном для регистрации в разделе 10 содержится приписка «с разногласием по цене». При этом текст договора ясен и понятен, не имеет повреждений, подписи и печати на документе прослеживаются.

Имеющаяся в договоре приписка не свидетельствуют о несостоятельности сделки сторон договора аренды, равно как и о необходимости переоформления документа без исправлений в целях его государственной регистрации.

Кроме того, суд также отмечает, что данная приписка, в отсутствие указания на положения договора, в отношении которых возникли разногласия, визирования данной приписки обеими сторонами, равно как и в отсутствие встречного предложения по цене, а также обоюдно подписанного протокола разногласий,  не имеет правового значения, ввиду нижеследующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 160 ГК РФ,  сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю(часть 2).

Поскольку сторонами подписан договор на изложенных в нем условиях и воля сторон на изменение таких условий надлежащим образом не выражена и не зафиксирована, приписка к договору о его исполнении с учетом разногласий по цене, не порождает юридически значимых последствий. 

Суд также полагает необходимым отметить, что по существу требования, заявленные Ответчиком, являются ничем иным, как выражением несогласия с действиями уполномоченного органа по регистрации договора аренды.

Как указано в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Как видно из материалов дела Ответчиком не оспаривается сам факт возникновения арендных отношений, иск мотивирован неправомерными действиями регистратора, из чего следует, что заявление должно быть предъявлено и рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ответчиком избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а потому руководствуясь статьями 1, 12 ГК РФ, а также статьей 4 АПК РФ, отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.

Согласно положениям части 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися  в деле доказательствами, тогда как доказательства внесения арендных платежей в соответствии с  условиями договора в деле отсутствуют. 

Ссылка Ответчика на то, что протоколом совещания по вопросам аренды помещений под кафе «Солдатская каша» в экспозиционном павильоне «Прорыв» № 04/06-П от 04.06.2020 достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, ввиду чего у Ответчика отсутствует задолженность, откланяется судом как неосновательная, ввиду нижеследующего.

В соответствие с пунктом 1 вопроса 4 протокола № 04/06-П от 04.06.2020 Арендатор осуществляет внесение ежемесячных арендных платежей согласно отчету об оценке рыночной стоимости арендной платы на объект недвижимости № 19-Н2923 в размере 23 729 руб.

Пунктом 3 вопроса 4 протокола № 04/06-П от 04.06.2020 ГБУК ЛО «Музейное агентсво» направляет исковое заявление о признании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости № 43-19 недействительным.

Согласно пункту 4 вопроса 4 протокола № 04/06-П от 04.06.2020 в случае если отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости № 43-19 будет признан судом действующим и подлежащим применению, размер арендной платы будет составлять 91 500 руб. в месяц, а ИП ФИО2 обязуется возместить разницу арендных платежей. 

Поскольку пункт 4 вопроса 4 протокола № 04/06-П от 04.06.2020 содержит неясности, не позволяющие точно определить, в каком конкретно случае применяются его положения, суд руководствуясь статьей 431 ГК РФ применяет системное толкование условий указанного протокола. 

Из совокупного толкования условий пункта 3 и 4 протокола № 04/06-П от 04.06.2020, по мнению суда, следует, что стороны договорились, что в случае, если отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости № 43-19 не будет признан судом недействительным, размер арендной платы будет составлять 91 500 руб. в месяц, с возмещением неоплаченной части Ответчиком. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга по делу А56-50344/2020 утверждено мировое оглашение, в соответствии с которым стороны признали выполненные по Контракту на оказание услуг по оценке имущественного права владения и пользования помещением первого этажа 1-Н-15, площадью 61 кв.м., здания экспозиционно-выставочного павильона «Прорыв блокады Ленинграда» от 06.02.2019 № 83/02/19 результаты работ, не соответствующими условия Контракта.

Между тем указанным судебным актом не дана оценка обоснованности выводов эксперта, приведенных в экспертном заключение. Утвержденное судом мировое соглашение регулирует договорные отношения сторон Контракта, но не разрешают вопрос действительности изготовленного по нему Отчета. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости № 43-19 не оспорен, а потому подлежит начислению арендная плата в размере 91 500 руб. в месяц, а Ответчик должен возместить неоплаченную за предыдущие периоды часть арендной платы. 

Также суд отклоняет и довод Ответчика о совершении Истцом конклюдентных действий по признанию размера арендной платы в редакции, предложенной Ответчиком, путем направления счетов-фактур на оплату арендной платы в размере 23 729 руб.

В соответствии с пунктом 8.4. Договора все изменения условий указанного Договора совершаются путем составления соответствующего документа подписанного обеими сторонами и скрепленного их печатями. 

В соответствии с абзацем 2 статьи 160 ГК РФ законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Таким образом, утвердив указанный пункт договора, стороны, с учетом принципа свободы договора и диспозитивного характера нормы, изложенной в статье 160 ГК РФ, установили исключительный способ согласования условий об изменении урегулированных правоотношений.

При таких обстоятельствах суд полагает, что Договор не мог быть изменен конклюдентными действиями одной из сторон, а потому отклоняет рассматриваемый довод Ответчика.

С учетом изложенного суд проверил представленный Истцом расчет требований и нашел его обоснованным по праву и по размеру. Ответчиком указанный расчет доказательно не оспорен. 

Поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы задолженности  в размере, указанной в просительной части иска.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности первоначальных исковых требований по праву и по размеру.

При таких условиях суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в заявленном размере, и отказывает в удовлетворении встречного искового заявления. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально объему удовлетворенных требований. Следовательно, государственная пошлина, уплаченная истцом, возмещается истцу ответчиком.

Кроме того, суд также учитывает, что Истцом увеличен размер исковых требований. 

В соответствие с пунктом 10 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, судом предоставлена отсрочка Истцу по внесению государственной пошлины при увеличении размера исковых требований. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу государственного бюджетного учреждения культуры Ленинградской области «Музейное Агентство» задолженность в размере 3 940 887 руб. 57 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 37 672 руб. 

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5032 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.