ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-214388/14

23 мая 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В., 

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» - ФИО1 по дов. от 01.09.2016,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 по дов. от 09.01.2017,

рассмотрев 16 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 27 октября 2016 года

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Козловым В.Ф., 

и постановление от 24 января 2017 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» 

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» (далее – истец, ООО «САНИТА-ФИШ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 373,6 кв.м. по адресу: 

<

...>, путем принятия пункта 3.1 договора в редакции истца и возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи данного нежилого помещения по цене 37 264 810 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2015 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2015 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендованного имущества, и в том случае, если не утратил, разрешить преддоговорный спор об урегулировании возникших между сторонами разногласий по условиям договора; рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу судебной экспертизы с целью установления величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

При новом рассмотрении дела ООО «САНИТА-ФИШ» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования и просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 373,6 кв.м. по адресу: 

<

...>, изложив: пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 40 637 000 (сорок миллионов шестьсот тридцать семь тысяч) руб. в соответствии с заключением эксперта от 29.07.2016 № 121, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов», НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»; пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 677 283 (шестьсот семьдесят семь тысяч двести восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Уточнения приняты судом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2017 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, поскольку им не был подписан договор купли-продажи в установленный законом тридцатидневный срок. Спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы; именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; стоимость спорного объекта была установлена независимым оценщиком ООО «АБН Консалт» в размере 56 263 000 руб. без учета НДС; по результатам экспертизы отчета об оценке ООО «АБН Консалт» экспертным советом НП СРО «СВОД» вынесено положительное экспертное заключение. Экспертное заключение, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, имеет существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

ООО «САНИТА-ФИШ» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором, возражая против доводов жалобы, просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, указывая на их законность и обоснованность.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «САНИТА-ФИШ» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 373,6 кв.м., находящегося в собственности города Москвы, на основании договора аренды недвижимого имущества от 30.11.1998 № 03-00946/98.

ООО «САНИТА-ФИШ» 30.10.2013 обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи. 

По результатам рассмотрения данного заявления Департаментом издано распоряжение от 17.07.2014 № 10594 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 373,6 кв.м., согласно которому, помещение подлежало продаже по цене 56 263 000 руб., способ продажи – предоставление ООО «САНИТА-ФИШ» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на три года.

Письмом от 24.07.2014 № 33-5-31901/13-(9)-0 Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 56 263 000 руб., определенной на основании отчета от 09.06.2014 № 738Г/598 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО «АБН-Консалт», получившего положительное экспертное заключение от 26.06.2014 № 814/С-14, подготовленное НП СРО «СВОД».

Общество 14.08.2014 возвратило Департаменту неподписанный проект договора купли-продажи, приложив отчет об оценке от 11.08.2014 № Н-923/14, выполненный ООО «Инвестиционная оценка», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 37 264 810 руб., и досудебную претензию с просьбой пересмотреть цену договора. 

Письмом от 29.09.2014 № 33-5-31901/13-(0)-1 Департамент уведомил общество об отказе в удовлетворении претензии и оказании государственной услуги.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, судом была назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 30.10.2013, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3

Согласно полученному заключению эксперта от 04.07.2016, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 373,6 кв.м. по адресу: 

<

...> по состоянию на 30.10.2013 составила 40 637 000 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу, в связи с чем, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судами в размере 40 637 000 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы. 

Учитывая изложенное, суды обоснованно пришли к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность арендуемого объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций у кассационной коллегии не имеется.

Судебная коллегия признает, что судами выполнены указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2015, и установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы уже были предметом исследования и оценки судов при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы об утрате истцом преимущественного права на выкуп и о том, что именно собственник спорного помещения устанавливает цену выкупаемого имущества в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняются судом как основанные на ошибочном толковании ответчиком норм права.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не является надлежащим доказательством, поскольку имеет существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и было оценено судами в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не является основанием для отмены судебного акта. Судебная коллегия также учитывает, что эксперт ФИО3 вызывалась в судебное заседание в суде первой инстанции для дачи пояснений и ответила на поставленные вопросы.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 октября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2017 года по делу № А40-214388/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья       В.В. Кобылянский

Судьи:       Н.Ю. Дунаева

       С.В. Нечаев