АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11294/2018

25 октября 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2018 года, полный текст решения изготовлен 25 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Микуцкой А.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шабуниной Д.М., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644086, 

<

...> этаж, помещение 24) 

к фонду развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644007, 

<

...>) 

о признании недействительными односторонних расторжений договоров участия в долевом строительстве, 

 

в судебном заседании участвуют:

от истца - представитель ФИО1 по доверенности от 12.03.2018 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от  27.08.2018 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от арбитражного управляющего - представитель ФИО3 по доверенности                               от 18.07.2018 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ); 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» (далее - ООО «ОРЕИД-СТАР», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к фонду развития жилищного строительства Омской области «Жилище»  (далее - Фонд «Жилище», Фонд, ответчик) о признании недействительными одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве от 26.01.2017 № М-4/103, М-4/107, М-4/131, признании права собственности на квартиры № 103 кадастровый номер 55:36:170110:9606, № 107 кадастровый номер 55:36:170110:9610, № 131 кадастровый номер 55:36:170110:9634, расположенные по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании 23.08.2018 представитель истца заявил ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) об уточнении исковых требований, просил признать недействительными одностороннее расторжения договоров участия в долевом строительстве от 26.01.2017 № М-4/103, М-4/107, М-4/131.

Частью 1 статьи 49 АПК РФ предусмотрено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточненные исковые требования приняты судом к производству.

Протокольным определением от 04.10.2018 судебное разбирательство отложено на 23.10.2018.

15.10.2018 от истца в материалы дела поступили дополнения к исковому заявлению, в которых ООО «ОРЕИД-СТАР» полагает оспариваемые сделки недействительными в силу статьи 173.1. ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца подержал исковые требования.

Представители Фонда и арбитражного управляющего полагают требования не подлежащими удовлетворению, по их мнению, согласие временного управляющего  не требовалось, поскольку одностороннее расторжение спорных  договоров не является ни договором, ни соглашением об изменении или о расторжении договоров, ни сделкой с недвижимым имуществом.

Как следует из материалов дела, 26.01.2017 между Фондом «Жилище» и                            ООО «ОРЕИД-СТАР» были заключены договоры № М-4/103, М-4/107, М-4/131 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: жилищный комплекс «Московка-2», квартал Б в Ленинском АО г. Омска, жилой дом № 4, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170110:3023/4, находящегося в 171 м. восточнее относительно жилого девятиэтажного дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, пр. Сибирский, д. 12.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1. договоров застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить в соответствии с проектной документацией многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства - при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектами долевого строительства в соответствии с пунктом 1.2  договоров являются входящие в состав многоквартирного дома:

- жилое помещение - 2-комнатная квартира № 103 - площадью (согласно проектной документации) 65,08 кв.м. с учетом балконов и лоджий, 62,81 кв.м. без учета балконов и лоджий (Приложение № 1 к договору участия в долевом строительстве), а также доля в праве собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома (договор № М-4/103);

- жилое помещение - 2-комнатная квартира № 107 - площадью (согласно проектной документации) 65,08 кв.м. с учетом балконов и лоджий, 62,81 кв.м. без учета балконов и лоджий (Приложение № 1 к договору участия в долевом строительстве), а также доля в праве собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома (№ М-4/107);

- жилое помещение - 2-комнатная квартира № 131 - площадью (согласно проектной документации) 64,93 кв.м. с учетом балконов и лоджий, 62,66 кв.м. без учета балконов и лоджий (Приложение № 1 к договору участия в долевом строительстве), а также доля в праве собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома (№ М-4/131).

Планируемый срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (в соответствии с проектной декларацией): 1 квартал 2017 года (пункт 1.4 договоров).

Согласно пунктам 3.2 договоров цена договора составляет по квартирам № 103 и                № 107  –  по 2 061 272 руб. 98 коп., по квартире № 131 – 2 056 522 руб. 05 коп.

Настоящий договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, кроме случае предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.2. договоров).

Обязательства по оплате указанных выше договоров участником долевого строительства - ООО «ОРЕИД-СТАР» исполнены частично:

- по договору № М-4/103 оплачена сумма 1 818 834 руб. 99 коп;

- по договору № М-4/107  - 759 406 руб. 92 коп.;

- по договору № М-4/ 131 -  611 461 руб. 72 коп.

05.12.2016 определением Арбитражного суда Омской области возбуждено дело                   № А46-15629/2016 о признании несостоятельным (банкротом) Фонда «Жилище».

19.06.2017 определением Арбитражного суда Омской области в отношении Фонда«Жилище» введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца.

Как указывает истец, в рамках дела о банкротстве Фонда ООО «ОРЕИД-СТАР» 14.12.2017 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов Фонда «Жилище» требования о передаче жилых помещений.

Фонд «Жилище» при рассмотрении указанного требования представил уведомления от 28.08.2018 № 603 и № 604, от 28.09.2017 № 736, которыми Фонд сообщил ООО «ОРЕИД-СТАР» об одностороннем расторжении договоров  от 26.01.2017 № М-4/103, № М-4/107,              № М-4/131 в связи с тем, что оплата истцом была произведена не в полном объеме.

ООО «ОРЕИД-СТАР» направило в адрес Фонда «Жилище» претензии с просьбой  в течение трёх календарных дней с момента получения перечислить уплаченные по договорам от 26.01.2017 № М-4/103, № М-4/107, № М-4/131 участия в долевом строительстве денежные средства в размере 1 818 834 руб. 99 коп., 759 406 руб. 92 коп., 611 461 руб. 72 коп., соответственно. Претензии получены ответчиком 09.11.2017, однако оставлены без ответа.

Считая действия ответчика по одностороннему расторжению договоров    недобросовестными, незаконными и нарушающими законные права и интересы истца,  последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом истец сослался на отсутствие письменного согласия временного управляющего, на одностороннее расторжение договоров, предусмотренное пунктом 7 статьи 201.1. Закона о банкротстве, что в силу статьи 173.1 ГК РФ влечет недействительность договора.

Кроме того, истец указал, что в соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа от договора застройщик обязан в течение 10 рабочих дней возвратить денежные средства, уплаченные участником строительства.  Денежные средства на расчетный счет истца либо депозит нотариуса  от Фонда не поступали и не могли поступить в связи с введение в отношении ответчика наблюдения. Учитывая неплатежеспособность ответчика,  по мнению истца, в действиях Фонда по расторжению договоров усматриваются признаки злоупотребления правом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закона об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 по делу № А19-9645/07-26).

Частью 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 (просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца) и 5 статьи 5 (систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей) Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора, законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции незлоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа, поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренного вышеуказанной нормой закона.

В соответствии с частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Таким образом, приведенными нормами права установлены гарантии прав потребителя (участника долевого строительства) при одностороннем расторжении договора по инициативе застройщика в виде строго определенных законом условий, срока и порядка расторжения договора, а также требование об обязательном возврате потребителю денежных средств.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в соответствии со статьей 71 АПК РФ,  суд пришёл к выводу, что процедура расторжения договоров участия в долевом строительстве, предусмотренная частью 5 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, ответчиком не соблюдена, так как не представлены доказательства перечисления ответчиком денежных средств в части оплаты взноса на депозит нотариуса либо истцу.

Однако определением Арбитражного суда Омской области от 19.06.2017 по делу               № А46-15629/2016 в отношении Фонда«Жилище» введена процедура наблюдения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

В силу изложенного у ответчика имелось право, предусмотренное  законом,  расторгнуть в одностороннем порядке договоры участия в долевом строительстве, поэтому доводы истца о злоупотреблении правом со стороны Фонда, признаются судом необоснованными.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на момент возбуждении дела о банкротстве Фонда и направления уведомлений об одностороннем отказе от договоров) с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Согласно пункту 2 статьи 64 Закона о банкротстве органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок: связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения; связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Таким образом, из содержания пункта 7 статьи 201.1 и пункта 2 статьи 64 Закона о  банкротстве следует, что пункт 7 статьи 201.1 закона расширяет перечень сделок, установленный пункте 2 статьи 64, при совершении которых необходимо согласие временного управляющего в случае банкротства застройщика.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2  настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1 статьи 173.1 ГК РФ).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 № 129, предусмотренные пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве сделки, которые были совершены органами управления должника, без согласия временного управляющего, являются оспоримыми.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Оспариваемые уведомления от 28.08.2017 и от 28.09.2017 об одностороннем расторжении договоров № М-4/103, М-4/107, М-4/131 участия в долевом строительстве                   от 26.01.2017 были направлены истцу после введения в отношении Фонда «Жилище» процедуры наблюдения  (определение  от 19.06.2017).

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик и представитель управляющего не представили доказательств получения письменного согласия временного управляющего Фонда на совершение указанных сделок.

Таким образом, совершение должником сделки по одностороннему расторжению  договора после введения наблюдения в отношении застройщика без письменного согласия временного управляющего  указывает на то, что спорная сделка является недействительной.

По мнению ответчика, согласие временного управляющего  не требовалось, поскольку одностороннее расторжение спорных  договоров не является ни договором, ни соглашением об изменении или о расторжении договоров, ни сделкой с недвижимым имуществом.

Указанный довод не принимается судом во внимание.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В данном случае уведомление ответчиком истца о расторжении договоров следует расценивать в качестве односторонних сделок.

При таких обстоятельствах исковые требования как законные, обоснованные, подтвержденные материалами дела, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец при подаче настоящего иска уплатил государственную пошлину в размере 36 000 руб. 00 коп. (платежные поручения № 134 от 15.05.2018, № 158 от 13.06.2018).

В силу пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46, если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование. Так, например, по исковому заявлению о признании права собственности на три отдельных объекта недвижимости государственная пошлина в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ составит 18 000 руб. (6 000 руб. x 3).

По правилам статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 18 000 руб. 00 коп.

При этом, учитывая уточнение заявленных исковых требований, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 18 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» удовлетворить.

Признать недействительными одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве от 26.01.2017 № М-4/103, № М-4/107, № М-4/131, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» и фондом развития жилищного строительства Омской области «Жилище».  

Взыскать с фонда развития жилищного строительства Омской области «Жилище» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644007, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644086, 

<

...> этаж, помещение 24) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОРЕИД-СТАР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644086, 

<

...> этаж, помещение 24) из федерального бюджета 18 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной платёжным поручением № 158 от 13.06.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                       А.П. Микуцкая