/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-11385/2017

г. Красноярск

01 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена «24» ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен         «01» декабря 2017 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борисова Г.Н.,

судей: Иванцовой О.А., Севастьяновой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Маланчик Д.Г.,

при участии:

от ответчика (Администрации Кировского района в городе Красноярске) -                 Ноздриной Н.А., представителя по доверенности от 23.12.2016 № 5552;

от третьего лица (ООО УК «Комфорт-Сити») - Воробьева И.С., представителя по доверенности от 09.01.2017 № 3,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авеню 24»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «10» августа 2017 года по делу № А33-11385/2017, принятое судьей Фроловым Н.Н., 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Авеню 24» ИНН 2465215490, ОГРН 1082468053634 (далее – заявитель, ООО УК «Авеню 24») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Администрации Кировского района в г. Красноярске ИНН 2461015203, ОГРН 1022401953397 (далее – ответчик, администрация) о признании незаконными действий по отказу в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 1 по ул. Апрельская в г. Красноярске; о признании недействительным распоряжения от 22.02.2017 № 116 «Об отказе от проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1»; об обязании возобновить процедуру проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом в порядке, установленном статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 02.06.2017 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Комфорт-Сити»                            ИНН 2464255002, ОГРН 1132468044939 (далее – ООО УК «Комфорт-Сити»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «10» августа 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

В апелляционной жалобе ООО УК «Авеню 24» приводит следующие доводы:

- действующим законодательством не предусмотрено принятие очно-заочного решения общего собрания собственников помещений путем проведения заочного голосования без предварительного очного общего собрания собственников помещений с той же повесткой дня;

- исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном порядке, поэтому они не наделены правом  выбирать способ управления многоквартирным домом;

- применительно к многоквартирному дому, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и жилые помещения которого не зарегистрированы на праве собственности за гражданами и иными лицами, действует порядок по выбору управляющей организации, установленный частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Поскольку у ответчика отсутствовали надлежащие доказательства того, что именно собственниками помещений, а не лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом, отказ от проведения открытого конкурса является неправомерным.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда оставить без изменения.

Представители администрации, третьего лица в судебном заседании возразили  против доводов апелляционной жалобы, просили в  удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Заявитель уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями  статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), на судебное заседание своих представителей не направил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей заявителя.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2016 № 24-308-382014/2014 в эксплуатацию введен жилой дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, Кировский район, ул. Апрельская, 1.

Администрацией в целях исполнения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденных  постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75,  принято распоряжение от 18.01.2017 № 15 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

Администрацией объявлено о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь возведенным многоквартирным домом, расположенным по адресу: ул. Апрельская, дом № 1 (извещение № 190117/4610511/02). Дата проведения конкурса – 27.02.2017.

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 21.02.2017 заявка ООО УК «Авеню 24» признана соответствующей требованиям конкурсной документации.

Согласно протоколу от 20.02.2017 № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1, избрано ООО УК «Комфорт-Сити».

Между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу:                       г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1, и ООО УК «Комфорт-Сити» заключен договор управления многоквартирным домом от 20.02.2017 № КС 19/17.

В связи с выбором собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1, способа управления многоквартирным домом и реализации решения о выборе способа управления этим домом администрацией издано распоряжение от 22.02.2017 № 116 «Об отказе от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д. 1».

Полагая, что действий по отказу в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 1 по ул. Апрельская в г. Красноярске и вынесенное распоряжение от 22.02.2017 № 116 об отказе от проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом противоречат требованиям нормативных актов и нарушают его права, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Из положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо установить несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2015 № 75 (далее – Правила).

Пунктом 32 Правил предусмотрено, что информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В связи с выдачей разрешения от 30.12.2016 № 24-308-382014/2014 на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, 1, администрацией во исполнение требований статьи 161 ЖК РФ и Правил принято распоряжение от 18.01.2017 № 15 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом, размещено соответствующее извещение № 190117/4610511/02, срок приема заявок установлен с 20.01.2017 до 20.02.2017, дата проведения конкурса объявлена 27.02.2017.

Вместе с тем,  протоколом от 20.02.2017  № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1, 89,87 % от общего количества голосов, принимавших участие в голосовании, избрано ООО УК «Комфорт-Сити». С избранной управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом от 20.02.2017 № КС 19/17.

Учитывая, что способ управления многоквартирным домом избран, собственники помещений в многоквартирном доме реализовали решение о выборе способа управления до дня проведения конкурса, то есть до 27.02.2017, и организатору конкурса о принятом на собрании собственников помещений в многоквартирном доме стало известно до даты проведения конкурса, в силу пункта 39 Правил основания для проведения конкурса отсутствовали.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в силу статьи 161 ЖК РФ и пункта 39 Правил у администрации имелись основания для издания оспариваемого распоряжения об отказе в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом.

Суд апелляционной инстанции считает, что в связи с принятием администрацией распоряжения от 18.01.2017 № 15 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, выбранный заявителем способ защиты в виде признания незаконными действий  по отказу в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом самостоятельного правового значения не имеет, поскольку в данном случае защита прав заявителя обеспечивается оспариванием данного распоряжения.

Доводы заявителя о неправомерности принятого ответчиком отказа в связи с тем, что отсутствовали доказательства принятия решения о выборе способа управления именно собственниками помещений в многоквартирном доме, зарегистрировавшими свои права в установленном порядке, проверены судом первой инстанции и обоснованно отклонены в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ                 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), такие как  разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона           № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Кроме того, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Апрельская, д.1 (протокол от 20.02.2017  №1) не признано в установленном порядке недействительным, поэтому не принимаются доводы заявителя о нарушении порядка проведения данного общего собрания.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии у администрации правовых оснований для проведения открытого конкурса в связи с наличием на момент его проведения решения дольщиков и собственников помещений в многоквартирном доме об избрании способа управления этим многоквартирным домом и выбора управляющей компанией ООО УК «Комфорт-Сити», является законным и обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «10» августа 2017 года по делу № А33-11385/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Г.Н. Борисов

Судьи:

О.А. Иванцова

 

Е.В. Севастьянова