АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6043/2022

20 декабря 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

 

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

 

при участии:

 

от ООО КСМ «Чжэнь Син»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 05.06.2019

 

от ООО «Специализированный застройщик Лазурный берег»: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 23.06.2021; ФИО3, представитель по доверенности без номера от 03.09.2022

 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег»

 

на решение от 02.06.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022

 

по делу № А04-1385/2022 Арбитражного суда Амурской области

 

по иску коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син»

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег»

 

о признании недействительным зарегистрированного права собственности

Коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» (ОГРН 

<

***>,                         ИНН 

<

***>, адрес: 675002, 

<

...>;                далее – ООО КСМ «Чжэнь Син») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>;             далее – ООО «СЗ Лазурный берег») о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793, 28:01:210345:1815 и об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений            о правах на спорные объекты.

 

Решением суда от 02.06.2022, оставленным постановлением              Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

 

В кассационной жалобе ООО «СЗ Лазурный берег» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает выводы судов несоответствующими фактическим обстоятельствам спора, сделанными                 с неправильным применением норм материального и процессуального права, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении иска – отказать. 

 

Заявитель жалобы настаивает на том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку он как подрядчик не обладает вещным правом в отношении спорных объектов незавершенного строительства, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований с позиции разъяснений, отраженных в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018. Полагает, что суды ошибочно сослались на Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.02.2022 по делу № А04-2939/2021 как не безусловное доказательство продолжения действия заключенного между сторонами договора о сотрудничестве                 от 25.12.2019 и не учли, что после рассмотрения названного спора ответчик завил отказ от дальнейшего исполнения договоров подряда (уведомления         от 24.03.2022 № 233, № 234) и на момент рассмотрения настоящего спора согласованный срок строительства (4 квартал 2021 года) уже истек. Также             в силу пункта 6 стать 429 ГК РФ прекратилось обязательство ответчика       по заключению в будущем с истцом договора купли-продажи земельных участков под возводимыми многоквартирными домами, что установлено вступившим в законную силу постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 по делу № А04-3129/2022.

ООО КСМ «Джэнь Син» в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Полагает, что условия спорного договора о сотрудничестве от 25.12.2019             не предполагают возникновения у ответчика права собственности на спорные объекты в полном объеме (за исключением 20% процентов построенных квартир в натуральном или денежном выражении). Кроме того, отмечает отсутствие доказательств прекращения правоотношений по договорам подряда по соглашению сторон или в судебном порядке. При этом невозможность исполнения истцом своих обязательств перед ответчиком вызвана исключительно недобросовестными действиями последнего. 

 

В судебном заседании, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ                 с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители ООО «СЗ Лазурный берег» поддержали приведенные в поданной жалобе доводы и настаивали на ее удовлетворении, против чего возражал представитель ООО КСМ «Джэнь Син» по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу. 

 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом позиций сторон и пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. 

 

Как усматривается из материалов дела, первоначально между                    ООО «СЗ Лазурный берег» и ООО КСМ «Чжэнь Син» было заключено           три договора подряда от 07.06.2019 № 1 (литер 6), от 20.12.2019 (литер 7)              и от 17.07.2019 № 2 (литер 8), по условиям которых ООО «СЗ «Лазурный берег» как заказчик поручает, а ООО «КСМ «Чжэнь Син» как подрядчик обязуется выполнить работы по строительству многоквартирных домов.

 

Далее ООО «СЗ Лазурный берег» (сторона 1) и ООО КСМ «Чжэнь Син» (сторона 2) заключили договор сотрудничества от 25.12.2019,                     по условиям которого стороны обязались совместно действовать с целью строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629 площадью 7 333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634 площадью 6 900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630, площадью 7 795 кв. м (литер 8), расположенных по адресу: Амурская область, квартал 345.

 

В соответствии с пунктом 2.1 договора сторона 1 обязалась за счет собственных средств: предоставить проектную документацию в 3-х экземплярах на каждый строящийся объект; оформить разрешение на строительство многоквартирных жилых домов (провести экспертизы проектов, получить технические условия на присоединение к инженерным сетям) на земельных участках с кадастровыми номерами: 28:01:210345:1629 площадью 7 333 кв.м (литер 6); 28:01:210345:1634 площадью 6 900 кв.м (литер 7); 28:01:210345:1630 площадью 7 795 кв.м (литер 8) по адресу:                 г. Благовещенск, квартал 345; оборудовать трансформаторную подстанцию мощностью 1 мВт, обеспечить подведение наружных электрических сетей           от точки подключения до трансформаторной подстанции (электроэнергия) и сдать в эксплуатацию в срок до 01.07.2020; обеспечить присоединение к системе водоснабжения через ранее установленный колодец на границе земельного участка литера 8 и сдать в эксплуатацию в срок до 01.05.2020; осуществить присоединение к системе водоотведения через точку на углу литера 5; заключить договор на теплоснабжение объектов и оплатить необходимое количество Гкал; выполнить благоустройство автомобильного проезда вдоль ж/д путей от ул. Заводской до поворота на литер 8, 7 и 6 в срок до 01.09.2020.

 

Согласно пункту 2.2 договора сторона 2 за счет собственных средств обязалась: осуществить подготовку строительных площадок для строительства указанных в пункте 1.1 настоящего договора объектов; построить помещение трансформаторной подстанции мощностью 1 мВт                  и передать стороне 1 для производства монтажных работ; осуществить качественное строительство объектов на земельных участках, указанных                  в пункте 1.1 договора, в соответствии с проектной документацией, утвержденной ранее сторонами; при строительстве использовать основные строительные материалы, машины и оборудование, приобретенные за счет собственных средств; обеспечить 100% подводку и подключение внутриквартальных наружных сетей (электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение) до литеров 6, 7, 8; осуществить сдачу объектов литер 6, 7, 8 в эксплуатацию в срок не позднее завершения 4 квартала 2020 года.

 

Пунктом 3.1 договора определено, что сторона 1 обязуется выкупить указанные в пункте 1.1 договора земельные участки и продать их стороне 2 за 355 200 000 руб. в следующие сроки: – литер 6 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 6 в эксплуатацию; – литер 7           до 01.09.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 7             в эксплуатацию; – литер 8 до 01.06.2020, но не ранее чем за 3 календарных месяца до сдачи литера 8 в эксплуатацию.

 

Согласно пункту 3.2 договора в счет оплаты за земельные участки сторона 2 может передать стороне 1 квартиры из расчета 20% от проектной площади объектов, построенных на указанных земельных участках, что соответствует 5 920 кв.м (уточняется по фактически построенной площади) по цене 60 000 руб./кв.м или рассчитаться денежными средствами, а именно: после завершения строительства литера 8 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 7 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир; после завершения строительства литера 6 сторона 1 получает 20% фактически построенных квартир. Все расчеты между сторонами, связанные с оплатой за передаваемые земельные участки, должны быть завершены до 25.12.2020.

 

Впоследствии между теми же лицами подписано дополнительное соглашение от 30.03.2020 № 1 к договору сотрудничества от 25.12.2019, которым стороны изменили пункт 2.2.11 договора, изложив его в следующей редакции: «Срок ввода в эксплуатацию строящихся объектов литер 6,         литер 7, литер 8 в квартале 345 г. Благовещенска предварительно 4 квартал 2021 года (согласовывается дополнительно), исходя из реальной обстановки, связанной с прекращением эпидемии коронавируса и открытием государственной границы для заезда иностранных сезонных рабочих строительных профессий. Согласование срока сдачи строящихся объектов оформить в письменном виде дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора о сотрудничестве от 25.12.2019».

 

По договору купли-продажи от 07.08.2020 ООО «СЗ Лазурный берег» продало ООО КСМ «Чжэнь Син» 2/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:1629 (под литером 6), а также проектно-техническую и разрешительную документацию, требуемую для завершения строительства многоквартирного дома.

 

ООО «СЗ Лазурный берег», со ссылками на существенные нарушения ООО «КСМ «Чжэнь Син» условий договора сотрудничества от 25.12.2019  (просрочка оплаты переданного в собственность земельного участка,  фактическое прекращение строительства, не осуществление действий                    по сдаче в эксплуатацию литера 6, истечение срока действия разрешения           на строительство литера 7), обращалось в арбитражный суд с требованием           о расторжении указанной сделки.

 

Решением Арбитражного суда Амурской области от 30.07.2021 по делу № А04-2939/2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021, иск удовлетворен.

 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа                      от 21.02.2022 № Ф03-7402/2021 названные судебные акты отменены,                     в удовлетворении иска ООО «СЗ Лазурный берег» – отказано.

 

При этом в ходе рассмотрения указанного спора ООО «СЗ Лазурный берег» зарегистрировало за собой в ЕГРН право собственности на земельные участки под литерами 7, 8 и расположенные на них объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793 и 28:01:210345:1815.

Считая, что условия договора сотрудничества от 25.12.2019                        не предусматривают оснований для возникновения у ООО «СЗ Лазурный берег» права собственности на спорные объекты недвижимости, ООО «КСМ «Чжэнь Син» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

 

Удовлетворяя заявленные требования и признавая отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «СЗ Лазурный берег»                    на объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома           с кадастровыми номерами 28:01:210345:1793, 28:01:210345:1815, суды  первой и апелляционной инстанций с учетом установленных по делу                         № А04-2939/2021 фактических обстоятельств пришли к выводу о том,               что строительство спорных многоквартирных домов осуществляется силами ООО «КСМ «Чжэнь Син» за счет собственных средств и в такой ситуации ответчик, регистрируя за собой право собственности на объекты незавершенного строительства, действует недобросовестно (статья 10                  ГК РФ и абзац 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ               от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), что создает для истца непреодолимые препятствия в исполнении своих обязательств           по договору сотрудничества и делает невозможным достижение цели, ради которой сторонами заключалась данная сделка.

 

Между тем суд округа не может согласиться с указанными выводами, поскольку они сделаны с неправильным применением норм материального права. 

 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

 

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

 

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН недостоверной записи о праве собственности ответчика на объект. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 12576/11).

 

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

 

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

 

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» указано, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, владеющему этим имуществом.

 

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018), также разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

 

 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,                        в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

 

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

 

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

 

В данном случае суды, ссылаясь на обстоятельства, установленные           по делу № А04-2939/2021, не учли отраженные в постановлении кассационной инстанции выводы о том, что соглашением о сотрудничестве               от 25.12.2019 стороны фактически объединили и упорядочили условия      ранее заключенных договоров подряда, конкретизировав обязательства  обеих сторон и определив в пункте 3 соглашения порядок расчетов между сторонами, включив в него обязательства из предварительного договора купли-продажи земельного участка. В результате чего спорное соглашение квалифицировано окружным судом как смешанный договор, содержащий существенные условия, относящиеся к разным видам договоров – договору подряда и предварительному договору купли-продажи, в связи с чем к отношениям сторон по данному договору, должны применяются правила применительно к каждому из этих двух видов договоров (статьи 421, 429, 549, 740 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации ООО «СЗ Лазурный берег» являлось застройщиком и продавцом будущей недвижимости,                     а ООО КСМ «Чжэнь Син» – подрядчиком и покупателем строящегося объекта.

 

Следовательно, в данном случае до момента окончания строительства  и ввода многоквартирных домов в эксплуатацию у ООО КСМ «Чжэнь Син»  в силу приведенных выше разъяснений не могло возникнуть право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные  на принадлежащих ООО «СЗ Лазурный берег» земельных участках. 

 

С учетом изложенного избранный истцом специальный способ защиты нарушенного права является ненадлежащим и заявленные им требования           о признании отсутствующим зарегистрированного за ответчиком права собственности не подлежали удовлетворению в любом случае.  

 

Указание судов на недобросовестное поведение ответчика, препятствующего истцу в надлежащем исполнении своих обязательств                   по договору о сотрудничестве, также не могло являться основанием для удовлетворения иска, поскольку такое поведение влечет иные правовые последствия, предусмотренные статьей 393 ГК РФ. 

 

Иные приведенные ответчиком в кассационной жалобе доводы, в том числе о фактическом прекращении правоотношений сторон, не имеют правового значения для правильного разрешения спора с учетом предмета заявленного иска. 

 

При установленных фактических обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 287               и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ как принятые с неправильным  применением норм материального права, а в удовлетворении заявленного ООО «КСМ «Чжэнь Син» иска следует отказать ввиду его необоснованности.

 

Принимая во внимание итоговый результат по делу понесенные ответчиком судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб подлежат отнесению           на истца по правилам статьи 110 АПК РФ.

 

Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса РФ.

 

 

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.06.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2022 по делу № А04-1385/2022 Арбитражного суда Амурской области отменить.

 

В удовлетворении иска коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син» – отказать.

 

Взыскать с коммерческой организации, полностью принадлежащей иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь Син»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 675002, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 675000, 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в общем размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Лазурный берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 675000, 

<

...>) из федерального бюджета государственную пошлину                   в размере 3 000 руб., как излишне уплаченную при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 12.10.2022 № 866.

 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                 в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова