СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                            Дело № А45-1644/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Сорокиной Е.А.,

судей

Киреевой О.Ю.,

 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новомолл» (07АП-4224/2022) на решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-1644/2022, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Новомолл» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителя апеллянта ФИО4 (доверенность от 03.03.2021, паспорт, диплом) , ФИО3 (лично, паспорт),-

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный  суд  Новосибирской области  обратилась индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3, арендатор) с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Новомолл» (далее – ответчик, ООО «Новомолл», арендодатель) о расторжении Договора аренды №432-ДДА/ГН от 20.09.2021 с момента заключения.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указывая, что судом не указаны обстоятельства, которые существенным образом деструктивно повлияли на арендатора, что они не могут быть преодолены разумными экономическими мерами, так ссылка истца о невозможности использования помещения в связи с прекращением подачи электроэнергии не подтверждена материалами дела, при этом суд не дал оценки поведению арендатора, который фактически покинул помещение в нарушение договорных обязательств даже до вынесения решения суда. Судом не определена судьба обеспечительного платежа. Судом неправомерно определено финансовое положение истца, так как по состоянию на 16.03.2022 истец не имеет задолженности по потребительским кредитам. Судом не учтено, что договором аренды предусмотрена невозможность его расторжения в силу существенного изменения обстоятельств.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает на законность и обоснованность принятого судебного акта, отклоняя доводы апеллянта.

Судом установлено и следует из материалов дела, между ИП ФИО3 (далее - Арендатор) и ООО «Новомолл» (далее - Арендодатель) был заключен договор аренды №432-ДДА/ГН (далее - Договор).

В соответствии с п. 2.1. Договора Арендодатель обязался передать в пользование Арендатора за плату помещение, а Арендатор обязался принять помещение и осуществлять пользование помещением в соответствии с торговым профилем на условиях, установленных Договором.

11.10.2021 Арендодатель по Акту приема передачи помещения передал Арендатору Помещение (часть Торгового центра с номером 66 площадью 95,5 (девяносто пять целых 5/10) кв.м, расположенная на 2 (втором) этаже).

Согласно разделу 4 Договора за пользование помещением Арендатор обязуется уплачивать арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. В соответствии с п. 4.1 Договора постоянная часть арендной платы состоит из фиксированной арендной платы и эксплуатационных расходов, а переменная часть - из платы с оборота и платы за коммунальные услуги.

Осуществленные по Договору платежи, включая постоянную и переменную части арендной платы, а также иные обязательные платежи по Договору, за период действия Договора по 24 января 2021 г. составили 2 524 278,90 рублей

Объемы продаж ИП ФИО3 за период пользования помещением составили:  за ноябрь 2021 года: 655 229, 00 рублей;  за декабрь 2021 года: 788 618, 50 рублей;  за январь 2022 года: 720 016, 50 рублей; за февраль 2022 года: 390 650,00 рублей.

Средняя посещаемость за декабрь – 16 посетителей в день, за февраль 10, тогда как, следует отметить, ТЦ «Галерея Новосибирск» находится в центре города Новосибирска.

При этом ежемесячная арендная плата превышает 550 000,00 рублей, без учета коммунальных услуг и платы с оборота.

ИП ФИО3  представлены сведения о наличии у нее  следующих кредитных обязательств:  

- по информации «Газпромбанка» (АО) ФИО3 является заемщиком по   кредитному договору № 

<

***> от 21.05.2021  в размере 3 383 128,49 рублей на срок до 16.05.2026; по состоянию на 16.03.2022  остаток задолженности по кредитному договору 

<

***> 300,95 рублей;

- по информации АО «КредитЕвропаБанк»по состоянию на 16.03.2022  сумма задолженности  ФИО3 по кредитному договору № 

<

***> от 13.09.2021 составляет: 282 116,76 рублей;

- по информации РосбанкАвто с ФИО3 заключен  договор потребительского кредита № 2008336-Ф на сумму 3 215 102,00 руб., по состоянию на 16.03.2022 общая сумма задолженности по Договору составляет 2 962 568, 79 рублей;

- по информации Сбербанка России ФИО3 предоставлен потребительский кредит  на сумму 1 036 866, 6 руб. на срок до 19.05.2025, сумма  задолженности по состоянию на 16.03.2022 составляет 903 849, 34 руб.;

- по информации АО «Тинькофф Банк» по состоянию на 15.03.2022 денежные средства на счете, открытом ФИО3, отсутствуют.

По сведениям Росреестра недвижимое имущество у ФИО3 отсутствует. 

Как следует из пояснений ИП ФИО3, кредитные средства были направлены на открытие магазина, приобретение товара, в настоящее время денежные средства для оплаты пользования спорным помещением у арендатора отсутствуют, магазин работает в убыток, сохранение действия Договора приведет к банкротству истца.

Вместе с тем, Арендатор не имел возможности прекратить договор по своей инициативе, так как в нем отсутствуют любые реальные положения о расторжении договора по инициативе Арендатора, в связи с чем истец обратилась с исковым заявлением

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По убеждению коллегии, данное законодательное положение носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, в связи с чем договоренность сторон об обратном (пункт 7.12.) договора является ничтожным условием.

Применение положений  нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558 по делу № А40-100692/2020).

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Таким образом, для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности и т.п.) и отражающие то, в какой степени исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

Ответчик является экономически более сильной в спорных правоотношениях стороной и профессиональным участником рынка, в связи с чем на нем как лице, оспаривающем наличие оснований для расторжения договора, лежит бремя доказывания возможности исполнения истцом возникших из данного договора обязательств (статьи 9, 65 АПК РФ).

Ссылка ответчика на заключение истцом договора в силу свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ) несостоятельна, поскольку условия договора должны соответствовать нормативным актам, которые регламентируют деятельность истца и ответчика, на основании прямого указания в положениях пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, тогда как в спорном договоре арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора  только в двух случаях – невозможности использовать помещение в результате причиненного ущерба, при этом  нарушения не устранены более чем 90 дней подряд, таким образом в договоре отсутствуют реальные положения о расторжении договора по инициативе арендатора.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с учетом финансового состояния истца (наличия кредитов на сумму около 7 млн.руб.) и явной убыточности магазина, продолжение действия Договора приведет только к наращиванию кредиторской задолженности и трудностям для арендодателя по ее взысканию.

Суд рассматривает дело в пределах заявленных требований и не имеет права самостоятельно выйти за пределы заявленных требований, изменить основание или предмет иска, уменьшить или увеличить размер исковых требований, поскольку это нарушает принцип состязательности, предусмотренный статьей 9 АПК РФ.

В данном случае просительная часть искового заявления содержала требования о расторжении Договора аренды №432-ДДА/ГН от 20.09.2021 с момента заключения. Расторгая договор, суд указал на момент прекращения обязательств сторон – вступление в законную силу судебного акта о его расторжении.

Исходя из этого доводы жалобы о том, что суд не рассмотрел вопрос о судьбе обеспечительного платежа, подлежат отклонению, в данном случае на рассмотрение суда данный вопрос поставлен не был, к существу рассматриваемого спора не относился, сторона не лишены возможности рассмотреть указанный вопрос в самостоятельном процессе.

Иные доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-1644/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новомолл» (ИНН 

<

***>) – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Председательствующий                                                       Е.А. Сорокина         

       Судьи                                                                                    О.Ю. Киреева

                                                                                                      ФИО1