АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-4223/2022

г. Краснодар

21 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2025 года 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.09.2025) – ФИО2 (доверенность от 30.09.2025), от ответчика – открытого акционерного общества «Учебно-опытное хозяйство» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 05.10.2025), в отсутствие третьих лиц: муниципального казенного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства города Махачкалы» (ИНН, ОГРН), Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения «ФКП Росреестр» по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Учебно-опытное хозяйство» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.04.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А15-4223/2022, установил следующее.  

Администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Учебно-опытное хозяйство» (далее – общество) о признании самовольными постройками объектов капитального строительства размерами 3 м x 4 м, 17 м x 12 м, 12 м x 13 м, 27 м x 12 м и 55 м x 27 м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919 по адресу: 

<

...> УЧХОЗ; о возложении на общество обязанности снести за счет  

собственных средств самовольные постройки; в случае невыполнения ответчиком указанных требований, предоставить администрации право сноса построек с последующей компенсацией расходов за счет ответчика.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ «Управления архитектуры и градостроительства города Махачкалы», Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Дагестан.  

Решением суда от 17.04.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.03.2025, требования удовлетворены, суд признал самовольными постройками объекты капитального строительства размерами 3 м x 4 м, 17 м x 12 м, 12 м x 13 м, 27 м x 12 м и 55 м x 27 м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919, и возложил на общество обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу снести указанные объекты.  

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919 по адресу: 

<

...> УЧХОЗ, были возведены до 1995 года, переданы ответчику в порядке приватизации и принадлежат ему на праве собственности, в связи с чем не могут быть признаны самовольными постройками; данное обстоятельство подтверждается передаточным актом от 07.08.2012, свидетельствами о праве собственности. Кроме того, из одностороннего акта выездной проверки, подготовленного администрацией, невозможно установить о каких объектах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919, идет речь, так как всего на участке находится тридцать четыре объекта, входящих в единый имущественный комплекс предприятия, и суд не установил, какие из них истец считает вновь возведенными либо реконструированными; в акте проверки и судебных постановлениях отсутствуют идентифицирующие признаки спорных строений (координаты относительно земельного участка либо иных строений, квадратура). Судебные акты являются неисполнимыми ввиду отсутствия возможности идентификации сносимых объектов среди других объектов, расположенных на участке. В деле также отсутствуют доказательства несоответствия строений требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.  

В отзыве на жалобу администрация просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными.  

В судебном заседании представители администрации и общества высказали свои доводы и возражения.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела, в администрацию из Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы поступили материалы о самовольном строительстве капитальных строений на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919, расположенных по адресу: 

<

...> УЧХОЗ.  

Согласно акту выездной проверки от 27.04.2022 № 000201 спорными строениями указаны объекты капитального строительства размерами 3 м x 4 м, 17 м x 12 м, 12 м x 13 м, 27 м x 12 м и 5 м. x 27 м.  

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, на котором возведены строения, принадлежит обществу на праве собственности.  

Администрация, полагая, что названные объекты являются самовольными постройками, обратилась в арбитражный суд с иском.  

Руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, и установив, что Управление архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство обществу объектов, указанных в акте выездной проверки, не выдавало, принимая во внимание отсутствие доказательств наличия у ответчика препятствий в получении таких документов, а также учитывая, что объекты не являются вспомогательными, а имеют самостоятельное назначение, суды пришли к выводу о том, что действия общества по самовольному строительству объектов в условиях его осведомленности об отсутствии на то необходимых разрешений носят противоправный характер, возведенные строения являются объектами самовольного строительства, в связи с чем удовлетворили требования администрации.  

Суд апелляционной инстанции, критически оценивая представленный обществом в материалы дела передаточный акт, который, по мнению ответчика, указывает на то, что переданные ему в порядке приватизации объекты были построенные не позднее 1991 года в связи с чем положения статьи 222 Гражданского кодекса не могут быть применены, отметил, что спорные постройки с постройками, которые отражены в передаточном акте,  

имеют различные габариты, квадратуру и размеры. Доказательств того, что спорные постройки являются объектами, указанными в передаточном акте, не представлено.  

Между тем суды не учли следующее. 

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Как следует из материалов дела, основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском послужил односторонний акт выездной проверки (осмотра) от 27.04.2022, составленный специалистом Управления архитектуры и градостроительства администрации.  

Актом осмотра установлено, что в нарушение статей 51 и 51.1 Градостроительного кодекса (без разрешительных документов) на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000025:1919 возведены объекты капитального строительства размерами 3 м x 4 м, 17 м x 12 м, 12 м x 13 м, 27 м x 12 м и 55 м x 27 м. Застройщиком объектов является общество. К акту приложены фотографии строений. При этом иные сведения (площадь объектов капитального строительства, координаты расположения строений на земельном участке, принадлежащем обществу), позволяющие идентифицировать указанные строения акт не содержит. Также отсутствуют информация о средствах измерения габаритов рассматриваемых объектов. Акт составлен без участия представителей общества.  

Возражая против удовлетворения требований, общество в суде апелляционной инстанции ссылалось на то, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан от 28.12.2011 № 387-Р (т. 2, л. д. 81– 84) Учебно-опытное хозяйство Дагсельхозакадемии было приватизировано путем преобразования в ОАО «Учебно- 

опытное хозяйство», в связи с чем был составлен передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса от 07.08.2012, в состав которого вошли земельный участок с кадастровым номером 05:40:000025:1919 и расположенные на нем тридцать четыре объекта капитального строительства, возведенные не позднее 1991 года; пообъектный перечень имущества отражен в передаточном акте.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995 и к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие (статьи 1 и 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.  

В то же время в случае реконструкции объекта после введения в действие положений статьи 222 Гражданского кодекса, которые распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, необходимо учитывать разъяснения, приведенные в пункте 5 постановления Пленума № 44.  

Общество представило в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.07.2012 и 01.08.2012 в отношении котельной площадью 145,6 кв. м, насосной площадью 12,7 кв. м, коровника площадью 1455,2 кв. м, конюшни площадью 305 кв. м (т. 2, л. д. 60– 64).  

Как указывает ответчик, объекты, подлежащие сносу на основании решения суда, соответствуют по размерам объектам, на которые было оформлено право собственности и которые были переданы обществу в процессе приватизации по акту от 07.08.2012.  

Из содержания акта осмотра от 27.04.2022 следует, что спорные объекты капитального строительства расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 05:40:000025:1919.  

Вместе с тем согласно представленному обществом передаточному акту от 07.08.2012 на данном земельном участке на момент приватизации находилось тридцать четыре объекта капитального строительства. Вопросы о том, сколько приватизированных объектов находится на участке на момент рассмотрения спора, возведены ли на нем новые объекты, либо произведена реконструкция приватизированных, судом не исследованы.  

Акт проверки (осмотра) от 27.04.2022 не содержит точных сведений, позволяющих соотнести сносимые строения с объектами, расположенными на принадлежащем обществу земельном участке, в нем отсутствуют параметры, описание объектов, способы измерения габаритов, координаты их расположения с учетом наличия на земельном участке иных объектов, часть из которых схожа по площади с объектами, подлежащими сносу, и на которые у общества оформлено право собственности.  

Суды данные обстоятельство надлежащим образом не исследовали, не установили, какие именно объекты (их расположение на земельном участке и точные параметры) администрация квалифицирует в качестве объектов самовольного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса, как построенные без надлежащим образом оформленной разрешительной документации в обход закона, с противоправной целью, и которые, по мнению истца, подлежат сносу. Не исследовали вопрос о соответствии объектов, полученных обществом в результате приватизации, постройкам, в отношении которых заявлены исковые требования.  

К одностороннему акту осмотра от 27.04.2022 приложены фотоматериалы исследуемых строений, однако в суде первой инстанции, как и в суде апелляционной инстанции сторонами совместный осмотр земельного участка для точного определения объектов, являющихся предметом спора, не проводился.  

Нормы главы 20 Кодекса призваны обеспечить реальность исполнения судебного решения, т.е. осуществление стадии реализации прав и обязанностей в процессе правового регулирования.  

Принцип исполнимости судебного решения, позволяет раскрыть его содержание в общем виде как выбор истцом из числа предусмотренных законом такого способа защиты, который может быть реально реализован для конкретного дела; выполнение судом требований к содержанию и оформлению резолютивной части решения; сохранение возможности и создание условий для реализации указанного в резолютивной части индивидуально-конкретного правового предписания. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.  

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), с учетом разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление № 23), если при рассмотрении  

дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, суд вправе обсудить вопрос о назначении экспертизы с согласия лиц, участвующих в деле.  

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.  

Из данной правовой нормы следует, что суд назначает экспертизу в связи с невозможностью без специальных знаний установить факт, имеющий значение для разрешения дела, и (или) отсутствием иных доказательств, с достоверностью подтверждающих или опровергающих данное обстоятельство.  

На основании пункта 22 постановления № 23 до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 Кодекса).  

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 Кодекса), суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Кодекса.  

Отказом в проведении судебной экспертизы по ходатайству общества послужил вывод суда апелляционной о невнесении ответчиком денежные средства за ее проведение. Однако из материалов дела следует, что обществом вместе с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы представлено платежное поручение от 26.02.2025 № 4 о перечислении на депозитный счет Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 50 тыс. рублей.  

В соответствии с частью 4 статьи 15 Кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Данная норма во взаимосвязи с положениями статей 65 и 71 указанного Кодекса означает, что судом должно быть исследовано, поименовано  

в судебном акте и мотивированно принято или отклонено каждое доказательство, после чего по результатам оценки их совокупности во взаимной связи сделан обобщающий вывод об их достаточности для подтверждения или опровержения указываемых стороной обстоятельств полностью или в части.  

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.  

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты судами без установления обстоятельств, подлежащих исследованию, а для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, проверить все доводы участвующих в деле лиц и дать им обоснованную оценку, с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.04.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А15-4223/2022 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий Е.И. Афонина Судьи И.И. Зотова 

 А.В. Садовников