ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-24315/2019

г. Самара

10 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриевой А.Э., Дегтярева Д.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Горный холод» и акционерного общества Коммерческий банк «ГАЗБАНК» на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2021 года по делу № А55-24315/2019 (судья Шаруева Н.В.) 

по иску акционерного общества Коммерческий банк «ГАЗБАНК»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Горный холод»

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Данко»

об обращении взыскания на имущество,

при участии представителей:

от акционерного общества Коммерческий банк «ГАЗБАНК» в лице конкурсного управляющего государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» - представитель ФИО2 по доверенности от 22.12.2020,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество Комический банк «ГАЗБАНК» (далее – истец, Банк) обратилось в арбитражный суд с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Горный холод» (далее – ответчик) в котором просило: в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору № 

<

***> от 21.03.2014, кредитному договору № 

<

***> от 24.03.2014 и кредитному договору № 5658кл от 03.09.2010 обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Горный холод» и заложенное по договорам залога от 01.07.2016, путем продажи с публичных торгов, в том числе на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадь: 24 555 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, по Красноглинской ж/д ветке, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0304001:3 и на 31 объект недвижимости – здания и сооружения, расположенные на этом земельном участке, в том числе на сооружение градирни площадью 240,4 кв.м. 

До принятия решения, получив сведения о том, что сооружение градирни демонтировано, истец вместо требований об обращении взыскания на это сооружение просил взыскать с ответчика убытки, составляющие стоимость этого сооружения в размере 2 328 000 руб.

Уточнение предмета иска принято судом первой инстанции. 

Арбитражный суд Самарской области решением от 25 мая 2021 года исковые требования удовлетворил частично:

- обратил взыскание в пределах суммы задолженности общества с ограниченной ответственностью «Данко» по кредитному договору № 

<

***> от 21.03.2014 в размере 114 241 459 руб. 13 коп., кредитному договору № 

<

***> от 24.03.2014 в размере 185 120 673 руб. 19 коп. и по кредитному договору № 5658кл от 03.09.2010 в размере 104 856 792 руб. 85 коп., заключенному между Акционерным обществом Коммерческий банк «ГАЗБАНК» и обществом с ограниченной ответственностью «Данко» на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Горный холод» заложенное по договорам залога от 01.07.2016.

- обратил взыскание в пределах суммы задолженности общества с ограниченной ответственностью «Данко» по кредитному договору № 

<

***> от 10.06.2014 в размере 61 893 640 руб. 12 коп., заключенному между Акционерным обществом Коммерческий банк «ГАЗБАНК» и обществом с ограниченной ответственностью «Данко» на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Горный холод» заложенное по договору залога от 01.07.2016.

Начальная продажная стоимость заложенного имущества определена судом первой инстанции в отношении каждого объекта в размере 80 % от рыночной стоимости имущества, определенной заключением судебной экспертизы. 

Этим же решением суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Горный холод» в пользу акционерного общества Коммерческий банк «ГАЗБАНК» убытки в размере 1 900 000 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части иска отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение в части установления начальной продажной цены стоимости заложенного имущества и установления размера убытков. 

Истец полагал, что при определении начальной продажной цены стоимости заложенного имущества суд необоснованно отказался установить начальную продажную стоимость в том размере, который был определен представленным с иском заключением оценщика. Кроме того, истец не согласился с размером взысканных в его пользу убытков. 

Ответчик, в свою очередь, также обратился с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Ответчик полагал, что суд первой инстанции необоснованно отказался увеличить начальную продажную стоимость задолженного имущества на стоимость здания магазина, фактически расположенного на заложенном земельном участке. Кроме того, ответчик заявил, что суд нарушил нормы процессуального права, приняв к рассмотрению требование о взыскании убытков. Ответчик также не согласился с размером взысканных убытков.

Отзывы на апелляционные жалобы стороны не представили.

В судебном заседании представитель истца свою апелляционную жалобу поддержал, апелляционную жалобу ответчика просил оставить без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 03.09.2010 между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «Данко» был заключен Кредитный договор № 5658кл, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредитные средства в размере 108 357 000 руб. 00 коп. со сроком погашения не позднее 25.06.2019 (с учетом пролонгации), под процентную ставку 8,5% годовых, цель - участие в долевом строительстве, с начислением неустойки на нарушение сроков оплаты процентов и возврата кредита в виде пени в размере 0,15% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Задолженность ООО «Данко» перед АО АКБ «ГАЗБАНК» по Кредитному договору № 5658кл составляет 104 856 792 руб. 85 коп.

21.03.2014 между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «Данко» был заключен Кредитный договор № 

<

***>, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредитные средства в размере 100 000 000 руб. 00 коп. со сроком погашения не позднее 18.03.2019 (с учетом пролонгации), под процентную ставку 8,5% годовых, цель - пополнение оборотных средств, с начислением неустойки на нарушение сроков оплаты процентов и возврата кредита в виде пени в размере 0,15% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Задолженность ООО «Данко» перед АО АКБ «ГАЗБАНК» по Кредитному договору № 

<

***> составляет 114 241 459 руб. 13 коп.

24.03.2014 между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «Данко» был заключен Кредитный договор № 

<

***>, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредитные средства в размере 115 000 000 руб. 00 коп. со сроком погашения не позднее 18.03.2019 (с учетом пролонгации), под процентную ставку 8,5% годовых, цель - пополнение оборотных средств, с начисление неустойки на нарушение сроков оплаты процентов и возврата кредита в виде пени в размере 0,15% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Задолженность ООО «Данко» перед АО АКБ «ГАЗБАНК» по Кредитному договору № 

<

***> составляет 185 120 673 руб. 19 коп.

Исполнение обязательств по Кредитному договору № 

<

***> от 21.03.2014, Кредитному договору № 

<

***> от 24.03.2014 и Кредитному договору № 5658кл от 03.09.2010 обеспечивается залогом недвижимого имущества на основании договора залога недвижимого имущества от 01.07.2016, принадлежащего ООО «Горный холод», а именно:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадь: 24 555 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, по Красноглинской ж/д ветке, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0304001:3;

- Здание (Нежилое здание, Распредпункт 6 кВ), площадь: 66,3 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25419;

- Сооружение (Нежилое, Асфальтированные площадки), площадь: 3 408,8 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25430;

- Здание (Нежилое здание, Автовесовая), площадь: 103 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25404;

- Здание (Нежилое здание, Здание администрации), площадь: 1023,5 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25414;

- Здание (Нежилое здание, Склад цемента), площадь: 37,4 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25393;

-Здание (Нежилое здание, Компрессорный цех), площадь: 1080 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25395;

- Здание (Нежилое здание, Весовая Будка), площадь: 4,2 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25405;

- Здание (Нежилое здание, Склад цемента), площадь: 45,7 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25431;

- Здание (Нежилое здание, Мазутная насосная станция), площадь: 50,7 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25421;

- Здание (Нежилое здание, Здание котельной), площадь: 836 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25396;

- Здание (Нежилое здание. Весовая будка), площадь: 4,5 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25422;

- Сооружение (Нежилое, Ж/д и автоплатформа), площадь: 1 677.9 кв. м: адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25434;

- Здание (Нежилое здание, Материальный склад), площадь: 240,4 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н. пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25401;

- Здание (Нежилое здание, Весовая будка), площадь: 4 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара. Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25392;

- Здание (Нежилое здание, Здание начальника технологического цеха), площадь: 16,6 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос, Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25398;

- Здание (Нежилое здание, Здание apt скважины), площадь: 23 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25420;

- Здание (Нежилое здание, Весовая будка), площадь: 5,80 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25402;

- Здание (Нежилое здание, Здание электроцеха), площадь: 32,90 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25433;

- Здание (Нежилое здание, Здание артскважины), площадь: 20,80 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, нос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25423;

- Здание (Нежилое здание. Будка охраны), площадь: 7,0 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный).номер: 63:01:0000000:25391;

- Здание (Нежилое здание, Зарядная станция), площадь: 2 249,90 кв. м: адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25400;

- Здание (Нежилое здание, Здание артскважины), площадь: 9,90 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25403;

- Здание (Нежилое здание. Цех мороженного), площадь: 1 239,40 кв. м: адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25435;

- Здание (Нежилое здание, Пристрой к зарядной станции), площадь: 34,10 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25425;

- Здание (Нежилое здание, Трансформаторная подстанция), площадь: 67,0 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25417;

- Здание (Нежилое здание, Здание диспетчерской), площадь: 8,90 кв. м: адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25394;

- Здание (Нежилое здание, Будка охрана), площадь: 2,60 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25436;

- Здание (Нежилое здание, Здание артскважины), площадь: 21,50 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный номер: 63:01:0000000:25427;

- Здание (Нежилое здание, Насосная оборотного снабжения), площадь: 67,20 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25413;

- Здание (Нежилое здание, Весовая будка), площадь: 4,20 кв. м; адрес (местоположение) объекта: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, кадастровый (или условный) номер: 63:01:0000000:25432.

10.06.2014 между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «Данко» был заключен Кредитный договор № 

<

***>, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредитные средства в размере 40 000 000 руб. 00 коп. со сроком погашения не позднее 10.05.2019 (с учетом пролонгации), под процентную ставку 8,5% годовых, цель - пополнение оборотных средств, с начислением неустойки на нарушение сроков оплаты процентов и возврата кредита в виде пени в размере 0,15% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Задолженность ООО «Данко» перед АО АКБ «ГАЗБАНК» по Кредитному договору № 

<

***> составляет 61 893 640 руб. 12 коп.

Исполнение обязательств по Кредитному договору № 

<

***> от 10.06.2014 обеспечивается залогом недвижимого имущества на основании договора залога недвижимого имущества от 01.07.2016, принадлежащего ООО «Горный холод», а именно:

- здание (нежилое здание, магазин), назначение: нежилое здание, этажность: 2, подземная этажность: 1, площадь объекта: 1 313,3 кв. м, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 63:09:0202051:881.

По настоящее время обязательства по Кредитным договорам не исполнены, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем деле исковым заявлением. 

Поскольку стоимость предмета залога была определена сторонами в договорах залога недвижимого имущества, заключенных в июле 2016 года, и существенно превышает действительную рыночную стоимость предмета залога, истец просил установить общую начальную продажную цену заложенного имущества на основании Отчета об оценке № 75/19 от 15.08.2019 АО Консалтинговая компания «Бизнес-КРУГ».

По ходатайству ответчика была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом залога.

17.04.2020 в материалы дела поступило Заключение эксперта № э5513/20 от 10.04.2020, из которого, помимо рыночной стоимости объектов залога, следует, что объект недвижимого имущества - сооружение (нежилое здание, градирня), площадью 74,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:25410 на дату осмотра экспертом предмета залога демонтировано.

Кроме того, в качестве инициативы экспертом была проведена оценка здания (нежилое помещение, магазин), площадью 361,3 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский р-н, пос. Красная Глинка, в соответствии с которой стоимость объекта составляет – 8 321 000 руб. 00 коп.

После ознакомления с Заключением эксперта № э5513/20 от 10.04.2020, истец уточнил исковые требования в части установления залоговой стоимости недвижимого имущества исходя из его максимальной стоимости, определенной в Отчете об оценке № 75/19 от 15.08.2019 и стоимости в Заключении эксперта № э5513/20 от 10.04.2020.

Поскольку экспертом установлено, что здание градирни, площадью 74,8 кв. м демонтировано (разрушено) и обращение взыскания на него невозможно, истец заявил о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 2 328 000 руб. 00 коп. (стоимость объекта, определенная в Отчете об оценке № 75/19 от 15.08.2019 АО Консалтинговая компания «Бизнес-КРУГ»).

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

 Согласно части 1 статьи 807, части 1 статьи 810, статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации Заемщик обязан возвратить истцу полученную сумму кредита в обусловленный кредитным договором срок и в установленный срок уплатить проценты за пользование кредитом.

Судом установлено, что заемщиком обязательства по кредитным договорам исполнены не в полном объеме. Ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по вышеуказанным кредитным договорам послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Факт получения ООО «Данко» (заемщик, третье лицо) суммы кредита, размер задолженности по кредиту и процентам, факт невозвращения суммы кредита материалами дела подтверждены, ответчиком и третьим лицом не оспорены. Документы, свидетельствующие об исполнении денежного обязательства в полном объеме, не представлены.

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает.

При таких обстоятельствах требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворено обоснованно.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества определяется при этом решением суда.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При определении рыночной цены заложенного имущества суд первой инстанции исходил из Заключения № э5513/20 от 10.04.2020, подготовленного экспертом ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО3, оценивая его согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как одно из доказательств по делу, учитывая, что данное заключение было подготовлено экспертом в рамках судебного разбирательства по ходатайству ответчика. 

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы суд первой инстанции не нашел, так как она удовлетворяет предъявленным требованиям, стоимостные показатели экспертом обоснованы, сведений о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется, в связи с чем, определяя рыночную стоимость залогового имущества исходит из стоимости указанной в данном заключении.

Довод истца о том, что залоговую стоимость земельных участков следует определять исходя из максимальной рыночной стоимости определенной как экспертом ФИО3 в Заключении № э5513/20 от 10.04.2020, так и указанной в Отчете об оценке № 75/19 от 15.08.2019 АО Консалтинговая компания «Бизнес-КРУГ», суд первой инстанции отклонил, указав, что оценщик не предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, а ответчик не согласился с его выводами.

В соответствии с пп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Данное положение в силу прямой аналогии подлежит применению и при определении рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта.

Таким образом, начальная продажная цена заложенных объектов недвижимости правомерно установлена в размере 80% от их рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта № э5513/20 от 10.04.2020.

При этом, суд обратил взыскание на имущество в пределах суммы долга.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Необходимо учитывать, что поскольку спорное имущество подлежит реализации путем проведения публичных торгов, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения как по более высокой, так и по более низкой цене.

При реализации имущества на торгах цена сделки в конечном итоге определяется не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги.

То есть итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

При этом, с учётом ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная стоимость заложенного имущества, устанавливаемая на торгах, уже идет с уменьшением на 20 процентов от рыночной стоимости имущества, определенной в отчёте об оценке.

Как указано в Заключении эксперта № э5513/20 от 10.04.2020 в качестве экспертной инициативы экспертом была проведена оценка здания (нежилое помещение, магазин), площадью 361,3 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинекий р-н, пос. Красная Глинка (далее - Здание).

Оснований для учёта предполагаемой стоимости спорного здания в составе стоимости заложенного земельного участка суд первой инстанции не нашел, указав, что право собственности за ООО «Горный холод» па данное здание не зарегистрировано, из чего следует, что здание обладает признаками самовольной постройки, так как было возведено без получения па это необходимых в силу закона согласований и разрешений. Доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком не представлено. Представленный ООО «Горный холод» технический паспорт на Здание от 29.01.2017 не является основанием для регистрации прав собственности на данное имущество и не свидетельствует о том, что в настоящее время данное помещение соответствует градостроительным нормам.

Согласно толкованию п. 10 ст. 1 ГрК РФ к неотделимым улучшениям земельного участка относятся работы, произведенные непосредственно в отношении самого участка, например, такие как замощение, покрытие и другие.

Вместе с тем, расположение на земельном участке самовольной постройки не влияет на улучшение качественных характеристик земельного участка, как природного объекта, а потому не являются неотделимыми улучшениями земельного участка.

Таким образом, довод ответчика о том, что спорный объект недвижимости (магазин) является неотделимым улучшением земельного участка и его стоимость должна учитываться при установлении начальной стоимости земельного участка, необоснован.

В связи с чем начальная цена реализации земельного участка не должна учитывать предполагаемую стоимость спорного объекта недвижимости (магазина).

Статьей 64 Закона о ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Вместе с тем, согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.

Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со ст. 64 и 69 Закона об ипотеке, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

В связи с чем, довод ответчика о том, что право залога распространяется также в отношении спорного здания, противоречит действующему законодательству. Данный правовой подход также содержится и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 № 13116/13.

Кроме того, из Заключения эксперта № э5513/20 от 10.04.2020 также следует, что объект недвижимого имущества сооружение (нежилое здание, градирня), площадью 74,8 кв. м, адрес: Самарская ос Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:25410 на дату осмотра экспертом предмета залога демонтировано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 344 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель несет риск случайной гиб случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором залога.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского обора бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая вышеизложенное, убытки в данном случае составляют неполученные доходы, которые истец мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

Поскольку определить рыночную стоимость приближенную к дате вынесения решения по настоящему делу не представляется возможным ввиду демонтажа градирни, суд пришел к верному выводу, что истец, обращая взыскание на заложенное имущество путём продажи его с публичных торгов, мог бы получить денежные средства в размере 1 900 000 руб. 00 коп., т.е. в размере залоговой стоимости определенной в договоре залога от 01.07.2016.

В связи с тем, что заложенное имущество - сооружение (не; здание, градирня), площадью 74,8 кв. м, адрес: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Красная Глинка, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:25410 в настоящее время отсутствует и обращение взыскания на невозможно, то с ответчика правомерно взысканы  убытки в виде упущенной выгоды в размере 1 900 000 руб. 00 коп. 

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного досудебного порядка урегулирования спора в отношении требования о взыскании убытков, правомерно отклонен судом первой инстанции, так как статья 49 АПК РФ позволяет истцу изменить первоначально заявленные исковые требования: увеличить или уменьшить их размер, а также изменить предмет или основание иска, при этом Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательного соблюдения претензионного порядка при изменении предмета заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что основанием для обращения истца с рассматриваемым иском является ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору. Требование истца об обращении взыскания на сооружение градирни в процессе рассмотрения спора заменено на требование о взыскании убытков в связи с тем, что указанное сооружение было демонтировано. Таким образом, основание иска осталось прежним. 

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 161/10 по делу N А29-10718/2008 указано, что не является достаточным основанием для отмены судебного акта вышестоящей инстанцией принятие судом уточненных требований, если того требует принцип эффективности судебной защиты. 

Как усматривается из материалов дела, правовая позиция ответчика сводится к оспариванию размера причиненных истцу убытков. В поведении ответчика не усматривается намерения урегулировать спор во внесудебном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял уточнение заявленных требований, в противном случае имел бы место юридический пуризм и неоправданное сутяжничество. 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Несогласие заявителей жалоб с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта  суда первой  инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителей. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2021 года по делу № А55-24315/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               А.Э. Ануфриева

                                                                                                                          Д.А. Дегтярев