АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12635/2022

г. Владивосток

01 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.С., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Фаркастер»  

к  обществу с ограниченной ответственностью «Аск»  

о взыскании обеспечительного платежа в размере 600 000 рублей,

при участии в судебном заседании:

от истца: (с использованием веб-конференции) ФИО1 по доверенности от 14.10.2022., паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО2 по доверенности 05.04.2023., паспорт диплом.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фаркастер» обратилось с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Аск» обеспечительного платежа в размере 600 000 рублей, о взыскании государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 15 000 рублей.

Определением суда от 30.08.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Определением суда от 28.10.2022 дело назначено к рассмотрению в общем порядке искового производства.

В судебном заседании 18.05.2023 объявлен перерыв до 25.05.2023.

Истец исковые требования поддержал, указал на отказ от принятия помещений по договору аренды, который был обусловлен неготовностью данных помещений для использования по назначению и их несоответствия условиям договора. Об отказе от принятия помещений арендатор уведомил арендодателя до даты принятия помещений по договору. Полагает, что в этой связи обеспечительный платеж подлежит возврату согласно пункту 4.1 договора, считает, что договор аренды является незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию.

Ответчик по исковым требованиям возражал, указал не неисполнение обязанности арендатором по принятию помещения в срок, несоблюдение 180-дневного срока на уведомление стороны о прекращении договора, отсутствие возражений со стороны истца о том, что объект имеет недостатки, полагает, что удержание обеспечительного платежа соответствует согласованный сторонами условия договора.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

25.11.2021 между ООО «АСК» (арендодатель) и ООО «Фаркастер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №25-11/21, в соответствии  с которым Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

2-х этажное здание (механические мастерские) общей площадью 1 458,4 кв.м с кадастровым номером: 25:28:040006:16616, расположенное по адресу: 

<

...>, согласно Схеме, которая является Приложением № 2 и неотъемлемой частью настоящего договора, (далее по тексту - «Объект», или «Имущество»);

земельный участок, общей площадью 618,72 кем., который является частью земельного участка площадью 32 061 кв.м., с кадастровым номерам 25:28:040006:512, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации производственных зданий, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание, Лит.В. ФИО3 адрес ориентира: 

<

...>, согласно Схеме, которая является Приложением № 4 и неотъемлемой частью настоящего договора, (далее по тексту - «Объект», или «Имущество»),

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязан передать Арендатору Имущество в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и назначению имущества по акту приема - передачи (Приложение № 1), подписанному уполномоченными представителями сторон 15 февраля 2022 г. В случае передачи Арендатору во временное пользование движимого имущества и/или иного оборудования перечень такого имущества/оборудования указывается в акте приема-передачи.

На основании пункта 2.3.16 договора арендатор обязуется принять Объект по акту приема-передачи в порядке, предусмотренные настоящим Договором, 15 02.2022

Согласно пункту 3.1 договора договор вступает в силу с даты подписания и действует в течение 3 лет. Срок договора равен сроку аренды.

Арендатор обязан в случае досрочного расторжения договора предупредить арендодателя о расторжении договора за 180 календарных дней (пункт 2.2.24 договора).

На основании пункта 4.1 договора арендатор обязуется в течение 5 (пять) календарных дней с момента подписания настоящего Договора внести обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб., в том числе НДС 20%, в качестве гарантии по принятию 15.02.2022 Арендатором по акту приема-передачи Имущества от Арендодателя.

В случае если Арендатор не исполняет обязанность по принятию от Арендодателя 15.02.2022 по акту приема-передачи Имущества, то обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч), вт.ч. НДС 20%, возврату Арендатору не подлежит.

В случае исполнения Арендатором обязанности по принятию от Арендодателя 15.02.2022 передачи Имущества, то обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб., засчитывается в счет оплаты Арендатором арендной платы  за 15.02.2022 по 15.03.2022, по15.04.2022.

            07.02.2022 арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества с просьбой о возврате обеспечительного платежа.

            Ответчик в ответе на указанное письмо отказался возвращать обеспечительный платеж, полагая, что арендатором нарушены условия договора.

            В связи с отказом арендатора от возврата обеспечительного платежа, истец обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды нежилых помещений, в связи, с чем подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. В соответствии со статьей 620 ГК РФ основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. 

Таким образом, положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, приведенные нормы права предусматривают возможность одностороннего отказа от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. В силу требований статьи 610 ГК РФ отказ от договора должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным.

Как следует из материалов дела, пунктом 2.2.24  договора аренды предусмотрена возможность расторжения данного договора по инициативе арендатора в любое время при условии письменного уведомления арендодателя за 180 календарных дней. 

Материалами дела также подтверждается, что истец, желая расторгнуть договор аренды, уведомил об этом ответчика письмом от 07.02.2022 №4.

Факт получения ответчиком данного письма следует из ответного письма  ООО «АСК» от 04.03.2022, а также из отчета об отслеживании почтовых отправлений, согласно которому отправление с трек-номером 12759152021344 получено ответчиком 19.02.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обязательства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В этой связи суд считает, что договор аренды мог быть расторгнут не ранее 19.08.2022, то есть по истечении 180 календарных дней, предусмотренных пунктом 2.2.24 договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи  614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

На основании пункта 4.1 договора арендатор обязуется в течение 5 (пять) календарных дней с момента подписания настоящего Договора внести обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб., в том числе НДС 20%, в качестве гарантии по принятию 15.02.2022 Арендатором по акту приема-передачи Имущества от Арендодателя.

В случае  если Арендатор не исполняет обязанность по принятию от Арендодателя 15.02.2022 по акту приема-передачи Имущества, то обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч), вт.ч. НДС 20%, возврату Арендатору не подлежит.

В случае исполнения Арендатором обязанности по принятию от Арендодателя 15.02.2022 передачи Имущества, то обеспечительный платеж в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб., засчитывается в счет оплаты Арендатором арендной платы  за 15.02.2022 по 15.03.2022, по15.04.2022.

Пунктом 4.1 договора предусмотрен период подготовки объекта, являющегося предметом договора, к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению (с 15.02.2022 по 15.04.2022).

Истцом в материалы дела  представлен акт проверки состояния недвижимого имущества от 16.02.2022, составленный в одностороннем порядке. В соответствии с указанным актом на объекте отсутствуют лестницы с офисного помещения на 2 этажа, свисает с края здания кровля, отсутствуют отбойники на кровле здания, нет освещения и водоснабжения, отсутствует бетонирование пола, территория не освобождена от посторонних предметов, деревянное панорамное окно в помещении не в надлежащем состоянии. К акту приложены фотоматериалы.

Вместе с тем,  суд принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес ответчика возражений о том, что объект не приведен в состояние, соответствующее условиям договора и имеет какие-либо недостатки. Кроме того, вышеуказанный акт составлен истцом в одностороннем порядке без уведомления ответчика, что не позволяет суду убедиться в его достоверности.

Учитывая, предусмотренную договором аренды возможность арендатора предъявления требований к арендодателю к техническому оснащению объекта, установленную договором обязанность по принятию объекта аренды, предусмотренный период подготовки объекта,  принимая во внимание, что арендатором не принимались действия, направленные на извещение ответчика о ненадлежащем состоянии объекта аренды, суд считает, что ответчиком правомерно произведено удержание обеспечительного платежа, в связи с чем, данная сумма не подлежит возврату истцу. 

Доводы истца о незаключённости договора, ввиду его не прохождения государственной регистрации подлежат отклонению ввиду следующего.

По смыслу статей 164, 165 ГК РФ, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

            Таким образом, договор аренды №25-11/21 от 25.11.2021 является заключенным.

            Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу, в силу норм статьи 110 АПК РФ, относится на истца.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.