ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10099/2022

Дело № А41-39067/20

26 августа 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 августа 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  26 августа 2022 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Марченковой Н.В.

судей: Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ИП ФИО2 (истец) – ФИО3 по доверенности от  17.08.2022 года, паспорт, диплом; ФИО2 лично по паспорту;

от ООО «ТДК» (ответчик) – представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  ООО «ТДК» на решение  Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2022 года по делу № А41-39067/20, по иску ИП ФИО2 к ООО «ТДК» о расторжении, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ТДК" с требованиями:

- Взыскать по договору аренды от 01.02.2016 № б/н общую сумму долга в размере 1490632 руб.

- Расторгнуть договор аренды от 01.02.2016 № б/н, заключенный между ИП ФИО4 и ООО «ТДК».

- Обязать ООО «ТДК» освободить переданные по договору аренды 01.02.2016 № б/н, земельный участок площадью 3600 кв.м. с кадастровым номером 50:25:0090204:2 и находящееся на нем здание общей площадью 1221,2 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, владение "Ковчег", строение 1.

 Определением арбитражного суда от 19 августа 2021 суд произвел процессуальное правопреемство на стороне истца, заменил истца ИП ФИО4 на истца ФИО2 

В судебном заседании от 07 апреля 2022 года суд принял к производству уточнения ИП ФИО2 в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которым он просил суд:

Взыскать по договору аренды от 01.02.2016 № б/н общую сумму долга в размере 11328110 руб. за период с 01.01.2020 по 31.03.2022.

Расторгнуть договор аренды от 01.02.2016 № б/н, заключенный между ИП ФИО4 и ООО «ТДК».

Обязать ООО «ТДК» освободить переданные по договору аренды 01.02.2016 № б/н, земельный участок площадью 3600 кв.м. с кадастровым номером 50:25:0090204:2 и находящееся на нем здание общей площадью 1221,2 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, владение "Ковчег", строение 1.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2022 года по делу N А41-39067/20 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «ТДК» в пользу ИП ФИО2 по договору аренды от 01.02.2016 № б/н взыскана задолженность в размере 10782419 руб. за период с 01.01.2020 по 31.03.2022, расходы по оплате государственной пошлины в размере 27906 руб.

Расторгнут договор аренды от 01.02.2016 № б/н, заключенный между ИП ФИО4 и ООО «ТДК». 

Суд обязал ООО «ТДК» освободить переданные по договору аренды 01.02.2016 № б/н, заключенному между ИП ФИО4 и ООО «ТДК», земельный участок площадью 3600 кв.м. с кадастровым номером 50:25:0090204:2 и находящееся на нем здание общей площадью 1221,2 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, владение "Ковчег", строение 1.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «ТДК» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ИП ФИО2 возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО «ТДК», извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Между ИП ФИО4 и ООО "ТДК" заключен договор аренды от 01.02.2016 № б/н земельного участка с кадастровым номером 50:25:0090204:2 общей площадью 3600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под строительство кафе и объектов дорожного сервиса и магазина смешанной торговли, а также здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Белые Столбы, владение "Ковчег", строение 1.

Согласно п. 3.1 договора аренды в качестве расчётного периода стороны установили календарный месяц, арендная плата за который уплачивается Арендатором в порядке и на условиях, определяемом настоящим Договором.

Размер арендной платы за Объекты недвижимости за соответствующий месяц произвольного года аренды и порядок её уплаты определяется в соответствии со следующим графиком платежей:

Январь - 208 333 руб.

Февраль - 208 333 руб.

Март - 208 333 руб.

Апрель - 208 333 руб.

Май - 625 000 руб.

Июнь - 625 000 руб.

Июль - 625 000 руб.

Август - 625 000 руб.

Сентябрь - 625 000 руб.

Октябрь - 625 000 руб.

Ноябрь - 208 333 руб.

Декабрь - 208 335 руб.

Оплата производится арендатором арендодателю не позднее последнего числа оплачиваемого месяца, без каких-либо специальных требований и без выставления счёта.

При оплате неполного месяца сумма, подлежащая уплате за соответствующий месяц, определяется как отношение количества дней аренды к общему количеству дней месяца, умноженное на соответствующую сумму расчётного периода из графика платежей, установленного настоящим пунктом.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды арендная плата не включает расходы на коммунальные услуги.

Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что в течение срока действия настоящего Договора арендная ставка может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не более чем на двухкратную ключевую ставку Банка России, определённую на соответствующую дату. За первый год аренды размер арендной ставки, указанный в п. 3.1 договора, не подлежит изменению.

Соответствующее уведомление об изменении арендной платы, арендодатель должен направить арендатору не позднее, чем за 30 дней до даты введения в силу новой ставки арендной платы. В случае если арендатор не согласен с новой ставкой арендной платы, которая указана в уведомлении арендодателя, то арендатор обязан в течение 5 рабочих дней направить соответствующее мотивированное возражение арендодателю.

Уведомлением от 27.12.2019 б/н ИП ФИО4 сообщил о повышении арендной платы на двухкратную ключевую ставку Банка России.

Со стороны ООО "ТДК" мотивированное возражение арендодателю направлено не было.

Претензией от 27.05.2020 ИП ФИО4 уведомил ООО "ТДК" об образовавшейся задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № б/н.

Поскольку задолженность по договору аренды от 01.02.2016 № б/н не погашена ООО "ТДК" в добровольном порядке, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "ТДК" за период с 01.01.2020 по 31.03.2022 составляет в размере 11 328 110 руб.

 Возражая против заявленных требований, ответчик просил отсрочить/рассрочить уплату задолженности по договору аренды в связи с введением режима повышенной готовности в целях предотвращения распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Суд первой инстанции правомерно отклонил данный довод ввиду следующего.

Согласно п. 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

В заявленных требованиях истец также просит взыскать задолженность за период с 01.01.2020 по 31.03.2022.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409 осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО "ТДК", является «47.19.1 Торговля розничная большим товарным ассортиментом с преобладанием непродовольственных товаров в неспециализированных магазинах».

Данный вид деятельности, согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 года №434, входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, следовательно, ответчик не имел право на получение отсрочки на уплату арендной платы по данному основанию.

Однако, указанный вид деятельности внесен в ЕГРЮЛ 15.07.2020, т.е. после 1 марта 2020, что противоречит порядку применения Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 409.

В материалах дела имеется выписка из ЕГРЮЛ на ООО "ТДК" от 07.02.2020, согласно которой основной вид деятельности является - "68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом".

Данный вид деятельности, согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 года №434, не входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, следовательно, ответчик не имел право на получение отсрочки на уплату арендной платы по данному основанию.

Согласно ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68 -ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества.

Вышеуказанное применительно к тем арендаторам, чья деятельность на территории арендованного имущества фактически не осуществлялась вследствие введения государством соответствующих ограничительных мер.

То есть, в настоящем споре необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы будет являться наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждение приостановления пользования земельным участком в указанный период в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции COVID-19, тяжелой финансовой ситуацией, складывающейся в регионе по причине вводимых на рынке региона ограничений.

Таким образом, данный довод ответчика, аналогично заявленный в апелляционной жалобе, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Также в отзыве на исковое заявление ответчик, аналогично и в апелляционной жалобе указал, что между ИП ФИО4 и ООО "ТДК" заключено дополнительное соглашение от 19.11.2020, согласно которому стороны изменили порядок платежей. 

Указанное соглашение представлено в материалы дела в виде копии. 

Возражая против указанного соглашения ИП ФИО2 в суде первой инстанции заявил о фальсификации указанного соглашения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2021 года по делу назначено проведение почерковедческой экспертизы. 

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению эксперт пришел к следующим выводам:

Установить кем, самим ФИО4 или другим лицом выполнено изображение подписи, расположенное в копии дополнительного соглашения от 19.11.2020 к договору аренды б/н от 01.02.2016 в графе "АРЕНДОДАТЕЛЬ" - не представилось возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Вопрос о процессе получения изображения подписи в копии не решался, т.к. установление факта монтажа и способов переноса изображения подписи или ее частей с других документов выходит за пределы компетенции эксперта почерковеда.

 Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом первой инстанции, в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ).

 Как указывалось ранее, указанное соглашение представлено в материалы дела в виде копии.

ООО "ТДК" пояснило, что соглашение заключено в единственном экземпляре, оригинал соглашения был отдан ИП ФИО4 для дальнейшей регистрации, в наличии имеется только фото-скан соглашения.

Между тем, в деле правоустанавливающих документов, указанное соглашение также не содержится.

В силу ч. 9 ст. 75 АПК РФ подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание выводы экспертного заключения, а также отсутствие оригинала дополнительного соглашения, суд приходит к выводу о недоказанности факта уменьшения размера арендной платы.

Таким образом, арендная плата по договору аренды от 01.02.2016 № б/н рассчитывается исходя из повышения арендной платы на двухкратную ключевую ставку Банка России.

Судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, проверен и правомерно признан подлежащим корректировке.

С учетом платежных поручений, представленных в материалы дела, а также платежных документов, отраженных в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, представленную в материалы дела ИП ФИО2 и не оспоренную сторонами по делу, за 2020 год, суд первой инстанции верно установил, что арендная плата за период с 01.01.2020 по 31.03.2022 за вычетом указанных платежей составляет 10782419 руб.

Ответчиком доказательства оплаты долга не представлены. 

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что задолженность по арендной плате в размере 10782419 руб. подлежит взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и об обязании освободить переданные по договору аренды земельный участок и находящееся на нем здание.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как верно  установлено судом первой инстанции, претензией от 27.05.2020 ИП ФИО4 уведомил ООО «ТДК» о наличии задолженности по договору аренды от 01.02.2016 № б/н и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному  к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном, противоречат установленным по делу обстоятельствам. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

- в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что имеет место нарушение ООО «ТДК» сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 01.02.2016 № б/н.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из пояснений ООО «ТДК», ранее арендованное имущество сдавалось в субаренду, однако на момент вынесения решения, все договоры субаренды прекращены.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2022 года по делу № А41-39067/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий cудья

 

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов

В.Н. Семушкина